این روزها اخبار مربوط به گرفتن مالیات از صاحبان خانه‌های خالی، باردیگر مشکلات بازار مسکن را به همگان یادآوری می‌کند. در این یادداشت متعرض مسأله مالیات، و این که تا چه حد می‌تواند حلّال مشکل باشد یا نمی‌تواند، نمی‌شوم، و فقط به این نکته توجه دارم که چگونه این همه خانه خالی روی دست مالکان آن‌ها مانده‌است؟
اقتصاددانان می‌گویند اگر در بازار کالای خاصی مازاد عرضه وجود داشته‌باشد، قیمت شروع به کاهش خواهدنمود. این کاهش قیمت اخطاری است به تولیدکنندگان که خود را با شرایط جدید وفق بدهند و میزان تولیدشان را کاهش بدهند.
مصرف‌کنندگان با رفتار خود در بازار، سلیقه‌ها و خواست خود را به اطلاع تولیدکنندگان می‌رسانند. وقتی مدل خاصی از یک کالا به‌عنوان مثال خودرو، در بازار مورداستقبال قرار نمی‌گیرد و طالب ندارد، تولیدکننده متوجه می‌شود که باید سراغ تولید مدل‌های دیگربرود، و خواست و سلیقه خریداران بالقوه را درنظر بگیرد.
در بازار مسکن به‌ویژه در کلان شهر تهران، در حال حاضر با مازاد عرضه روبه‌رو هستیم. تولیدکنندگان با سرمایه‌گذاری چندین‌ساله اقدام به تولید کرده‌اند، اما تقاضا‌کنندگان بالقوه تمایلی برای خرید این واحدهای تکمیل‌شده از خود نشان نداده‌اند.
اولین نکته‌ای که در این باب به نظر می‌رسد، ناهماهنگی بین دو حوزه عرضه و تقاضا است. در طول چندین‌سال گذشته، درحالی‌که عمده تقاضای خریداران مسکن در شهر تهران برای واحدهای مسکونی کوچک بوده، و متوسط واحدهای درخواستی در حدود ۵۰ تا ۵۵‌مترمربع بوده‌است، تولیدکنندگان واحدهایی را ساخته و عرضه کرده‌اندکه تناسبی با قدرت‌خرید تقاضا‌کنندگان ندارد: متوسط مساحت واحدهای ساخته‌شده در حدود ۸۵‌متربع است.
به‌عبارت‌دیگر تولیدکنندگان اصلاً توجهی به خواست و تقاضای بازار نداشته‌اند. حتی نهادهای ناظر هم یا کاری به کار تولیدکنندگان نداشته و دخالتی نکرده‌اند، و یا این که اگر هم دخالتی کرده‌باشند، چنان کوچک و بی‌تأثیر بوده که نتوانسته تولیدکنندگان را تشویق به رعایت خواست مصرف‌کنندگان بکند.
چگونه چنین چیزی ممکن است‌؟ تولیدکننده اگر هدفش از تولید و فروش در بازار، کسب سود باشد، قطعاً با توجه دقیق به اطلاعات پایه‌ای صنعت و علامت‌هایی که از بازار می‌گیرد، مسیر حرکت خود را تغییر می‌دهد.
در کشورما بخش مسکن و ساختمان برای سالیان‌سال جور بخش‌های دیگر را کشیده‌است. نقدینگی عظیمی که در چندسال گذشته سرعت رشد آن افزایش چشمگیری یافته‌است، در جستجوی مکانی مناسب برای کسب سود، همواره بازار مسکن را مناسب حال خود یافته‌است. به‌این‌ترتیب بخش مسکن با جذب سرمایه‌گذاران تبدیل به رقیبی جدی برای سایر بخش‌ها شده‌است.
از سوی دیگر متقاضیان واقعی در بخش مسکن برای رسیدن به واحد مسکونی موردنظر خود مجبور به پرداخت مبلغی بالاتر شده‌اند. چون تشدید تقاضای مسکن از طرف صاحبان نقدینگی بالا موجب افزایش شدید قیمت مسکن شده‌است.
به‌طوری‌که ملاحظه می‌شود، شرایط خاص حاکم بر بازار مسکن و نبود برنامه‌ای جامع برای مدیریت این بازار عظیم باعث شده‌است تا همان نقدینگی که با رفتن به سمت بخش‌های تولیدی دیگر می‌توانست موجبات رونق تولید ملی را فراهم سازد، راه خود را کج کرده و به سوی بازار مسکن بیاید، و با این آمدن خود، عرصه را برای مصرف‌کنندگان واقعی مسکن تنگ کرده‌است.
درنتیجه تولیدکنندگان مسکن به جای توجه به خواسته‌ها و نیاز و قدرت خرید خریداران واقعی، خود را با شرایط و خواست سوداگران تطبیق داده‌اند. سوداگرانی که نگران خالی ماندن و فروش رفتن واحدهای تکمیل‌شده نیستند.
به‌این ترتیب سه میدان برای سیاست‌گذاری با هدف کاهش مشکلات بازار مسکن مشخص می‌شوند:
۱ – میزان نقدینگی
تا زمانی که حجم نقدینگی با سرعتی سرسام‌آور درحال‌افزایش باشد، و برنامه‌ای جدی و کارشناسانه برای مهار این حرکت و در نهایت کاهش حجم نقدینگی به کار گرفته‌نشود، بدیهی است که بازار مسکن و ساختمان از سرناچاری به عنوان یکی از میدان‌های اصلی تاخت‌وتاز این نقدینگی سرگردان انجام وظیفه خواهدکرد.
۲ – بازار سرمایه
بخش مسکن و ساختمان در چندین‌سال گذشته جور بازار سرمایه را کشیده‌است. اگر بازار سرمایه به‌گونه‌ای ساماندهی بشود که فرصت‌های مطلوب و جاذب سرمایه‌گذاری در اختیار صاحبان نقدینگی قرار گیرد، اقبال عمومی و تهاجم به بازار مسکن کاهش خواهد‌یافت.
۳ – بازار مسکن
سرمایه‌گذاری به صورت خرید مسکن و بهره‌مندشدن از عواید آن چه به‌صورت دریافت اجاره و چه به‌صورت افزایش قیمت، در طی سالیان گذشته به‌صورت یک سرمایه‌گذاری بی‌دردسر و با ریسک کم برای همگان مطرح شده‌است. به‌ویژه تأکید بانک‌ها بر ارائه وثیقه ملکی (‌آن‌هم ملک مسکونی سهل‌البیع‌!‌) نیز مزید بر علت شده‌است. سیاست‌گذاری برای تغییر این شرایط نیز ضروری است، به‌گونه‌ای که در نهایت تقاضای سفته‌بازانه مسکن به حداقل خود برسد.
با توجه به سه مورد فوق، طراحی و اجرای سیاست‌های کارآمد می‌تواند شرایطی را در بازار مسکن فراهم سازد که تولیدکنندگان فعالیت خود را با خواست و قدرت خرید مصرف‌کنندگان واقعی سازگار کنند، و مشکلی به نام خانه‌های خالی نداشته‌باشیم.

دسته‌ها: شهر، زمین و مسکن