لایحه برنامه هفتم که در مجلس در دست بررسی است، در فصل دوم با عنوان «اصلاح نظام بانکی و مهار تورم» به مسأله بانک‌ها توجه کرده، و از ضرورت اصلاح آن سخن گفته‌است. اما با مرور متن این فصل می‌توان ادعا کرد که برنامه فقط ایجاد تغییراتی محدود در نظام بانکی را مدنظر دارد. افزایش سرمایه بانک‌ها به منظور رفع ناترازی فعلی، ارزشیابی اموال بانک‌ها و شناسایی اموال غیرقابل‌احیا و درنهایت اعمال اصلاحات مختصر در نظام نظارت بر شبکه بانکی مهم‌ّترین مباحثی هستند که لایحه مطرح کرده‌است.

در طول دهه‌های گذشته اتفاقات نامطلوبی در حوزه بانکداری کشور افتاده که سهم بزرگی در شکل‌گیری وضعیت اقتصادی نابسامان امروزی ‌دارد. هرچند مقصر اصلی این نابسامانی شبکه بانکی نبوده، اما بی‌تردید عملکرد نهاد ناظر بر شبکه بانکی و مؤسسات مالی و اعتباری ریز و درشت در این میانه نقش پررنگی داشته‌است. زیاده‌روی در اعطای تسهیلات کلان رانتی به خواص تا حدی که بانک‌ها با محدودیت منابع برای اعطای وام‌های ازدواج روبه‌رو شوند، تسهیل دسترسی بخش غیرمولد اقتصاد به منابع بانکی و درمقابل ایجاد موانع بزرگ بر سر راه بخش مولد برای دریافت وام، سهم اندک بانک‌ها در برنامه تأمین مالی متقاضیان واقعی مسکن، گسترش بنگاه‌داری بانک‌ها با ناکارآمدترین شیوه‌های ممکن، شکل‌گیری تعارض منافع عریان و درنهایت برخورداری سهامداران بانک‌ها از خوان یغمای تسهیلات ارزان‌قیمت، شکل‌گیری مطالبات معوق آن‌هم توسط مشتریانی که مسؤولان ذیربط حاضر به انتشار اسامی آن‌ها نیستند، کمک به گسترش نابرابری در جامعه از طریق گردآوری منابع مالی فقرا و دادن تسهیلات ارزان‌قیمت به مرفه‌ترین قشر جامعه، اعطای وام ویژه به کارکنان بعضی ‌بانک‌ها شاید با هدف وادار به سکوت کردن کارکنان در مقابل برخی خاصه‌خرجی‌ها و … فقط گوشه‌ای از (به‌اصطلاح برنامه‌نویسان) ناترازی‌هایی است که صنعت بانکداری کشور درگیر آن بوده، و به تبع آن کل اقتصاد کشور گرفتار آثار منفی آن‌ها شده‌است. بااین‌حال متن منتشرشده برنامه هفتم برای برخورد با این اَبَرمعضل تدبیر اثرگذاری معرفی نمی‌کند.

در سال‌های گذشته و در شرایط حاکمیت تورم لجام‌گسیخته، تجارت پول به کسب‌وکاری بسیار مطلوب و مرغوب تبدیل شده، و دقیقاً به همین دلیل تلاش برای راه‌اندازی مؤسسات مالی و اعتباری خواه با مجوز و خواه بدون آن شدت گرفته‌بود. این مؤسسات در کنار بانک‌ها سپرده‌های مردم را جمع‌آوری کرده، و با این منابع به تجارت‌های بسیار پربازده دست می‌زدند. بااین‌حال افراط و تفریطی که در این میان اتفاق افتاد، در کنار تحمیل خسارتی جبران‌ناپذیر به اقتصاد ملی و متضرر کردن سپرده‌گذاران، ساختار مالی بانک‌ها را هم متلاشی کرده، و زیان بزرگی را به این مؤسسات که انحصار تجارتی پرسود را در اختیار داشتند، وارد کرد. افزایش هزینه‌های شبکه بانکی که ناشی از مدیریت ناکارآمد و تقبل زیان‌های ناشی از رفتار سودجویانه برخی متنفذان بود، اینک بانک‌ها را در موقعیتی قرار داده که برای کسب درآمدهای جدید و پنهان ساختن زیان ناگزیر از تحمیل انواع و اقسام هزینه‌های جدید به مشتریان هستند. اعمال تعرفه جدید برای هزینه‌های تراکنش‌ها اعم از کوچکترین تراکنش‌ها از این‌گونه اقدامات است که نارضایتی بسیاری را در بین عامه مردم دامن می‌زند، اما بخشی از هزینه‌های این شبکه ناکارآمد را تأمین می‌کند.

از یک نظر شبکه بانکی کشور را می‌توان به مرکبی قدرتمند اما سرکش تشبیه کرد که تمایلی به سواری دادن به اقتصاد ملی و خدمت‌رسانی به برنامه توسعه کشور ندارد. برای اثبات این ادعا فقط کافی است به این واقعیت توجه کنیم که سال‌ها پیش درحالی‌که جامعه بنگلادش گرفتار فقری گسترده بود، فقط یک بانک کوچک آن‌هم بدون استفاده از منابع دولتی، با راه‌انداختن خط اعطای تسهیلات خرد به روستائیان، کمک بزرگی به کاهش ابعاد فقر در این کشور محروم کرد. اما در ایران ما بانک‌ها درعین بهره‌مندی از فرصت‌های خاص سودآوری، نه‌تنها کمکی به مهار فقر در کشور نکرده‌اند، بلکه با جمع‌آوری سپرده‌های اقشار کم‌درآمد و اعطای وام‌های کلان به خودی‌ها، گروه اول را به طلبکاران متضرر جریان تورمی و گروه دوم را به بدهکاران خوش‌شانس تبدیل کرده‌اند. بی‌تردید بخشی از نابرابری آزاردهنده امروز ریشه در همین اتفاق ساده دارد. علاوه‌براین بانک‌ها با خرید انبوه مستغلات به رونق کاذب این تجارت خسارتبار دامن زده، و موجب افزایش قیمت مسکن و روشن ماندن موتور تورم دورقمی شده‌اند.

بی‌تردید اصلاح این همه خرابی ناشی از ندانم‌کاری بلندمدت در قالب تدوین یک برنامه پنج‌ساله شدنی نیست. بااین‌حال ای‌کاش دست‌اندرکاران تدوین برنامه در فرصت زمانی طولانی که در اختیار داشتند، تلاش و حرکتی برای بهره‌گیری از همفکری خردمندان این حوزه کرده، و با اتکا به دانش و تجربه کارشناسان ایران‌دوست، حداقل امکان شروع جریان اصلاحی و رام کردن مرکب سرکش را فراهم می‌آوردند. در آن صورت به جای متن فعلی، متنی کارشناسانه برای هدایت حرکت اصلاحی در صنعت بانکداری را شاهد بودیم.

——————————-

* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره یکشنبه ۱۱ – ۴ – ۱۴۰۲ به چاپ رسیده‌است.

دسته‌ها: برنامه‌ریزی و بودجه, سیاست‌گذاری اقتصادی | بدون نظر »

مصاحبه کوتاهی با خبرگزاری ایکنا درباره جایگاه مناطق آزاد و مشکلاتشان در برنامه هفتم داشتم:

مدیر سابق بازرگانی منطقه آزاد قشم با بیان اینکه افزایش قدرت و آزادی عمل مناطق آزاد در برنامه هفتم امری مهم و ضروری است، گفت: اگر عنوان و نوع فعالیت منطقه آزاد به‌درستی تعریف شود قاعدتاً انگیزه بخش خصوصی برای حضور در این مناطق افزایش خواهدیافت و از سوی دیگر منجر به افزایش سرمایه‌گذاری خارجی می‌شود.

ناصر ذاکری، پژوهشگر اقتصادی و مدیر سابق بازرگانی منطقه آزاد قشم در گفت‌وگو با ایکنا، با تأکید بر رفع مشکلات پیش روی مناطق آزاد به‌عنوان یکی از پیشران‌های رشد و توسعه اقتصادی در برنامه هفتم گفت: شرایط اقتصادی و موقعیت برنامه هفتم به‌گونه‌ای است که ناگزیر به تعامل با جهان خارج و برقراری ارتباط اقتصاد ایران با اقتصاد خارج هستیم و این موضوع از فوریت بسیار ویژه نسبت به برنامه هفتم برخوردار است ولی متأسفانه خیلی به مقوله تجارت جهانی و استفاده از ظرفیت کشورهای منطقه برای توسعه آن توجه نشده‌است.  

وی افزود: مناطق آزاد نقش مهمی در تجارت جهانی دارند. در کشور ما از همان ابتدا که مناطق آزاد شکل گرفته‌اند، به‌گونه‌ای بیمار متولد شده‌اند. یعنی آن کارهای اولیه‌ای که دولت باید برای ایجاد منطقه آزاد انجام می‌داد را انجام نداده؛ درصورتی‌که ضرورت داشت تمام زیرساخت‌ها و مقدمات را فراهم می‌کرد و سپس برای دعوت از سرمایه‌گذاران فراخوان می‌داد. اگر زیرساخت‌ها فراهم می‌بود سرمایه‌گذار خیلی راحت حضور می‌یافت.

تلقی اشتباه از مناطق آزاد

مدیر سابق بازرگانی منطقه آزاد قشم بیان کرد: تلقی دولتمردان، برنامه‌ریزان و قانون‌نویسان از منطقه آزاد این است که در منطقه‌ای محروم تابلویی نصب شود و عنوان منطقه آزاد را بر آن بگذارند تا از این طریق قیمت زمین‌ها افزایش پیدا کند و بعد از افزایش قیمت زمین، سازمان متولی قسمتی از آنها را بفروشد و زیرساخت فراهم کند. به‌طور طبیعی این یک نگاه نادرستی است، و طبعاً در همین حد هم که مناطق آزاد توانسته‌اند موفقیت داشته‌باشند واقعاً باید خدا را شاکر بود. چون عملاً با این دیدگاه نمی‌توان بیش از این کار کرد.

