ضرورت گذار صنعت ساختمان از دوران سنتی به مدرن *
اطلاعات ارائه‌شده از صنعت ساختمان برای سال ۱۴۰۲ رشد مطلوبی را نشان می‌دهد. اما واقعیت‌های بازار مسکن با این رشد و الزامات آن همخوانی ندارد. در این رابطه مصاحبه‌ای با روزنامه توسعه ایرانی داشتم که حاصل آن با مختصری ویرایش در زیر نقل شده‌است:
توسعه بخش مسکن با ساخت‌وساز سنتی محقق نمی‌شود
یک کارشناس اقتصاد مسکن در گفت‌وگو با «توسعه ایرانی»، درباره افزایش رشد بخش مسکن در سال ۱۴۰۲ عنوان کرد: آمار مسکن فقط بخشی از آمار صنعت ساختمان است، و وضعیت بازار مسکن چنین رشدی را که برای صنعت ساختمان مطرح شده، نشان نمی‌دهد.
او درباره آمار رشد مسکن افزود: در حوزه مسکن مسأله این است که اگر مبنا را پایان کار قرار دهیم، آن‌وقت لزوماً عرضه مسکن به این معنا نیست که پروژه در همان زمان که تمام شده، عرضه هم شده‌باشد. زیرا گاه سازندگان بنا به ملاحظاتی، برای ساختمانی که مراحل آخر ساختش را می‌گذراند، انگیزه‌ای برای اتمام و گرفتن پایان کار ندارند و صبر می‌کنند یک جهش در قیمت‌ها اتفاق بیفتد و بعد آن را وارد بازار کنند.
این تحلیلگر بازار مسکن با عنوان اینکه اگر سازندگان زودتر از زمان عرضه پایان کار بگیرند از عمر ساختمان یکسال گذشته، تأکید کرد: اگر یک پروژه ۳ سال طول می‌کشد لزوماً تمام این زمان صرف مراحل ساخت آن نمی‌شود و قسمتی به این برمی‌گردد که مالکان پروژه برنامه‌ریزی می‌کنند که در چه سالی این مسکن را به بازار عرضه کنند. به‌عبارتی، وقتی در زمانی شرایط برای عرضه مناسب می‌شود، عرضه زیادی صورت می‌گیرد و این عرضه لزوماً به معنای ساخت در همان سال نیست و به معنی این است که تنها پروژه‌های قبلی تکمیل شده‌است.
توسعه ساختمان با گذر از ساخت‌وساز سنتی
ذاکری ادامه داد: ظرفیت رشد بالای بخش ساختمان وجود دارد؛ اما تحقق آن به سیاست‌هایی که دولت به کار می‌گیرد، مربوط است. مضاف بر اینکه توسعه بخش ساختمان به این برمی‌گردد که دولت تا چه حد بتواند بخش خصوصی واقعی را در حوزه ساخت‌وساز وارد کند و تا چه حد بتواند جانب عرضه مسکن و ساختمان را نوسازی کند.
به گفته وی، اکنون یک سیستم سنتی در ساخت‌وساز داریم؛ هرکس که پولی دستش می‌آید و یا در حوزه فعالیت خود به مشکل برمی‌خورد، یک ساختمان کلنگی می‌خرد و ساخت‌وساز را آغاز می‌کند و اسم خود را هم انبوه‌ساز می‌گذارد.
این کارشناس اقتصادی با اشاره به اینکه بسیاری از فعالان اقتصادی که در حوزه‌های مختلف مانند صادرات، صنعت و غیره فعالیت دارند، اگر منابع بیشتری داشته‌باشند در کنار فعالیت خود کار ساخت‌وساز هم انجام می‌دهند، تصریح کرد: این وضعیت باعث شده یک سیستم سنتی شکل بگیرد و تولیدکنندگان که با روش سنتی فعالیت می‌کنند، فقط دنبال این هستند که در این حوزه فعالیت کنند و به هر شکل سودی کسب کنند.
ذاکری تأکید کرد: درحالی‌که در سیستم مدرن، به جای اینکه مثلاً هزاران تولیدکننده متفرقه و غیرفنی داشته‌باشیم، چند شرکت بزرگ تولیدکننده و عرضه‌کننده داریم که با بنیه مالی و توان فنی و مهندسی بالا کار می‌کنند.
او درباره سیستم ساخت‌وساز مدرن ادامه داد: باید به این سمت برویم که بخش خصوصی حقیقی وارد حوزه مسکن شود و شرکت‌های بزرگ تولید و عرضه مسکن در قالب استانداردهای فنی شکل بگیرند و هرکسی هم که می‌خواهد در حوزه مسکن سرمایه‌گذاری کند، سهام شرکت‌ها را بخرد نه اینکه خود مستقیما و مستقلا کار ساخت‌وساز انجام دهد که هم غیرفنی باشد، هم مدیریتش غیراصولی باشد، هم ریخت‌وپاشش زیاد باشد و هم کیفیت کار پایین بیاید.
