افزایش سقف وام مسکن تورم‌زا است

چندی‌پیش روزنامه وزین دنیای اقتصاد سؤالی را در قالب یک نظرخواهی مطرح کرد که بنا بود پاسخی کوتاه به آن بدهم. سؤال این بود که: “آیا افزایش سقف وام مسکن در شرایط فعلی، کمکی به خروج غیرتورمی اقتصاد از رکود می‌کند؟”
پاسخ‌های واصله از جمله پاسخی که من داده‌بودم، در صفحه باشگاه اقتصاددانان به چاپ رسید.(۱)
از آن جا که پاسخ به سؤال روزنامه باید بسیار کوتاه و موجز تنظیم می‌شد، به نظرم رسید استدلال خودم را برای آن پاسخ کوتاه مطرح کنم:
درحال‌حاضر یکی از دشواری‌های بزرگی که اقتصاد ما با آن مواجه است، حجم عظیم نقدینگی است که در اثر بی‌مبالاتی مسؤولان سابق، رشد قابل‌توجهی یافته‌است. نبود فرصت‌های مناسب سرمایه‌گذاری برای سالیان دراز باعث شده‌است بازار املاک و مستغلات به‌عنوان بهترین و در اصل تنها گزینه برای سرمایه‌گذاری موردتوجه قرار گیرد. به‌این‌ترتیب تقاضای سفته‌بازانه مسکن نقش مهمی در بازار املاک و مستغلات داشته‌است.
روند تغییرات قیمت مسکن و همراهی و همسویی آن با شاخص عمومی قیمت‌ها در طول چنددهه گذشته، بسیاری از صاحبان نقدینگی را به این نتیجه رسانده‌است که در شرایط موجود بهترین شیوه برای نجات دارایی‌هایشان از سقوط ارزش و قدرت خرید، تبدیل آن‌ها به املاک و مستغلات و به‌ویژه واحدهای مسکونی است. زیرا قیمت مسکن معمولاً بعد از هر دوره وقفه سه یا چهارساله، با حرکتی جهشی خود را پابه‌پای سطح عمومی قیمت‌ها بالا برده‌است. ازسوی‌دیگر وضعیت خاص بازار مسکن و تعهد دولت در حمایت از قدرت خرید اقشار کم‌درآمد طالب مسکن، این اطمینان را برای سفته‌بازان ایجاد کرده‌است که به هرتقدیر دولت ناگزیر است با تقویت بنیه مالی خریداران بالقوه، بازار مسکن را گرم نگه دارد.
علاوه‌براین، باید به این واقعیت هم توجه داشت که صعود و فرود بورس در زمستان گذشته موجب شد توجه سرمایه‌گذاران به بازار املاک به‌عنوان بازاری قابل‌اطمینان و کم‌خطر بیشتر از پیش شود. بسیاری از صاحبان نقدینگی به‌خوبی به این واقعیت پی برده‌اند که قیمت املاک معمولاً بعد از وقفه‌ای چندساله به‌یک‌باره بالا می‌رود، و فرصتی بسیار طلایی برای سرمایه‌گذاران زیرک فراهم می‌آورد که دیر آمده و زود به سودی چشمگیر برسند!
افزایش سقف وام مسکن می‌تواند موجبات رشد تقاضای مسکن از طرف متقاضیان واقعی را فراهم کند، و این به معنی آغاز رونق در این بازار خواهدبود. به‌این‌ترتیب ممکن است سفته‌بازان مترصد فرصت، همین تکان مختصر را به‌عنوان نشانه‌ای از شروع دوران رونق بگیرند و درنتیجه، تقاضای سفته‌بازانه با سرعتی بیشتر از تقاضای مصرف‌کنندگان واقعی رشد کند.
به‌این‌ترتیب، افزایش سقف وام مسکن، هرچند قدرت خرید متقاضیان واقعی را بالا می‌برد، اما در عمل موجب افزایش قیمت مسکن شده، و کار خرید مسکن برای اقشار کم‌درآمد را دشوارتر می‌کند. به‌عبارت دیگر، حتی اگر سیاست افزایش سقف وام مسکن رونقی کم‌فروغ در اقتصاد ایجاد کند، این رونق و خروج از رکود، “غیر تورمی” نخواهدبود.
مدافعان سیاست افزایش سقف وام خواهندگفت با افزایش تقاضا برای مسکن، شاهد افزایش تقاضا برای مصالح ساختمانی و خدمات مرتبط با ساخت مسکن خواهیم‌بود، و این به‌معنی خروج از رکود است، زیرا واحدهای تولید به کار می‌افتند و بیکاری هم کاهش می‌یابد. اما سؤال این است که آیا به‌دنبال افزایش سقف وام و به‌عبارت دیگر افزایش قدرت خرید متقاضیان واقعی، قیمت زمین به‌ویژه در کلانشهرها بیشتر افزایش خواهدیافت یا قیمت مصالح ساختمانی؟ علاوه‌براین، کدام افزایش سریع‌تر صورت خواهدگرفت؟
به‌طوری‌که ملاحظه می‌شود، غیرتورمی بودن این سیاست چندان قابل‌دفاع نیست.
نکته مهم دیگر که باید موردتوجه قرار گیرد، این است که اقتصاد ما در طول چندده سال گذشته لطمات جدی از رونق بازار املاک خورده‌است. افزایش قیمت زمین به‌تدریج هرگونه فعالیت سالم اقتصادی را از سودآوری دور کرده‌است. هزینه‌ای که واحدهای تولید بابت خدمات “عامل زمین” به مالکان مستغلات می‌پردازند، به‌حدی کمرشکن است که هرگونه حاشیه سود فعالیت‌های تولیدی را به‌تدریج از بین می‌برد.
در سال‌های گذشته هربار که جهشی در بازار املاک صورت گرفته، و قیمت زمین و مسکن خود را با شرایط تورمی وفق داده‌است، هرگز شاهد اثر مثبت این جهش در کل اقتصاد نبوده‌ایم، و برعکس ضربه مخرب این رونق به‌صورت کاهش سطح رفاه اقشار کم‌درآمد، افزایش هرچند نامتناسب ولی اجتناب‌ناپذیر حداقل دستمزدها، و تشدید جریان تورمی، اقتصاد ملی را چندگام به فروپاشی نزدیک‌تر کرده‌است.
من مخالف افزایش سقف وام مسکن و در نهایت تبدیل گروه عظیم مستأجران که اجاره ماهیانه می‌پردازند، به پرداخت‌کنندگان اقساط وام مسکن، نیستم. اما معتقدم قبل از هرگونه تحریک تقاضای مسکن، باید تمهیداتی برای مهار تقاضای سفته‌بازانه املاک اندیشید.
—————————————–
۱ – مراجعه کنید به:
روزنامه دنیای اقتصاد شنبه ۲۵ – ۵ – ۹۳ صفحه باشگاه اقتصاددانان

۲ پاسخ به “افزایش سقف وام مسکن تورم‌زا است”

  1. سلام استاد ارجمند-جناب ذاکری
    راه حل جنابعالی برای تقاضای سفته بازی مسکن چیه؟ اصلا آیا امکان داره تقاضای واقفی رو از سفته بازی تفکیک کرد و با چه راهکاری میشه یک بیع حلال رو ممانعت کرد؟

    • با سلام متقابل
      سفته بازی در بازار مسکن کشور ما به دلیل نبود فرصت های مناسب سرمایه گذاری از یک طرف و اطمینان کامل به سرعت نقدشوندگی دارایی های مستغلاتی و … گسترش یافته است. یکی از ساده ترین راه ها برای مهار این نوع تقاضا، تلاش برای کاستن قابلیت تبدیل به احسن املاک است. به عنوان مثال فردی که یک آپارتمان را می خرد با نیت این که یکی دو سال بعد و هرزمان فرصت مناسبی پیش آمد بفروشد و سود هم ببرد، باید این علامت را دریافت کند که چنین معامله ای دیگر آسان نخواهد بود، و بخش عمده افزایش قیمت را باید به عنوان مالیات و عوارض گوناگون بپردازد.
      از سوی دیگر با ایجاد و گسترش فرصت های مناسب سرمایه گذاری به تدریج کفه ترازو به زیان تقاضای سفته بازی و به سود سایر شیوه های سرمایه گذاری حرکت خواهد کرد. البته این فقط یک مثال ساده بود. مجموعه تدابیر برای مهار سفته بازی می تواند بسیار هوشمندانه تر تدوین شود.
      نکته دیگر این که شما به “بیع حلال” و مهار آن اشاره کرده اید. وقتی یک بیع “حلال” موجبات تخریب بنیان اقتصاد کشور را فراهم آورد، “حلال” بودن آن مانعی برای مداخله دولت برای محدود ساختنش نخواهد بود.

نوشتن پاسخ

نقل مطالب سایت با ذکر منبع آزاد است.