رکود در بازار مسکن استیجاری *

متن زیر حاصل مصاحبه چندروز پیشم با سایت اگزیم‌نیوز است:
گمانه‌زنی‌های کارشناسان حوزه مسکن، افت این بازار را ناشی از رکود عمیقی می‌دانند که در ماه‌های آتی دامان مسکن را می‌گیرد. در این خصوص ناصر ذاکری، پژوهشگر اقتصادی و کارشناس حوزه مسکن، در گفت‌وگو با “اگزیم نیوز” ابراز داشت: “علت کاهش در نرخ مسکن این است که افزایش قیمت تحمیل‌شده بر جامعه، برای مردم قابل‌تحمل نیست. درواقع مستأجر نمی‌تواند افزیش دوبرابری هزینه را تحمل کرده، و همزمان اجاره خود را دوبرابر نماید. بسیاری از مردم حاضر شدند که به شهرک‌های اقماری کوچ کنند و در آنجا سکونت نمایند. به‌همین‌خاطر تقاضا برای مسکن استیجاری در تهران به‌شدت کاهش می‌یابد. لذا مسیر بازار نیز از چنگ دلال‌ها خارج و مسیر تازه‌ای را آغاز می‌کند.
ذاکری گفت: اینکه چرا ضمن کاهش نرخ دلار، نرخ سایر کالاها کاهش پیدا نمی‌کند، دلیل دارد. در این میان نکته‌ای که نادیده گرفته‌می‌شود، قدرت چانه‌زنی فروشنده‌ها و خریداران است. به‌عنوان مثال ضمن افزایش نرخ ارز، به‌طور طبیعی هزینه‌های تولید هم افزایش می‌یابد؛ این تغییر منجر به افزایش قیمت کالا می‌شود. اما عدم‌کاهش قیمت کالا ضمن کاهش نرخ دلار، به قدرت چانه‌زنی فروشندگان در مقابل خریداران باز می‌گردد. آن‌ها بر شرایط خود پافشاری می‌کنند و قیمت را کاهش نمی‌دهند. فروشنده‌ها می‌گویند چونکه این کالا با قیمت بالایی برای ما تأمین شده‌است، ما آن‌را با قیمت بالا می‌فروشیم. آن‌ها می‌دانند که خریداران هم چاره‌ای جز خرید ندارند. لذا قیمت را کاهش نمی‌دهند. اما اگر خریداران کالای مذکور را خریداری نکنند و یا توان خرید کالا را نداشته‌باشند، بلاشک قیمت خود را کاهش داده و با نرخ پایین‌تری کالای خود را می‌فروشند. در حقیقت در چنین مواردی، چیزی شبیه یک کمپین غیررسمی مردمی، باعث کاهش قیمت کالاها می‌شود؛ چراکه آن‌ها توان خرید کالا را ندارند و در اقدامی از پیش تعیین‌نشده، کالا را خریداری نمی‌کنند. درنهایت فروشنده‌ی کالا مجبور به کاهش قیمت کالای خود می‌شود.
او تصریح کرد: فروشنده‌ها یا تولیدکننده‌ها در خصوص نرخ کالا، امکان هماهنگی بیشتری باهم دارند و از عکس‌العمل همدیگر جهت درج قیمت باخبر هستند. لذا قدرت چانه‌زنی پیدا می‌کنند و شرایط خود را به مصرف‌کننده تحمیل خواهندکرد. به همین دلیل وقتی قیمت ارز کاهش می‌یابد، آن‌ها این قدرت را دارند که از کاهش قیمت کالا‌یشان خودداری کنند. اما در بازار مسکن اوضاع اینگونه نیست. چراکه امکان هماهنگی بین فروشنده‌ها به‌گونه‌ای که دست به یکی کنند، کم است. وقتی جریان نزولی در بخش مسکن رخ می‌دهد، فروشنده‌های مسکن به جای هماهنگی با یکدیگر جهت حفظ قیمت بالا، بسیار راحت قیمت را کاهش می‌دهند و حتی حاضرند مشتری‌ دیگری را جذب خود کنند تا اینگونه مسکن خود را بفروش برسانند. این روند باعث ارزانی در بخش مسکن می‌شود.
وی افزود: در بازار مسکن امکان هماهنگی بین فروشندگان وجود ندارد. آنها نمی‌توانند برای بالا نگهداشتن نرخ مسکن باهم هماهنگ باشند. اما در بازاری مثل بازار گوشت اینگونه نیست. دلال اجازه کاهش قیمت را نمی‌دهد. دلال امکان احتکار دارد و با همین احتکار می‌تواند باعث بالا نگه داشتن قیمت گوشت شود. آن‌ها مانع از عرضه می‌شوند و چون می‌دانند مردم ناچار به خرید هستند، لذا قیمت بالا را قبول خواهندکرد پس آن‌ها نیز می‌توانند قیمت را بالا نگه دارند. ولی امکان عمل هماهنگ برای عرضه‌کنندگان مسکن استیجاری وجود ندارد؛ پس قیمت‌ها کاهش می‌‌یابد.
وی ادامه داد: متأسفانه سیستم توزیع ما در کشور پیشرفت نکرده‌است و اگر هم پیشرفتی داشته، فقط در مسیر افزایش قدرت دلال‌ها عمل کرده‌است. تولیدکننده‌ها کالای خود را ارزان می‌فروشند، بنابراین بخش تولید رونق نمی‌گیرد. مصرف‌کننده‌ها نیز کالای خود را گران می‌خرند، لذا رفاه آن‌ها تأمین نخواهدشد. در این میان فقط دلالان سود می‌برند. مقامات کشور همیشه در خصوص دخالت دلالان در بازار و سودهای نجومی آن‌ها ابراز نظرهایی داشته‌اند؛ اما کسی نتوانسته این مشکل را حل و فصل کند. آن‌ها قدرت دارند و نمی‌توان به‌راحتی کنارشان گذاشت. باید اراده‌ای سیاسی وجود داشته‌باشد که بتواند از تولیدکننده و مصرف‌کننده حمایت شود. باید سیستم توزیع سنتی اصلاح شود. در کشورهای توسعه یافته از جمله آمریکا، کالاها با قیمت ارزانتری خریداری می‌شود و با حاشیه سود پایین توسط شرکت‌های توزیع کننده، به مردم عرضه می‌شوند. این عملکرد در توزیع کالا، علاوه بر سود خوب برای توزیع‌کننده و فروشنده، نرخ کالا را هم پایین نگه می‌دارد. در این شرایط مردم هم به استقبال می‌آیند. لذا سود ناشی از دلالی کاهش می‌یابد. اما در ایران اینگونه نیست. تولیدکننده ارزان می‌فروشد و خریدار هم گران می‌خرد.
او در پاسخ به این سؤال که آیا با کاهش نرخ مسکن دلالان از این بازار خارج می‌شوند، گفت: ماهیت دلالی در بازار مسکن و املاک، با ماهیت دلالی در بازار گوشت و سایر خوراکی‌ها فرق می‌کند. ماهیت فعالیت دلال بازار گوشت مشخص است. او از دامدارها خرید می‌کند. سپس ضمن احتکار، در زمان مناسب دست به فروش می‌زند. اما در بازار مسکن ماهیت دلالی متفاوت است. در بازار مسکن کلیه‌ی تقاضاهای سفته‌بازانه، مصداق دلالی محسوب می‌شوند. کسی که مسکنی را برای اجاره خریداری می‌کند، یک دلال است. حال یک دستگاه آپارتمان باشد یا ۱۰۰ دستگاه. چراکه با تغییر قیمت، ممکن است مسکن خود را بفروشد و سراغ معامله‌ای دیگر برود. آن‌ها از مسکن خارج نمی‌شوند و عملاً در بازار جابه‌جا می‌شوند.
این کارشناس مسکن افزود: علت کاهش در نرخ مسکن را باید اینگونه تحلیل کرد که افزایش قیمت تحمیل‌شده بر جامعه، برای مردم قابل‌تحمل نیست. مستأجر نمی‌تواند افزیش دوبرابری هزینه را تحمل کند و اجاره خود را دوبرابر نماید. بسیاری از مردم حاضر شدند که به شهرک‌های اقماری کوچ کنند و در آنجا سکونت نمایند. به همین خاطر تقاضا برای مسکن استیجاری در تهران به‌شدت کاهش می‌یابد. کسی که در یک آپارتمان ۱۰۰ متری زندگی می‌کرد، اکنون در یک واحد ۷۰متری سکونت دارد. رشد قیمت صورت گرفته درحدی است که جامعه را به مرز انفجار کشانده‌است. مالکان خانه هم متوجه این موضوع شده‌اند. بسیار طبیعی است که در این اوضاع این بنای پوشالی فرو می‌ریزد. قیمت مسکن هرچند دوبرابر شده‌است، اما اجاره مسکن نمی‌تواند دوبرابر شود. جامعه توان آن‌را ندارد. بنابراین مسیر بازار تغییر می‌کند.
—————————-
* – این مصاحبه در سایت اگزیم‌نیوز منتشر شده‌است.

نوشتن پاسخ

نقل مطالب سایت با ذکر منبع آزاد است.