متن زیر حاصل مصاحبه‌ام با روزنامه جهان اقتصاد است که ویرایش بسیار مختصری در آن اعمال شده‌است:

گرانی اجاره‌بهای مسکن، ریشه‌ها و عواقب
ناصر ذاکری کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این سؤال خبرنگار جهان اقتصاد که آیا می‌توان با توجه به افزایش صد درصدی قیمت مسکن، از بازار افزایش بیش از حد قیمت اجاره‌بها را انتظار داشت؟ گفت: گرچه دو بازار خرید و فروش مسکن و اجاره بها متفاوت از هم هستند اما از یک جنبه با هم ارتباط دارند چراکه گروه کثیری از کسانی که مالکان مسکن هستند به نیت منتفع شدن از بازار مسکن و ایجاد درآمد وارد بازار شده اند. بنابراین درآمد آن‌ها حاصل‌جمع رشد قیمت ملک و درآمد ناشی از اجاره است و انتظار دارند زمانی که قیمت ملک افزایش پیدا می‌کند، افزایش متناسبی در اجاره‌بها نیز داشته‌باشند.
نهادهای نظارتی باید وارد این بازار شوند. چراکه بازار مسکن استیجاری مثل سایر بازارها نیست، زیرا گروه کثیری از اقشار آسیب‌پذیر گرفتار این وضعیت هستند که باید به این بازار به‌عنوان تقاضاکننده و مستأجر مراجعه کنند، افزایش قیمت املاک استیجاری به‌شدت باعث گسترش ابعاد فقر در جامعه می‌شود. از این نظر مقامات باید به‌فکر باشند و به‌گونه‌ای این امر را مدیریت کنند که فشاری به اقشار آسیب‌پذیر منتقل نشود.
وی افزود: ازیک‌سو، بازار اجاره مسکن شرایط خاصی دارد، مثلاً فصل نقل و انتقالات دوره محدودی است. و نیز تعداد بنگاه‌های معاملاتی در کشور بیش از حد نیاز است. درحال حاضر بیش از ۷۰ هزار بنگاه فعالیت می‌کنند، به طور طبیعی برای به دست آوردن سهم بیشتری از بازار به‌ناچار به یک رقابت ناسالم دست می‌زنند، چون که رقابت تنگاتنگی بین این بنگاه‌ها وجود دارد.
ذاکری با بیان اینکه مشاوران املاک موجب بالا رفتن توقع مالکان می‌شوند، تصریح کرد: مشاوران املاک برای این‌که بنگاه‌های دیگر را از میدان خارج کنند، بسیاری از مالکان را ترغیب می‌کنند که قیمت اجاره را بالا ببرند و امیدهای واهی می‌دهند که اگر مالکان سراغ ما بیایند ما ملک را با قیمت بالاتری اجاره می‌دهیم، به این ترتیب مشاوران املاک برای این‌که به درآمد بیشتری برسند، تلاش می کنند قیمت اجاره را بالا ببرند و مالکان املاک را جذب خود کنند که این امر در یک دوره کوتاه اثر خود را بر بازار می‌گذارد.
از طرف دیگر بازار املاک استیجاری در ایران به قول اقتصاددانان خرد، بازار فروشنده است، یعنی فروشنده‌ها یا به‌عبارتی اجاره‌دهندگان قدرت چانه‌زنی بالایی دارند و می‌توانند شرایط خودشان را به مستأجران که خریداران خدمات هستند، تحمیل کنند. همه این عوامل دست به دست هم می‌دهد و باعث می‌شود اجاره تا جایی که ممکن است بالا برود، حالا اگر متناسب با آن افزایش ۱۰۰درصدی قیمت املاک بالا نمی‌رود به خاطر این است که مستأجران اقشار کم‌درآمد جامعه هستند و توان پرداخت ندارند و اگر بنا باشد اجاره املاک دوبرابر شود، بسیاری از مستأجران چاره‌ای نخواهندداشت جز این‌که گوشه خیابان‌ها چادر بزنند، و قطعاً تقاضایی برای اجاره املاک وجود نخواهدداشت. به عبارت دیگر آنها مجبور هستند که درصد رشد کمتر از رشد قیمت املاک را برای اجاره‌بها قبول کنند.
ذاکری درباره نقش دولت در کنترل بازار اجاره‌بها گفت: واقعیت این است که زمانی که دولت یازدهم روی کار آمد، ابتکاراتی مثل افزایش دوره اجاره و نظارت بر میزان افزایش قیمت اجاره را مطرح کرد، اما به‌تدریج آن را رها کردند و همین موجب نابه‌سامانی در این بازار شد.
وی ادامه داد: به نظر من بازار املاک استیجاری بازاری است که هم دولت می‌تواند در آن تأثیر بگذارد و هم باید در آن تأثیرگذار باشد، چراکه جمعیت مستأجر ما در کشور سال‌به‌سال در حال افزایش است و جامعه به سمت مستأجر شدن پیش می‌رود. حتی در روستاها هم با افزایش درصد جمعیت مستأجر روبه‌رو هستیم، چه رسد به شهرها و به‌ویژه شهرهای بزرگ.
این کارشناس بازارمسکن با تأکید بر این‌که افزایش اجاره‌بها موجب گسترش فقر شهری می‌شود، خاطرنشان کرد: به طور طبیعی قشر متوسط و کم درآمد ما مستأجر هستند. آنان ازیک‌سو درآمد کافی برای اداره زندگی ندارند و از سوی دیگر با این شرایط تورم وحشتناک و افزایش قیمت آذوقه و ارزاق عمومی که به خاطر تحریم پیش آمده، تاب و توان فشار مضاعف افزایش اجاره‌بها را هم ندارند. اگر دولت اقدامی در جهت حل این نابه‌سامانی نکند، فقر و فقر شهری گسترش فوق‌العاده‌ای خواهدیافت.
وی در پایان گفت: به‌هرحال افرادی که مالک املاک هستند معمولاً منابع درآمدی دیگری هم دارند و وابسته به دهک‌های بالای جامعه هستند. بنابراین اشکالی ندارد که درآمد کمتری از محل اجاره‌بها داشته‌باشند، بدون این‌که اتفاق سوئی برای آن‌ها بیفتد. دولت هم موظف است ازیک‌سو بر این بازار نظارت کند و اجازه رشد قیمت ندهد و از سوی دیگر، مانع شیطنت های مشاوران املاک شود، یا از طریق دریافت مالیات کاری کند که این رشد قیمت تا جایی که امکان‌پذیر است، متوقف شود.
————————–
* – این مصاحبه در روزنامه جهان اقتصاد شماره سه‌شنبه ۱۷ – ۲ – ۹۸ به چاپ رسیده‌است.

دسته‌ها: سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن