اقتصاد مسکن و ضرورت توجه به عمر مفید ساختمان

بی‌توجهی به اصول علمی ساخت‌وساز و رعایت نکردن استانداردها در طول سالیان سال، باعث شده‌است که جامعه امروز ما وارث مجموعه عظیمی از ساختمان‌ها و بناهایی بشود که به‌سرعت درحال فرسوده شدن و تبدیل شدن به بافت فرسوده هستند.
امروزه توجه به عمر مفید محصولات و به‌کارگیری شیوه‌هایی برای افزایش آن جزو اصول اولیه افزایش بهره‌وری در اقتصاد است. اگر بنا باشد تولیدکنندگان کالاهایی با پایین‌ترین کیفیت و ماندگاری تولید و عرضه کنند و مصرف‌کنندگان مجبور به خرید و مصرف این‌گونه کالاها بشوند، ازیک‌سو میزان ریخت‌وپاش و ضایعات در کل جامعه افزایش می‌یابد، و ازسوی دیگر با متضرر شدن مصرف‌کنندگان، قدرت خرید واقعی آنان پایین می‌آید.
بی‌تردید در باب مسکن و ساختمان، مقوله کیفیت و عمر مفید از اهمیت بسیار بالاتری برخوردار است. زیرا بازار ساختمان و مسکن ابعادی بسیار عظیم‌تر و گسترده‌تر از بازار سایر کالاها دارد. به‌این‌ترتیب اگر در این بازار ناکارآمدی گریبان تولید و عرضه را بگیرد، هزینه سنگینی بر دوش جامعه و به‌ویژه اقشار کم‌درآمدتر گذاشته می‌شود.
از منظر حسابداری، پایین بودن عمر مفید ساختمان در یک کشور، به معنی استهلاک بیشتر است. یعنی هزینه‌ای که هرساله بابت استهلاک ساختمان به جامعه و در اصل به مصرف‌کنندگان تحمیل می‌شود، رقم بالاتری خواهدبود.
اگر در کشوری به دلیل بی‌توجهی به کیفیت، عمر مفید ساختمان‌ها در حدود بیست‌وپنج سال باشد، معنایش این است که هرسال به‌طور متوسط چهاردرصد از کل ساختمان‌ها عمر مفیدشان تمام می‌شود، و به بافت فرسوده‌ای که باید تخریب و نوسازی شود، اضافه می‌شوند. درحالی‌که اگر بتوان این عمر مفید را به پنجاه سال رساند، این رقم که همان هزینه استهلاک سالیانه است، به دودرصد کاهش می‌یابد.
حال به این نکته توجه کنید که در کشورهای پیشرفته عمر مفید ساختمان مسکونی به طور متوسط هفتاد سال و در کشور ما زیر سی سال است. یعنی هزینه استهلاک ساختمان در کشور ما بیش از دوبرابر آن کشورهاست. نکته جالب‌توجه‌تر این‌که در سال‌های گذشته انبوهی از ساختمان‌ها با کیفیت ضعیف و با هدف غلبه بر بحران مسکن طراحی و ساخته‌شده‌اند که قطعاً کیفیت نازل آن‌ها موجب کاهش متوسط عمر مفید ساختمان‌ها در کشورمان خواهدشد، و به‌این‌ترتیب باز هم هزینه استهلاک بالاتر به مردم به عنوان مصرف‌کنندگان تحمیل می‌گردد.
استفاده از مصالح بی‌کیفیت، رعایت نکردن اصول فنی و نظارت بسیار ضعیف به‌ویژه در کلان‌شهرها موجب کاهش عمر مفید ساختمان‌ها در طول چندده سال گذشته شده‌است. اصطلاح “بساز و بفروش” که بعدها به “بساز و بنداز” مبدل شد، خود به‌خوبی گویای حاکمیت این فرهنگ در ساخت‌وساز کشور است.
در طول سالیان گذشته بحث‌ها و بررسی‌های بسیاری در باب ضرورت بهبود کیفیت ساخت‌وسازها و نحوه اجرای سیاست‌های مربوط در این عرصه به عمل آمده، و ضوابط و معیارهایی تدوین شده‌اند. بااین‌حال، تا رسیدن به مرحله اجرا و حاکمیت یک شیوه نظارتی کارآمد، راهی دور و دراز در پیش داریم.
امروزه بخش مسکن و ساختمان در جامعه ما از دشواری‌ها و بیماری‌های متعدد در رنج است. اما بی‌تردید یکی از بیماری‌هایی که تاکنون کمتر موردتوجه قرار گرفته‌است، همین کیفیت نازل و پایین بودن عمر مفید و درنتیجه بالا بودن هزینه استهلاک است. ممکن است گفته شود که در این عرصه هم کارهای زیادی شده‌است. اما مهم این است که نتیجه این همه کار، این است که می‌بینیم.
به‌نظرمن یکی از کارهای کلیدی در عرصه مسکن و ساختمان در کشورما، بالا بردن استانداردهای ساخت‌‌وساز و جلوگیری از هرگونه ساخت‌وساز بی‌کیفیت و کم‌دوام است که علاوه بر تلف کردن ثروت ملی جامعه، خطرات جانی فراوانی هم برای مردم ایجاد می‌کند.
امروزه یکی از مهمترین شاخص‌های آماری در ارزیابی عملکرد متولیان بخش مسکن، تعداد واحدهای ساخته‌شده در سال است. هرچند که این شاخص هم از اهمیت خاصی برخوردار است، اما به‌راستی ساختن تعداد بیشماری ساختمان با کیفیت نازل، عملکرد مثبتی نیست. این کار در بهترین حالت منتقل کردن مشکلات امروز جامعه به فردا و پس‌فردا آن‌هم‌با ضریب چندبرابر است! زیرا امروزه بخش مهمی از ساخت‌وساز هرساله فقط باید صرف جایگزینی بافت فرسوده بشود. با این مسیری که در پیش گرفته‌ایم، در سال‌هایی نه چندان دور، ساخت‌وساز انبوه سالیانه حتی پاسخگوی جبران بافت فرسوده هم نخواهد‌بود.
به همین دلیل توصیه من هم به قانونگذاران و هم مدیران اجرایی بخش مسکن این است که در ارزیابی عملکرد بخش مسکن به میزان افزایش شاخص عمر مفید ساختمان‌ها و ارائه اهداف کمی بلندمدت برای این شاخص به جای توجه صرف به تعداد ساخت‌وساز سالانه بپردازند.

مطلب قبل :
مطلب بعد :

نوشتن پاسخ

نقل مطالب سایت با ذکر منبع آزاد است.