سیاستگذاری مسکن و مبحث تعارض منافع *

تعارض منافع یکی از مهم‌ترین آفاتی است که امروزه سلامت نظام حکمرانی و کشورداری را تهدید می‌کند، و در بسیاری از حوزه‌ها آثار و ردپای آن را می‌توان مشاهده کرد. اما در حوزه مسکن این اثر به طرز ویژه‌ای برجسته و نمایان است.

سابقه رشد سریع قیمت مسکن که به‌دنبال افزایش قیمت زمین شهری اتفاق افتاده‌است، به اواسط دهه ۱۳۵۰ برمی‌‌گردد. افزایش قیمت زمین شهری به‌تدریج آن را مبدّل به کالایی تجاری نمود که “سرمایه‌گذاری” در آن به صورت خرید گسترده، منافع و بازدهی فراوان در پی داشت. هرچند در دهه اول بعد از پیروزی انقلاب اسلامی این روند تا حد زیادی متوقف شد، اما بلافاصله از اوایل دهه ۱۳۷۰ حرکت شتابان خود را از سر گرفت. و در طول سه دهه گذشته آثار مخرب خود را بر اقتصاد ملی و معیشت خانوارهای کم‌درآمد بیشتر و بیشتر ظاهر ساخت.

اینک با نگاهی گذرا به شرایط روز اقتصادی جامعه می‌توان نتیجه دمیدن بر آتش تجارت املاک و مستغلات شهری را مشاهده کرد: جامعه عملاً به دو گروه برخوردار و کم‌برخوردار تا محروم تقسیم شده‌است. برخورداری از امکان دریافت وام‌های کلان از شبکه بانکی و استفاده از ارتباطات برای خرید املاک و مستغلات با تخفیفات بسیار ویژه دو مورد از روش‌های زیرکانه‌ای بوده که در طول سالیان گذشته توسط قشر برخوردار به کارآمدترین نحو مورد استفاده قرار گرفته و آنان را در موقعیت برتر نسبت به عامّه مردم قرار داده‌است. در مقابل گروه دوم در بهترین شرایط توانسته‌اند یک واحد مسکونی برای استفاده شخصی خود دست‌وپا کنند، و البته بسیاری از شهروندان و به‌ویژه جوانان حتی از این نعمت اندک هم محروم هستند. 

بدین‌ترتیب مناسبات اقتصادی و شرایط امروز جامعه را می‌توان با مناسبات دوران ارباب و رعیتی مقایسه کرد، با این تفاوت که در دوران ارباب و رعیتی تفاوت دو گروه از نظر مالکیت زمین‌های کشاورزی بود، و اینک مقوله مالکیت زمین‌های شهری مطرح است.

تردیدی نیست که تداوم این وضعیت و موجه دانستن این مناسبات ظالمانه نادرست بوده، و آثار منفی و بسیار زیانباری برای اقتصاد ملی دارد. بااین‌حال دولتمردان در این حوزه گرفتار بی‌عملی هستند و معمولاً هر تصمیمی که گوشه کوچکی ار منافع طبقه برخوردار مالک مستغلات را تهدید بکند، با دشواری‌های خاص در مرحله تصویب و اجرا مواجه می‌شود. توجه به موارد زیر صحت این ادعا را نشان می‌دهد:

۱ – در سال‌های اخیر دولت با هدف تأمین کسری بودجه همواره به فکر افزایش درآمد مالیاتی بوده‌است. بااین‌حال تصویب دریافت مالیات از املاک و مستغلات با وجود نیاز مالی جدّی دولت، حرکتی بسیار کند داشته‌، و درنتیجه منافع اقشار برخوردار جامعه مصون مانده‌است.

۲ – افزایش بیرویه اجاره‌بهای املاک استیجاری عاقبت دولتمردان را وادار کرد تا با هدف تنظیم بازار سقفی برای افزایش اجاره‌بهای ماهانه تعیین کرده، و مانع رشد سرسام‌آور آن بشوند. بااین‌حال مصوّبه سران سه قوه در خردادماه گذشته به‌دلیل نبود ضمانت اجرا عملاً در سطح اقدامی بی‌فایده سقوط کرده‌است. به بیان دقیق‌تر دستگاه دولتی با صرف نظر از نظارت و اعمال قانون، این تضمین را به مالکان داده‌است که به‌اصطلاح کاری به کارشان ندارد.

۳ – یکی از اقدامات دولت‌ها در طول چند دهه اخیر در بخش مسکن افزایش سقف وام مسکن بوده‌است. درنتیجه میزان وام تاحدّی متناسب با قیمت روز مسکن افزایش یافته تا متقاضیان مسکن بتوانند در قامت خریدار وارد بازار بشوند. در این مبحث دولت‌ها توانسته‌اند برخلاف دو مبحث بالا، کار را پیش ببرند و به گروه محروم کمک کنند. اما با نگاهی دقیق‌تر می‌توان‌گفت حتی همین تصمیم هم بیشتر از این که به نفع عموم مردم باشد، منافع طبقه برخوردار را تضمین کرده‌است! زیرا افزایش سقف وام بازار مستغلات را از رکود نجات داده، و بر ارزش دارایی آنان افزوده‌است.

۴ – طرح مسکن مهر هرچند کمک چندانی به حل معضل مسکن نکرد و حتی خسارتی قابل‌تأمل بر اقتصاد ملی وارد آورد، اما با این پیش‌فرض درست کار را شروع کرد که باید سهم هزینه زمین در قیمت تمام‌شده مسکن کاهش جدّی بیابد. طبعاً موفقیت چنین طرحی می‌توانست منافع مالکان زمین یا به‌عبارتی ارباب‌های عصر جدید را تهدید کند. زیرا املاک آنان در بافت اصلی شهر وضعیت انحصاری خود را از دست می‌داد. امّا گویا ذهنیت حامیان طبقه برخوردار این بود که اجرای طرح مسکن مهر نخواهدتوانست ضرری به این طبقه قدرتمند وارد بیاورد. زیرا حتی در صورت توفیق این طرح موقعیت مطلوب و مرغوبیت اراضی واقع در بافت اصلی شهر در مقایسه با محلات محروم حاشیه شهر بیشتر موردتوجه قرار می‌گرفت.

به این فهرست موارد متعدد دیگری را نیز می‌توان افزود. همه این شواهد به‌گونه‌ای نشان از این واقعیت دارد که هر تصمیم و هر اقدامی که منافع طبقه مالکان املاک شهری را تهدید کند، گرفتار پیچ و خم اداری شده، و فراموش می‌شود، اما هر سیاستی که متضمن منافع آنان باشد، یا زیانی نصیبشان نکند، شانس به نتیجه رسیدن دارد.

در شرایط امروز اقتصاد ایران یکی از مهم‌ترین اقدامات اصلاحی برای بازگرداندن قطار اقتصاد ملی به ریل توسعه تجدید نظر بنیادین در بازار املاک و مستغلات و برهم زدن مناسبات ارباب و رعیتی جدید در این حوزه است. اما در شرایطی که طبقه مالک نفوذی جدّی در ساختار نظام تصمیم‌گیری و تصمیم‌سازی داشته‌باشند، این اقدام نجات‌بخش شانسی برای مطرح شدن نخواهدیافت.

بی‌تردید بسیاری از متولیان امر تعلق خاطری به طبقه برخوردار ندارند و از زندگی هم‌تراز با عامه مردم برخوردار هستند. اما این واقعیت تلخ انکارناپذیر است که عملکرد کل سیستم تصمیم‌گیری و تصمیم‌سازی در عمل منافع طبقه برخوردار را لحاظ کرده، و به رنج عامه مردم و ضرورت اصلاح امور اعتنایی درخور نمی‌کند.  

———————————

* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره یکشنبه ۱۳ – ۹ – ۱۴۰۱ به چاپ رسیده‌است.   

برنامه هفتم و ضرورت مبارزه اصولی با فساد *

برنامه هفتم را می‌توان فرصتی تکرارناشدنی برای مهار اژدهای فساد در کشور دانست. زیرا در شرایطی که بسیاری از کشورهای منطقه موفق به طی مراحل اولیه مبارزه با فساد و افزودن بر امتیاز خود در فهرست اقتصادهای عاری از فساد شده‌اند، امتیاز کشورمان در مقایسه با کشورهای منطقه بسیار پایین است، و این را باید به‌عنوان یک هشدار برای متولّیان امر تلقی کرد. گفتنی است در شرایطی که امارات متّحده عربی، قطر و عربستان در سال ۲۰۲۱ به‌ترتیب موفّق به کسب ۶۹، ۶۳ و ۵۲ امتیاز شده‌اند، امتیاز کشورمان ۲۵ است. برای تجسم بهتر این امتیازات کافی است بدانیم فقط ۶٫۵ درصد از جمعیت جهان در کشورهایی زندگی می‌کنند که امتیاز عاری از فساد بودنشان بالاتر از کشور امارات است، درحالی‌که این عدد در مورد ایران ۸۹ درصد است.