ذاکری افزود: برخلاف باورهای رایج و غلط، مناطق آزاد را برای توسعه مناطق محروم راه‌اندازی نمی‌کنند، بلکه راه‌اندازی می‌شوند تا از صرفه‌های تجارت خارجی، پردازش صادرات و امثال اینها استفاده کنیم و اقتصاد ملی را در این راستا پیش ببریم.

وی با اشاره به تنها نکته مثبت برنامه هفتم که در رابطه با مناطق آزاد مطرح شده، گفت: از نکات مثبت برنامه هفتم که به‌حق نمی‌توان از آن گذشت، انفکاک مناطق آزاد از وزارت اقتصاد و بازگرداندن آن به حوزه ریاست جمهوری است و این تصمیم مثبتی محسوب می‌شود و امیدواریم در مجلس مورد تغییر و تحول قرار نگیرد.

مدیر سابق بازرگانی منطقه آزاد قشم در این رابطه افزود: از نظر تئوری مناطق آزاد به‌گونه‌ای رقیب سازمان‌‎های دولتی هستند و وقتی به مجموعه‌ای از وزرا که حوزه مسؤولیت خاصی دارند واگذار می‌شود قطعاً مانند فرزندخوانده با آن رفتار می‌کنند، پس اگر تشکیلات مستقل زیرنظر مستقیم ریاست جمهوری تشکیل شود و متولیانش هم مسؤولیت دیگری به‌غیر از اداره این مجموعه برعهده نداشته‌باشند، قطعاً مسائل مختص مناطق آزاد پیگیری و حل و فصل خواهدشد.

ذاکری با بیان کرد: از همان اول اصرار داشتیم قوانین و مقررات سرزمین اصلی در مناطق آزاد حاکم شود و یکی از مشکلات ما در این مناطق طی سالیان دراز همین بوده، یعنی قانون مناطق آزاد وجود دارد ولی عملاً هیچ نقشی در تنظیم ارتباط مناطق آزاد با دستگاه‌های دولتی ندارد و باید هرچه سریع‌تر مسائل و مشکلات این‌چنینی رفع شود.

ضرورت افزایش قدرت و آزادی عمل مناطق آزاد

وی با بیان اینکه افزایش قدرت و آزادی عمل مناطق آزاد در برنامه هفتم امری مهم و ضروری است، ادامه داد: اگر عنوان و نوع فعالیت منطقه آزاد به‌درستی تعریف شود، قاعدتاً انگیزه بخش خصوصی برای حضور در این مناطق افزایش خواهدیافت و از سوی دیگر منجر به افزایش سرمایه‌گذاری خارجی می‌شود. ولی اتفاقی که افتاده، این است که عملاً بخش خصوصی توانمند در مناطق آزاد حضور ندارند و از سوی دیگر شاهد اقتصادی پویا و پرتحرک در مناطق آزاد که بتواند به رشد مناطق همجوار کمک کند، نیستیم. بیشتر سرمایه‌گذاری‌ها در مناطق آزاد مانند سایر نقاط کشور در رابطه با تجارت زمین و املاک بوده‌است. به عبارت بهتر سازمان‌ها برای اینکه منابع مالی لازم را برای پیشبرد پروژه‌های عمرانی تأمین کنند، مجبور به فروش زمین شده‌اند و سرمایه‌گذارانی هم که این زمین‌ها را خریداری کرده‌اند در آینده به قیمت بالاتر به فروش رسانده‌اند.

این کارشناس اقتصادی با ذکر مثالی تصریح کرد: منطقه آزاد چابهار منطقه بسیار بااستعدادی است و می‌تواند شروع‌کننده جریان توسعه برای کل منطقه باشد، ولی متأسفانه به دلیل محدودیت‌های اساسی که در ارتباط با اقتصاد داخل و سرمایه‌گذاری خارجی وجود دارد، هیچ‌گاه اجازه داده‌نشده رشد اقتصادی واقعی در آنجا شکل بگیرد و متناسب با ظرفیت‌های مناطق باشد.

ذاکری پیرامون بهترین شیوه تأمین مالی با هدف رشد و توسعه مناطق آزاد گفت: تجربه‌ای که در جهان اتفاق افتاده مبنی بر این است که حکومت‌ها ابتدا تأمین اعتبار انجام داده و سپس سرمایه‌گذاران را جذب کرده‌اند یا در حالت دوم سرمایه‌گذار و شرکت خصوصی همین کار را با هدف کسب سود انجام می‌دهد. ولی ما هیچ‌گاه این دو اقدام را انجام نداده‌ایم و حتی از این دو شیوه در هفت منطقه آزادی که قرار است تشکیل شوند مانند منطقه آزاد بانه و مریوان و بوشهر، استفاده نشده است. ظاهراً قرار است منابع اولیه تأسیس مناطق جدید به وسیله سازمان‌‌های مناطق آزاد موجود مانند قشم به‌عنوان سازمان معین تأمین و در قالب وام در اختیارشان قرار گیرد و این نشان می‌دهد دولت هیچ منابعی را برای توسعه و بهبود فرآیند مناطق آزاد در نظر نگرفته تا بتوانند حرکتی توفنده را شروع کنند.

ارتباط میان آمایش سرزمین و توسعه و رشد مناطق آزاد

وی با بیان اینکه میان آمایش سرزمین و توسعه و رشد مناطق آزاد ارتباط وجود دارد، اظهار کرد: برای توسعه مناطق آزاد علاوه بر سرمایه‌گذاری اولیه، نیازمند رفع موانع قانونی و به‌عبارتی مقررات‌زدایی هم هستیم تا سرمایه‌گذار با اطمینان خاطر بیشتری به فعالیت اقتصادی مولد و پویا بپردازد. مناطق آزاد ایران باید جذاب شوند تا سرمایه‌گذار وقتی ایران را با دیگر کشورهای همسایه مقایسه می‌کند دلیلی برای خروج سرمایه‌اش نبیند.

مدیر سابق بازرگانی منطقه آزاد قشم در پایان گفت: پس ما در مکان‌یابی مناطق آزاد مشکلی نداریم و مناطق خوبی را انتخاب کرده‌ایم ولی به‌خاطر ضعف در روابط تجاری با کشورها، نبود تأمین مالی صحیح و عدم اطمینان‌خاطر سرمایه‌گذار از ظرفیت‌های موجود در مناطق آزاد برای رشد و توسعه اقتصادی بهره برده‌نشده و باید این مشکلات و موانع در برنامه هفتم درنظر گرفته‌شوند.

——————————

* – متن مصاحبه در آدرس زیر در دسترس است:

ضرورت افزایش آزادی عمل مناطق آزاد در برنامه هفتم

دسته‌ها: برنامه‌ریزی و بودجه, سیاست‌گذاری اقتصادی | بدون نظر »

یکی از بدیهی‌ترین وظایف تدوین‌کنندگان برنامه‌های توسعه بررسی و شناخت منابع و داشته‌های کشور و پیشنهاد بهترین شیوه بهره‌برداری از هرکدام از آن‌ها در مسیر تحقق بخشیدن به اهداف توسعه کشور است. منابع طبیعی، ظرفیت‌های تولیدی و کلیه مزیت‌های منطقه‌ای اعم از تولید، تجارت و ترابری در این بررسی مورد‌توجه قرار می‌گیرند و برنامه توسعه با اتکا به این داشته‌ها و با استفاده بهینه از تمام ظرفیت‌ها و فرصت‌های ثروت‌اندوزی مسیری را برای توسعه کشور تعیین و تبیین می‌کند. طبعاً نادیده گرفتن هریک از این داشته‌ها و لحاظ نکردن آن نشاندهنده بروز نقصانی فاحش در برنامه است.

امروزه تشکل‌های مردمی و سازمان‌های مردم‌نهاد یکی از مهم‌ترین و ارزنده‌ترین ثروت‌های جوامعی که مراحلی از رشد و توسعه همه‌جانبه را تجربه کرده‌اند، به شمار می‌روند. این نهادها روزبه‌روز جایگاه مستحکم‌تری در جوامع پیدا کرده، و نقش‌آفرینی جدّی و پررنگ خود را در تحولات اجتماعی آغاز کرده‌اند. بی‌تردید هر جامعه‌ای که مصمّم به قدم گذاشتن در مسیر تحول و توسعه همه‌جانبه است، می‌تواند و می‌باید از این ابزار ارزشمند و بسیار کارآمد برای دستیابی به اهداف توسعه ملی به نحو احسن استفاده کند. بسیاری از تحولات اجتماعی، اقتصادی و فرهنگی که بنا بود دولت با صرف هزینه گزاف متصدی انجام و تحققشان باشد، از طریق سازمان‌های مردم‌نهاد با بسیج تمام امکانات مردمی و با ایجاد موجی از حمایت و پشتیبانی از اهداف ملی، با کمترین هزینه و بالاترین درجه کارآمدی قابل‌دستیابی است.

از منظری دیگر و با استناد به ادبیات دینی، فعالیت سازمان‌های مردم‌نهاد را می‌توان مصداق بارز «اهتمام بامور مسلمین» دانست، (۱) زیرا این تشکل‌ها در یک کلام هدف اصلاح امور جامعه و بهبود شرایط اجتماعی و اقتصادی را که موجب آسایش شهروندان خواهدشد، دنبال می‌کنند.

تشکل‌های مردمی فسادستیز به‌عنوان یک زیرمجموعه از مجموعه سازمان‌های مردم‌نهاد جایگاه ویژه‌ای در این میانه دارند. ازیک‌سو بیماری فساد را می‌توان یکی از جدّی‌ترین و خسارتبارترین آسیب‌های اجتماعی دانست که درواقع زمینه‌ساز سایر ناهنجاری‌ها است. با گسترش فساد در جامعه باید منتظر ظهور انواع کژی‌ها و ناراستی‌های دیگر نیز باشیم. ازسوی‌دیگر تجربیات جهانی نشان می‌دهد که مبارزه با فساد بدون حضور مقتدرانه سازمان‌های مردم‌نهاد شانس بسیار اندکی آن‌هم فقط برای موفقیت‌های مقطعی دارد. زیرا دولت و نهادهای دولتی حتی اگر عزم جدّی برای مبارزه با فساد داشته‌باشند، خود بخشی از صورت مسأله بوده، و نقشی غیرقابل‌انکار در گسترش فساد و حفظ آن دارند.

فسادستیزان ایرانی برای تداوم فعالیت خود با دشواری‌های متعددی رودررو هستند. هرچند در سالیان گذشته قدم‌های ارزشمندی در مسیر مبارزه با فساد صورت گرفته و متولیان امر مدام از کاستی‌های قوانین در این حوزه سخن گفته و خواهان رفع آن‌ها هستند، اما هنوز انبوه پرونده‌های ناگشوده بر روی میز سنگینی می‌کنند. ازیک‌سو و در شرایطی که بسیار نهادهای مصون از نظارت از منبع بودجه عمومی بهره‌مند می‌شوند و محصولی متناسب با آن عرضه نمی‌کنند، سازمان‌های مردم‌نهاد به‌ویژه فسادستیزان سهمی از این‌همه عطایای دولتی ندارند و برای تأمین مالی فعالیت‌های جاری خود با دشواری متعدد روبه‌رو هستند. از سوی دیگر نبود حمایت قانونی مؤثر فسادستیزی را به یک فعالیت از نوع مشاغل پرخطر تبدیل کرده‌است، و فسادستیزان باید همواره منتظر ضدّحمله «قانونمدارانه» متهمان به فساد باشند. به بیان دقیق‌تر گویا حمایت قانونی از متهمان پرونده‌های فساد کارآمدتر و مؤثرتر از حمایت قانونی از فسادستیزان است. مصداق دیگر از این کاستی‌های قانونی به ضوابط مربوط به تأسیس سمن‌ها و سپس راه‌اندازی شبکه‌های سازمان‌های مردم‌نهاد برمی‌گردد که در شرایطی که دولتمردان وعده تسهیل شروع فعالیت را برای بنگاه‌های اقتصادی می‌دهند و همواره دنبال ایجاد سهولت بیشتر برای متقاضیان راه‌اندازی کسب‌وکارهای جدید هستند، راه‌اندازی یک تشکل‌مردم‌نهاد با دشواری‌های متعدد روبه‌رو است که گاه متقاضیان فعالیت مبارک «اهتمام بامور مسلمین» را از این کار خیر منصرف می‌سازد!

تدوین برنامه هفتم توسعه فرصت مناسبی است که تدبیری برای این مشکل اندیشیده‌شده، و مقدمات استفاده جامعه از خیر و برکت سازمان‌های مردم‌نهاد فراهم شود. بااین‌حال با مروری بر متن انتشاریافته از حاصل تلاش برنامه‌ریزان که برای بررسی و تصویب در اختیار مجلسیان گذاشته‌شده، می‌توان ادعا کرد که توجهی به جایگاه نهادهای مردمی و چگونگی بهره‌مندی از ثروت بزرگ نشده‌است. ممکن است گفته‌شود نهادهای مردمی چندان توانمند و تأثیرگذار نیستند، و ازاین‌رو به‌اصطلاح به بازی گرفته‌نمی‌شوند. این ادعا حتی اگر درست هم باشد که نیست، رافع مسؤولیت تدوین‌کنندگان برنامه نیست. زیرا در چنین شرایطی آنان باید برنامه‌ای برای توانمندسازی تشکل‌های مردمی و سپس بهره‌برداری از تشکل‌های توانمند تدوین کنند.

بی‌اعتنایی به جایگاه نهادهای مردمی یکی از کاستی‌های جدّی متن انتشاریافته برنامه هفتم است، و نگارنده مصرانه از متولیان امر می‌خواهد تا دیرنشده با همفکری فعالان این حوزه و به‌ویژه جامعه فسادستیزان کشور و برگزاری نشست‌های مشترک هم‌اندیشی به رفع این کاستی اقدام کنند.   

———————————-

* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره یکشنبه ۴ – ۴ – ۱۴۰۲ به چاپ رسیده‌است.

۱ – اشاره به حدیث «من اصبح و لم‌یهتم بامورالمسلمین، فلیس بمسلم» که «اهتمام بامور مسلمین» را در سطح شرط صحت ادعای دیانت مطرح می‌سازد.

دسته‌ها: برنامه‌ریزی و بودجه, رانت‌خواری و فساد, سیاست‌گذاری اقتصادی | بدون نظر »

مصاحبه کوتاهی با روزنامه آرمان امروز داشتم و در آن به یک اشتباه نگرشی بسیار مهم دولتمردان و دست‌اندرکاران حوزه مسکن پرداختم:

ناصر ذاکری در گفت‌وگو با «آرمان امروز» اظهار کرد: با رشد سریع و مداوم قیمت زمین شهری و مسکن در طول چند دهه گذشته تحلیل‌گران شگفت‌زده، ایران‌دوستان نگران و مردم شاکی شده‌اند. این روند مخرب همچون یک بیماری خطرناک بنیان‌های تولیدی کشور را یکی پس از دیگری متلاشی کرده، و شرایطی را ایجاد کرده که بسیاری از فعالیت‌های اقتصادی سالم و مولّد دیگر مقرون به صرفه نباشند.  

اما آنچه که بیشتر مایه شگفتی است، این است که در طول این دوره دولتمردان معمولاً با جریان رشد قیمت مسکن برخورد انفعالی داشته، و به‌عبارتی قیمت حاکم در بازار را یک قیمت واقعی و مناقشه‌ناپذیر تلقی کرده‌اند. از دید آنان با توجه به شرایط خاص اقتصادی کشور، رشد قیمت مسکن و رسیدن آن به سطح جدید تعجب‌آور نبوده، و منعکس‌کننده واقعیت‌های اقتصاد کشور ‌است.

وی ادامه داد: تدابیری که در این سال‌ها برای حل مشکل مسکن به کار گرفته‌شده، همه به‌گونه‌ای متأثر از این پیش‌فرض بوده‌اند. به‌عنوان نمونه با افزایش قیمت مسکن تلاش شده‌است سقف وام مسکن هم تاحدودی متناسب با آن بالا برود. زیرا متقاضیان مسکن دیگر با سقف تعیین‌شده قبلی نمی‌توانستند موفق به خرید مسکن شوند. برنامه مسکن مهر را نیز می‌توان متأثر از این پیش‌فرض تلقی کرد: گران بودن قیمت مسکن ناشی از گران بودن قیمت زمین شهری است، پس اگر برنامه خانه‌سازی را به زمین‌های ارزان‌قیمت بیرون شهرها منتقل کنیم، مشکل حل خواهد شد.

این کارشناس حوزه مسکن تصریح کرد: نکته مهمی که متولیان امر در سالیان گذشته از آن غفلت نمودند، این بود که قیمت مسکن در بازار آشفته املاک هرگز همانند بسیاری کالاها و خدمات منعکس‌کننده هزینه تولید آن نیست؛ بلکه بخشی مهمّی از تغییرات آن فقط واکنشی به شرایط بازار سرمایه است. به بیان دیگر در طول دوره زمانی مورد اشاره بازار مسکن درواقع جور ناکارآمدی بازار سرمایه را کشیده، و نقدینگی سرگردانی را که فرصت سرمایه‌گذاری و ارزش‌آفرینی دیگری غیر از حضور در بازار املاک و مستغلات نداشت، جذب کرده‌ است.

ذاکری گفت: با این دید رویکرد جایگزین برای مقابله با گسترش بحران مسکن این بود که دولتمردان به‌جای پذیرش وضع موجود و طبیعی تلقی کردن روند افزایش قیمت، تدابیری برای مقابله با این افزایش به‌کار بگیرند. به‌عنوان نمونه آنان می‌توانستند محدودیت‌هایی برای ورود سیلاب نقدینگی به بازار املاک اعمال کنند، فرصت‌های دیگر برای سرمایه‌گذاری و کسب سود به صاحبان نقدینگی عرضه کنند، و در قدمی فراتر از دمیدن بی‌مهابا در کوره نقدینگی و خلق پول خودداری کنند.

وی تصریح کرد: در چندماه گذشته مسؤولان و دولتمردان بارها از ضرورت جلوگیری از فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن سخن گفته‌اند. حتی مطرح شدن روش‌های اجرایی همچون مالیات بر معاملات مکرر واحدهای مسکونی، ساماندهی بازار مسکن استیجاری، و راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان نیز درواقع هدف محدود کردن سوداگری و دلالی را در این بازار مهم مدنظر دارد. این سیاست‌ها را در مقایسه با سیاست افزایش سقف وام مسکن می‌توان قدمی به جلو تلقی کرد که بی‌تردید شایسته تقدیر است. زیرا به استناد تجربه سه دهه گذشته، سیاست افزایش سقف وام مسکن کمک چندانی به نیازمندان مسکن نکرده، و حتی اغراق نیست اگر گفته‌شود اجرای آن بیشتر از این که به نفع متقاضیان مسکن باشد، منافع دلالان و سفته‌بازان را تأمین کرده‌است.

وی افزود: با این‌حال رویکرد جدید در سیاستگذاری مسکن نیز ایراد جدّی دارد. این درست است که همانند بازار هر کالای دیگری، در بازار مسکن نیز معامله‌گران و فعالانی حضور دارند و با به‌اصطلاح شلوغ‌کاری و دادن اطلاعات نادرست به خریداران و فروشندگان، آنان را گمراه کرده، و سود فراوان کسب می‌کنند. این درست است که بازار املاک و مستغلات و بازار مسکن به‌عنوان بخشی مهم از آن با ناکارآمدی عمل کرده، و هزینه معاملاتی بالایی را به‌صورت مسنقیم و غیرمستقیم به خریداران و درواقع به کل جامعه تحمیل می‌کند؛ و حضور بیش از ۱۵۰هزار بنگاه مشاور املاک در کشور یکی از مصداق‌های آن است. اما بااین‌حال سهم این عامل در رشد چشمگیر قیمت مسکن برخلاف تصور دولتمردان در مقایسه با عامل دیگر چندان قابل‌اعتنا نیست.

ذاکری با بیان اینکه متولیان حوزه مسکن از قیمت «منصفانه» مسکن سخن می‌گویند، افزود:  اما وقتی این جمله‌شان را رمزگشایی کنیم، معلوم می‌شود آنان قیمت منصفانه را صرفاً سطحی از قیمت می‌دانند که در فضایی دور از شلوغکاری و مداخله دلالان شکل بگیرد. به بیان دیگر اگر دلالان و واسطه‌ها دست از سر خریداران و فروشنده‌ها بردارند و با اطلاعات نادرست و اغواگرانه آنان را وادار به رفتار هیجانی نکنند، قیمتی در بازار املاک حاکم می‌شود که نشان‌دهنده شرایط واقعی اقتصاد ملی و بخش مسکن و ساختمان است و به همین دلیل «منصفانه» خواهد بود. تأکیدی که متولیان امر بر کارکرد اطلاع‌رسانی سامانه ملی املاک و نقش آن در رسیدن به قیمت منصفانه دارند، بر همین اساس است.

وی افزود: اما نکته مهمی که در رویکرد جدید مغفول مانده، این است که با حضور تقاضای سفته‌بازانه بسیار قدرتمند و تعیین‌کننده در بازار مسکن، سخن گفتن از قیمت منصفانه بیهوده است. قیمت در بازار مسکن نه بر اثر تغییرات قیمت عوامل تولید و به‌عبارت دیگر قیمت تمام‌شده، بلکه با توجه به شدت و ضعف سیلاب نقدینگی جاری‌شده به سوی بازار مسکن تعیین می‌شود، و چنین قیمتی هرگز نمی‌تواند «منصفانه» تلقی شود. زیرا خریداران واقعی مسکن برای رسیدن به کالای موردنیاز خود ازیک‌سو باید جریمه ناتوانی دولت در امر اصلاح و کارآمدتر کردن نظام مالیاتی کشور و بی‌اعتنایی دولتمردان به آثار سیاست کسری بودجه و در نتیجه دمیدن بر آتش تورم را بپردازند، و از سوی دیگر بابت کوتاهی دولتمردان در میدان ایجاد فرصت‌های سرمایه‌گذاری مولّد و بازگرداندن قطار اقتصاد کشور به ریل رونق و رشد اقتصادی با پرداخت قیمت بالاتر برای مسکن مجازات شوند. گفتنی است براساس اطلاعات موجود از مجموع واحدهای مسکونی فروش‌رفته در شهر تهران در فاصله سال‌های ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۰ فقط ۲۵درصد توسط نیازمندان واقعی مسکن و با هدف سکونت خریداری شده، و ۷۵درصد بقیه نصیب سفته‌بازانی شده که با هدف عرضه ملک در بازار املاک استیجاری اقدام به خرید کرده‌اند.

ذاکری در پایان تصریح کرد: دولتمردان باید توجه داشته‌باشند تا زمانی که تقاضای سفته‌بازانه قدرتمند در بازار مسکن حضور دارد، و تا زمانی که نیازمندان واقعی مسکن برای خرید ناگزیر از رقابت با سفته‌بازانی باشند که مدعی «سرمایه‌گذاری» در بخش مسکن هستند، قیمتی که در بازار مسکن حاکم می‌شود، حتی اگر تأثیری از تبلیغات اغواگرانه دلالان نپذیرد، بازهم منصفانه نیست. از این رو با قاطعیت اعلام می‌کنم، تا زمانی که دولتمردان تدبیر سنجیده‌ای برای خارج کردن تقاضای سفته‌بازانه از بازار مسکن به‌کار نگیرند، و تا زمانی که از تلاش سرسختانه خود برای حذف «حباب قیمت» در بازار مسکن پرده‌برداری نکنند، و تا زمانی که با قول و فعل خود این علامت را به «سرمایه‌گذاران» بازار مسکن ندهند که دوران کسب سود بی‌دردسر و معاف از مالیات از دسترنج جمعیت مستأجر در آستانه به‌سرآمدن است، بحران مسکن مهار نخواهدشد.

——————————-

* – این مصاحبه در آدرس زیر در دسترس است:

معمای قیمت «منصفانه» در بازار مسکن

دسته‌ها: سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن | بدون نظر »

به نظر می‌رسد دولتمردان به ضرورت مهار تقاضای سفته‌بازانه و سوداگری در بازار مسکن تاحدودی پی‌ برده‌‌اند. در برخی اظهارنظرها در حوزه مسکن می‌توان نشانه‌ای از این توجه را یافت. اما آیا این توجه منتهی به تدوین برنامه‌ای منسجم و کارآمد برای مهار سوداگری و اصلاح بنیادین بازار مسکن خواهدشد؟ و اساساً مهار سوداگری تا چه میزان ضرورت دارد و چگونه ممکن است؟

برای درک بهتر مسأله لازم است به واقعیتی تلخ از بازار مسکن توجه کنیم. در فاصله سال‌های ۱۳۵۵ تا ۱۳۶۵ از هر ۱۰۰واحد مسکونی فروش رفته در شهر تهران ۷۸واحد با هدف سکونت و ۲۲واحد با هدف سرمایه‌گذاری (ساخت‌وساز یا اجاره‌دادن) خریداری شده‌است. این دو رقم در فاصله سال‌های ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۰ به‌ترتیب به ۲۵ و ۷۵واحد تغییر کرده‌اند. به بیان دیگر در این دوره فقط ۲۵درصد از خریداران قصد سکونت در واحدهای خریداری‌شده را داشته‌اند. به‌طوری‌که مشاهده می‌شود، تقاضای سفته‌بازانه سوداگران در بازار مسکن با موفقیت توانسته نیازمندان واقعی را از بازار خارج‌ کند. ازاین‌رو نباید از رشد جمعیت مستأجر در سطح کشور و به‌ویژه در تهران شگفت‌زده شد. تقاضای سفته‌بازانه با قدرت مالی بالای خود قیمت مسکن را به‌شدت افزایش داده‌است. درنتیجه متقاضیان واقعی مسکن توان خرید را از دست داده، و از سر ناچاری به بازار املاک استیجاری هجوم برده‌اند.

نقدینگی عظیمی که در فاصله این دو دوره وارد بازار املاک شده، اگر به حوزه تولید اختصاص می‌یافت، می‌توانست رونقی چشمگیر برای اقتصاد ملی به ارمغان بیاورد و با رشد تولید و اشتغال حرکت جامعه به سمت توسعه را تسهیل کند.

اما در سایه بی‌تدبیری مسؤولان وقت و در شرایطی که اقتصاد گرفتار در دام تحریم فرصت دیگری برای سرمایه‌گذاری مولد به صاحبان نقدینگی پیشنهاد نمی‌کرد، این نقدینگی عظیم هجوم خود را به بازار املاک و مستغلات شهری آغاز کرد.

هجوم نقدینگی به بازار املاک ازیک‌سو موجب افزایش سهم مسکن در سبد هزینه خانوارها شد؛ روندی که نتیجه‌اش درهم شکستن بنیان معیشت دهک‌های درآمدی پایین جامعه بود. از سوی دیگر این هجوم با بالا بردن قیمت‌تمام‌شده کلیه کالاها و خدمات قدرت رقابت را از محصولات وطنی در مقابل رقبای خارجی هم در بازار داخل کشور و هم در بازارهای صادراتی از بین برد. به بیان دقیق‌تر همان نقدینگی که می‌توانست به‌عنوان یک دارایی ارزشمند در خدمت اهداف توسعه کشور قرار گیرد، تبدیل به بزرگترین مانع در مسیر حرکت کشور به سوی توسعه شد.

نقدینگی متراکم‌شده در بازار مسکن دیر یا زود باید از این بخش خارج شود تا بیش از این بنیان اقتصاد کشور را تخریب نکند. برای محقق شدن این هدف بزرگ ازیک‌سو باید با تقویت بنیان‌های تولیدی در اقتصاد ملی فرصت‌های جذاب برای سرمایه‌گذاری ایجاد شود، و از سوی دیگر محدودیت‌هایی برای فعالیت‌های سوداگرانه در بخش مسکن اعمال شود، تا جذابیت این بخش برای سرمایه‌گذاران کاهش بیابد.

این دو گروه سیاست مکمل شرایطی را فراهم خواهندساخت که موج تقاضای سفته‌بازانه پس از چنددهه حاکمیت مطلق و مخرب در بازار املاک و مستغلات، فروکش کرده، و درنتیجه بازار مسکن شاهد حضور بیشتر متقاضیان واقعی مسکن باشد.

