بیداد بی‌برنامگی در حوزه مسکن *
رشد انفجاری قیمت مسکن طی یک سال و نیم گذشته از یک‌سو تأثیر عمیقی در قدرت خرید خانوارهای کم‌درآمد و فاقد مسکن برجای نهاد و بسیاری از مستأجرها را وادار به مهاجرت از کلانشهرها به شهرک‌های اقماری نمود، و از سوی دیگر نشان داد که متولیان امر مسکن تدبیری برای کاستن از شدت گرفتاری شهروندان ندارند.
برای درک بهتر مطلب، فقط کافی است به دو خبر زیر توجه کنیم:
۱ – وزیر محترم راه و شهرسازی روز دوم مرداد افزایش قیمت مسکن را مصداق گرانفروشی دانسته و مردم را به نخریدن مسکن دعوت کرد. (۱) وی چندروز قبل از آن نیز در یک برنامه تلویزیونی گفته‌بود: “مردم در این شرایط که حباب بزرگی در قیمت مسکن ایجاد شده نباید اقدام به خرید کنند”. (۲)
۲ – رئیس‌کل محترم بانک مرکزی روز بیستم خردادماه گذشته یعنی تقریباً چهل روز قبل از رهنمود اخیر وزیر محترم، از “خبرهای خوب” در بخش مسکن سخن گفته‌بود. (۳) این خبر خوب از نوع افزایش میزان تسهیلات مسکن برای تقویت بنیه متقاضیان و جبران آثار منفی افزایش قیمت مسکن بود.
بدین‌ترتیب ازیک‌سو با افزایش تسهیلات متقاضیان را تشویق می‌کنیم تا وارد بازار شوند و مسکن موردنیاز خود را ولو با قیمت گزاف بخرند، و سالیان طولانی اقساط این وام را بپردازند. از سوی دیگر آنان را از ورود به بازار برحذر می‌داریم چون قیمت به طرز مصنوعی بالا رفته‌است!
طی چند دهه گذشته و در شرایطی که حجم نقدینگی بر اثر سیاست‌های ناکارآمد دولت‌های مختلف به‌شدت بالا رفته، و نرخ بالای تورم را به اقتصادمان تحمیل کرده‌است، بارها و بارها شاهد تهاجم نقدینگی به بازار املاک و مستغلات بوده‌ایم. به بیان دیگر بخش مهمی از نقدینگی افزایش‌یافته به صورت تقاضای سفته‌بازانه وارد بازار املاک شده، و موجبات افزایش قیمت مسکن و تشدید فشار بر اقشار کم‌درآمد را فراهم ساخته‌است. افزایش اخیر قیمت مسکن نیز که ابعاد سرسام‌آوری به خود گرفت، ناشی از همین تقاضای سفته‌بازانه و انتقال نقدینگی از سایر بازارها به بازار املاک بود، زیرا در بخش واقعی اقتصاد شاهد تغییری در بازار مسکن نبودیم که چنین رشد قیمتی را آن‌هم به صورت انفجاری دامن برند.
بااین‌حال این‌بار نیز متولیان امر همچون دوره‌های گذشته، با بی‌عملی محض به تماشای رشد سریع قیمت مسکن و تخریب بنیان معیشت خانوارهای کم‌درآمد نشستند و تدبیری برای جلوگیری از رشد بیرویه تقاضای سفته‌بازانه به کار نبستند.
همانگونه که با جاری شدن سیل در یک منطقه، انتظار عمومی از مسؤولان این است که با سرعت دست‌به‌کار شده، و با منحرف ساختن مسیر حرکت سیلاب مانع ورود آن به شهر و مناطق مسکونی بشوند، حداقل انتظار از متولیان بخش مسکن و اقتصاد کشور این بود که مانع ورود سیلاب نقدینگی به مناطق مسکونی شوند، و اجازه ندهند متقاضیان واقعی مسکن و مستأجران که جزو دهک‌های پایین درآمد جامعه هستند، جور عدم کارآمدی بازار سرمایه و نبود فرصت‌های مطلوب سرمایه‌گذاری در اقتصاد کشور را بکشند. زیرا نبود چنین فرصت‌های جاذبی همواره موجب شده‌است صاحبان نقدینگی به فکر “سرمایه‌گذاری” در بخش املاک و مستغلات بیفتند.
سیلاب نقدینگی که در پاییز سال ۹۶ و به دنبال تشدید بحران مؤسسات مالی و اعتباری “غیرمجاز” در اقتصاد کشورمان جاری شد، اگر وارد هر بخشی از اقتصاد می‌شد، طبعاً خساراتی را وارد می‌کرد، اما بی‌تردید ورود این سیلاب به بخش مسکن توانست بیشترین خرابی و خسارت را به کشور تحمیل کند. زیرا با افزایش قیمت مسکن ازیک‌سو جمعیت کثیری به زیر خط فقر رانده‌شدند، و از سوی دیگر، موتور تورم برای سالیان متمادی به حرکت افتاد.
نکته قابل‌تأمل در این میان، سخنان یک‌ماه پیش وزیر راه و شهرسازی است که گفت: “دولت در تعیین نرخ اجاره‌بها هیچ زمانی مداخله نکرده‌است، چرا که به لحاظ قانونی حق ندارد برای بازار اجاره سقف قیمتی تعیین کند”. (۴) این سخنان پاسخ وزیر محترم به توقع جمعیت مستأجر بود که در انتظار تدبیری از طرف دولتمردان برای کاستن از اندازه گرفتاری‌هایشان بودند.
طرح‌هایی که گاه و بیگاه از جانب متولیان امر معرفی و رونمایی می‌شوند، همچون افزایش سقف وام مسکن، راه‌اندازی شیوه اجاره‌داری حرفه‌ای، ترویج ساخت‌وساز صنعتی و به‌تازگی برنامه ویژه برای تأمین مسکن کارمندان دولت هرچند هرکدام به‌تنهایی اقدامی ارزشمند و مثبت هستند، اما نمی‌توانند مشکل بخش مسکن را حل‌وفصل کنند.
براساس گفته وزیر محترم، در برنامه تأمین مسکن کارمندان بناست تمهیداتی اندیشیده‌شود که هر کارمند جدید با ورود به بدنه دولتی، بخشی از حقوق دریافتی خود را کنار گذاشته و با گذشت زمان معینی مثلاً پنج سال یک واحد مسکونی تحویل بگیرد. فارغ از این‌که چنین برنامه‌ای چگونه و با استفاده از چه امکاناتی قابلیت اجرا دارد، باید به این نکته خاص پرداخت که این برنامه ازیک‌سو استخدام دولتی را به رانت بزرگ مبدل می‌سازد که مفسده‌های خاص خود را به‌دنبال خواهدداشت، و از سوی دیگر مگر کارمندان جدید دولت چنددرصد از نیازمندان واقعی مسکن را تشکیل می‌دهند که طراحی برنامه برای حل مشکل آنان، کمکی به حل بحران مسکن بکند؟
به باور نگارنده، گام اول برای حل معضل مسکن پالایش بازار هم در جانب تقاضا و هم در جانب عرضه است، به‌گونه‌ای که سهم تقاضای سفته‌بازانه در آن به پایین‌ترین حد ممکن برسد، و فقط متقاضیان واقعی در بازار حضور داشته‌باشند، و نیز تولید صنعتی و مدرن با رعایت اصول و ضوابط فنی و مدیریت کارآمد جای تولید سنتی پرهزینه فعلی (نظام بساز و بفروشی) را بگیرد. بدیهی است تا زمانی که متولیان امر مصمم به اخراج تقاضای سفته‌بازانه از بازار مسکن نیستند، اجرای برنامه‌های دیگر مشابه مواردی که در بالا نام‌برده‌شدند، نمی‌تواند کمکی جدی به فروکش کردن بحران مسکن بکند.
———————–
۱ – مراجعه کنید به:
راه مقابله با گرانفروشی مسکن نخریدن است
۲ – مراجعه کنید به:
مردم برای انجام معامله باید فرصت بدهند تا حباب مسکن تخلیه شود
۳ – مراجعه کنید به:
وام مسکن به کمک بازار آمد
۴ – مراجعه کنید به:
تدوین نظام اجاره‌داری حرفه‌ای آغاز شده‌است
* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره شنبه ۱۲ – ۵ – ۹۸ به چاپ رسیده‌است.
دسته‌ها: سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن