شنبه گذشته رئیس‌جمهور در دیدار با اعضای شورای مرکزی بنیاد مسکن به مناسبت سی‌وهفتمین سالروز افتتاح حساب ۱۰۰ حضرت امام(ره)، ضمن تأکید بر ضرورت توجه به مقوله مسکن، ارزیابی اقدامات گذشته و نگاهی به آینده پرونده مسکن، به طرح صندوق پس‌انداز جوانان به‌عنوان یکی از برنامه‌های دولت در برخورد با معضل مسکن اشاره کرد.(۱)همچنین وزیر راه و شهرسازی نیز در سخنان خود، اتکای دولت به رژیم پس‌انداز و پرداخت تسهیلات بانکی را موردتأکید قرار داد.(۲)
از یک نظر می‌توان این طرح را در امتداد سخنان وزیر محترم در نشست شورای برنامه‌ریزی مسکن و شهرسازی در مردادماه گذشته دانست؛ که می‌گفت دولت باید برای سؤال “چگونه خانه بخرم؟” شهروندان پاسخ روشنی داشته‌باشد.(۳)
تشویق جوانان به عنوان متقاضیان آینده مسکن به پس‌انداز و تشکیل سرمایه و نیز اعطای تسهیلات به آنان، می‌تواند آینده امیدبخشی را برای جوانان نوید بدهد. با این حال، به باور من، چنین طرح‌هایی نمی‌توانند از شدّت و حدّت دشواری مسکن بکاهند.
اجازه بدهید با یک مثال شروع کنم: بازار کالایی را در نظر بگیرید که موردنیاز همگان است. گروهی دلال با امید کسب سودهای نجومی وارد بازار شده، و با خرید و احتکار کالای عرضه‌شده، موجبات افزایش قیمت را فراهم آورده‌اند. به این ترتیب قیمتی برای کالا شکل گرفته‌است که اصلاً تناسبی با هزینه تولید و قدرت خرید مصرف‌کنندگان ندارد. محتکران حاضر به عرضه کالا نیستند و هرکس می‌خواهد کالا را بخرد، باید آنان را راضی کند.
محتکران سودجو با جمع‌آوری و انبار کردن ارزاق عمومی مردم را گرفتار عسرت کرده‌اند، کمبود را به بازار تحمیل کرده‌اند. بدون این که زحمتی بکشند و نقشی در جریان تولید کالا داشته‌باشند، به‌صرف داشتن پول و ابا نداشتن از کسب عنوان محتکر ارزاق عمومی، از جامعه مصرف‌کنندگان باج می‌خواهند. در چنین شرایطی، وظیفه حکومت و دولت چیست؟ طبعاً مقابله با پدیده احتکار و وادار ساختن محتکران به عرضه کالاهایی که انبار کرده، و با هدف رسیدن به سود بیشتر، از گردش بازار خارج کرده‌اند.زیرا آن‌ها ارتباط منطقی بین تولید و مصرف و تولیدکننده و مصرف‌کننده را برهم زده، و هزینه گزافی را به اقتصاد ملی تحمیل کرده‌اند.
بی‌تردید هرکالایی هراندازه بیشتر موردنیاز همگان بوده، و نبودش مایه دردسر و عسرت شهروندان باشد، به همان میزان اهمیت بیشتر می‌یابد، و دولت آن را به‌عنوان یک کالای اساسی و استراتژیک شناخته، و وضعیت عرضه و تقاضای آن را رصد خواهدکرد. از میوه و آجیل شب عید گرفته، تا زولوبیا و بامیه ماه رمضان، نوشت‌افزار مهرماه، و … همه و همه به دلیل جایگاه خاصی که در سبد کالای مصرف‌کنندگان دارند، از این عنایت ویژه دولت برخوردار می‌شوند.
به‌راستی مسکن و زمین شهری در این میان چه جایگاهی دارند؟
در حال حاضر بیش از ۳۰‌درصد جمعیت کشور در ۱۵شهر بزرگ جمع شده‌اند. مساحت اراضی که در اختیار این ۱۵ منطقه شهری قرار گرفته، و مزین به‌عنوان “زمین شهری” شده‌است، به‌حدی ناچیز است که در این شهرها به‌ازای هر شهروند به‌طور متوسط، فقط ۱۳۳ مترمربع زمین شهری با هرنوع کاربری وجود دارد. در شهر تهران این رقم به زیر ۱۰۰ مترمربع می‌رسد. به بیان دیگر، زمین شهری یک کالای بسیار کمیاب و درعین‌حال بسیار ضروری و استراتژیک (حداقل در این ۱۵ شهر، که بالای نیم‌میلیون نفر جمعیت دارند) مبدل شده‌است. (۴)
به‌طوری که ملاحظه می‌شود، مقوله مسکن و زمین شهری به‌ویژه در شهرهای بزرگ به معضلی جدی تبدیل شده، و کمبود عرضه اراضی شهری و در عین حال نداشتن برنامه‌ای جامع برای اسکان شهروندان در پهنه کشور، بر شدت گرفتاری جامعه و شهروندان افزوده‌است.
اما مهم‌تر از این، نقدینگی عظیمی که طی چنددهه گذشته در اقتصاد کشورمان شکل گرفته، در نبود فرصت مناسب برای سرمایه‌گذاری مولد، اشتغال‌آفرین و سودآور، راه خود را به سوی بازار مسکن و زمین شهری کج کرده‌است. البته رئیس‌جمهور محترم در سخنان خود به این نکته هم اشاره و اذعان داشته‌اند. تقاضای سفته‌بازانه موجبات رشد سریع قیمت زمین و مسکن را در شهرهای بزرگ و به‌تبع آن، در تمام کشور فراهم آورده‌است. صاحبان نقدینگی، به‌جای انتخاب هرگونه موقعیتی برای پس‌انداز و سرمایه‌گذاری، به خرید و خرید بیشتر مسکن روی آورده، و به نوعی احتکار مسکن دست زده‌اند.
هجوم نقدینگی سرگردان به بازار مسکن و شکل‌گیری تقاضای سفته‌بازانه در این بازار، آن‌هم در شرایط غفلت کامل متولیان امر، موفق شده مسکن را مبدل به مال‌التجاره‌ای بسیار مناسب احتکار و خرید با هدف کسب سود مبدل کند. فکرش را بکنید. در شرایطی که کالایی مثل روغن نباتی یا سیب زمینی و پیاز در معرض کمبود باشد، و گروهی با پیش‌بینی افزایش قیمت، بیشتر از حدنیاز خود خریداری کنند تا روزهای بعد و با قیمتی بالاتر به مصرف‌کنندگان بفروشند. آیا این رفتار سودجویانه متولیان امر را به فکر نمی‌اندازد که مانع شوند، و اجازه ندهند رفتار سودجویانه گروهی معدود مردم را گرفتار عسرت کند؟ آیا چنین اتفاقی در بازار زمین شهری و مسکن نیفتاده‌است؟ مگر غیر از این است که اینک یک زوج جوان که به تعبیر وزیر محترم “هردو شاغل و واجد شرایط برای دریافت وام هستند” برای خرید کالای موردنیازشان باید با چندین “سرمایه‌گذار” که فقط با نیت “پس‌انداز” به فکر خرید مسکن هستند، رقابت کنند؟
در چنین شرایطی، کمک به خریداران که بتوانند منابع نقدی خرید مسکن را تأمین کنند، چه معنایی دارد؟ فرض کنید محتکران ارزاق عمومی با ذخیره کردن کالاهای موردنیاز همگان قیمت را به سه‌برابر میزان واقعی آن رسانده‌اند. اما به دلیل کاهش شدید تقاضا و نبود قدرت خرید، کالا روی دست محتکران مانده، و در آستانه فاسد شدن است. سودجویان نگران “سرمایه” خود هستند، و می‌پندارند که ممکن است در آینده نتوانند کالای احتکارشده‌ را تبدیل به احسن کنند. حال اگر متولیان امر به جای ممانعت از احتکار، به فکر تأمین اعتبار برای متقاضیان بالقوه باشند، بیشترین نفع این اقدام حمایتی نصیب کدام گروه می‌شود؟ محتکران نگران آینده، یا مصرف‌کنندگان؟
خلاصه کنم. امروزه و در سایه سیاست‌های نابخردانه و مهرورزانه در عرصه اقتصاد کشور، زمین شهری و مسکن قیمتی پیدا کرده‌اند که بیشتر از این که بازتاب واقعیت‌های تولید و عرضه و مصرف باشد، نشان از وضعیت نامطلوب بازار سرمایه دارد. کسانی که طی سالیان گذشته موفق به تأمین نقدینگی لازم شده‌اند، حتی رانت‌خواران و دریافت‌کنندگان تسهیلات میلیاردی، نقدینگی خود را در بازار مسکن “سرمایه‌گذاری” کرده، و عرصه را بر مصرف‌کنندگان واقعی تنگ کرده‌اند.
به نظر من تا زمانی که دولت تصمیم قاطعی برای خارج کردن نقدینگی سرگردان از بخش مسکن و هدایت آن به سمت بازار سرمایه نگیرد، تا زمانی که تقاضای سفته‌بازانه مسکن و ساختمان را با تدبیر مهار نکند، تا زمانی که حرکت نزولی قیمت زمین‌شهری را به صورت حذف حباب قیمتی ناشی از رفتار محتکرانه دامن نزند، اقداماتی از نوع تأمین نقدینگی برای متقاضیان بالقوه و مبدل ساختن تقاضای غیرمؤثرآنان به تقاضای مؤثر، اقدامی حمایتی به نام متقاضیان مسکن و به کام محتکران خواهدبود. زیرا آنان را از خطر کاهش قابلیت نقدشوندگی دارایی‌هایشان نجات می‌دهد.
راه چاره و به‌عبارتی اولین گام اصلاحی در بازار مسکن، مجموعه اقداماتی است که می‌توان آن را “اصلاحات ارضی دوم” نامید. با این اقدامات، و در قالب حرکتی تدریجی، میزان مالکیت فضای مسکونی در شهرهای بزرگ محدود می‌شود و کسانی که مالکیت بیش‌تر از حدمجاز دارند، طی فرصتی معقول ملزم به عرضه آن خواهندبود. به‌این‌ترتیب، بخش تجارت مستغلات شیرینی و جذابیت خود را برای سفته‌بازان از دست می‌دهد و به‌تدریج با خارج شدن تقاضای سفته‌بازانه از بازار مسکن، خریداران واقعی مسکن نفس راحتی خواهندکشید. ممکن است گفته‌شود با این‌گونه اقدامات، سرمایه‌گذاری در عرصه ساخت‌وساز کاهش می‌یابد. البته اگر چنین کاهشی هم اتفاق بیفتد، کوتاه‌مدت خواهدبود، و بازار مستغلات با خروج معامله‌گران سفته‌باز، و با حضور تولیدکنندگان و مصرف‌کنندگان “واقعی” بار دیگر و با آرایشی جدید به تعادل خواهدرسید.(۵)
——————————-
* – این یادداشت در روزنامه جهان اقتصاد شماره چهارشنبه ۲۵ – ۱ – ۹۵ به چاپ رسیده‌است.
۱ – مراجعه کنید به:
روحانی: امیدواریم بتوانیم آرمان امام راحل برای حل مشکل مسکن کم‌درآمدها را برآورده کنیم
۲– مراجعه کنید به:
آخوندی: رژیم پس‌انداز برای تأمین مسکن مردم در دستور کار دولت است
۳– مراجعه کنید به:
پاسخ بدون لکنت چگونه باید خانه بخرم در برنامه ششم
۴– مراجعه کنید به یادداشت:
زمین شهری به‌مثابه کالایی استراتژیک
۵– مراجعه کنید به یادداشت‌های گروه زمین و مسکن از جمله:
چرا اصلاحات ارضی ؟
اصلاحات ارضی دوم
ضرورت اصلاحات ارضی دوم

دسته‌ها: سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن