در طول چندده سال گذشته قیمت زمین و مسکن به‌ویژه در شهرهای بزرگ به سرعت رشد کرده‌است. افزایش سریع قیمت موقعیتی غیرقابل‌رقابت به این دارایی در مقایسه با سایر اقلام دارایی‌ها داده‌است. اینک بی‌اغراق می‌توان‌گفت مهم‌ترین بخش دارایی شخصی در جامعه ما، از نوع املاک و مستغلات است؛ به‌گونه‌ای که گویی هیچ دارایی دیگری در سبد دارایی‌هایمان نیست.
برای این که تجسمی از عظمت ارزش این دارایی داشته‌باشید، یک مثال ساده عددی می‌‌زنم:
به روایت سایت بورس اوراق بهادار، ارزش ریالی بورس در روز دوشنبه ۱۳ خردادماه در حدود ۲۲۰هزار میلیارد تومان بوده‌است. با درنظر گرفتن قیمت متوسط زمین مسکونی در یکی از مناطق نسبتاً مرفه تهران، می‌توان‌گفت این مبلغ حتی برای خرید عرصه یکی از مناطق ۲۲گانه شهر تهران (البته فقط زمین بدون ساختمان و ارزش کاربری‌ها) کافی نیست!(۱) علاوه‌براین، باید به این نکته مهم هم توجه داشته باشید که بخش مهمی از ارزش روز شرکت‌های بورسی ناشی از ارزش املاک و مستغلاتی است که در اختیار دارند!
همین مثال ساده نشان‌دهنده جایگاه دو نوع دارایی یعنی سهام شرکت‌های بورسی و املاک و مستغلات را در اقتصاد امروز ما نشان می‌دهد.
در طول سالیان گذشته سیاست‌های دولت و در کنار آن شرایط خاص اقتصادی موجب شده‌است تا تجارت املاک و مستغلات به‌عنوان تنها عرصه مقبول سرمایه‌گذاری و سودآوری برای همگان شناخته‌شود. دولت با سیاست‌های خود موجب افزایش حجم نقدینگی شده، و بخش مهمی از این نقدینگی به عرصه تجارت املاک سرازیر شده‌است. ازسوی‌دیگر، با درهم ریختن بنیان تولید و فعالیت‌های سالم اقتصادی، سرمایه و نقدینگی از بخش‌های دیگر به این بخش منتقل شده‌است.
سرازیر شدن سرمایه‌ها به عرصه تجارت زمین از یک سو، موجب افزایش قیمت مسکن و کاهش سطح رفاه عمومی می‌شود، و از سوی دیگر موجب افزایش قیمت تمام‌شده کالاها و خدمات می‌‌گردد. در این باب مطالعه یادداشت تجارت املاک و بحران قیمت تمام‌شده را پیشنهاد می‌‌کنم. علاوه‌براین، وقتی بخش مهمی از سرمایه نقدی جامعه به سمت تجارت مستغلات هدایت می‌شود، سایر بخش‌های اقتصاد کشور از رونق و رشد مداوم بی‌بهره می‌مانند.
بی‌تردید یکی از عوامل مهم تأثیرگذار در وضعیت نامطلوب اقتصاد امروز کشور، هجوم گسترده سرمایه‌ها به عرصه تجارت املاک است. به عبارت دیگر همان منابعی که باید در بخش‌های مختلف اقتصاد کشور ایجاد اشتغال مولد کند و بر رونق اقتصاد بیفزاید، به‌جای به‌اصطلاح قاتق نان شدن، قاتل جان شده‌است.
در نبود فرصتی مناسب برای سرمایه‌گذاری، هجوم سرمایه‌ها و منابع نقدی به بازار زمین و مسکن امری عادی است. همان‌گونه که قبلاً در یادداشت تاخت‌وتاز نقدینگی سرگردان در بازار مسکن توضیح داده‌ام، این هجوم شرایطی را فراهم می‌کند که متقاضیان واقعی مسکن برای رسیدن به مطلوبشان، مجبورند باج و خراجی هنگفت به صاحبان سرمایه‌های سرگردان متمرکزشده در بازار مسکن بپردازند.
یکی از گام‌های مهم برای اصلاح امور کشور در عرصه اقتصاد، تدوین و اجرای برنامه‌ای جامع و کارآمد برای بازگرداندن تدریجی این منابع به سایر بخش‌های اقتصاد است. با اجرای این برنامه، تقاضای سفته‌بازانه برای مسکن کاهش‌یافته و به‌تدریج ازبین می‌رود. از سوی دیگر با فراهم آمدن فرصت‌های مناسب برای سرمایه‌گذاری سودآور و مطمئن در سایر بخش‌ها، منابع مالی خارج‌شده از عرصه تجارت مستغلات در جستجوی موقعیتی بهتر برای کسب سود، جذب این بخش‌ها خواهندشد.
نکته مهمی که باید موردتوجه قرار بگیرد، این است که جابه‌جایی منابع مالی بین بخش‌های مختلف اقتصادی باید به صورت تدریجی و در طول زمان انجام بگیرد، و از هرگونه شتابزدگی و اقداماتی از نوع بگیروببند جلوگیری شود. ایجاد محدودیت‌های فزاینده برای تجارت املاک و کسب سود سرشار از این‌گونه دادوستدها، نقطه شروعی برای اجرای این برنامه‌ها خواهدبود. البته لازمه تدوین و اجرای چنین برنامه‌هایی، این است که همه متولیان امر حتی نهادهای دولتی از منافع سرشار تجارت زمین چشم بپوشند و به‌جای سود سرشار تجارت زمین، به منافع بلندمدت کشور بیندیشند.
———————————————
۱ – گفتنی است وسعت منطقه یک تهران بدون حریم حدود ۴۶ کیلومترمربع است، که قیمت آن به‌ازای هر مترمربعی ۵ میلیون تومان (متوسط قیمت زمین فاقد کاربری)، می‌شود ۲۳۰ هزار میلیارد تومان!

دسته‌ها: سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن