وزیر محترم راه و شهرسازی در نشست اخیر خود با مدیران راه و شهرسازی استان‌ها با اشاره به مذاکراتشان با رئیس کل بانک مرکزی گفته‌اند: « خوشبختانه رقم خوبی برای تزریق منابع به بانک مسکن جهت پرداخت تسهیلات مسکن تعیین شد که به‌زودی از سوی بانک مرکزی پرداخت خواهدشد». از سخنان ایشان چنین می‌توان برداشت کرد که بناست شبکه بانکی کشور نقش پررنگ‌تری در امر تأمین مسکن شهروندان و کاهش ابعاد بحران مسکن ایفا کند.

در مورد دستآورد «تزریق منابع بانکی به بانک مسکن» دو احتمال می‌توان داد:

الف – سقف وام مسکن افزایش می‌یابد و متقاضیان خرید مسکن می‌توانند با توان بالاتری وارد بازار شده، و مسکن موردنیازشان را خریداری کنند.

ب – منابع نقدی برای تکمیل پروژه‌های انبوه‌سازی مرتبط با نهضت ملی مسکن افزایش یافته و سرعت تکمیل و تحویل این پروژه‌ها بیشتر می‌شود.

هرچند در گام اول هریک از دو احتمال بالا می‌تواند به کاهش اندک سهم جمعیت مستأجر از کل جمعیت کشور به‌عنوان یک دستآورد مطلوب منجر شود، اما نتیجه قهری هردو در دوره زمانی طولانی‌تر کمک به روند افزایشی قیمت مسکن است، اتفاقی که طبعاً مطلوب وزیر محترم و متولیان امر نیست، زیرا درنهایت باعث افزایش جمعیت مستأجر می‌شود. تجربه سال‌های گذشته نشان داده‌است که افزایش سقف وام مسکن و به بیان دقیق‌تر رونق بخشیدن به بازار مسکن با کمک تسهیلات بانکی بیشتر از این که به نفع نیازمندان واقعی مسکن باشد، منافع دلالان و بزرگ‌مالکان را تأمین می‌کند، زیرا بازار راکد دارایی‌های احتکارشده آنان را داغ و پرتحرک می‌سازد، و با افزایش میزان تقاضای مؤثر، مقدمات افزایش قیمت فراهم می‌شود و درنتیجه ارزش دارایی آنان افزایش می‌یابد. از سوی دیگر احداث مجتمع‌های مسکونی در حومه شهرها و سکونت بخشی از شهروندان در این محلات جدید هزینه‌های رفت و آمد فراوانی را به ساکنان آن محلات تحمیل کرده، و همین امر بر مرغوبیت محلات مرکزی شهر می‌افزاید. گفتنی است دیوید ریکاردو اقتصاددان به‌نام دویست سال پیش چنین تحلیلی را در مورد اراضی کشاورزی مطرح کرده، و زیر کشت رفتن اراضی کم‌بازده و دوردست را عامل افزایش قیمت اراضی پربازده دانست.

درواقع سیاست‌های مرسوم و معمول در حوزه مسکن را می‌توان به نوعی بازی موش و گربه بین قیمت مسکن و سقف تسهیلات مسکن یا منابع اعتباری بخش مسکن تشبیه کرد. افزایش قیمت دولتمردان را وادار می‌کند که به فکر افزایش منابع بانکی باشند، اما افزایش سقف تسهیلات بانکی هم به روند افزایشی قیمت کمک می‌کند، و این قصه همچنان ادامه می‌یابد. همان‌گونه که در طول بیش از سه دهه گذشته ادامه یافته‌است.

وضعیت بخش مسکن در چند دهه اخیر و اصرار مسؤولان به آزمودن چندباره سیاست‌ها و تدابیر تکراری را می‌توان به وضعیت بیماری تشبیه کرد که از ترس اتاق عمل و تن سپردن به تیغ جراحی، هر شیوه درمانی جایگزین را حتی اگر فاقد پایه علمی و کارشناسی باشد، می‌پذیرد و می‌آزماید، و حتی به علوم غریبه از نوع لیمیا و هیمیا هم متوسل می‌شود! و البته نتیجه نمی‌گیرد.

بی‌تردید عوامل متعددی در شکل‌گیری بحران فعلی مسکن مؤثر هستند. اما مهم‌ترین عامل هجوم بیرویه نقدینگی به بازار املاک و مستغلات است که سهم تقاضای سفته‌بازانه در بازار مسکن شهر تهران را از ۲۲درصد در فاصله سال‌های ۶۵-۱۳۵۵ به ۷۵درصد در فاصله سال‌های ۱۴۰۰-۱۳۹۵ افزایش داده‌است. این بدان‌معنی است که با هجوم حجم بالای نقدینگی به این بازار قیمت آنچنان افزایش یافته که متقاضیان واقعی مسکن از این بازار اخراج شده‌اند. گفتنی است اینک ارزش روز املاک مسکونی استیجاری شهر تهران معادل دوسوم ارزش بورس اوراق بهادار کشور است، واقعیتی که برای توصیف آن باید از واژه «فاجعه» استفاده کرد.

نکته قابل‌تأمل در این میان این است که بیشتر تدابیری که در طول سه دهه گذشته از سوی دولت‎ها در حوزه مسکن به‌کار گرفته‌شده‌اند، همان‌گونه که در بالا به نمونه‌ای از آن‌ها اشاره شد، بر آتش بحران مسکن دمیده و با کمک به روند افزایشی قیمت منافع دلالان و سفته‌بازان را تضمین کرده‌اند. درواقع در نتیجه این تدابیر قیمت مسکن با یک رشد حباب‌گونه روبه‌رو شده و به‌صورت بسیار نامتناسب با سایر شاخص‌های اقتصادی و اجتماعی کشور بالا رفته‌است.

به باور نگارنده مهار بحران مسکن در گام نخست در گرو به‌کارگیری بسته سیاستی است که بتواند در دوره زمانی نه‌چندان طولانی حباب قیمت را از بین برده، و آن را به سطحی متناسب با شرایط اقتصادی بازگرداند. تلاش برای اخراج تقاضای سفته‌بازانه از بازار مسکن با اجرای قوانینی برای اعمال محدودیت بر تملک واحدهای مسکونی به‌ویژه در شهرهای بزرگ، مقابله با فروش چندباره املاک، و مشمول مالیات ساختن دارایی‌های مستغلاتی می‌تواند شروع خوبی برای روند تخلیه حباب قیمتی مسکن باشد. اما همانگونه که اشاره شد، این شیوه‌ها نیازمند نوعی جراحی در سطح اقتصاد ملی است و عزمی که عاقبت بر ترس از اتاق عمل غلبه کند.

————————————-

* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره یکشنبه ۸ – ۷ – ۱۴۰۳ به چاپ رسیده‌است.

دسته‌ها: سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن