چندی‌پیش سایت بورس ۲۴ با من و چندنفر از کارشناسان حوزه اقتصاد مسکن و ساختمان مصاحبه‌ای داشت.(۱) پرسش‌ها و پاسخ خودم را در زیر نقل کرده‌ام. پاسخ‌های همکاران محترم هم در سایت بورس ۲۴ در آدرسی که در زیرنویس نقل کرده‌ام، در دسترس است:
سؤال: وضعیت فعلی بازار مسکن را چطور می‌بینید؟ با توجه به این‌که در سنوات گذشته بعد از هر دوره رکود، جهشی داشته‌ایم، پیش‌بینی شما از بازار مسکن در سال ۹۵ چیست؟
ذاکری: فعالیت‌های تولیدی در بخش مسکن کاهش داشته‌است، و تمایل چندانی به سرمایه‌گذاری در این بخش مشاهده نمی‌شود. در گذشته بخش عمده‌ای از تقاضای مسکن از جانب سرمایه‌گذاران بود و تقاضای واسطه‌ای یا سفته‌بازانه در این بازار شکل گرفته‌بود.
هرگاه نقدینگی در دست مردم وجود داشته‌باشد و شرایط سرمایه‌گذاری دیگری موجود نباشد، و یا هرزمان که سرمایه‌گذاران احساس کنند احتمال جهش قیمتی در بازار مسکن وجود دارد، نقدینگی به سمت این بازار جاری می‌شود. رکود فعلی تقاضای مسکن را کاهش داده‌است و به نظر نمی‌رسد در کوتاه‌مدت اتفاق خاصی در این بازار رخ دهد که موجب جهش قیمتی مسکن شود.
سودآوری تولیدکنندگان مسکن از ۳ محل است:
۱- تبدیل مصالح ساختمانی به ساختمان و ارزش افزوده ناشی از آن
۲- سرمایه‌گذاری روی ساختمان به‌عنوان دارایی و بهره‌مندی از سود ناشی از افزایش قیمت مسکن‌
۳- صرفه اقتصادی ناشی از تغییر کاربری و اخذ پروانه ساخت و تراکم
در گذشته بیشترین سودآوری از محل تملک زمین و تبدیل آن به ساختمان و منتفع شدن از ارزش افزوده زمین در بلندمدت ‌بود. بنابراین افزایش سایر عوامل مؤثر بر قیمت تمام‌شده مسکن مانند حقوق و دستمزد بر قیمت مسکن چندان محسوس نبود.
در ۴۰سال گذشته روند افزایش قیمت مسکن به شکل پلکانی و درعین‌حال متناسب با شاخص تورم بوده‌است. در چندسال اخیر به دلیل سیاست‌های دولت جهت مهار تورم و کمبود نقدینگی در بازار، طرح مسکن مهر، و … ارتباط بین قیمت مسکن و شاخص تورم کمی تغییر کرده‌است، و به نظر من با شرایط کنونی جهش قیمتی مانند جهش‌های گذشته در بازار مسکن نخواهیم‌داشت؛ مگر آن‌که اتفاق خاصی در اقتصاد یا سیاست رخ دهد. انتظار می‌رود بازار مسکن با روند صعودی ملایمی رشد نماید. بخشی از تقاضای بازار مسکن، سفته‌بازانه بوده‌است، و اگر سایر بازارها مانند بازار بورس به شکل مستمر و منطقی گسترش یابد، افزایش فرصت‌های سرمایه‌گذاری می‌تواند سرمایه‌های سرگردان را جذب نماید و دیگر جهش ناگهانی و حباب قیمتی در بازار مسکن نداشته‌باشیم.
سؤال: راه‌حل پیشنهادی شما برای کمک به بازار مسکن و ایجاد رونق در آن بدون ایجاد مشکل برای اقشار مصرف‌کننده چیست؟
ذاکری: بیماری خاصی در اقتصاد ما وجود دارد که بیشتر در حوزه تجارت املاک خود را نشان می‌دهد. توزیع نامناسب امکانات مالی سبب شده مسکن به کالای سرمایه‌ای برای عده‌ای تبدیل گردد. نتیجه این سرمایه‌گذاری، گرانی غیرمنطقی و سرسام‌آور زمین بوده‌است.
بازار سالم مستلزم کسب سود تولیدکننده از محل افزایش کارآمدی و صرفه در ساخت‌وساز است، نه تورم عوامل تولید و دلالی و تبدیل دارایی‌ها.
اگر در بازار مسکن نیز مانند سایر بازارها، تولید به شکل صنعتی و تخصصی توسط انبوه‌سازان صورت گیرد و سازندگان غیرحرفه‌ای از حوزه ساخت مسکن خارج شوند، هم هزینه‌های ساخت‌وساز کاهش می‌یابد و هم کیفیت ساخت بهبود خواهدیافت، بنابراین تولیدکننده و مصرف‌کننده هردو از این شرایط بهره خواهندبرد.
سؤال: زمان مناسبی برای خرید مسکن می‌باشد؟
ذاکری: همچنان معتقدم در سال آینده جهش قیمتی نخواهیم‌داشت، قیمت مسکن در سال آینده روند صعودی ملایمی خواهدداشت؛ ولی خرید عجولانه مسکن را با این تصور که در چندماه آینده افزایش قیمت شدید خواهیم‌داشت، توصیه نمی‌کنم.
سؤال: با لغو تحریم‌ها، آینده شرکت‌های ساختمانی را چطور پیش‌بینی میکنید؟
ذاکری: وضعیت شرکت‌های ساختمانی در آینده، بستگی به نوع پروژه‌ها و ترکیب دارایی آنان خواهدداشت. احتمالاً ساختمان‌سازی رشد متوسطی خواهدداشت، ولی شرکت‌های ساختمانی همپای برخی صنایع که با لغو تحریم‌ها دچار گشایش می‌شوند و امکان افزایش صادرات را خواهندداشت، حداقل در فاز اول رشد نخواهندداشت.
البته گفتنی است با عنایت به افزایش قابل‌توجه فعالیت‌های گردشگری، ساخت‌وساز مرتبط با مجتمع‌های گردشگری و هتل‌ها رونق خواهدیافت.
همچنین شرکت‌های ساختمانی می‌توانند در شرایط جدید به سمت استفاده از فنآوری‌های جدید برای ساخت صنعتی مسکن و کاهش هزینه‌های تولید حرکت کنند.
——————————————————————
۱ – این مصاحبه در سایت بورس ۲۴ در آدرس زیر منتشر شده‌است:
شکوفایی بازار مسکن شاید همین نزدیکی

دسته‌ها: شهر، زمین و مسکن