قیمت‌گذاری دولتی در بازار مسکن؛ شوخی یا ضرورت؟ *
چند روز پیش یک کارشناس محترم اقتصاد مسکن قیمت‌گذاری دولتی در این بازار را بی‌فایده و در سطح شوخی دانست. زیرا دولت حتی در میدان قیمت‌گذاری کالاهای همگن هم موفق نبوده، چه برسد به کالایی ناهمگن مثل مسکن. ازسوی دیگر به باور ایشان اگر دولت بخواهد در بازار خرید و فروش مسکن قیمت‌گذاری کند، مالکیت خصوصی را از بیخ و بن زیر سؤال می‌برد. (۱) ازآنجاکه نظرات ایشان و همفکرانشان به دلیل جایگاه سازمانی در حوزه تصمیم‌سازی و تصمیم‌گیری بسیار تأثیرگذار است، نگارنده توجه بیشتر به موضوع را لازم می‌داند، با این امید که متولیان حوزه مسکن به دیدگاه‌های معارض با نظر کارشناسان خود نیز توجه داشته‌باشند.
امروزه بسیاری از کارشناسان و اهل فن مداخله دولت در اقتصاد و تلاش برای قیمت‌گذاری دستوری را امری قابل‌دفاع نمی‌دانند. بااین‌حال این تمام ماجرا نیست. جایگاه مسکن در اقتصاد کشور و تأثیر آن بر بسیاری از شاخص‌های اقتصادی و رفاهی اصلاً قابل‌مقایسه با بسیاری از کالاها که قیمت‌گذاری دولتی در مورد آن‌ها تجربه‌ای شکست‌خورده محسوب می‌شود، نیست.
دقیقاً به دلیل اهمیت بخش مسکن، قانون اساسی در اصل ۳۱ برخورداری از مسکن مناسب را حق هر شهروند ایرانی دانسته و دولت و حکومت را ملزم ساخته مقدمات لازم را در این مورد فراهم سازند. بااین‌حال در طول چند دهه گذشته بی‌اعتنایی دولتمردان به این مهم موجب شده، شرایط سکونت برای بخش بزرگی از جمعیت کشور روزبه‌روز بدتر و غیرقابل‌تحمل‌تر شود. اینک نزدیک به ۴۰درصد جمعیت شهری کشور مستأجر هستند، و دامنه اجاره‌نشینی به روستاها نیز رسیده‌است. همچنین بیش از ۳۰درصد جمعیت کشور گرفتار بدمسکنی هستند. دوره انتظار خرید مسکن سه‌رقمی شده، و سهم مسکن در سبد مصرفی خانوار سه برابر متوسط جهانی است. این‌همه بدین‌معنی است که شرایط سکونت برای شهروندان ایرانی روزبه‌روز درحال افول و نزول است.
مهم‌ترین عامل تشدید بحران مسکن، افزایش بیرویه تقاضای سفته‌بازانه در طول چند دهه گذشته است. گفتنی است در فاصله سال‌های ۱۳۵۵ تا ۱۳۶۵ سهم تقاضای سفته‌بازانه مسکن در شهر تهران ۲۲درصد بوده، و در فاصله سال‌های ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۰ این مقدار به ۷۵درصد رسیده‌است.
درواقع به‌دنبال افزایش بیرویه نقدینگی و نبود فرصت‌های مناسب برای سرمایه‌گذاری مولد، صاحبان نقدینگی بخش مسکن و مستغلات را به‌عنوان پربازده‌ترین و کم‌ریسک‌ترین حوزه سرمایه‌گذاری شناسایی کرده و به این بخش هجوم آورده‌اند. برای داشتن تصویری واقع‌بینانه از نقدینگی متمرکزشده در حوزه املاک، فقط کافی است بگوییم اینک ارزش املاک مسکونی استیجاری شهر تهران به‌تنهایی تقریباً معادل نیمی از ارزش بازار سرمایه کشور است.
این هجوم گسترده ازیک‌سو دسترسی بخش مولد اقتصاد را به نقدینگی و سرمایه در گردش با دشواری بزرگی روبه‌رو کرده، و از سوی دیگر با دامن زدن به افزایش قیمت مسکن، متقاضیان واقعی مسکن را به‌تدریج از بازار بیرون رانده‌است. رشد چشمگیر جمعیت مستأجر دقیقاً به همین دلیل است. در چنین شرایطی صاحبان املاک و مستغلات که در سال‌های گذشته به دلیل انتخاب بی‌دردسرترین شیوه سرمایه‌گذاری، بیشترین بازدهی را از آن خود ساخته‌اند، همچنان انتظار دارند برای سال‌های آینده هم از این امتیاز بزرگ برخوردار شوند.
امروز نخستین قدم در مسیر بازسازی بخش مولد اقتصاد و خروج از تله رکود تورمی، وادار ساختن تقاضای سفته‌بازانه به خروج از بازار مستغلات است. قیمت‌گذاری دستوری و کاهش جذابیت بی‌بدیل بخش مسکن برای صاحبان نقدینگی تنها راه چاره‌ای است که دولت برای انجام تکلیف خود براساس اصل ۳۱ قانون اساسی پیش روی خود دارد. بی‌تردید قیمت‌گذاری دستوری دشواری‌های خود را دارد، اما در شرایط فعلی اقتصاد کشور این کار را باید به‌عنوان یک شیوه درمان تهاجمی برای جلوگیری از گسترش بیماری به رسمیت بشناسیم.
کارشناس محترم در شرایطی قیمت‌گذاری و مداخله دولتی در بازار مسکن را شوخی و بی‌فایده معرفی می‌کند که راه جایگزینی نیز برای غلبه بر بحران درحال‌گسترش مسکن معرفی نمی‌کند. به بیان دیگر در شرایطی که ۱.۶میلیون خانوار فقط در شهر تهران نگران افزایش میزان اجاره‌بهای منزل استیجاری خود هستند، ایشان دولت را از مداخله در بازار به نفع این گروه که جزو دهک‌های پایین درآمدی هستند، منع می‌کند، و درواقع از آنان می‌خواهد تا با تحمل دشواری‌های موجود منتظر آینده باشند که قوانین عرضه و تقاضا در شرایط رقابتی کفه ترازو را به نفع آنان سنگین‌تر کند.
نکته قابل‌تأمل دیگر در سخنان کارشناس محترم، تأکید ایشان بر ضرورت حفظ احترام مالکیت خصوصی در حوزه املاک و مستغلات است، و این‌که دخالت دولت به‌معنی بی‌اعتنایی به حقوق مالکان است. باید از ایشان و همفکرانشان پرسید آیا احترام مالکیت خصوصی در سایر حوزه‌ها نیز ضرورت دارد یا فقط دارایی‌های مستغلاتی از این امتیاز برخوردار هستند؟ همچنین از آنان باید پرسید اگر دولت با هدف رعایت مصالح عالیه اجتماعی، خدمات نیروهای متخصص کشور را مشمول قیمت‌گذاری دولتی تلقی کند، این مداخله از دید ایشان اساس مالکیت خصوصی را خدشه‌دار نمی‌کند؟
——————————
* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره یکشنبه ۳ – ۴ – ۱۴۰۳ به چاپ رسیده‌است.
۱ – مراجعه کنید به:
قیمت‌گذاری دولتی در بازار مسکن شوخی است
دسته‌ها: سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن