چندین سال است که صنعت ساختمان دچار رکود است، و سؤالی که مدام از کارشناسان و تحلیل‌گران مسکن پرسیده‌می‌شود، این است که: “برای خروج بازار مسکن از رکود چه باید کرد؟” رسانه‌ها نیز همواره تغییرات قیمت مسکن را موردتوجه قرار می‌دهند؛ از نظر آنان ثبات قیمت نشان از تداوم رکود دارد، و هرگونه افزایشی می‌تواند نویدبخش شروع دوران رونق باشد.
در تحلیل رکود بازار مسکن و راه خروج از رکود باید به تفاوتی اساسی که بازار مسکن با بازار بسیاری از کالاهای دیگر دارد، توجه کرد: در این بازار تقاضای سفته‌بازانه نقشی تعیین‌کننده ایفا می‌کند. طی سالیان گذشته، نقدینگی عظیمی وارد بازار املاک شده، و موجبات افزایش چشمگیر قیمت مسکن را فراهم ساخته‌است. صاحبان نقدینگی با هدف کسب سود از محل افزایش ارزش املاک و مستغلات وارد این بازار شده، و در رقابت با متقاضیان واقعی مسکن، عرصه را بر آن‌ها تنگ کرده‌اند.
افزایش مداوم قیمت زمین و مسکن برای سالیان طولانی علاوه بر افزودن بر جذابیت این تجارت و “سرمایه‌گذاری” مخرب، رفتاری غیرعقلایی را در بازار مسکن و ساختمان حاکم کرده، و گسترش داده‌است: در این بازار تولیدکنندگان معمولاً به کسب سود از محل ایجاد ارزش افزوده ناشی از فعالیت‌های تولیدی فکر نمی‌کنند؛ زیرا سود اصلی از طریق تملک مستغلات و بهره‌مندی از گران شدن تدریجی زمین و ساختمان است. کافی است بخش مهم دارایی آنان از نوع مستغلات باشد. بدین‌ترتیب با کمترین تلاش در میدان فعالیت اقتصادی و افزایش بهره‌وری و بهبود شیوه‌های مدیریت، به سود رضایت‌بخش دست خواهندیافت! نتیجه حاکمیت و شیوع چنین رفتار نادرستی این است که طی سالیان طولانی حرکت جدی در مسیر بهبود شیوه‌های تولید، استفاده از فنآوری نوین، رواج تولید انبوه صنعتی، کاهش هزینه تولید و … اتفاق نیفتاده‌است.
شیوع رکود در بازار مسکن لزوماً به معنی بیکار ماندن ظرفیت‌های تولیدی و محروم ماندن مصرف‌کنندگان از کالای موردنظر (همانند بازار سایر کالاهای موردنیاز شهروندان) نیست. در حال حاضر تعداد واحدهای مسکونی آماده در کشور به طرز چشمگیری بیشتر از تعداد خانوارها است. بااین‌حال تقاضای سفته‌بازانه ازیک‌سو و عدم‌تمایل سازندگان به فروش در قیمت فعلی از سوی دیگر، موجب شده حجم معاملات در بازار به شدت کاهش یابد. به بیان دقیق‌تر عاملی که موجب کاهش دسترسی مصرف‌کنندگان واقعی به کالای موردنظر شده، کاهش تولید و بیکار ماندن ظرفیت‌های تولیدی جامعه نیست. بلکه این فقط و فقط تقاضای سفته‌بازانه است که مانع این دسترسی شده، و به رکود معاملات دامن زده‌است.
در چنین شرایطی، تلاش دولت برای افزایش قدرت خرید و تمایل متقاضیان واقعی به خرید از طریق سیاست‌هایی مانند افزایش حجم تسهیلات بانکی، راه‌حل مناسبی نخواهدبود. این سیاست‌ها به جای این که کمکی به مصرف‌کنندگان یا حتی تولیدکنندگان واقعی باشد، به نفع سفته‌بازان تمام می‌شود: زیرا آنان موفق خواهندشد املاک و مستغلات خود را راحت‌تر به فروش رسانده، و پاداش صبوری خود در دوران رکود را بگیرند! و در مقابل خریداران باید در سال‌های آینده اقساط وام‌هایی را بپردازند که نرخ سودشان برخلاف سالیان گذشته، از نرخ تورم به‌مراتب بیشتر است.
ازاین‌رو بهتر است به جای اندیشیدن به نحوه خروج بازار مسکن از رکود، درباره شیوه‌های ساماندهی بازار مسکن بحث شود. منظور از ساماندهی مجموعه اقداماتی است که در قالب یک برنامه تدریجی، ازیک‌سو تقاضای سفته‌بازانه را در بازار مسکن به حداقل ممکن می‌رساند، و موقعیتی را در اختیار متقاضیان واقعی مسکن قرار می‌دهد که در مسیر خرید واحد مسکونی موردنیاز خود ناگزیر از رقابت غیرمنصفانه با سفته‌بازان نشوند. از سوی دیگر تولیدکنندگان را در موقعیتی قرار می‌دهد که بدون نگرانی از رقابت مخرب تولیدکنندگان غیرحرفه‌ای، نه از محل تملک مستغلات و نگهداری آن در طول زمان، بلکه از طریق ایجاد ارزش افزوده ناشی از انبوه‌سازی به سود معقول دست بیابند.
به بیان دیگر با برنامه ساماندهی هم عرضه‌کنندگان و هم تقاضاکنندگان پالایش شده، و در بازاری شفاف و سالم به معامله با یکدیگر می‌پردازند. در چنین بازاری، تلاش دولت برای ارائه شیوه‌های کارآمد تأمین اعتبار و کمک به خریداران بالقوه مسکن، فقط به نفع متقاضیان مسکن و تولیدکنندگان حرفه‌ای که تخصص لازم را دارند، و با بهره‌گیری از جدیدترین فنآوری‌ها سعی در کاستن از هزینه تولید دارند، تمام خواهدشد.
در یک کلام، برنامه ساماندهی بازار مسکن هدفی فراتر از خروج این بازار از رکود را دنبال می‌کند و آن نجات صنعت ساختمان و مسکن از چنگال تجارت سفته‌بازانه املاک و مستغلات است.
——————————————
* – این یادداشت در سایت بورس ۷ منتشر شده‌است.

دسته‌ها: شهر، زمین و مسکن