متن زیر مصاحبه‌ام با سایت نسیم اقتصاد در باره موضوع دریافت مالیات ازمالکانی است که واحدهای مسکونی خود را خالی نگه‌می‌دارند:

ناصر ذاکری، کارشناس حوزه مسکن در گفتگو با نسیم اقتصاد:
سید مسعود آریادوست: با هر قیمتی قصد راه‌اندازی و جان بخشی به بازار مسکن را دارند. سراغ خانه‌های خالی مردم رفته‌اند تا شاید با وضع مالیات، رونقی هرچند کم‌رمق ایجاد کنند. این تصمیمات حاصل تفکری است که جان گرفتن بازار مسکن را برابر با رشد و شکوفایی اقتصاد می‌داند. با این اوصاف ناصر ذاکری، کارشناس حوزه مسکن در گفتگو با “نسیم اقتصاد” می‌گوید: “متاسفانه برخی از سیاست‌گذاران ما در سال‌های اخیر رونق بخش مسکن را به‌عنوان موتور محرک اقتصاد کلان کشور تعبیر کرده‌اند؛ اما اینگونه نیست. رونق بخش مسکن در حقیقت در گرو رونق اقتصاد کلان کشور است. تا زمانیکه اقتصاد کلان کشور رنگ رشد و رونق به خود نگیرد، رونق بخش مسکن نیز بی‌معناست. در فضای اقتصادی کلان امروز کدام فعالیت اقتصادی درحال‌اجرا است تا بخش مسکن را به تکاپو سوق ببخشد؟” به گفته ذاکری وضع مالیات بر خانه‌های خالی نیز نمی‎تواند دردی را درمان کند.
ذاکری با اشاره به تعداد خانه‌های خالی از سکنه گفت: در حال حاضر آمار خانه‌های خالی در سطح کشور، ۲ میلیون ۶۰۰ هزار واحد اعلام می‌شود که این رقم اندکی شائبه دارد. این رقم باید مورد تحقیق و موشکافی قررا بگیرد. به‌عنوان مثال باید مشخص شود که چنددرصد از این خانه‌های خالی به واحدهای فاقد مشتری مسکن مهر باز می‌گردد. باید تعیین کنند که واحدهای مجردی و واحدهایی که مورد استفاده فعالیت‌های غیرمسکونی هستند، چند درصد از رقم مذکور را تشکیل می‌دهد. این عدد جای بحث دارد. تصور من این است که رقم خانه‌ها خالی باید کمتر باشد.
او ادامه داد: اغلب این واحدهای خالی از سکنه در تهران است. از آمار اعلامی با توجه به تعداد خانوار کل کشور می‌توان نتیجه گرفت که باید ۱۰ درصد از خانه‌های کشور خالی باشد. بر این اساس می‌توان گفت در تهران مثلاً از هر ۵ واحد مسکونی، یک واحد آن خالی است. اگر این آمار را صحیح بدانیم به نظر می‌رسد این رقم و آمار اعلامی غیر واقعی باشد، و باید روش برآورد این عدد و رقم را مشخص کنند.
وی افزود: تعدادی از واحدهای مسکونی خالی از سکنه مربوط به بانک‌ها و دیگر موسسات و همچنین افرادی است که در این حوزه سرمایه‌گذاری داشته‌اند. این افراد، ساخت و ساز واحد‌های خود را به اتمام رسانده‌اند و پایان کار دریافت کرده‌اند. با این اوصاف واحدهای آنها به فروش نرفته‌است. برخی دیگر نیز انگیزه‌ای برای فروش و اجاره واحدهای خود ندارند؛ چراکه رکود موجود در بازار از سود آن‌ها کاسته، و انگیزه‌ای برای اجاره و فروش آن‌ها باقی نمانده‌است. افراد برای حفظ ارزش و قیمت خانه خود حاضر نیستند که خانه‌شان را اجاره بدهند. به همین دلیل است که شاهد خانه‌های خالی در سطح شهرها هستیم. البته در نقاط دیگری مانند مسکن مهر هم ممکن است شاهد خانه‌های خالی باشیم.
ذاکری در مورد محل ساخت‌وساز خانه‌های خالی از سکنه گفت: خانه‌های خالی از سکنه بیشتر در مناطق مرغوب شهرها هستند. علت این موضوع نیز این است که در سال‌های گذشته ساخت‌وساز واحدهای مسکونی، متناسب با الگوی مصرف و قدرت خرید مردم نبوده‌است. از طرفی توان خرید متقاضیان واقعی مسکن، مثلاً در حد خرید یک آپارتمان ۸۰ متری بوده‌است. اما غالباً سازندگان، به فکر ساخت‌وساز خانه‌هایی با متراژ بالای ۸۰ متر بوده‌اند. بدین‌ترتیب تمرکز واحدهای به فروش نرفته، در مناطق مرغوب است. علت فروش نرفتن این واحدها به متناسب نبودن الگوی ساخت و الگوی خرید مسکن باز می‌گردد.
او در مورد قانونی بودن اخذ مالیات از خانه‌های خالی گفت: این موضوع چیز عجیبی نیست. منتها این روال نشان از ناسالم بودن روابط اقتصادی کشور دارد. ما ثبات اقتصادی نداریم. در حالت عادی کسی انگیزه‌ای برای خالی نگهداشتن خانه خود ندارد. هیچ کس دوست ندارد خانه خود را خالی نگه دارد. درصد بسیار ناچیز و کمی از افراد خانه خود را خالی نگه می‌دارند. اکنون شرایط کشور به‌گونه‌ای شده که مردم و صاحبان خانه‌ها بالاجبار خانه‌های خود را خالی نگه می‌دارند و به فروش نمی‌رسانند و اجاره هم نمی‌دهند. این پدیده در یک اقتصاد سالم رخ نمی‌‌دهد. آنها منتظر یک موقعیت مناسب هستند تا خانه خود را بفروش برسانند.
وی افزود: اگر مالیات سنگین برای اجبار صاحبان خانه‌های خالی، برای فروش یا اجاره خانه‌شان وضع شود، احتمال گسترش اجاره‌نامه‌های صوری وجود دارد. آن‌ها ضمن تقبل هزینه اجاره‌نامه صوری، از پرداخت مالیات‌های سنگین خود را معاف می‌کنند. راه فرار برای این افراد وجود دارد.
او گفت: در حال حاضر نیز برخی سازنده‌ها، زمان ساخت خانه‌ها را تعمداً افزایش می‌دهند. به‌عنوان مثال وقتی ۹۰ درصد یک ساختمان به اتمام رسیده‌است. ۱۰ درصد دیگر را نگه می‌دارند تا پایان کار دریافت نکنند. با این روال پرداخت مالیات را به تعویق می‌اندازند. آن‌ها منتظر خواهندماند تا بازار به رونق برسد و همان زمان ساختِ ساختمان را تمام کنند. پایان کار را نیز در آن سال می‌گیرند. معمولاً بسیاری از سازنده‌ها چنین کاری را دنبال می‌کنند. راه فرار برای گریز از پرداخت مالیات وجود دارد.
ذاکری در پاسخ به این سوال که تا چه میزان دریافت مالیات از صاحبان خانه‌های خالی از سکنه به وقوع خواهدپیوست، گفت: این یک واقعیت است که اخذ مالیات از خانه‌های خالی برای دولت کسب درآمد می‌کند. اما قاعدتاً این مالیات بر بازار مسکن تأثیر چندانی نخواهدگذاشت. کسی که خانه خود را خالی نگه داشته، به خاطر مالیات تعیین‌شده حاضر نیست خانه خود را اجاره دهد و یا به فروش برساند. مطمئناً او با پرداخت مالیات منتظر خواهدماند تا اوضاع بازار بهتر شود و در فرصتی مناسب خانه خود را در بازار عرضه کند. وضع مالیات تأثیری بر بازار مسکن نخواهدداشت. شاید به اندازه‌ همان هزینه و تلاش دولت برای اخذ مالیات، درآمد عائد دولت شود! این کار جالبی نیست.
