چرا مشکل مسکن حل نشد؟ *
دولتها میآیند و میروند، اما دشواری مسکن همچنان حلّناشده باقی میماند. این واقعیتی است که در طول چند دهه گذشته جامعه ما شاهد آن بودهاست. اما بهراستی چرا چنین است؟ از دو حال خارج نیست: یا منابعی که متولیان امر برای برخورد با این دشواری تخصیص میدهند، تناسبی با ابعاد آن ندارد، و پاسخگو نیست؛ و یا راهی که آنان برای برخورد انتخاب میکنند، راه درست و حکیمانهای نیست.
طی این چند دهه سیاستهای مختلفی برای درمان بیماری طراحی و اجرا شدهاند، یک دولت شیوه حمایت از انبوهسازان را در پیش گرفته، آندیگری ساخت مجتمعهای مسکونی در زمینهای بیرون شهر را موردتوجه قرار داده، و دیگران ایدههایی نظیر مسکن اجتماعی، طرح اجاره به شرط تملیک، راهاندازی صندوق مسکن و ساختمان، پیشفروش و … را مطرح کردهاند، و به همین ترتیب، هرکدام به سهم خود برای مهار این بیماری و کاستن از ابعاد بحران کوشیدهاند.
بااینحال با نگاهی گذرا به وضعیت بازار مسکن و بهویژه مسکن استیجاری در فصل نقل و انتقال، بهسهولت میتوان دریافت که طرح این ایدههای متعدد و آزمودن هرکدام، نتوانسته کمک چندانی به خانهدار شدن بسیاری از شهروندان کرده، و ابعاد دشواری را بهطرز محسوسی کاهش بدهد. درنتیجه جمعیت مستأجر کشوران روزبهروز در حال افزایش است.
یکی از ابزارهایی که همه دولتها بدون استثنا تا حد افراط آن را بهکار بستهاند، افزایش سقف وام مسکن بودهاست. پیشفرض متولیان امر این بود که اولاًٌ بانکها باید نقش پررنگتری در فرایند خانهدار شدن شهروندان فاقد مسکن داشتهباشند، و ثانیاً تسهیلات بانکی باید در سطحی باشد که بخش معقولی از قیمت واحد مسکونی از این طریق تأمین شود. به بیان دیگر متناسب با افزایش قیمت مسکن، سقف وام مسکن هم باید بالا برود. بدینترتیب مسابقهای نفسگیر بین قیمت مسکن و سقف وام مسکن درگرفت که اگر ادعا شود برنده این مسابقه شهروندان متقاضی خرید مسکن نبودهاند، سخنی به گزافه گفتهنشدهاست.
نکته محوری برای درک بهتر صورت مسأله این است که تحولات بازار مسکن نیز مانند هر بازار دیگری متأثر از عوامل عرضه و تقاضا است. با افزایش تقاضا برای مسکن، یا کاهش تحرک سازندگان مسکن لاجرم قیمت مسکن افزایش خواهدیافت. با توجه به این نکته بدیهی، برداشتن اولین گام برای اصلاح امور در بخش مسکن با بازنگری در دو بخش عرضه و تقاضای مسکن آغاز میشود. مشکلی که جامعه ما در چند دهه گذشته با آن روبهرو بوده، این است که متولیان امر در نهایت خونسردی نظارهگر ورود بیرویه سفتهبازان به این بازار بسیار کلیدی اقتصاد ملی بودهاند. بدینترتیب تقاضای سفتهبازانه در این بازار در مقیاسی شکل گرفته که تقاضای نیازمندان واقعی مسکن را در حاشیه قرار دادهاست. در چنین شرایطی یک زوج جوان در ابتدای زندگی مشترک خود برای خرید واحد مسکونی موردنیازشان باید با چند خریدار قدرتمند رقابت کنند؛ خریدارانی که قصد تملک آن واحد مسکونی را نه برای سکونت خود، بلکه برای بهاصطلاح سرمایهگذاری در بخش مسکن و ساختمان دارند.
با گسترش تقاضای سفتهبازانه در بازار مسکن قیمت مسکن با سرعت افزایش یافته، و همین امر به تشدید جریان تورمی در کشور منتهی شدهاست، و ازاینرو دو شاخص قیمت مسکن و شاخص قیمت کالاها به کمک هم شتافتهاند تا بتوانند سریعتر رشد کنند و جمع بیشتری از شهروندان را به زیر خط فقر هل بدهند.
در چنین فضایی افزایش سقف وام مسکن فقط موجب شده و میشود تا سود دلالان و سفتهبازان تضمین شود. زیرا آنان با کمک این تسهیلات میتوانند تعداد بیشتری از واحدهای مسکونی “احتکارشده” را به قیمت بالا فروخته و بهاصطلاح تبدیل به احسن کنند.
آنچه طی چند دهه گذشته در بازار مسکن مغفول مانده، ضرورت جلوگیری از هجوم نقدینگی سرگردان به بازار املاک و مستغلات بودهاست، هجومی که به احتکار مسکن دامن زده، و با افزودن بر قیمت مسکن هم سرعت فقیر شدن اقشار کمدرآمد کشور را افزایش داده، و هم بخش تولید را از دسترسی به نقدینگی برای تأمین سرمایه در گردش محروم ساختهاست.
اولین گام برای درمان بیماری و حل دشواری مسکن نه افزودن بر سقف وام مسکن، نه واگذاری زمین در نقاط دوردست و فاقد امکانات زیرساختی، و نه حتی مالیات بستن بر واحدهای مسکونی خالی است. نقطه شروع مناسب برای برخورد اصولی با این معضل “بازآرایی عوامل عرضه و تقاضا در بازار مسکن” است. با این اقدام، تقاضاکنندگان و عرضهکنندگان واقعی شناسایی شده، و فقط آنان اجازه حضور در این بازار بسیار کلیدی اقتصاد کشور را مییابند.
بازار مسکن زمانی میتواند با عملکرد خود رضایت تقاضاکنندگان و عرضهکنندگان را فراهم سازد که در این بازار ازیکسو فقط تقاضاکنندگان و نیازمندان واقعی مسکن وارد شوند نه محتکران مسکن؛ و از سوی دیگر انبوهسازان حرفهای و واجد صلاحیت به تولید انبوه محصول بپردازند؛ سازندگانی که سودشان از محل بهبود شیوههای مدیریت و بازاریابی محقق خواهدشد نه از طریق احتکار املاک و بهرهمند شدن از افزایش قیمت در طول زمان.
طبعاً تا زمانی که سود سازندگان مسکن نه از طریق افزودن بر درجه کارآمدی نظام تولید و فروش، بلکه از محل “سرمایهگذاری در املاک” تأمین میشود، تولید مسکن در مسیر صنعتی شدن و افزایش بهرهوری حرکتی نخواهدداشت. زیرا همانگونه که طی سالیان طولانی درآمدهای نفتی موجب شده متولیان امر توجهی به ضرورت درمان بیماری ناکارآمدی نداشتهباشند، امکان کسب سود برای انبوهسازان از طریق نگهداری بخش عمده داراییشان در قالب املاک و برخورداری از افزایش قیمت املاک در طول زمان نیز موجب شده، هیچ انبوهسازی به فکر اصلاح نظام تولید خود نیفتد.
نتیجه این که حل دشواری مسکن در گرو اصلاح بازار مسکن است، یعنی اخراج تقاضای سفتهبازانه، و تلاش برای جایگزین شدن تولیدکنندگان اهل فن و مسلح به دانش روز به جای تولیدکنندگان سنتی فعلی. البته ناگفته پیداست که این جریان اصلاحی با یک بخشنامه و اقدام ضربتی قابلتحقق نبوده، و فرآیندی زمانبر است. متولیان امر را برای مقابله با نفوذ اشخاص حقیقی و حقوقی که تداوم ثروتاندوزی خود را در گرو حفظ وضع موجود در بازار املاک و مستغلات میدانند، راه دشواری در پیش رو دارند.
——————————-
* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره شنبه ۲۶ – ۴ – ۱۴۰۰ به چاپ رسیدهاست.
دستهها: سیاستگذاری اقتصادی