آنچه طرح اجاره‌داری نمی‌تواند *

تدوین و اجرای طرح اجاره‌داری در حوزه مسکن و مستغلات بی‌تردید گامی به جلو است. بازار مسکن استیجاری در شرایط فعلی یک بازار سنتی به تمام معنی است. شیوه بازاریابی، قیمت‌گذاری، مذاکره و عقد قرارداد، و خدمات پس از فروش همه و همه در چارچوبی کاملاً سنتی انجام گرفته و بدین‌ترتیب هزینه معاملاتی قابل‌توجهی به مالکان و مستأجران و دراصل به جامعه تحمیل می‌شود.
اولین اثر و دستآورد اجرای طرح اجاره‌داری این خواهدبود که بازار مسکن استیجاری از چارچوب سنتی خود خارج شده، و رنگ و بوی یک بازار مدرن با ابزارها و فرمول‌های جدید را به خود خواهدگرفت، و در نتیجه هزینه معاملاتی به طرز محسوسی قابلیت‌کاهش خواهدداشت. این‌ بدان‌معنی است که مستأجران در شرایط برابر از وضعیت بهتر و خدمات پس از فروش مطلوبتر برخوردار می‌شوند، و مالکان با تحمل ریسک کمتر، از منافع دارایی خود بهره‌مند خواهندشد. در چنین شرایطی حتی می‌توان شاهد شکل‌گیری نوعی چانه‌زنی دسته‌جمعی برای رسیدن به قیمت معقول بود، قیمتی که بدون بهره‌گیری غیراخلاقی از استیصال و اضطرار یک طرف معامله در بازار حاکم می‌گردد.
دستآورد دوم اجرای طرح این است که با شکل‌گیری بنگاه‌های اقتصادی حرفه‌ای که در مقیاس وسیع به تملک و اداره املاک استیجاری و کسب درآمد از این طریق می‌پردازند، امکان بهره‌مندی از ابزارهای بازار سرمایه فراهم می‌گردد. شرکت‌های فعال در این میدان با استفاده از امکان عرضه سهام در بورس به گردآوری سرمایه و تجهیز منابع مالی برای گسترش میدان فعالیت خود می‌پردازند. در نتیجه متقاضیان سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات به‌جای هجوم به بازار املاک و تحمیل بی‌ثباتی به این بازار، از طریق بازار سرمایه و خرید اوراق سهام موجبات رونق بورس را فراهم می‌سازند.
علاوه‌براین با افزوده‌شدن بر درجه نظارت‌پذیری بازار مسکن استیجاری، دولت می‌تواند با اعمال حاکمیت خود هم در مسیر نظم‌بخشی به بازار حرکت کند، و هم درآمدهای مالیاتی خود را بی‌دردسر و با کمترین هزینه افزایش بدهد.
به‌طوری‌که ملاحظه می‌شود، این بی‌انصافی است که طرح اجاره‌داری را گامی به جلو تلقی نکنیم. اما باید پذیرفت این تمام ماجرا نیست. طرح اجاره‌داری هرگز نمی‌تواند مهم‌ترین مشکل موجود در میدان مسکن را حل کرده، و یا حتی آن را کم‌رنگ‌تر سازد.
پیش‌فرض بنیادین طرح اجاره‌داری این است که در شرایط فعلی اقتصاد کشور و حاکمیت مناسبات اقتصادی نابرابر بین اقشار درآمدی جامعه، گروهی از شهروندان هرگز موفق به تملک واحد مسکونی در شأن خود نخواهندشد، یا حداقل این آرزو در آینده بسیار دور قابلیت‌تحقق دارد. در چنین شرایطی، اجرای طرح اجاره‌داری می‌تواند به‌عنوان مُسکّنی موقت آلام جامعه در حال رشد مستأجران کشور را تسکین دهد.