این کارشناس حوزه مسکن تصریح کرد: با توجه به اوضاع کنونی بازار باید کار جامع‌تری را به فرجام رساند. به جای مالیات بر خانه‌های خالی باید مالیات را بر داشتن املاک و مستغلات وضع کرد. در چنین شرایطی فرق نمی‌کند که این املاک خالی باشد یا نه. در حوزه مسکن نباید سیاست‌گذاری‌ها به‌گونه‌ای باشد که افراد برای سرمایه‌گذاری قصد خرید و فروش مسکن و واحدهای تجاری داشته‌باشند. اگر همچنین قصدی وجود دارد، سیاست‌ها باید به‌گونه‌ای باشد که این نقدینگی‌ها به بازار بورس برود. سرمایه کلانی که در بازار مسکن وجود دارد باید از این بازار خارج شود و به سمت بازارهای مولد سوق یابد.
ذاکری گفت: نکته قابل‌تأمل این است که دولت سیاست جامعی را در پیش نگرفته‌است. برخی ضمن طرح مفهوم “خانه خالی” بلافاصله تصمیم گرفتند که از صاحبان این خانه‌ها مالیات اخذ شود تا خانه‌ها خالی نماند. این تصمیمات مبتنی بر سیاست‌های کلان‌نگر بخش مسکن نیست. با این سیاست‌ها نتیجه مثبتی را نمی‌توان انتظار داشت. وقتی بحث از رونق بخش مسکن مطرح می‌شود، باید حساسیتی خاص به خرج داد. با اجرای مجموعه سیاست‌هایی که در چندسال اخیر عملیاتی شد، نباید رونق مسکن را پدیده‌ای مثبت ارزیابی کنیم.
او ادامه داد: جامعه‌ای را در نظر بگیرید که اقتصادی پر رونق دارد و به دلیل ارتباط با سایر کشورها دارای اقتصادی شکوفا است. در این اقتصاد شرکت‌های تولیدی تأسیس می‌شوند و به همین دلیل شاهد اشتغالزایی هستیم. در چنین شرایطی به طور طبیعی کارمندان به دلیل افزایش درآمدشان می‌توانند متقاضی مسکن‌های بهتری شوند و بازار مسکن را رونق ببخشند. به این ترتیب اگر رونق بخش مسکن ناشی از رونق کل اقتصاد باشد، با پدیده‌ای مناسب و مثبت روبرو هستیم. رونق واقعی بازار مسکن اینگونه است. درغیر این صورت در اقتصادی که مدام خبر تعطیلی کارخانجات و گسترش بیکاری به گوش می‌رسد، رونق بخش مسکن به معنای تورم تعبیر می‌شود.
وی ضمن انتقاد از ارزیابی نادرست برخی سیاسیون در حوزه بازار مسکن، تصریح کرد: متأسفانه برخی از سیاست‌گذاران ما در سال‌های اخیر رونق بخش مسکن را به‌عنوان موتور محرک اقتصاد کلان کشور تعبیر کرده‌اند؛ اما اینگونه نیست. رونق بخش مسکن در حقیقت در گرو رونق اقتصاد کلان کشور است. تا زمانی‌که اقتصاد کلان کشور رنگ رشد و رونق به خود نگیرد، رونق بخش مسکن نیز بی‌معنا است. در فضای اقتصادی کلان امروز کدام فعالیت اقتصادی در حال اجرا است تا بخش مسکن را به تکاپو سوق ببخشد؟

دسته‌ها: شهر، زمین و مسکن