ایجاد جاذبه برای سرمایه‌گذاری پربازده در بخش‌های مولد اقتصاد در گرو انجام اصلاحات جدّی در میدان اقتصاد و مقدم دانستن هدف رشد اقتصادی بر بسیاری هدف‌های دیگر است. به‌عنوان یک نمونه از این تدابیر می‌توان به اصلاح و بازنگری در نقش مناطق آزاد کشور اشاره کرد و به این نکته اندیشید که چرا گردش مالی منطقه آزاد جبل‌علی در کشور امارات به تنهایی بیش از ۲۰درصد تولید ناخالص داخلی کشورمان است، و وزن کل مناطق آزاد ما با وجود فرصت‌ها و موقعیت‌های ارزشمندتر فقط کسر کوچکی از وزن این منطقه است؟

در حوزه دوم یعنی کاستن از جاذبه بازار مستغلات می‌توان سیاست‌هایی از نوع اعمال محدودیت بر معاملات مکرر واحدهای مسکونی، دریافت مالیات از مالکان واحدهای مسکونی خالی، اعمال محدودیت بر درآمد اجاره واحدهای مسکونی، و در نهایت اعمال محدودیت بر تملک واحدهای مسکونی در کلانشهرها به صورت تعیین سقف حداکثر میزان تملک و … اشاره کرد. این تدابیر می‌توانند با کاهش درآمد ناشی از ملک‌داری و نیز افزایش ریسک این قبیل فعالیت‌ها، به‌تدریج جذابیت فعالیت‌های سوداگرانه در بخش مسکن را کاهش بدهند.

اما نکته قابل‌تأمل این است که قدرت اثرگذاری برخی تدابیر بسیار اندک و جزئی بوده، و نمی‌توان برای اصلاح امور به آن‌ها و دستآورد اندکشان دل بست. به‌عنوان نمونه شناسایی واحدهای مسکونی خالی ریسک سرمایه‌گذاری در مستغلات را افزایش داده، و جذابیت آن را کم می‌کند، اما این تأثیر مثبت چندان تعیین‌کننده نخواهدبود. ازاین‌رو دولتمردان باید با مطالعه‌ای کارشناسانه بهترین شیوه برای کاهش جذابیت این بازار را شناسایی کنند. به باور نگارنده سیاست تعیین سقف مجاز تملک برای واحدهای مسکونی در کلانشهرها بسیار تأثیرگذارتر است.

———————————

* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره یکشنبه ۲۸ – ۳ – ۱۴۰۲ به چاپ رسیده‌است.

دسته‌ها: سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن | بدون نظر »

تصویب کلیات طرح دوفوریتی کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی در جلسه علنی تیرماه ۱۴۰۱ مجلس هرچند با اکثریتی بسیار ضعیف (۵۰.۹٪) نشان از این واقعیت داشت که متولیان امر هم در دولت و هم در مجلس بالاخره به اهمیت و اولویت پرونده مسکن واقف شده، و سعی در مهار ابعاد بحران دارند. این طرح به‌دنبال بررسی طولانی جای خود را به طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها داد؛ طرحی که اینک نمایندگان مجلس در حال بررسی آن هستند. هرچند صرف درگیر شدن مسؤولان با چنین بررسی‌هایی و تلاش برای تصویب قوانین مرتبط با حوزه مسکن را باید قدمی به پیش تلقی کرده، و به فال نیک گرفت، اما نمی‌توان از کاستی‌ها و ضعف‌های بنیادین چنین طرح‌هایی چشم پوشید.

طرح مورداشاره همانطور که از عنوانش پیداست، هدف بسیار مهم و ارزشمند ساماندهی بازار مسکن را دنبال می‌کند. در طرح تدابیری اندیشیده‌شده که مالکان زمین‌های شهری فاقد اعیان متناسب ناگزیر از ساخت‌وساز شوند، یا مالکان واحدهای مسکونی خالی عرضه این واحدها را برای فروش یا اجاره به مصلحت تشخیص بدهند. پیش فرض طرح این است که افزایش سریع قیمت در بازار مسکن عرصه را بر جمعیت مستأجر تنگ کرده، و بخش بزرگی از این جمعیت توان اجاره مسکن موردنیاز خود را از دست داده‌اند. اگر عرضه در بازار مسکن افزایش بیابد، رشد سریع قیمت مهار می‌شود و این امر شرایط را برای جمعیت مستأجر آسانتر می‌سازد. علاوه‌براین نظارت مؤثرتر بر عملکرد مشاوران املاک موجب می‌شود برخی مشاوران متخلف امکان بالا بردن قیمت و اجحاف به مستأجرها را نداشته‌باشند. همچنین الزام بانک به پرداخت تسهیلات برای جمعیت مستأجر درنهایت توان تحلیل‌رفته این گروه را برای اجاره مسکن بار دیگر بازسازی می‌کند. بدین‌ترتیب این طرح را می‌توان طرحی برای «افزایش توان اجاره مسکن برای متقاضیان مسکن استیجاری» دانست.‌

بدیهی است ایرادات و کاستی‌های طرح با ریزبینی‌های کارشناسانه اهل فن شناسایی و برطرف خواهدشد. اما کاستی اصلی و تعیین‌کننده طرح به زاویه دید تدوین‌کنندگان طرح به اقتصاد ملی و حقوق شهروندی برمی‌گردد.

اصل ۳۱ قانون اساسی این حقّ مسلّم را برای کلیه شهروندان به رسمیت شناخته که مسکنی متناسب با نیاز خود داشته‌باشند و کلیه ارکان حکومت را موظف کرده که مقدمات خانه‌دار شدن همه آحاد ملت را فراهم کنند. به بیان دیگر پیام این اصل مترقّی افزایش توان شهروندان برای خرید و تملک واحد مسکونی موردنیازشان است. بااین‌حال گویا تدوین‌کنندگان طرح براین باور هستند که در شرایط فعلی امکان تحقق این اصل و خانه‌دار کردن همه شهروندان ممکن نیست، زیرا درنتیجه اجرای سیاست‌های اقتصادی نادرست در گذشته، جامعه امروز کشورمان به دو گروه ارباب و رعیت تقسیم شده، و در شرایطی که ارباب‌ها کلیه مستغلات شهری را تصاحب کرده‌اند، رعیت‌ها نمی‌توانند خانه‌دار شوند. بنابراین باید شرایطی را فراهم کرد تا این گروه از جمعیت که از امکان خرید مسکن محروم شده‌اند، از امکان اجاره مسکن نیز محروم نشده، و از سر ناچاری به غارنشینی روی نیاورند.

به همین دلیل است که مشاهده می‌کنیم در شرایطی که نیاز امروز جامعه ما اجرای ضربتی «طرح افزایش توان خرید برای نیازمندان واقعی مسکن» است، طرحی برای «افزایش توان اجاره مسکن» تهیه می‌شود.

مدافعان طرح در پاسخ به این نکته اشاره خواهندکرد که جمعیت مستأجر در همه کشورها وجود دارند، و این امری نگران‌کننده نیست. حتی کشورهایی با اقتصاد قدرتمند هم با پدیده اجاره‌نشینی روبه‌رو هستند. پس این بازار مهم باید ساماندهی شود و مشکلات جمعیت مستأجر کاهش بیابد. در پاسخ باید گفت آن‌چه شرایط جامعه ما را با اقتصادهای قدرتمند دارای جمعیت مستأجر متفاوت می‌سازد، سهم و وزن عامل ناتوانی مالی است. به بیان دیگر بخش اعظم جمعیت مستأجر در جامعه ما صرفاً به دلیل نداشتن توان مالی ناگزیر از اجاره‌نشینی شده‌اند، و بخش اندکی به‌دلیل شرایط شغلی یا تحصیلی برنامه‌ای برای خرید مسکن در شهر محل اقامت فعلی خود ندارند، و اجاره‌نشینی را با اراده خود انتخاب کرده‌اند. درحالی‌که در جوامع موردمقایسه سهم عامل دوم خیلی بیشتر است.

نکته جالب‌توجه این است که ظاهراً مدافعان طرح ساماندهی هم امیدی به اثربخشی سریع طرح ندارند. یکی از اعضای کمیسیون عمران مجلس در این مورد اظهار امیدواری می‌کند که در ۲ تا ۳ سال آتی با افزایش عرضه رشد اجاره‌بها متوقف شود!(۱) این بدان‌معنی است که تا زمان ظاهر شدن نتایج مثبت طرح ساماندهی، جمعیت مستأجر همچنان تنها، مستأصل و بی‌پناه خواهندبود.

نکته جالب‌تر این است که همین طرح فاقد اثربخشی سریع نزدیک یک‌سال است که در مرحله بررسی است، و هنوز برای اجرا باید مراحل متعدد دیگری را هم طی کند، و معلوم نیست در شرایطی که اکثریت ضعیفی از مجلس در تیرماه سال گذشته از آن حمایت کرده‌اند، شانس تصویب و اجرا دارد یانه.

——————————-

۱ – مراجعه کنید به:

گره مسکن با مالیات و مشوق‌ها باز می‌شود

* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره دوشنبه ۲۲ – ۳ – ۱۴۰۲ چاپ شده‌است.

دسته‌ها: سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن | بدون نظر »

در مورد اجرای طرح ساماندهی مشاوران املاک که اخیراً مورد تأکید رئیس‌جمهوری قرار گرفته، مصاحبه‌ای با روزنامه آرمان ملی داشتم که امروز منتشر شده‌است:

در گفت وگو با «آرمان امروز» بررسی شد / سامان اوضاع نابسامان

آرمان امروز : بازار مسکن در طی ماه‌های گذشته دچار نوعی تشنج‌ و افزایش قیمت بی‌رویه شده است که برخی معتقد هستند که مشاوران املاک در به وجود آوردن آن نقش داشته‌اند. برخی از کارشناسان معتقد هستند مشاوران املاک در کنار عامل‌ها و فاکتورهایی همچون نبودن توازن در عرضه و تقاضا، میزان تولید مسکن و ساخت و ساز،… در افزایش قیمت مسکن دارای تاثیر بوده‌اند.

ناصر ذاکری در گفت‌وگو با «آرمان امروز» در مورد نقش مشاوران املاک در بازار مسکن گفت: گسترش ابعاد بحران مسکن دولت را متقاعد کرده که تلاش برای مهار ابعاد این بحران را در اولویت قرار بدهد. سخنان رئیس‌جمهوری در نشست اخیر شورای‌عالی مسکن و انتقاد از کندی روند اجرای طرح ساماندهی مشاوران املاک را نیز در همین راستا می‌توان ارزیابی کرد.  درحال‌حاضر بیش از ۱۵۰هزار واحد مشاور املاک در کشور داریم. جامعه ما سرمایه و نیروی انسانی قابل‌توجهی را به این کار اختصاص داده‌ که تناسبی با سایر ابعاد اقتصاد ملی ما ندارد، و با یک اتلاف بزرگ منابع به‌ویژه منابع انسانی روبه‌رو هستیم. زیرا کل خدمات این مؤسسات شاید با یک‌پنجم این سرمایه و نیروی انسانی هم به‌خوبی قابل‌ارائه باشد. ساماندهی این حوزه می‌تواند به‌نوعی حرکت در مسیر افزایش بهره‌وری تلقی شود.

وی ادامه داد: گستردگی کمّی صنف موردنظر آثار منفی دیگری هم دارد؛ ازیک‌سو نظارت بر این مجموعه گسترده بسیار دشوار خواهد بود، و این امر خودبه‌خود زمینه تخلف و فساد را فراهم می‌سازد. از سوی دیگر رقابت فشرده بین تعداد زیاد بنگاه با هدف جلب مشتری بیشتر و تأمین هزینه‌های جاری هم مزید بر علت شده، و زمینه را برای بروز و گسترش تخلفات مساعد می‌کند. علاوه‌براین گسترش کمّی بنگاه‌ها به‌جای ارتقای کیفی شرایطی را فراهم آورده که افرادی با توان تخصصی و دانش و آگاهی اندک وارد این حوزه شده، و گاه با راهنمایی نادرست خود موجب وارد آمدن زیان به خریداران و فروشندگان شوند.

ذاکری تصریح کرد: در شرایط فعلی ضروری‌ترین و با اولویت‌ترین اقدام در مقابله با بحران مسکن، تلاش برای مهار رشد قیمت و اجاره‌بها است. به‌نظر ‌می‌رسد دولتمردان با این پیش‌فرض که یکی از عوامل مهم گرانی مسکن و افزایش اجاره‌بها فعالیت و رقابت بنگاه‌های مشاور املاک است، مصمم به ورود به این حوزه هستند تا از این اثر منفی جلوگیری کنند. این درست است که برخی مشاوران با ارائه اطلاعات نادرست از شرایط بازار خریداران بی‌اطلاع را فریفته، و وادار به پذیرش قیمت پیشنهادی فروشنده می‌کنند. اما این همه ماجرا نیست. درواقع عامل اصلی گرانی املاک و مسکن در کشور ما رواج سوداگری در این حوزه و به‌عبارتی افزایش سهم تقاضای سفته‌بازانه است. ازاین‌رو باید گفت اگر دولتمردان چنین می‌پندارند که با ساماندهی صنف مشاورین، رشد قیمت مسکن مهار خواهدشد، سخت در اشتباه هستند.

این کارشناس بازار مسکن ادامه داد:  از تأکید ریاست‌جمهوری بر ضرورت برخورد با بنگاه‌های متخلف و بدون مجوز و نیز اصلاح قانون ارائه مجوز به مشاوران املاک و دستور تسریع در اجرای طرح ساماندهی می‌توان برداشت کرد که فعلاً اهتمام دولت بیشتر در مسیر مقابله با واحدهای صنفی متخلف، ارتقای کیفی خدمات مشاوران از طریق افزایش میزان دانش و تخصص و احتمالاً عدم تمدید مجوز واحدهای فاقد تخصص و مهارت لازم خواهدبود. به باور بنده ساماندهی مشاوران املاک باید با نگاهی بسیار عمیق‌تر و سنجیده‌تر به صورت مسأله طراحی و اجرا شود. واقعیتی که دیر یا زود باید پذیرفته‌شود، این است که دوران فعالیت سنتی در حوزه مشاوره املاک به پایان رسیده‌ است. در شرایط فعلی باید با استفاده از ظرفیت و قابلیت فضای مجازی و تأمین زیرساخت ارتباطی لازم از جمله اینترنت پرسرعت، از شیوه‌ای به‌روزتر برای ارائه خدمات به تقاضاکنندگان و عرضه‌کنندگان در بازار مسکن و به‌ویژه مسکن استیجاری استفاده کرد.

وی در مورد راه اندازی سامانه املاک گفت: راه‌اندازی سامانه معاملات املاک و مستغلات از طرف وزارت راه و شهرسازی را به‌عنوان  یک اقدام ارزشمند است و می‌توان نقطه شروعی برای دوران جدید معاملات مسکن و مستغلات و استقرار همان «شیوه‌ به‌روز» تلقی کرد. دولت می‌تواند با این کار ازیک‌سو اشراف اطلاعاتی لازم را بر بازار املاک و مستغلات به دست بیاورد، و فعالیت فعالان اقتصادی را تحت نظر بگیرد، و از سوی دیگر می‌تواند با فراهم ساختن زیرساخت‌های ارتباطی لازم، هزینه معاملاتی را برای دو طرف معامله کاهش بدهد. گفته‌شده سامانه در شرایط فعلی و در اولین قدم امکان دریافت کد رهگیری را به‌صورت رایگان در اختیار معامله‌کنندگان قرار داده‌است. در ادامه می‌توان آخرین اطلاعات معاملات واقعی املاک را در اختیار معامله‌کنندگان قرار داد تا دلالان و سوداگران نتوانند با دادن اطلاعات نادرست تصمیمات غلط را به آنان تحمیل کنند.

وی ادامه داد: یکی از وظایف انکارناپذیر دولت در جریان توسعه همه‌جانبه جامعه تلاش برای کاهش هزینه‌های معاملاتی در همه میدان‌ها و حوزه‌ها است، و می‌توان آن را به‌عنوان یکی از اقدامات زمینه‌ساز برای تسهیل فعالیت‌های اقتصادی درنظر گرفت. کاهش هزینه‌های معاملاتی درنهایت به محدود شدن فعالیت‌هایی از نوع دلالی و تقویت بخش مولّد اقتصاد و درعین حال حفظ منافع مصرف‌کنندگان منجر می‌شود. بازسازی و نوسازی شبکه مشاوره املاک اگر در مسیری درست و اندیشیده هدایت شود، یکی از بهترین و موفق‌ترین مثال‌ها برای کاستن از هزینه‌های معاملاتی خواهدبود. زیرا خریداران و فروشندگان با کمترین هزینه و زحمت ممکن و با استفاده از امکانات فضای مجازی به اطلاعات لازم دست یافته، مشاوره حقوقی موردنیاز خود را دریافت کرده، و با آرامش و راحتی خیال قرارداد را امضا خواهند کرد. حتی می‌توان ادعا کرد اجرای این طرح در کاهش بار ترافیک شهری هم بی‌تأثیر نخواهدبود!

وی ادامه داد: گفتنی است اصلاح و مدرن‌سازی رویه‌ها همواره با مقاومت سرسختانه بخش سنتی و حتی گروهی از مدیران دولتی روبه‌رو می‌شود. گروه اول معمولاً با این تصور که راه‌اندازی شیوه‌های مدرن مقدمات تعطیلی کسب‌وکارشان یا کسادی آن را با آمدن رقبای جوان و جویای نام تهدید می‌کند، شروع به مخالفت می‌کنند، و گروه دوم در توانایی و کارآمدی شیوه‌های مدرن تردید دارند. می‌توان پیش‌بینی کرد که نمایندگان صنف استدلال خواهند کرد در شرایطی که جامعه با بحران بیکاری روبه‌رو است، تعطیلی بخشی از واحدهای صنفی موجبات گسترش بیکاری را فراهم می‌آورد، و البته این استدلال مسؤولان را برای ادامه اجرای طرح گرفتار تردید خواهدکرد. اما باید دانست که گسترش کمّی بنگاه‌های مشاور املاک هرچند در ظاهر آمار اشتغال را بالا می‌برد، اما در اصل نوعی اشتغال کاذب را رواج داده و خواهد داد، و ادامه آن مصلحت نیست.

وی افزود: بدین‌ترتیب باید گفت اجرای طرح ساماندهی مشاوران املاک می‌تواند دستآوردهای ارزشمندی برای اقتصاد کشور داشته‌باشد، البته به شرط این‌که دولتمردان از اقدامات شتابزده و بدون برنامه سنجیده در این حوزه خودداری کرده، و به‌اصطلاح زاویه دید درستی در این عرصه انتخاب کنند. بااین‌حال انتظار می‌رود دولت توجه خود را به مهم‌ترین مأموریت خود در حوزه مسکن در شرایط فعلی که همانا مهار سوداگری در بازار مسکن است، متمرکز کرده، و وظیفه خطیر خود در این حوزه را در اقداماتی هرچند ارزشمند و مفید ولی کوچک از نوع اجرای طرح ساماندهی مشاوران املاک خلاصه نکند.

—————————–

* – این مصاحبه در آدرس زیر قابل‌دسترسی است:

در گفت وگو با «آرمان امروز» بررسی شد / سامان اوضاع نابسامان

دسته‌ها: سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن | بدون نظر »

اصل ۳۱ قانون اساسی تکلیفی بسیار مهم را بر دوش دولت و دولتمردان گذاشته‌است: زمینه‌سازی برای برخورداری همه شهروندان از مسکن. بااین‌حال حتی اگر چنین صراحتی در قانون به‌کار نرفته‌بود، از آن‌جاکه دولت متولّی هدایت اقتصاد کشور و بازآرایی مناسبات اقتصادی در جامعه است، بازهم این خواسته شهروندان از دولت که مسیر دستیابی آنان به مسکن متناسب با نیازشان را تسهیل کرده و با انتخاب و اجرای تدابیر سنجیده آنان را خانه‌دار کند، زیاده‌طلبی و خواسته نامعقولی نبود. ازاین‌رو دولتمردان نمی‌توانند مجموعه اقدامات احتمالی خود را در حوزه مسکن با عناوینی چون مهرورزی به مردم معرفی کنند، زیرا هرچه در این میدان فعالیت شود، صرفاً انجام بخشی از وظایف و تعهّدات دولت و حکومت است.

اما این تمام ماجرا نیست. در جامعه امروز ایران تعهّدات دولت در امر مسکن حتی فراتر از انجام وظیفه و ادای تکالیف قانونی است. برای درک بهتر این مبحث، لازم است به سه اتفاق زیر که در طول چند دهه گذشته در اقتصادمان شکل گرفته‌‌اند، توجه کنیم:

اتّفاق اول افزایش نجومی حجم نقدینگی است. نقدینگی در طول چهل سال گذشته بیش از ۹۰۰۰برابر شده‌است. اتّفاق دوم توزیع بسیار نامتقارن نقدینگی در بین شهروندان است. در شرایطی که بسیاری از شهروندان حتی برای دریافت یک وام خرد با دشواری‌های فراوانی روبه‌رو بودند، مشتریان «خاص» شبکه بانکی می‌توانستند با سهولتی مثال‌زدنی وام‌های کلان از بانک گرفته، و حتی به فکر بازپرداخت هم نباشند. درنتیجه نقدینگی بسیار بزرگی در اختیار بخش کوچکی از جامعه قرار گرفت.

اما اتّفاق سوم هجوم بی‌دردسر نقدینگی به بازار مسکن بود. در شرایطی که اقتصاد کشور تحت تأثیر تحریم‌های خارجی و سوء تدبیر داخلی گرفتار تله رکودی شده‌بود، صاحبان نقدینگی خرید املاک و مستغلات را به‌عنوان تجارتی کم‌دردسر و پربازده انتخاب کرده، و با قدرت خرید نجومی خود وارد این بازار شدند، که نتیجه آن افزایش چشمگیر قیمت مسکن بود.

در هر سه اتفاق دولت جایگاه ویژه‌ای دارد. افزایش نقدینگی متأثر از سیاست‌های نادرست بودجه‌ای دولت‌ها در طول چند دهه است. دولت‌ها به‌طور فزاینده متکی به شیوه خسارتبار تأمین هزینه‌های خود از طریق دامن زدن به کسری بودجه بوده‌اند. از سوی دیگر توزیع نابرابر نقدینگی نیز دستآورد شیوه‌های اجرایی و اداری نادرست دولت‌ها است. دولت‌ها ‌می‌بایست در مسیر اصلاح این شیوه‌ها و جایگزین کردن آن با شیوه‌های کارآمدتر حرکت می‌کردند، اما این حرکت اصلاحی فراموش شده، و برعکس هر دولتی به‌قدر وسع خود بر نادرستی شیوه‌های رایج افزوده‌است. علاوه‌براین جاری شدن سیلاب نقدینگی به بازار املاک و مسکن نیز نتیجه غفلت خسارتبار دولت از وظایف اصلی‌اش است. دولت هرگز نباید اجازه می‌داد که مسکن به‌عنوان یکی از ضروری‌ترین کالاهای موردنیاز شهروندان تبدیل به یک «مال‌التجاره سهل‌البیع» شود. دولت می‌توانست با سیاستگذاری خردمندانه خود نقدینگی مازاد خلق‌شده را در کم‌خطرترین مسیرها هدایت کند، اما چنین نکرد.

به‌طوری‌که ملاحظه می‌شود، دولت با عنایت به نقش محوری در هر سه اتّفاق خسارتبار، درواقع یکی از مقصّرین اصلی شکل‌گیری بحران مسکن است: دولت نقدینگی مازاد را خلق کرده، و با شیوه‌ای بسیار نابرابر بین مردم توزیع کرده، و سپس به جان شهروندان نیازمند مسکن انداخته‌است. ازاین‌رو نقش آفرینی امروز دولت در میدان مسکن همان‌طور که گفته‌شد، چیزی بیش از انجام تکالیف قانونی و به بیانی دیگر از نوع جبران خسارت وارده به شهروندان و پرداختن کفاره گناهان گذشته است.

امروز اگر سهم مسکن در سبد هزینه خانوارهای شهری کشورمان سه‌برابر متوسط جهانی است، و اگر طول دوران انتظار برای خرید مسکن به ۱۱۱ سال رسیده‌است، اگر ۴۰درصد جمعیت شهری کشور مستأجر هستند و نمی‌توانند مسکن متناسب با نیازشان را با شرایطی سهل و آسان خریداری کنند، عامل اصلی به باور نگارنده، هجوم نقدینگی به بازار مسکن است. زیرا صاحبان نقدینگی توانسته‌اند مسکن موجود در بازار را از دسترس نیازمندان واقعی خارج کنند. هرچند در مثل مناقشه نیست، اما این وضعیت اسفبار را می‌توان با شرایط سال‌های قحطی دوران جنگ جهانی اول مقایسه کرد. ارتش انگلستان پول زیادی وارد کشورمان کرده و با کمک بازرگانان سودجو کلیه غلات موجود در بازار را خریده و از دسترس مردم خارج کرد. این تجارت که با بی‌اعتنایی دولت شکل‌ گرفت، نتیجه‌ای مرگبار در پی داشت: با بروز قحطی مرگ‌ومیر فراوانی در کشور قحطی‌زده اتفاق افتاد.

خارج شدن مسکن از دسترس نیازمندان واقعی در شرایط امروز جامعه ایران همچون خارج شدن نان از دسترس مردم فقیر در دوران جنگ جهانی اول، متأثر از وارد شدن حجم عظیم پول به بازار و خرید انبوه کالای موردنیاز مردم از طرف سودجویان و سوداگران است.

دولت ‌باید تا دیر نشده، و این بحران شیرازه زندگی اقشار کم‌درآمد و طبقه متوسط را درهم نریخته، تدبیری بیندیشد و گامی در مسیر پرداخت کفاره خطای تاریخی خود بردارد.

—————————–

* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره یکشنبه ۷ – ۳ – ۱۴۰۲ به چاپ رسیده‌است.

دسته‌ها: رانت‌خواری و فساد, سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن | بدون نظر »

چندی پیش شورای عالی مسکن سقف مجازی را برای افزایش اجاره‌بهای مسکن تعیین کرد که از همان فرمول مصوبه‌های سران قوا در چهارسال گذشته پیروی می‌کند، و برای رشد اجاره‌بها در تهران به‌عنوان  مهمّ‌ترین بخش بازار مسکن استیجاری کشور، نرخ ۲۵درصد را در نظر گرفته‌است. در این رابطه موارد زیر قابل‌تأمل هستند:

۱ – جلوگیری از رشد بیرویه اجاره‌بها که بنیان اقتصاد خانوارهای کم‌درآمد را درهم شکسته‌، یک ضرورت انکارناپذیر است. افزایش اجاره‌بها معضلی است که ۴۰درصد جمعیت شهری کشور تبعات منفی آن را حس می‌کنند. بی‌اعتنایی به رنج این گروه عظیم از جمعیت کشور، حتی می‌تواند امنیت کشور را با خطرات جدّی مواجه سازد. ازاین‌رو اقدام دولت و تصمیم به تنظیم بازار مسکن استیجاری به‌عنوان یک تصمیم خردمندانه شایسته تقدیر است.

۲ – از اوایل سال ۱۳۹۸ که مبحث تعیین و ابلاغ سقف مجاز افزایش اجاره‌بها مطرح شد، متأسفانه ضمانت اجرایی مناسبی برای این ابلاغیه درنظر گرفته‌نشد. پس دور از انتظار نبود که بازار مسکن استیجاری به ابلاغیه‌ای که در سطح یک توصیه اخلاقی تنزل یافته‌بود، اعتنایی نکند. نتیجه این بی‌اعتنایی این بود که در چهار سال گذشته، میزان رشد اجاره‌بها در تهران به جای ۲۵درصد مجاز، عملاً در حدود ۴۵درصد بوده‌است. ازاین‌رو لازم‌است متولیان امر به‌صرف ابلاغ «سقف مجاز» تکلیف خود را اداشده تلقی نکرده، و در اولین فرصت تدابیری برای اجرایی شدن این ابلاغیه بیندیشند تا به سرنوشت ابلاغیه‌های بی‌اثر چهار سال گذشته دچار نشود.

۳ – در چهار سال گذشته نهادهای متولّی هرگز گزارشی از وضعیت بازار مسکن استیجاری و قدرت اثرگذاری ابلاغیه‌ها و نحوه نظارت بر این بازار ارائه نکرده‌اند. از‌این‌رو ضرورت دارد رئیس محترم جمهوری مسؤولان  بخش مسکن را به ارائه گزارش ماهانه از نحوه اجرای ابلاغیه و مقابله با متخلفان ملزم سازند. طبعاً انتظار می‌رود این گزارش محرمانه تلقی نشده، و جهت اطلاع شهروندان رسانه‌ای گردد.

۴ – در چهار سال گذشته گروهی از مالکان خود را ملزم به رعایت سقف مصوب افزایش کردند، اما بیشتر آنان اعتنایی به مصوبه نداشتند. با عنایت به این که در محاسبه مبلغ اجاره سال جاری، ملاک اجاره سال گذشته‌ است، طبعاً گروه دوم شرایط بهتری نسبت به گروه اول داشته و درآمد بالاتری کسب خواهندکرد. بی‌مناسبت نیست در تدوین و تنظیم دستورالعمل‌های تکمیلی، تدابیری برای ارج نهادن به گروه اول یا اعمال جریمه برای گروه دوم اندیشیده‌شود. چنین تدبیری به عدالت نزدیکتر خواهدبود.