درواقع این طرح خواسته یا ناخواسته به‌دنبال کشف و به‌کارگیری راهی برای همزیستی مسالمت‌آمیز با واقعیت تلخ بی‌مسکنی و خانه‌به‌دوشی گروهی پرتعداد از مردمی است که حفظ حقوق شهروندی آنان و پاسداشت کرامت انسانی‌شان آرمان تدوین‌کنندگان قانون اساسی جمهوری اسلامی بود.
طرح اجاره‌داری راهی به سوی خانه‌دار شدن جمعیت مستأجر نمی‌گشاید. حتی نمی‌توان آن را گامی در مسیر حفظ منافع اقشار کم‌درآمد تلقی کرد. زیرا منافع حاصل از اجرای آن به هردو طرف معامله برمی‌گردد، و چه‌بسا برخورداری گروه مالک از این ابزار نوین بیشتر از برخورداری گروه مستأجر باشد؛ حداقل به‌این دلیل که در حال حاضر آنان از قدرت چانه‌زنی به‌مراتب بالاتری نسبت به جمعیت مستأجر برخوردار هستند.
اجرای طرح اجاره‌داری زمانی می‌تواند یک حرکت موفق و سودمند تلقی شود که ابتدا موانع موجود بر سر راه خانه‌دار شدن متقاضیان واقعی مسکن برداشته‌شود، و زمان انتظار برای جوانان فاقد مسکن برای خرید مسکن موردنیازشان به سطح قابل‌قبول کاهش یابد، و خرید مسکن برای شهروندان یک آرزوی دست‌نیافتنی تلقی نگردد. در چنین شرایطی حداقل به دو دلیل تقاضا برای مسکن استیجاری وجود خواهدداشت: شهروندانی که برای زمانی کوتاه ناگزیر از سکونت در شهری دیگر می‌شوند، و خانوارهای تازه‌تأسیس که هنوز زمان انتظارشان برای خانه‌دار شدن به سر نرسیده‌است. بازار مسکن استیجاری نیاز این گروه از متقاضیان را برآورده خواهدساخت، و اگر طرح اجاره‌داری در چنین شرایطی اجرا شود، منافع هردو طرف مالک و مستأجر را افزایش داده، و رضایت هردو گروه را فراهم خواهدآورد.
اما در جامعه‌ای که فقط به دلیل وجود دشواری‌های معیشتی و گسترش روزافزون فقر، جمعیت مستأجر در حال افزایش است، و در کلانشهرها زمان انتظار خانه‌دار شدن برای خانوارهای جوان به بیش از یک قرن رسیده‌است، رونمایی از طرحی پیشروانه مانند طرح اجاره‌داری نمی‌تواند مایه افتخار باشد. متولیان امر باید در گام اول راهی برای تسهیل خانه‌دار شدن شهروندان بیابند، و با جلوگیری از رشد جمعیت مستأجر، ابعاد بازار مسکن استیجاری را در حدی قابل‌قبول کوچک کنند. آنگاه در گام دوم برای ساماندهی این بازار کوچک ولی هنوز مهم و تأثیرگذار می‌توان به فکر اجرای ایده‌های خلاقانه منتهی به کاهش هزینه معاملاتی و حفظ منافع معامله‌گران بود. بی‌اعتنایی به این قاعده بدیهی و عقلانی می‌تواند شرایطی فراهم آورد که طرح‌های خلاقانه و بدیع مانند طرح اجاره‌داری برخلاف خواست واقعی دست‌اندرکاران و متولیان بخش مسکن، برای بازتولید مناسبات رانتی و در نهایت حفظ وضعیت ناعادلانه موجود استخدام و به‌کار گرفته‌شوند.
—————————-
* – این یادداشت با عنوان “نقاط ضعف طرح اجاره‌داری” در روزنامه شرق شماره شنبه ۳۱ – ۳ – ۹۹ به چاپ رسیده‌است.

نوشتن پاسخ

نقل مطالب سایت با ذکر منبع آزاد است.