بزرگترین اشکال طرح افزایش وام مسکن *

به قرار اطلاع اواخر شهریورماه جاری از گزارش نهایی مطالعات طرح جامع مسکن رونمایی خواهدشد. طی چندروز اخیر اخباری درباب رویکردهای جدید در بازار مسکن و برنامه‌هایی که با هدف کمک به خریداران بالقوه مسکن و به‌ویژه خانه‌اولی‌ها طراحی شده‌اند، انتشار یافته‌است.
وزیر محترم راه و شهرسازی نیز چندروز پیش در باب پرداخت وام مسکن صحبت کرد، و با دفاع از طرح‌های جدید موردنظر وزارت مسکن، گفت: “متراژی که برای خانه‌اولی‌ها در نظر گرفته‌شده ۷۵متر است و میانگین پرداخت تسهیلات ۸۰میلیون تومان است. قیمت متوسط هر مترمربع مسکن ۲٫۵ تا ۳میلیون تومان است و اگر قیمت مسکن را ۲۰۰میلیون تومان درنظر بگیریم، با پرداخت تسهیلات ۸۰میلیون تومانی می‌توان زمینه خرید خانه را فراهم کرد.” (۱)
نکته کلیدی در این طرح، خنثی‌سازی اثر افزایش قیمت مسکن با افزایش سقف وام اعطایی است. به عبارت دیگر، سیاستگذاران می‌گویند به دنبال افزایش قیمت مسکن، گروه کثیری از متقاضیان مسکن به ناچار از بازار خارج شده‌اند. زیرا با منابع مالی که این گروه در اختیار دارند، نمی‌شود مسکن خرید. راه چاره هم افزایش سقف وام است.
به نظر من انتقاد اصلی که به این طرح وارد است، بی‌توجهی به علل افزایش سریع قیمت مسکن در سال‌های اخیر است. طرح با قطعی و طبیعی دانستن قیمت موجود و بدون‌توجه به روندی که طی کرده و طی خواهدکرد، به فکر تأمین منابع مالی لازم برای متقاضیان مسکن است.
در سال‌های گذشته، نقدینگی عظیمی به اقتصاد کشور تزریق شده، و در شرایطی که فرصت و موقعیت مطلوبی برای سرمایه‌گذاری نبوده، بخش مهمی از سرمایه‌ها وارد عرصه تجارت املاک شده‌اند. به بیان دیگر، بازار املاک و مستغلات جور بازار سرمایه را کشیده‌است. هجوم این میزان نقدینگی به بازار املاک، قیمت زمین و مستغلات را به شدت افزایش داده‌است. به‌این‌ترتیب در شرایط فعلی هر فردی که مصمم به خرید مسکن باشد، باید قیمتی بسیار بالاتر از قیمت چندسال پیش را بپردازد.
به‌راستی افزایش قیمت مسکن در اقتصاد ما ناشی از چیست؟ در ده‌سال گذشته چه اتفاقی در بخش واقعی اقتصاد افتاده که موجبات رشد قیمت مسکن را فراهم کرده‌است؟ آیا با افزایش درآمد و سطح رفاه همگانی، تقاضا بالا رفته و همگان متقاضی مسکن بزرگتر و لوکس‌تر شده‌اند؟ آیا رشد جمعیت، مهاجرت به کلانشهرها، یا تشکیل خانواده‌های جدید سرعت گرفته‌است؟ آیا اتفاقی طبیعی بخشی از زمین‌های قابل‌سکونت را از دسترس خارج ساخته‌است؟ آیا دسترسی به مصالح ساختمانی دشوارتر شده‌است؟ پاسخ همه این‌گونه سؤالات منفی است.
