رشد قیمت مسکن و رشد بی‌اعتنایی مسؤولان *

براساس بررسی‌های بانک مرکزی، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران در آذرماه گذشته، ۹۵٫۵ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به‌ترتیب ۴٫۱ و ۹۱٫۸ درصد افزایش نشان می‌دهد. (۱) این بدان‌معنی است که افزایش قیمت مسکن سرعتی بسیار بالاتر از سرعت رشد قیمت کالاها و خدمات داشته‌است.
به‌راستی طی یک‌سال گذشته چه اتفاقی در بازار املاک و مسکن افتاده که موجبات چنین رشد قیمتی را فراهم ساخته‌است؟ آیا کاهش آهنگ ساخت‌وساز عرضه را کاهش داده‌است؟ آیا موج مهاجرت به کلانشهر تهران تقاضا را افزایش داده‌است؟ آیا حمایت دولت از خریداران مسکن بازار را پررونق ساخته‌است؟ آیا تعداد موارد ازدواج و تشکیل خانوار جدید افزایش یافته‌است؟ آیا متقاضیان بالقوه مسکن به آینده امیدوارتر شده و به متقاضیان بالفعل مبدل شده‌اند؟ پاسخ تمام این سؤالات منفی است.
تنها اتفاقی که افتاده، این است که مسکن به‌عنوان یک کالای بسیار ضروری و درعین‌حال سهل‌البیع طی سالیان گذشته و در سایه بی‌عملی متولیان امر، جور تمام ناکارآمدی‌های بازار سرمایه را به تنهایی کشیده‌است. هرگاه که اطمینان صاحبان نقدینگی به سایر فرصت‌های سودآوری از سپرده‌گذاری و خرید و احتکار خودرو گرفته تا خرید سکه و ارز و …، کاهش یافته و این بازارها جذابیت خود را از دست بدهند، صاحبان نقدینگی البته با اذن متولیان امر، مجاز هستند که با هجوم به بازار املاک و مستغلات، قیمت املاک را دچار افزایش سازند. نتیجه این تهاجم هل دادن گروه عظیم مستأجران به زیر خط فقر و ناامید ساختن زوج‌های جوان از خرید مسکن با وجوه حاصل از درآمدهای قانونی و حلال بوده‌است، که البته این موارد لابد اهمیتی برای سیاستگذاران ندارد.
مشکل بخش مسکن به‌ویژه در کلانشهرها این نیست که مثلاً مسؤولان مربوط حرکتی در جهت تولید انبوه و کاهش هزینه تولید نداشته‌اند، حتی این مشکل به افزایش قیمت مصالح ساختمانی و دستمزد و امثال این‌ها هم چندان ارتباطی ندارد. هرچند که طبعاً با بروز مشکلات در تولید و عرضه مصالح ساختمانی، هزینه ساخت مسکن افزایش خواهدیافت.
مشکل اصلی این است که مسؤولان امر پذیرفته‌اند مسکن به‌عنوان یک کالای اساسی و حتی بسیار مهم‌تر از سایر کالاهایی که “اساسی” طبقه‌بندی شده‌اند، کالایی سهل‌البیع باشد و صاحبان نقدینگی مجاز باشند با خرید بیش از حد نیاز املاک و مستغلات از نقدینگی خود بهره‌برداری نمایند. نکته جالب این است که اگر چنین اتفاقی در بازار کالایی مثل روغن‌های خوراکی اتفاق بیفتد، نهادهای مسؤول به سرعت وارد میدان شده، و با احتکارکنندگان برخورد قانونی خواهندکرد. اما ظاهراً “احتکار” املاک یعنی خرید بیش از حد نیاز و نگهداری با هدف افزایش قیمت هیچگونه مانعی ندارد.