۵ – در طول چندسال گذشته و با تنگتر شدن عرصه بر جمعیت مستأجر، این سؤال برای بسیاری از مردم مطرح شد که علت بی‌توجهی مسؤولان و متولیان حوزه مسکن به آلام جمعیت مستأجر چیست؟ آیا علت فقط ندانم‌کاری یا بی‌دردی است یا این‌که آنان خود از گروه مالکان مسکن استیجاری هستند؟! در چنین فضایی و با عنایت به ضرورت شفاف‌سازی، انتظار می‌رود کلیه مسؤولان مرتبط با حوزه مسکن با صراحت موضع خود را برای مردم روشن سازند که اگر جزو جمعیت موجر محسوب می‌شوند و املاک خود را اجاره داده‌اند، آیا در چهار سال گذشته خودشان سقف مجاز افزایش اجاره‌بها را رعایت کرده‌اند یا نه؟!

۶ – مقابله با بحران مسکن با توجه به ابعاد گسترده آن، نیازمند تدابیر سنجیده‌ای در قالب برنامه بلندمدت است. بااین‌حال شرایط خاص جامعه و رنجی که به جمعیت درحال افزایش مستأجر تحمیل شده، ایجاب می‌کند اقدامات ضربتی با هدف کاستن از دشواری‌های معیشتی این گروه بزرگ از جامعه انجام گیرد. تعیین سقف مجاز افزایش اجاره‌بها و نظارت جدّی بر اجرای آن بهترین و مفیدترین تدبیری است که در کوتاه‌مدت قابل‌اجرا است. البته تدابیر دیگری هم می‌توان در کنار آن به‌کار برد. به‌عنوان نمونه ملزم کردن مالکان خانه‌های خالی به عرضه این واحدها در بازار برای فروش یا اجاره، کاستن از هزینه‌های معاملاتی تحمیلی بر مستأجرها، تخصیص وام ارزان‌قیمت به خانوارهای مستأجر و … هرکدام به سهم خود می‌تواند موجب کاسته‌شدن از فشار تحمیلی بر جمعیت مستأجر شود.

۷ – یکی از اولین آثار مثبت سیاست محدود کردن رشد اجاره‌بها، کمک به مهار تقاضای سفته‌بازانه و سوداگری در بازار مسکن است. در دهه‌های گذشته رشد بیرویه تقاضای سفته‌بازانه مسکن لطمات زیادی به اقتصاد ملّی زده، و آثار ضدّتوسعه‌ای فراوانی از جمله گسترش فقر، تضعیف بخش مولّد اقتصاد، و ترویج دلالی از خود برجای گذاشته‌است.  کاهش عایدات املاک استیجاری به‌تدریج صاحبان نقدینگی را که در سالیان گذشته و با هدف کسب سود بیشتر به بازار مسکن هجوم آورده‌اند، متقاعد خواهدکرد که سرمایه خود را در سایر بخش‌‌های اقتصاد به‌ویژه بخش تولید به کار بیندازند.

در پایان، گفتنی است چون مهار اجاره‌بها منافع گروهی اندک ولی قدرتمند را تهدید می‌کند، طبعاً آنان تلاش خواهندکرد تا این تدبیر را بی‌اثر سازند. امید است دولتمردان به‌ویژه ریاست محترم جمهوری اجازه ندهند منافع یک گروه اندک بر منافع کل جامعه ترجیح داده‌شود.

————————–

* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره یکشنبه ۳۱ – ۲ – ۱۴۰۲ به چاپ رسیده‌است.

دسته‌ها: سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن | بدون نظر »

ایرادات ساختاری و ناکارآمدی مزمن در نظام تصمیم‌سازی و تصمیم‌گیری کشور، اصرار بر تداوم شیوه‌های اجرایی نادرست، و سیاست‌زدگی افراطی در حوزه مدیریت شرایطی را فراهم آورده که اینک شاهد موارد پرتعداد تعارض منافع و کمترین تلاش برای مدیریت این میدان با هدف جلوگیری از تحمیل خسارت به اقتصاد ملّی هستیم. با بررسی عملکرد دستگاه‌های دولتی و عمومی می‌توان فهرستی بلندبالا از این موارد را برشمرد. اما بی‌تردید نقش پدیده تعارض منافع در شکل‌گیری بحران مسکن یکی از موارد بسیار قابل‌تأمل است.

رونق تجارت مستغلات در شهرهای بزرگ به‌ویژه در تهران در دهه ۱۳۴۰ و بی‌عملی دولتمردان در مقابل پدید آمدن دشواری مسکن را می‌توان یکی از نخستین موارد تأثیر پدیده تعارض منافع در شکل‌گیری بحران مسکن دانست. در آن ایام و در شرایطی که مهاجرت به تهران سرعت گرفته‌بود، گروهی معدود از کلان‌سرمایه‌داران متنفّذ که ارتباطی با دربار داشتند، با ورود به عرصه خرید و فروش زمین‌های بزرگ در محدوده شهر تهران و حتی اطراف شهر اقدام به ثروت‌اندوزی کردند. آنان با استفاده از نفوذ خود ازیک‌سو مدیریت شهری را وادار می‌کردند تا تصمیماتی همسو با منافع آنان بگیرد، و از سوی دیگر دولتمردان را تشویق می‌کردند تا دولت همچنان برنامه‌ای جدّی برای مقابله با معضل مسکن نداشته‌باشد. درواقع منافع آنان در گرو بی‌عملی دولت در بخش مسکن و مماشات دولتمردان با دشواری‌های متقاضیان و نیازمندان مسکن در کلانشهر تهران بود. این سوداگران بزرگ زمین شهری تجارت مستغلات را حیاط خلوت خود می‌پنداشتند، و با تطمیع مقامات وقت اجازه نمی‌دادند تصمیمات و تدابیر آنان تجارت پرسودشان را کساد کند.

اینک با گذشته نزدیک به شش دهه از آن ایام و با گسترش ابعاد بحران مسکن، به نظر می‌رسد یک‌بار دیگر جامعه گرفتار تله تعارض منافع در این میدان مهم شده‌است. نظام تصمیم‌سازی و تصمیم‌گیری کشور به طرز شگفت‌آوری در مقابل تدابیری برای مهار بحران مسکن که انتخاب آن‌ها ممکن است منافع برخی گروه‌ها را تهدید کند، سرسختانه مقاومت می‌کند.

گسترش مناسبات رانتی در دهه‌های گذشته ازیک‌سو و رونق چشمگیر تجارت املاک و مستغلات از سوی دیگر شرایطی را پدید آورده که می‌توان خانوارها را با توجه به میزان و ترکیب دارایی‌ها در قالب سه گروه برندگان مطلق، برندگان نسبی و بازندگان دسته‌بندی کرد. گروه اول با استفاده از ارتباطات قوی و نفوذ در مراکز تصمیم‌گیری به ثروت‌های افسانه‌ای رسیده و بخش اعظم دارایی خود را صرف خرید املاک و مستغلات کرده‌اند. گروه دوم دهک‌های بالای درآمدی، خانوارهای برخوردار از ارثیه فامیلی و نیز تعدادی از مدیران و صاحب‌منصبان هستند که در طول سالیان گذشته در سایه ارتباطات قوی خود همواره بر صدر نشسته و قدر دیده، و با استفاده از موقعیت خود موفق به کسب دارایی قابل‌توجهی شده‌اند. گروه سوم نیز بقیه جمعیت کشور هستند که در شرایط بحرانی اقتصاد کشور به زیر خط فقر هل داده‌شده‌اند. تفاوت چشمگیر بین این گروه‌ها در این است که گروه‌های اول و دوم بیش از حد موردنیاز خود املاک و مستغلات در اختیار دارند، و از این طریق کسب درآمد می‌کنند. اما گروه سوم حتی از داشتن مسکن و سرپناه برای خانواده خود محروم هستند و باید از سر ناچاری یکی از واحدهای مسکونی استیجاری دو گروه برنده را اجاره کرده، و بخش اعظم درآمد خود را بابت اجاره‌بها به مالک بپردازند.

حال اگر بخش عمده منصب‌های تصمیم‌سازی و تصمیم‌گیری در اختیار افرادی از گروه برندگان باشد، ممکن است در مرحله انتخاب شیوه درمان برای بحران مسکن، روش‌هایی که منافع برندگان را تهدید می‌کنند، کنار گذاشته‌شوند. در طول سالیان گذشته تدابیری که به‌نوعی می‌توانستند با اعمال محدودیت بر جریان ثروت‌اندوزی گروه‌های برنده، کمکی به مهار بحران بکنند، مورد بی‌مهری قرار گرفته‌اند. مالیات بر مستغلات، مالیات بر خانه‌های خالی، تعیین سقف مجاز افزایش اجاره‌بها همه و همه از این‌گونه تدابیر هستند که یا در فرایند اجرایی شدن با مشکلات روبه‌رو شده‌اند، و یا با بی‌اعتنایی به ملزومات اجرای آن، عملاً ناکارآمد و بی‌فایده رها شده‌اند و درنتیجه منافع برندگان خواه برندگان مطلق و خواه برندگان نسبی از تهاجم دولت مصون مانده‌است.

یانوش کورنای اقتصاددان برجسته مجار و یکی از پیشکسوتان دانش برنامه‌ریزی اقتصادی در مروری بر تجربه برنامه‌ریزی در مجارستان به وضعیتی اشاره می‌کند که در دهه ۶۰ میلادی گروهی از مقامات و کارشناسان عالیرتبه باید به سؤالی اساسی پاسخ بدهند: ” شهروندان برای خرید خودرو شخصی باید چند سال منتظر بمانند؟” اما نکته این است که آن‌ها خود مالک خودرو شخصی هستند و دشواری‌های خانوارهای فاقد خودرو را درک نمی‌کنند.

کاش می‌شد به آن مرحوم تذکر داد که به‌جای گله از بدعهدی ایام، وضعیتی به‌مراتب بدتر را تصور کند: مالکان واحدهای مسکونی استیجاری بناست برای محدود ساختن میزان افزایش اجاره‌بها با رأی مخفی تصمیم بگیرند!

———————–

* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره دوشنبه ۲۵ – ۲ – ۱۴۰۲ به چاپ رسیده‌است.

دسته‌ها: رانت‌خواری و فساد, سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن | بدون نظر »