چندی‌پیش روزنامه وزین دنیای اقتصاد سؤالی را در قالب یک نظرخواهی مطرح کرد، و از من نیز خواسته‌شد که پاسخی کوتاه به آن بدهم. سؤال این بود که: “با توجه به بحث‌های مربوط به بسته پیشنهادی خروج از رکود تورمی، اگر شما به‌عنوان سیاستگذار، فقط می‌توانستید یک راه‌‎حل اقتصادی، برای خروج از رکود تورمی به دولت پیشنهاد بدهید، آن یک راه‌حل چه بود؟”پاسخ‌های واصله از جمله پاسخی که من داده‌بودم، در صفحه باشگاه اقتصاددانان به چاپ رسید.(۱)
ازآن‌جاکه پاسخ به سؤال روزنامه باید بسیار کوتاه و موجز تنظیم می‌شد، به نظرم رسید همچون نظرخواهی قبلی درباب سیاست افزایش سقف وام مسکن، این‌بار هم استدلال خودم را برای آن پاسخ کوتاه مطرح کنم:
رونق تجارت املاک در سال‌های گذشته معلول شرایط خاص و نابسامان اقتصاد بود. تورم، افزایش بی‌رویه حجم نقدینگی، دشواری‌های بخش تولید و مهم‌تر از همه، ناتوانی بازار سرمایه در جذب سرمایه‌های مردم، موجب شده‌بود که به‌طور روزافزون سرمایه‌های کوچک و بزرگ وارد بازار املاک و مستغلات بشوند.
با ادامه این وضعیت و درنتیجه شکل‌گیری بازاری وسیع و جذاب، بسیاری از مؤسسات و سازمان‌های عمومی و شبه‌دولتی نیز تشویق به حضور در آن و رقابت برای کسب سود بیشتر و بیشتر شدند. این تهاجم گسترده، وضعیت را به این‌جا رسانده که در حال حاضر مهمترین بخش دارایی کلیه اشخاص حقیقی و حقوقی در اقتصاد ما و به یک کلام مهمترین دارایی کل جامعه ما، دارایی‌هایی از نوع املاک و مستغلات است! بسیاری از بنگاه‌های اقتصادی به این امید فعالیت خود را ادامه می‌دهند که در آینده با تغییر کاربری و فروش املاک خود، زیان‌های انباشته ناشی از فعالیت‌های تولیدی خود را جبران کنند!
این رونق چشمگیر که زمانی به‌عنوان معلول شرایط خاص اقتصادی شناخته می‌شد، اینک آنچنان رشد کرده و ریشه دوانده، که خود مبدل به علت بسیاری از دشواری‌ها شده‌است! به این دلیل نباید در تدوین برنامه درمان اقتصاد کشور، با این تصور که رونق تجارت املاک خود معلول علت‌هایی دیگر است، و با هدف پرداختن به علت‌ها، از این معلول سابق و علت امروزی غافل شد.
این که درآمد اقشار کم‌درآمد و متوسط کفاف مخارجشان را نمی‌دهد و مجبورند از خرید بعضی کالاها و خدمات صرف‌نظر کنند، متأثر از رشد فوق‌العاده قیمت املاک است، زیرا یک خانوار با بنیه مالی و درآمدی متوسط، باید بخش اعظم درآمد خود را صرف پرداخت اجاره مسکن کند.
بنگاه‌های تولیدی با افزایش چشمگیر هزینه‌های خود مواجه هستند که تقریباً همه این افزایش‌ها ریشه در افزایش قیمت زمین شهری دارد. اجاره ساختمان مرکزی بنگاه، دستمزد کارکنان که اینک اجاره خانه بیشتری نسبت به قبل می‌پردازند، قیمت سرقفلی فروشگاه‌هایی که مواد اولیه موردنیاز بنگاه را عرضه می‌کنند، و …، همه و همه به دلیل تهاجم نقدینگی به بازار املاک و مستغلات افزایش یافته‌است.
به‌این‌ترتیب، کل اقتصاد با معضلی به نام افزایش قیمت تمام‌شده کالاها و خدمات مواجه شده‌است. در این شرایط بسیاری از فعالیت‌ها به دلیل کوچک شدن حاشیه سود موضوعیت خود را از دست می‌دهند. بنگاه‌ها یکی پس از دیگری در معرض تعطیلی قرار می‌گیرند، و نقدینگی‌های جدید هم راهی جز ورود به بازار املاک ندارند. دقیقاً به همین دلیل بخش قابل‌توجهی از تسهیلات بانکی در سالیان گذشته، به جای صرف شدن در بخش تولید، راه خود را به سوی این بازار (تنها فرصت قابل‌اعتماد برای کسب سود) کج کرده، و بر شدت بحران افزوده‌است.
در طول این‌سال‌ها، دولت دخالتی در بازار املاک نکرده و موقعیتی بسیار مطلوب و تکرارنشدنی در اختیار صاحبان نقدینگی گذاشته، تا با بهره‌مندی از مزایای این تجارت پرسود، به ثروت‌اندوزی خود ادامه دهند. در صورت ادامه این وضعیت (عدم‌دخالت برنامه‌ریزی‌شده دولت در بازار املاک)، این تجارت مخرب از چنان توانایی و ظرفیتی برخوردار است که تا سالیان‌سال به فعالیت خود ادامه‌داده، و همچنان مانع رشد و توسعه بخش تولید شود، و کلیه فعالیت‌های سالم در عرصه اقتصاد را به تعطیلی بکشاند، عرصه را بر اقشار کم‌درآمد و طبقه متوسط تنگ کند، و هرگونه فعالیت و تلاش دولت برای افزایش سطح رفاه این گروه‌ها را خنثی و بی‌اثر کند.
اعمال محدودیت بر تجارت املاک به‌ویژه زمین‌های شهری، به‌گونه‌ای که در نهایت سفته‌بازی در این بازار پایان یافته، و کلیه سرمایه‌ها و نقدینگی‌هایی که با هدف بهره‌مندی از سود ناشی از سفته‌بازی وارد بازار شده‌اند، از آن خارج شوند، قدمی مهم در مسیر اصلاح امور است. دولت می‌تواند با تدوین و اجرای سیاست‌های خردمندانه به‌تدریج عرصه را بر این سرمایه‌ها تنگ کند، و این علامت را به آن‌ها بدهد که دوران کسب سود بی‌دردسر در این بازار به‌سرآمده‌است.
از سوی دیگر، دولت می‌تواند این نقدینگی خارج شده از بازار املاک را که تا به حال نقشی مخرب در اقتصاد کشور داشته‌است، به سمت بخش تولید هدایت کند، تا کمبود نقدینگی این بخش جبران شود. تقویت بنیه مالی بخش تولید، آن هم در شرایطی که رشد قیمت املاک متوقف شده، و حتی سیر قهقرایی را آغاز کرده‌است، حاشیه سود بنگاه‌های تولیدی را پهن‌تر خواهدکرد. البته لازم می‌دانم این نکته مهم را تذکر دهم که جذب این نقدینگی در صنایع خودروسازی هم دست‌کمی از تجارت املاک ندارد، و دولت باید با انتخاب زیربخش‌هایی خاص از بخش تولید، این منابع را در مسیری سازنده‌تر هدایت کند.
افزایش تولید و افزایش تقاضا برای خدمات و کالاهای واسطه‌ای و نیروی کار، سرآغاز دوران رونق و خروج از رکود خواهدشد، و ازآن‌جاکه سود کسب‌شده توسط فعالان اقتصادی، دیگر جذب بازار املاک نشده، و بر رونق مخرب آن نخواهدافزود، می‌توان این رونق هرچند مختصر را رونقی ماندگار و قابل‌استمرار و قابل‌تشدید دانست.
و لایعلم الغیب الا هو.
———————————————-
۱ – مراجعه کنید به:
روزنامه دنیای اقتصاد یکشنبه ۹ – ۶ – ۹۳ صفحه باشگاه اقتصاددانان

دسته‌ها: سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن