صندوق زمین و ساختمان ؛ راهی برای دفاع از منافع طبقه متوسط *

طی چنددهه گذشته، تاخت‌وتاز تورم در اقتصاد ما موجب شده ازیک‌سو قدرت خرید اقشار کم‌درآمد به شدت کاهش یابد، و ازسوی‌دیگر، با افزایش سرسام‌آور قیمت املاک و مستغلات به‌ویژه در شهرهای بزرگ، فشار مضاعفی به این گروه برای تأمین اجاره مسکن وارد آید.
در این سال‌ها و در شرایطی که اقتصاد کشور معمولاً در وضعیت رکودی به سر برده، و فرصت‌های سرمایه‌گذاری مولد محدود و محدودتر می‌شد، تجارت املاک و مستغلات به‌عنوان گزینه‌ای مطلوب و معقول برای صاحبان سرمایه و دارایی نقدی جلوه کرد. درنتیجه هجوم نقدینگی به این میدان ازیک‌سو بر شدت و سرعت افزایش قیمت املاک افزود و ازسوی‌دیگر، اطمینان از آینده بازار املاک در سایه سیاست‌های اقتصادی حاکم، بر مطلوبیت و جذابیت این شیوه سرمایه‌گذاری افزود.
به‌این‌ترتیب، رشد قیمت املاک تأمین مسکن را به‌صورت آرزویی دور و دراز برای اقشار کم‌درآمد درآورد؛ به‌طوری‌که اگر سه دهه پیش قیمت یک آپارتمان صدبرابر حداقل دستمزد ماهانه همان‌سال بود، این رقم بعدها به دویست، سیصد و حتی پانصدبرابر رسید.
اما اتفاقی که طی این سالیان افتاد، دشواری بسیار بیشتری نسبت به کاهش قدرت خرید دستمزدهای ثابت برای گروه کم‌درآمدها ایجاد کرد. طی این‌سال‌ها صاحبان دارایی‌های نقدی در صورت برخورداری از منابع مالی مکفی، می‌توانستند در بازار املاک که گویی تنها فرصت قابل‌ذکر سرمایه‌گذاری و حفظ ارزش پس‌اندازها بود، سرمایه‌گذاری کنند. اما برای فردی که تمام پس‌انداز نقدی او حداکثر معادل قیمت ده‌مترمربع مسکن می‌شد، چنین فرصت و موقعیتی وجودنداشت.
برنامه‌هایی که از طرف سازمان‌های ذیربط برای حل مشکل مسکن و یا حداقل کاهش و کم‌رنگ‌تر کردن آن تدوین و اجرا شد، در بهترین شرایط فقط توانست بهبودی جزئی در شرایط ایجاد کند. به بیان دیگر، اقشار کم‌درآمد برای سالیان متمادی که اقتصاد کشور درگیر تلاطم جدی بوده، بدون حمایت کافی رها شدند.
نهادهای مسؤول می‌توانستند بازار مسکن را در مسیری هدایت کنند که خانوارهای فاقد مسکن به جای پرداخت اجاره ماهانه، اقساط وام بانکی بپردازند و با گذشت زمان و به تدریج خانه‌دار شوند. همچنین می‌توانستند مقدمات خرید تدریجی مسکن را در قالب برنامه‌هایی از نوع خرید متری مسکن فراهم کنند تا اقشار کم‌درآمد از افزایش قیمت تدریجی مسکن کمتر متضرر شوند. اما هیچ‌کدام از این‌گونه طرح‌ها با جدیت اجرا نشد. گویی اراده‌ای برای حل این معضل وجود نداشت.
برنامه دولت نهم که با عنوان مسکن مهر معرفی شد، هرچند اشاره درستی به ضرورت حذف قیمت زمین از قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی داشت، اما عملاً در مسیری پیش رفت که برخلاف اهداف اعلام‌شده از طرف مسؤولان وقت، کمکی به حل مشکل نکرد و درعین‌حال، مشکلی بر مشکلات این بخش افزود.
در بین مجموعه برنامه‌هایی که با هدف کمک به خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد و صاحبان پس‌اندازهای خرد تدوین و اجرا شدند، تشکیل صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان به دلایل عدیده از سایر برنامه‌ها متمایز است. در این شیوه، با توجه به قدرت خرید محدود و پس‌انداز کم اقشار کم‌درآمد، روش کار به‌گونه‌ای طراحی شده‌است که این افراد بتوانند با همان قدرت خرید کم وارد بازار بشوند، و با حفظ ارزش پس‌اندازشان در طول زمان از افزایش لجام گسیخته قیمت مسکن متضرر نشوند و حتی بردی متناسب با میزان دارایی نقدی‌شان نیز داشته‌باشند.
در این طرح، ایراداتی که طرح پیش‌خرید مسکن داشت، تاحدی برطرف شده‌است. در شیوه پیش‌خرید، خریدار باید در موعد مقرر مبالغ معینی را بپردازد که ممکن است برای فرد متقاضی مقدور نباشد. ازسوی‌دیگر، ممکن است فروشنده در انجام تعهدات خود کوتاهی کند، و خریداران امیدوار متضرر شوند. ازاین‌رو مقامات مسؤول همواره به خریداران توصیه می‌کردند فقط از انبوه‌سازان موردتأیید مراجع ذیصلاح خرید کنند.
تأسیس صندوق همه این ایرادات را رفع می‌کند. زیرا منابع مالی گردآوری‌شده تحت نظارت دقیق قرار دارد و فروشنده یا سازنده نمی‌تواند از زیر بار تعهدات خود شانه خالی کند. ازسوی‌دیگر خریدار ملزم به پرداخت مبلغ خاص نیست و با هر میزان نقدینگی می‌تواند وارد میدان شود و مشارکت کند.
هرچند اعلام برنامه و راه‌اندازی صندوق‌های زمین و ساختمان با استقبال پرشور صاحبان املاک و سازندگان مواجه نشده، بااین‌حال می‌توان‌گفت این طرح با در نظر گرفتن جمیع جهات طرح خوبی است و می‌تواند دلمشغولی‌ها و نگرانی‌های همه بازیگران صحنه، اعم از مالکان زمین، پیمانکاران، سرمایه‌گذاران و خریداران بالقوه را رفع کند.
بااین‌حال دو ایراد اساسی به این طرح می‌توان‌گرفت:
۱ – این طرح با این پیش‌فرض تدوین شده که افزایش قیمت زمین و مسکن غیرقابل‌پیشگیری است و اساساً نمی‌توان و نباید در باب مقابله با آن کاری کرد. فقط باید این وضع را پذیرفت و تلاش کرد که مضرات آن کاهش یابد! به بیان دیگر متولیان امر با انفعالی‌ترین شکل ممکن به موضوع توجه کرده‌اند، و به جای این که با تدوین سیاست‌های مدبرانه مانع افزایش بیرویه قیمت زمین که ناشی از معاملات سفته‌بازانه است، بشوند، فقط به فکر مهار پس‌لرزه‌های این معاملات هستند.
۲ – این طرح اگر درست و با نظارت اجرا شود، می‌تواند مانع از ذوب شدن و از بین رفتن سریع پس‌اندازهای کوچک افراد کم‌درآمد بشود که با منابع اندک خود امکان پیش‌خرید مسکن یا سرمایه‌گذاری را با هدف حفظ ارزش پولشان در شرایط تورمی، ندارند. تا این‌جای قضیه درست است، و باید از طراحان این برنامه تقدیر کرد. اما نکته این است که چرا این همه دیر؟ مگر وظیفه دولتیان سیاستگذار حمایت از اقشار آسیب‌پذیر و صاحبان پس‌اندازهای خرد نیست؟ چرا چنین طرحی با ۲۰سال تأخیر معرفی می‌شود؟ و چرا آنقدر تأخیر اتفاق می‌افتد که بخش ساختمان از هر جذابیتی برای سرمایه‌گذاری خالی شود؟!
خلاصه کنم. به نظر من مجموعه سیاستگذاران و دست‌اندرکاران مرتبط با بخش مسکن طی چند دهه اخیر در این امر مهم (کمک به افراد کم‌درآمد برای حفظ ارزش پس‌انداز اندکشان) کوتاهی کرده‌اند. منظور من طعنه به فلان شخص، فلان مقام یا فلان دولت نیست. تک‌تک این مسؤولان طبعاً دغدغه حمایت از اقشار آسیب‌پذیر را داشته و دارند، اما حاصل عملکردشان به‌گونه‌ای است که نتیجه عکس داده‌است. درست مثل این که در میدان فوتبال بازیکن‌های خوب و لژیونرهای قدرمان را وارد زمین بازی کرده‌ایم، اما از یک تیم متوسط و فاقد بازیکن مطرح گل خورده‌ایم! آن‌هم چندتا!
امید است تا فرصت باقی است و تا پس‌انداز کوچک افراد کم‌درآمد بیش از این مورد بی‌مهری قرار نگرفته، و همچون برف زیر آفتاب تموز آب نشده‌است، متولیان امر به خود آیند و با بازبینی طرح تأسیس صندوق‌های زمین و ساختمان و رفع سریع ایرادات احتمالی آن، به‌اصطلاح باقیات صالحاتی برای خود دست و پا کنند.
—————————————————–
* – این یادداشت در روزنامه جهان اقتصاد شماره سه‌شنبه ۱۸ – ۹ – ۹۳  به چاپ رسیده‌است.

نوشتن پاسخ

نقل مطالب سایت با ذکر منبع آزاد است.