بی‌تردید افزایش قیمت مسکن و ساختمان طی یک دوره موجب سرعت گرفتن رشد قیمت کالاها و خدمات در دوره‌های آتی خواهدشد، زیرا با افزایش هزینه اجاره مسکن هزینه تولید کلیه کالاها و خدمات افزایش خواهدیافت. ازاین‌رو هجوم گسترده نقدینگی‌های نیمکت‌نشین (۲) به بازار املاک و مستغلات طی سالیان گذشته، علاوه بر محروم ساختن متقاضیان واقعی مسکن از خانه‌دار شدن با روش‌های قانونی و حلال، موجب تشدید جریان تورمی نیز شده، و می‌توان‌گفت بخشی از تورم دورقمی و لجام‌گسیخته سالیان گذشته ناشی از این نوع “سرمایه‌گذاری” در املاک و مستغلات بوده‌است.
نکته تأسف‌بار این است که طی سالیان گذشته بارها و بارها مسؤولان عرصه اقتصاد از “نقش بخش مسکن در خروج اقتصاد از رکود” سخن گفته، و افزایش قیمت مسکن را نشان رونق این بخش و خبر مثبتی برای پایان دوران رکود دانسته‌اند. حال باید این مسؤولان پرسید آیا رشد بیش از ۹۰درصدی قیمت مسکن نشان شروع دوران رونق نیست؟! آیا به دنبال این اتفاق که نه‌تنها دودش به چشم اقشار کم‌درآمد خواهدرفت بلکه هستی بسیاری از آنان را خواهدسوزاند، باید انتظار رونق اقتصادی را داشته‌باشیم؟!
بخش مسکن بیشتر از این‌که نیاز به اعتبارات بانکی داشته‌باشد، و بیشتر از این‌که “توجه ویژه”‌ از سوی مسؤولان بطلبد، نیازمند درک بهتر صورت مسأله از طرف همین مسؤولان و متولیان امر است. درک نادرست صورت مسأله منتهی به پذیرش پیشنهادات اجرایی غیراصولی می‌شود. برخی مسؤولان در سالیان گذشته به درستی از لطمه جبران‌ناپذیری که طرح مسکن مهر به اقتصاد کشور زد، سخن گفته‌اند، و البته حق با آنان بوده‌است. اما حتی همانان نیز باور ندارند که تبدیل مسکن به کالایی سهل‌البیع و دادن مجوز “سرمایه‌گذاری” در املاک و مستغلات به‌ویژه در کلان‌شهرها از نظر قدرت تخریبی دست‌کمی از طرح مسکن مهر نداشته، و بلکه بسیار مخربتر هم بوده‌است.
نگارنده بارها از ضرورت جلوگیری از تشدید تقاضای سفته‌بازانه در بازار املاک و مستغلات سخن گفته، و از اجرای طرحی با عنوان کلی “اصلاحات ارضی دوم” دفاع کرده‌است. (۳) امیدوارم این جهش قیمت مسکن متولیان اقتصاد کشور را متقاعد کند که به این نکته توجه بیشتری بکنند و با مهار نقدینگی نیمکت‌نشین و ساماندهی به بازار تقاضای مسکن، حداقل بخشی کوچک از آب رفته را به جوی بازگردانند و با بی‌اعتنایی و بی‌عملی، ناظر بی‌طرف و بی‌مسؤولیت شکسته‌شدن کمر خانوارهای کم‌درآمد به‌منظور تأمین فرصتی مناسب برای ثروت‌اندوزی صاحبان کم‌تعداد نقدینگی‌های بزرگ نباشند.
—————————-
۱ – مراجعه کنید به:
میانگین قیمت مسکن در تهران از رشد ۹۱ درصدی در آذر برخوردار شد
۲ – در مورد مفهوم نقدینگی نیمکت‌نشین به یادداشت قبلی با عنوان “نقدینگی نیمکت‌نشین و اقتصاد ما” مراجعه کنید.
۳ – در این مورد مطالعه دو یادداشت زیر از یادداشت‌های قبلی را پیشنهاد می‌کنم:
مناسبات ارباب و رعیتی و آینده اقتصاد ملی
خطر بازگشت مناسبات ارباب و رعیتی
* – این یادداشت در روزنامه عصر اقتصاد شماره یکشنبه ۹ – ۱۰ – ۹۷ به چاپ رسیده‌است.

نوشتن پاسخ

نقل مطالب سایت با ذکر منبع آزاد است.