تلاش دیگری برای مهار رشد اجاره‌بهای مسکن *
چندی پیش شورای عالی مسکن سقف مجازی را برای افزایش اجاره‌بهای مسکن تعیین کرد که از همان فرمول مصوبه‌های سران قوا در چهارسال گذشته پیروی می‌کند، و برای رشد اجاره‌بها در تهران به‌عنوان مهمّ‌ترین بخش بازار مسکن استیجاری کشور، نرخ ۲۵درصد را در نظر گرفته‌است. در این رابطه موارد زیر قابل‌تأمل هستند:
۱ – جلوگیری از رشد بیرویه اجاره‌بها که بنیان اقتصاد خانوارهای کم‌درآمد را درهم شکسته، یک ضرورت انکارناپذیر است. افزایش اجاره‌بها معضلی است که ۴۰درصد جمعیت شهری کشور تبعات منفی آن را حس می‌کنند. بی‌اعتنایی به رنج این گروه عظیم از جمعیت کشور، حتی می‌تواند امنیت کشور را با خطرات جدّی مواجه سازد. ازاینرو اقدام دولت و تصمیم به تنظیم بازار مسکن استیجاری به‌عنوان یک تصمیم خردمندانه شایسته تقدیر است.
۲ – از اوایل سال ۱۳۹۸ که مبحث تعیین و ابلاغ سقف مجاز افزایش اجاره‌بها مطرح شد، متأسفانه ضمانت اجرایی مناسبی برای این ابلاغیه درنظر گرفته‌نشد. پس دور از انتظار نبود که بازار مسکن استیجاری به ابلاغیه‌ای که در سطح یک توصیه اخلاقی تنزل یافته‌بود، اعتنایی نکند. نتیجه این بی‌اعتنایی این بود که در چهار سال گذشته، میزان رشد اجاره‌بها در تهران به جای ۲۵درصد مجاز، عملاً در حدود ۴۵درصد بوده‌است. ازاینرو لازم‌است متولیان امر به‌صرف ابلاغ «سقف مجاز» تکلیف خود را اداشده تلقی نکرده، و در اولین فرصت تدابیری برای اجرایی شدن این ابلاغیه بیندیشند تا به سرنوشت ابلاغیه‌های بی‌اثر چهار سال گذشته دچار نشود.
۳ – در چهار سال گذشته نهادهای متولّی هرگز گزارشی از وضعیت بازار مسکن استیجاری و قدرت اثرگذاری ابلاغیه‌ها و نحوه نظارت بر این بازار ارائه نکرده‌اند. ازاینرو ضرورت دارد رئیس محترم جمهوری مسؤولان بخش مسکن را به ارائه گزارش ماهانه از نحوه اجرای ابلاغیه و مقابله با متخلفان ملزم سازند. طبعاً انتظار می‌رود این گزارش محرمانه تلقی نشده، و جهت اطلاع شهروندان رسانه‌ای گردد.
۴ – در چهار سال گذشته گروهی از مالکان خود را ملزم به رعایت سقف مصوب افزایش کردند، اما بیشتر آنان اعتنایی به مصوبه نداشتند. با عنایت به این که در محاسبه مبلغ اجاره سال جاری، ملاک اجاره سال گذشته است، طبعاً گروه دوم شرایط بهتری نسبت به گروه اول داشته و درآمد بالاتری کسب خواهندکرد. بی‌مناسبت نیست در تدوین و تنظیم دستورالعمل‌های تکمیلی، تدابیری برای ارج نهادن به گروه اول یا اعمال جریمه برای گروه دوم اندیشیده‌شود. چنین تدبیری به عدالت نزدیکتر خواهدبود.
۵ – در طول چندسال گذشته و با تنگتر شدن عرصه بر جمعیت مستأجر، این سؤال برای بسیاری از مردم مطرح شد که علت بی‌توجهی مسؤولان و متولیان حوزه مسکن به آلام جمعیت مستأجر چیست؟ آیا علت فقط ندانم‌کاری یا بی‌دردی است یا این‌که آنان خود از گروه مالکان مسکن استیجاری هستند؟! در چنین فضایی و با عنایت به ضرورت شفاف‌سازی، انتظار می‌رود کلیه مسؤولان مرتبط با حوزه مسکن با صراحت موضع خود را برای مردم روشن سازند که اگر جزو جمعیت موجر محسوب می‌شوند و املاک خود را اجاره داده‌اند، آیا در چهار سال گذشته خودشان سقف مجاز افزایش اجاره‌بها را رعایت کرده‌اند یا نه؟!
۶ – مقابله با بحران مسکن با توجه به ابعاد گسترده آن، نیازمند تدابیر سنجیده‌ای در قالب برنامه بلندمدت است. بااین‌حال شرایط خاص جامعه و رنجی که به جمعیت درحال افزایش مستأجر تحمیل شده، ایجاب می‌کند اقدامات ضربتی با هدف کاستن از دشواری‌های معیشتی این گروه بزرگ از جامعه انجام گیرد. تعیین سقف مجاز افزایش اجاره‌بها و نظارت جدّی بر اجرای آن بهترین و مفیدترین تدبیری است که در کوتاه‌مدت قابل‌اجرا است. البته تدابیر دیگری هم می‌توان در کنار آن به‌کار برد. به‌عنوان نمونه ملزم کردن مالکان خانه‌های خالی به عرضه این واحدها در بازار برای فروش یا اجاره، کاستن از هزینه‌های معاملاتی تحمیلی بر مستأجرها، تخصیص وام ارزان‌قیمت به خانوارهای مستأجر و … هرکدام به سهم خود می‌تواند موجب کاسته‌شدن از فشار تحمیلی بر جمعیت مستأجر شود.
۷ – یکی از اولین آثار مثبت سیاست محدود کردن رشد اجاره‌بها، کمک به مهار تقاضای سفته‌بازانه و سوداگری در بازار مسکن است. در دهه‌های گذشته رشد بیرویه تقاضای سفته‌بازانه مسکن لطمات زیادی به اقتصاد ملّی زده، و آثار ضدّتوسعه‌ای فراوانی از جمله گسترش فقر، تضعیف بخش مولّد اقتصاد، و ترویج دلالی از خود برجای گذاشته‌است. کاهش عایدات املاک استیجاری به‌تدریج صاحبان نقدینگی را که در سالیان گذشته و با هدف کسب سود بیشتر به بازار مسکن هجوم آورده‌اند، متقاعد خواهدکرد که سرمایه خود را در سایر بخش‌‌های اقتصاد به‌ویژه بخش تولید به کار بیندازند.
در پایان، گفتنی است چون مهار اجاره‌بها منافع گروهی اندک ولی قدرتمند را تهدید می‌کند، طبعاً آنان تلاش خواهندکرد تا این تدبیر را بی‌اثر سازند. امید است دولتمردان به‌ویژه ریاست محترم جمهوری اجازه ندهند منافع یک گروه اندک بر منافع کل جامعه ترجیح داده‌شود.
————————–
* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره یکشنبه ۳۱ – ۲ – ۱۴۰۲ به چاپ رسیده‌است.
دسته‌ها: سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن