بانک و اقتصادیات مسکن

یکی از کارکردهای مهم بانک‌ها در اقتصاد امروز، تأمین سرمایه برای فعالان اقتصادی در بخش‌های مختلف اقتصاد کشور است. به‌این‌ترتیب همه بنگاه‌های تولیدی و تجاری در جریان تأمین سرمایه خود متکی به بانک‌ها هستند.
از این رو یکی از شاخص‌های مهم اقتصادی که موردتوجه تحلیل‌گران قرار می‌گیرد، سهم هریک از بخش‌های اقتصاد کشور در کل تسهیلات بانکی است. طبعاً وقتی یک بخش سهم قابل‌توجهی از تسهیلات بانکی را به خود اختصاص بدهد، می‌توان به رشد و پیشرفت آن امید داشت.
سهم مسکن از تسهیلات بانکی هم به همین دلیل می‌تواند نشان‌دهنده مسیر رشد آتی فعالیت‌های ساخت‌وساز و عرضه مسکن باشد.
تسهیلات بانکی برای مسکن ممکن است به شکل دادن وام به انبوه‌سازان برای گسترش فعالیت‌های ساخت‌وساز، و یا دادن وام به خریداران مسکن و یا ترکیبی از این‌دو باشد. دراین‌جا من فقط به آن بخش از تسهیلات که در اختیار خریداران مسکن قرار می‌گیرد، توجه کرده‌ام.
دادن وام به سازندگان مسکن باعث می‌شود هزینه‌های تولید و عرضه مسکن کاهش بیابد، و درنتیجه فعالیت‌های ساخت‌وساز رونق بگیرد. اما دادن وام به خریداران مسکن تأثیر بسیار ویژه‌ای در اقتصاد کلان کشور دارد. با کمک این وام‌ها، بخشی از تقاضای غیرمؤثر مسکن به تقاضای مؤثر تبدیل می‌شود. به‌این‌ترتیب از یک سو با افزایش تقاضا برای مسکن، رونق ایجاد می‌شود، و از سوی دیگر خریداران بالقوه مسکن تشویق می‌شوند با کاهش هزینه‌های مصرفی خود، به عنوان یک خریدار وارد بازار مسکن بشوند.
در جامعه‌ای که میزان وام تخصیص‌یافته به خریداران مسکن ناچیز باشد، گروه قابل‌توجهی از مردم به ناچار از خرید مسکن منصرف شده، و به گروه متقاضیان مسکن اجاره‌ای خواهندپیوست. درحالی‌که با افزایش این وام، گروه مستأجران به متقاضیان خرید مسکن تبدیل می‌شوند. در حالت اول این گروه بخش مهمی از درآمد ماهیانه خود را به عنوان اجاره خانه پرداخت می‌کنند. اما در حالت دوم آن‌ها با پرداخت اقساط وام مسکن، در سال‌های بعد صاحب خانه می‌شوند.
به‌این‌ترتیب، می‌توان شاخص دیگری برای ارزیابی عملکرد بانک‌ها در عرصه بازار مسکن شناسایی و تعریف کرد: سهم بانک در تأمین مالی خریداران مسکن چقدر است؟ این شاخص به بیان ساده می‌گوید که مردم معادل چنددرصد ارزش منزل مسکونی خودشان بدهی به بانک دارند. هرقدر این نسبت کوچک باشد، تعداد متقاضیان مسکن اجاره‌ای زیاد خواهدبود و بالعکس.
به‌طوری‌که ملاحظه می‌شود، می‌توان با افزایش میزان تسهیلات تخصیص‌یافته به مسکن، و درنتیجه افزایش درصد خانوارهایی که مالک مسکن هستند، به رفاه اقشار کم‌درآمد جامعه کمک کرد. زیرا با این کار، آن‌ها به جای پرداخت اجاره مسکن، اقساط وام مسکن را خواهندپرداخت.
نکته آخر این که مقدار این نسبت در کشور ما در سال‌های گذشته همواره عددی تک‌رقمی و کوچک بوده‌است. در حالی که در برخی کشورهای توسعه‌یافته از جمله در امریکا و کانادا این نسبت معمولاً بالاتر از چهل‌درصد است. به همین دلیل است که اقشار کم‌درآمد جامعه ما باید هرچه را که دارند، به صورت اجاره‌بهای محل سکونت خودشان و نه اقساط وام مسکن، از دست بدهند.
این را هم بگویم که مشکل مسکن در جامعه امروز ما بسیار پیچیده‌تر از این حرف‌هاست. من در این یادداشت فقط به یک جنبه از مسأله پرداختم و در یادداشت‌های بعدی به جنبه‌های دیگر نیز خواهم‌پرداخت.

۵ پاسخ به “بانک و اقتصادیات مسکن”

  1. شما می فرمایید در کشور ما سهم بانکها در تأمین منابع برای خرید مسکن ناچیز است و در کشورهای پیشرفته بالاست .
    من فکر می کنم اگر بانک های تمام پولشان را هم به وام مسکن اختصاص بدهند ، بازهم اتفاقی نمی افتد . زیرا امروز در روزنامه خواندم که کل وام بانک ها در آخر سال گذشته ۳۳۵ هزار میلیارد تومان بوده است یعنی برای هر نفر درحدود چهارو نیم میلیون تومان و برای یک خانوار چهار نفری هیجده میلیون تومان .
    یعنی اگر تمام پول بانک ها هم اگر صرف وام مسکن بشود بازهم مگر می شود با این پول ها صاحب خانه شد ؟
    پس راه حل پیشنهادی شما خیلی هم عملی و موثر نیست .

    • دوست عزیز با تشکر بابت نکته سنجی شما ، باید بگویم محاسبه تان درست است . بله اگر بانک ها غیر از دادن وام مسکن تسهیلات دیگری پرداخت نکنند ، که البته غیر ممکن است ، بازهم مشکل مسکن حل نمی شود . به عبارت دیگر نسبت مبلغ ۳۳۵ هزارمیلیارد تومان به ارزش واحدهای مسکونی موجود ، عدد کوچکی است . علتش هم بالا بودن غیر منطقی قیمت مسکن در کشور ما بویژه مسکن شهری است ، که ناشی از به کارگیری سیاست های ناکارآمد در عرصه زمین و املاک است . من هم به همین دلیل در آخر یادداشت اشاره کردم که به این مشکل از جنبه های دیگری هم باید توجه شود . اگر عمری باقی بود ، یادداشت های دیگری هم درباب مسکن تقدیم خواهم کرد که شاید در آنها پاسخ انتقادتان را بگیرید .

  2. اگر مستاجرها با استفاده از وام مسکن خانه بخرند ، تقاضا برای مسکن اجاره ای هم کم می شود . در این صورت دیگر کسی برای سرمایه گذاری سراغ خرید مستغلات نمی رود .

  3. بنظرم در این شرایط دادن وام های بیشتر باعث افزایش نقدینگی و افزایش تورم و بالا رفتن بیشتر قیمت مسکن می شود .همین طور که از تغییر وام ۱۸ تومانی به ۲۰ تومانی برای خریداران این اتفاق افتاد و قیمت مسکن در یک سال گذشته بالای ۵۰ درصد افزایش داشت و اگر همین طور پیش برود قیمت از این هم بالاتر رفته و اتفاقی بدتر از اتفاق سال ۸۶ می افتد .در حال حاضر کشور دچار عارضه ای شبیه بیماری هلندی است و با گرایش سرمایه داران به سمت مسکن که کالاهایی غیر تجاری است ما کم کم دچار رکود تورمی شدیدی هم خواهیم شد . کما اینکه با افزایش قیمت ها تورم ایجاد شده و با توجه به اینکه سرمایه گذاری به سمت تولید گرایش ندارد (به دلیل عدم توانایی جهت رقابت با کالای خارجی بخصوص چینی که با قیمت تمام شده بسیار اندکی وارد کشور می شود ) رکود شدیدی هم گریبان ما را می گیرد و این دو عارضه با هم فقط ایجاد کننده بحران است .

  4. من فکر می کنم در اینجا باید به تفاوت بین آثار بلند مدت و کوتاه مدت افزایش وام مسکن توجه بکنیم .
    اگر میزان وام مسکن زیاد بشود ، در کوتاه مدت می تواند اثر تورمی داشته باشد . اما در بلند مدت باعث از رونق افتادن بازار مسکن اجاره ای و در نتیجه کاهش تمایل به سرمایه گذاری در مستغلات می شود .

نوشتن پاسخ

نقل مطالب سایت با ذکر منبع آزاد است.