صنعتی‌سازی تنها با ساخت‌وساز مدرن امکان‌پذیر است
این تحلیلگر حوزه مسکن درباره شرایط صنعتی‌سازی ۳۰ درصدی بخش ساختمان، اظهار کرد: مانند همه دنیا اگر از سیستم سنتی گذر شود، تولیدکنندگان بزرگی شکل می‌گیرند که به طور طبیعی به سمت صنعتی‌سازی می‌روند.
ذاکری با یادآوری اینکه قسمت اعظم سود تولیدکنندگان و فعالان اقتصادی حوزه ساختمان، به دلیل نگهداری دارایی به صورت املاک و مستغلات است نه از طریق ساخت‌وساز و مدیریت بهینه ساخت‌وساز، اضافه کرد: به‌عبارتی کسی که در حوزه انبوه‌سازی کار می‌کند، حتی اگر غیرحرفه‌ای هم کار کند، سود قابل‌قبولی کسب می‌کند که از بسیاری از فعالیت‌های اقتصادی دیگر بیشتر است.
او ادامه داد: به همین دلیل، اگر این سیستم نگهداری دارایی به صورت املاک و مستغلات عوض شود، اولین قدم این می‌شود که سود فعالان اقتصادی و تولیدکنندگان مسکن دیگر نه از طریق نگهداری دارایی در این قالب، بلکه از طریق بهینه کردن شیوه ساخت‌وساز کسب می‌شود. آن زمان صرف می‌کند که تولیدکننده بزرگ به سمت صنعتی‌سازی برود و با مدیریت بهینه ساخت‌وساز، مصالح ارزانتر و کارآمدتر و برندسازی برای خود، سود بیشتری کسب کند.
این کارشناس با اشاره به اینکه اکنون چنین سیستم مدرنی در کشور موجود نیست و فقط سیستم سنتی تولید موجود است و تنها کافی است کسی پول داشته باشد و یک ساختمان کلنگی قدیمی را بخرد و تخریب کند و با کمترین تجربه فنی و صلاحیت شروع به ساخت‌وساز کند، تأکید کرد: در این فضا صنعتی‌سازی شکل نمی‌گیرد، باید آن تغییر گسترده در بخش عرضه و تولید ساختمان اتفاق بیافتد که به جای هزاران تولیدکننده غیرفنی، چند تولیدکننده بزرگ با صلاحیت فنی وجود داشته باشند تا صنعتی‌سازی و توسعه رخ دهد که ظرفیت این کار در کشور بسیار بالاست.
مدرن‌سازی ساخت‌وساز، نیازمند به کارگیری ظرفیت‌های بخش خصوصی
ذاکری درباره شیوه گذر از ساخت‌وساز سنتی به سمت مدرن، عنوان کرد: گذر از سیستم سنتی، یک کار بزرگ و گسترده است و این‌طور نیست که یکباره اتفاق بیافتد.
او ادامه داد: گذر از سیستم سنتی، نیاز به اصلاحات اقتصادی ویژه‌ای دارد، به این معنا که دولت بتواند از بخش مولد اقتصاد کشور حمایت کند، تلاش کند فعالیت‌های سفته‌بازانه را کاهش دهد و از طرفی به گسترش بورس کمک کند تا شرکت‌هایی که به‌عنوان بنگاه پذیرنده سرمایه خرد در کشور هستند، تشویق به انجام فعالیت‌های گسترده‌ای با این سرمایه‌ها شوند.
این کارشناس اقتصاد مسکن همچنین اظهار کرد: این گذار از طرفی نیازمند اصلاح برخی قوانین، ضوابط و مقررات است، سیستم بانکی باید همراهی کند و همراهی بین بخش خصوصی و دولتی لازم است. یعنی یک توافق کلی با اتاق بازرگانی، به عنوان پارلمان بخش خصوصی، شکل بگیرد تا بتواند همکاری لازم را در این حوزه داشته‌باشد.
ذاکری به ماجرای انتخابات سال گذشته اتاق بازرگانی اشاره کرد و گفت: در طول سال‌های گذشته دولت تلاش کرده به جای اینکه از ظرفیت و نفوذ مجموعه بخش خصوصی استفاده کند، پارلمان بخش خصوصی را به‌عنوان یک تریبون در تصرف خود درآورد. همین دعوای سال گذشته نمونه چنگ انداختن دولت به بخش خصوصی بود و دولت تأکید می‌کرد که افراد خاص در مجموعه پارلمان بخش خصوصی ریاست داشته‌باشند.
او با اشاره به اینکه هدف دولت باید این باشد که ظرفیت و قابلیت بخش خصوصی در خدمت اقتصاد ملی باشد، در پایان خاطرنشان کرد: این گذر از ساخت‌وساز سنتی به مدرن یک کار گسترده اما شدنی است و نیازمند آن است که همه نهادهای درگیر باهم همفکری و همکاری کنند تا برنامه جامعی تدوین شود و اتفاقات مثبتی در کل اقتصاد بیافتد و در نهایت به این سمت حرکت کنیم که بخش تولید ساختمان هم بتواند خانه‌تکانی کند و به سمت صنعتی و مدرن شدن پیش رود.
————————————-
* – این مصاحبه در روزنامه توسعه ایرانی شماره یکشنبه ۱۱ – ۶ – ۱۴۰۳ به چاپ رسیده‌است.
دسته‌ها: سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن