تنظیم بازار مستغلات راهی برای درمان بیماری اقتصاد کشور *

براساس آمار و اطلاعات موجود تعداد واحدهای مسکونی قابل بهره‌برداری کشور فاصله چندانی با تعداد خانوارهای موجود ندارد. به بیان دیگر کمبود قابل‌اعتنایی در بازار مسکن مطرح نیست. بااین‌حال کمتر کسی در مورد وجود شرایط بحرانی در این بازار تردید دارد. از مجموع ۲۶٫۴ میلیون خانوار کشور بیش از یک‌سوم مستأجر هستند، و این نسبت طی سالیان گذشته با سرعت درحال افزایش بوده‌است. قیمت مسکن به‌ویژه در کلان‌شهرها با چنان سرعتی افزایش یافته‌است که بسیاری از زوج‌های جوان آرزوی خانه‌دار شدن را فراموش کرده‌اند. با‌این‌حال تعداد بنگاه‌های املاک کشور از ۷۲هزار در سال ۱۳۹۰ به بیش از ۱۵۰هزار واحد رسیده‌است.

با تأمل در اعداد و ارقام فوق می‌توان تصویری از ابعاد بحران در بازار مسکن و مستغلات کشور به دست آورد. طی چند دهه گذشته ازیک‌سو سیاست‌های نسنجیده دولت‌های وقت موجب افزایش سریع حجم نقدینگی شده، و البته به‌دلیل حاکمیت مناسبات رانتی این نقدینگی به‌شکلی بسیار نامتقارن بین اقشار شهروندان توزیع شده‌است. از سوی دیگر، با تشدید تحریم‌ها و کاهش فرصت صادرات و تعطیلی بسیاری از واحدهای تولیدی و صنعتی، فرصت‌های سالم سرمایه‌گذاری برای جذب این نقدینگی ایجاد نشده‌است. درنتیجه بخش مهم نقدینگی مسیر خود را به سمت بازار مسکن و مستغلات طی کرده، و بدین‌ترتیب تقاضای سفته‌بازانه در مقیاس وسیع در بازار املاک و مستغلات شکل گرفته‌است.

در نظر اول می‌توان افزایش قیمت املاک و به‌ویژه مسکن را واکنشی به افزایش سطح عمومی قیمت‌ها دانست. به بیان دیگر به دلیل وجود تورم دورقمی در کشور، طبعاً با افزایش قیمت‌ها، مسکن نیز حرکت خود را برای حفظ تناسب قیمت آغاز خواهدکرد. اما در نگاهی عمیق‌تر اثر تورمی افزایش قیمت مسکن در سطح اقتصاد ملی مکشوف می‌گردد. بدین‌ترتیب می‌توان افزایش قیمت مسکن را به‌مثابه عاملی تعبیر کرد که موتور افزایش قیمت و تشدید تورم را در اقتصاد روشن می‌سازد. با افزایش حجم نقدینگی تقاضای سفته‌بازانه در بازار مسکن قوت می‌یابد و قیمت مسکن را بالا می‌برد. با افزایش قیمت مسکن، قیمت املاک تجاری و اداری نیز افزایش می‌یابد. این امر قیمت تمام‌شده کلیه کالاها و خدمات عرضه‌شده در بازار را بالا خواهدبرد.

با عنایت به این نکته، در کنار عواملی چون تشدید تحریم‌های ظالمانه، سوء مدیریت، بحران خشکسالی و …، می‌توان گسترش بیرویه تجارت املاک و مستغلات را به‌عنوان یکی از عوامل گسترش ابعاد بحران اقتصادی کشور و کوچک شدن سفره اقشار کم‌درآمد و درنهایت رانده شدن بخش مهمی از خانوارهای کشور به زیر خط فقر ذکر کرد.

همچنین با عنایت به این نکته، بهتر می‌توان علل ناکارآمدی دولت‌ها را در عرصه حل مشکل مسکن شناسایی کرد. دولت‌ها طی سالیان گذشته سیاست‌های مختلفی را در این میدان آزموده‌اند، اما هیچکدام نتوانسته تغییر محسوسی به نفع اقشار کم‌درآمد و متقاضیان مسکن ایجاد کند. سیاست افزایش سقف وام مسکن فقط به نفع دلالان و سفته‌بازان تمام شده، زیرا آنان توانسته‌اند دارایی‌های مستغلاتی خود را با قیمت بالا به‌اصطلاح تبدیل به احسن کنند. سیاست‌های دیگری چون مسکن مهر، مسکن اجتماعی یا تأسیس صندوق مسکن و ساختمان هم هیچکدام موفق به تلطیف معضل نشده‌اند.

درواقع هیچکدام از دولت‌ها حاضر به برخورد جدی با دشواری حضور تقاضای سفته‌بازانه در بازار مسکن نشده‌اند، یا به‌دلیل عدم‌اطلاع از ابعاد تخریبی این تقاضا، و یا به‌دلیل نفوذ سلاطین املاک و مستغلات در نظام تصمیم‌سازی و تصمیم‌گیری.

برقراری محدودیت برای تقاضای سفته‌بازانه و خروج تدریجی نقدینگی مزاحم از این بازار می‌توانست شرایطی را فراهم کند که ازیک‌سو فشار کمتری به متقاضیان واقعی مسکن و اقشار کم‌درآمد وارد شود، از سوی دیگر قیمت‌تمام‌شده محصولات داخلی با چنین سرعتی افزایش نیافته، و درنهایت کالاهای وطنی قدرت رقابت خود را با کالاهای وارداتی کمتر از دست بدهند، و علاوه‌براین صاحبان نقدینگی سرگردان ناگزیر از سرمایه‌گذاری در حوزه‌های دیگر اقتصاد از جمله بورس اوراق بهادار شده، و بدین‌ترتیب به رونق اقتصاد ملی کمک کنند.

اینک و در اولین روزهای استقرار دولت جدید، باید توجه دولتمردان و متولیان عرصه اقتصاد کشور را به این مهم جلب کرد که با برنامه‌ریزی برای اخراج تدریجی تقاضای سفته‌بازانه از بازار املاک و مستغلات می‌توان مقدمات اصلاح اقتصاد کشور را فراهم آورد. اعمال محدودیت و تعیین سقف مجاز مالکیت مستغلات در شهرها و به‌ویژه شهرهای بزرگ مالکان مستغلات را که طی سالیان گذشته به احتکار املاک دست زده، و به مدد رشد سریع قیمت املاک، یک‌شبه ره صدساله را طی کرده‌اند، وادار خواهدکرد املاک مازاد خود را دربازار عرضه کنند.

درواقع در بخش مسکن، دولت به جای تلاش برای تشویق ساخت‌وساز یا افزایش سقف وام مسکن و تشویق بانک‌ها به اعطای تسهیلات خرید مسکن، باید به فکر تغییر وضعیت مالکیت باشد و اجازه ندهد نظام ارباب و رعیتی مدرن که در عرصه مالکیت واحدهای مسکونی شکل‌ گرفته‌است، جای پای خود را در اقتصاد ملی از این هم محکم‌تر کند.

اما معضلی که دولت از هم‌اکنون باید به فکر برخورد با آن باشد، وجود تعارض منافع آن‌هم در سطحی بسیار آزاردهنده در میدان مسکن و مستغلات است. به‌عنوان نمونه فلان مقام دولتی که بنا به ادعای خود مالک سه فقره آپارتمان است، و به گفته منتقدینش، تعداد املاک وی به ده فقره می‌رسد، طبعاً در مقابل این سیاست درست و اصولی مقاومت خواهدکرد. یا نهادها و مؤسساتی که بخش اعظم دارایی‌هایشان در بازار املاک و مستغلات انباشته‌شده، قطعاً بیکار نخواهندنشست. زیرا همه و همه حفظ و تداوم وضع موجود را به نفع خود می‌دانند، حتی اگر منتهی به شکستن کمر اقتصاد ملی بشود.

خلاصه کنم. در شرایطی که تحریم ظالمانه عرصه را بر اقتصاد ملی تنگ کرده، هرچند راه نجات اقتصاد کشور در قدم اول تلاش برای رفع این معضل بزرگ است، اما در کوتاه‌مدت با تلاش برای “تنظیم” بازار مسکن می‌توان اتفاقات مثبت و امیدوارکننده‌ای را در اقتصاد ملی شاهدبود. از جمله این اتفاقات می‌توان به کاهش قیمت مسکن، کاهش اجاره‌بهای مسکن، افزایش سطح رفاه خانوارهای اجاره‌نشین، کاهش هزینه تولید واحدهای صنعتی، تولیدی و تجاری، افزایش تقاضا برای خرید سهام در بورس، افزایش رونق اقتصادی به‌دلیل پایین آمدن هزینه شروع فعالیت و … اشاره کرد.

———————————

* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره شنبه ۱۳ – ۶ – ۱۴۰۰ با عنوان “راه‌حلی برای درمان بیماری اقتصاد کشور” به چاپ رسیده‌است.

نوشتن پاسخ

نقل مطالب سایت با ذکر منبع آزاد است.