به بیان دیگر، هیچ اتفاقی در بخش واقعی اقتصاد نیفتاده‌است. مسأله همان‌طور که گفته‌شد، فقط و فقط افزایش نقدینگی و هجوم آن به بازار املاک است. این هجوم نوعی قدرت احتکاری در بازار مسکن پدید آورده‌است. درست مثل این که گروهی بازرگان سودجو کالایی موردنیاز همگان را از بازار جمع‌آوری کرده و احتکار کنند و با قیمت بالاتر عرضه کنند. در این شرایط هرکسی بخواهد آن کالا را بخرد، باید علاوه بر قیمت واقعی، سود گزافی هم به محتکران بدهد تا بتواند کالای موردنظرش را بخرد.
در بازار مسکن هم چنین اتفاقی افتاده‌است. گروهی صاحب نقدینگی با هدف کسب سود وارد بازار شده، و موجبات افزایش قیمت زمین‌های مسکونی را فراهم ساخته‌اند. درنتیجه متقاضیان مسکن باید علاوه بر قیمت واقعی مسکن، سودی گزاف به این گروه تقدیم کنند تا بتوانند صاحب مسکن شوند.
اشکال اساسی طرح‌هایی از نوع افزایش سقف وام مسکن بی‌توجهی به این روند است. فکرش را بکنید. اگر در بازار کالایی مثل روغن‌نباتی با پدیده احتکار روبه‌رو شویم، چه باید بکنیم؟ کالا در انبار ذخیره شده و عرضه نمی‌شود. قیمت به شدت بالا رفته و مردم توان خرید ندارند. آیا می‌توان با افزایش قدرت خرید مردم، چه به صورت اعطای وام و چه به صورت کمک‌های بلاعوض مشکل را حل کرد؟ آیا این کار کمک به مصرف‌کنندگان است یا کمک به محتکران؟!
حال به بازار مسکن برگردیم. تقاضای سفته‌بازانه موجبات رشد سریع و لجام گسیخته قیمت مسکن را فراهم ساخته‌است. سفته‌بازان که در مقابل در ورودی بازار مسکن ازدحام کرده‌اند، می‌گویند هرکس می‌خواهد وارد این بازار شود و مسکن بخرد، اول باید به ما باج بدهد! مردم که پول کافی ندارند، از خرید مسکن منصرف می‌شوند و عقب می‌نشینند. دولت به جای این که سفته‌بازان را با تدبیر و درایت از بازار خارج کند، تصمیم می‌گیرد به خریداران مسکن وام بدهد تا بتوانند مسکن بخرند. متقاضیان به مسکن می‌رسند و سفته‌بازان که از رکود بازار مسکن نگران شده‌اند و سرمایه‌های خود را در خطر می‌بینند، خیالشان آسوده می‌شود!
با اجرای چنین طرحی، هرچند کمک مختصری به اقشار کم‌درآمد می‌شود که صاحب خانه شوند، اما بیشترین بهره را سفته‌بازان می‌برند، که تداوم حضورشان در بازار املاک تضمین می‌شود. به‌این‌ترتیب می‌توان انتظار داشت که با گذشت چندسال دیگر، طرح جدیدی برای افزایش سقف وام مسکن از ۸۰میلیون تومان پیشنهادی امروز به مثلاً ۳۰۰میلیون تومان تنظیم شود!
به نظر من قبل از هر اقدامی در بازار مسکن، اول باید تدابیری را برای محدود کردن سفته‌بازی و هدایت نقدینگی متمرکزشده در بازار املاک به بخش‌های دیگر اقتصاد اندیشید. اعمال محدودیت بر مالکیت زمین و املاک در شهرهای بزرگ و به‌ویژه کلانشهرها، می‌تواند اولین قدم در این مسیر باشد.
——————————–
* – این یادداشت در روزنامه جهان اقتصاد شنبه ۸ – ۶ – ۹۳ به چاپ رسیده‌است.
۱ – مراجعه کنید به:
خانه اولی‌ها ۸۰ میلیون تومان تسهیلات مسکن می‌گیرند

نوشتن پاسخ

نقل مطالب سایت با ذکر منبع آزاد است.