با توجه به این واقعیت تلخ، اهمیت تأکید بند ۲۵ سیاست‌های کلی برنامه هفتم بر “رفع فساد و زمینه‌های آن در مناسبات اداری” را بهتر می‌توان درک کرد. به‌راستی آیا در تهیه برنامه هفتم به ارزش این فرصت تکرارناشدنی توجه خواهدشد؟ آیا متولیان امر سیاست‌های اجرایی خردمندانه‌ای را برای مهار اژدهای فساد تدوین کرده و به اجرا درخواهندآورد؟

به نظر می‌رسد توجه به نکات زیر در همان اولین قدم‌های تدوین برنامه مبارزه با فساد در قالب برنامه هفتم ضرورت دارد:

۱ – راز و رمز پیروزی یک جامعه در میدان مبارزه با فساد استفاده از دانش و مطالعات کارشناسی و بهره‌گیری از تجربه کشورهای موفق است. همان‌گونه که رشد اقتصادی و طی مراحل توسعه جز در سایه استفاده از دانش نوین توسعه و انتخاب رویکرد درست اقتصادی و استفاده از یافته‌های دانشمندان این حوزه میسر نیست، هدف والا و ارزشمند مهار فساد و کاهش اثرگذاری آن بر مناسبات اقتصادی جامعه نیز جز با بهره‌گیری از دانش اهل فن محقق نمی‌شود و با برخوردهای احساسی و عاری از دوراندیشی عالمانه راه به جایی نخواهیم‌برد.

۲ – حضور مردم در میدان مبارزه با فساد یک ضرورت انکارناپذیر است. صرف تشکیل جلسات در سطح مدیران نهادهای دولتی و نشست و برخاست‌های متعدد بدون استفاده از نیروی مردم و بدون تلاش برای آگاهی بخشی و استمداد از نهادهای مردمی نمی‌تواند پیروزی درخشانی نصیب کشور بکند. ازاین‌رو دولتمردان باید برای جلب حمایت و همراهی مردم و نهادهای مردمی در این مبارزه بزرگ تلاش بکنند. فروکاستن مبارزه با فساد از سطح یک پروژه بزرگ ملی به یک اقدام دولتی شانس دستیابی به پیروزی را به طرز فاحشی کاهش خواهدداد.

۳ – رسانه‌ها در میدان مبارزه با فساد نقش و جایگاه مهمی دارند؛ به‌گونه‌ای که می‌توان گفت بدون حضور و مشارکت رسانه‌های مستقل و آزاد مبارزه با فساد حتی اگر بتواند با پیشرفت‌های مقطعی همراه باشد، آینده‌ای نخواهدداشت. به بیان دیگر تداوم پیروزی یک ملت در مبارزه با اژدهای فساد در گرو همراهی و حضور رسانه‌ها و روزنامه‌نگاران آگاه، شجاع و دلسوز است. ازاین‌رو متولیان امر باید تلاش کنند فضایی برای رسانه‌ها و روزنامه‌نگاران و فعالان مدنی ایجاد شود که بدون نگرانی از بابت مزاحمت قدرتمندان و فرصت‌طلبانی که از مناسبات رانتی و مفسدانه بهره‌مند هستند، به کار خود در میدان اطلاع‌رسانی و آگاهی‌بخشی به جامعه ادامه بدهند.

۳ – مبارزه با فساد امری ریشه‌ای‌تر و بنیادی‌تر از مبارزه با مفسدان است. در سالیان گذشته بخش مهم توان و تلاش متولیان امر به‌جای ریشه‌کنی فساد و برچیدن زمینه‌های فساد، صرف کشف و شناسایی عوامل فلان پرونده فساد شده‌است. نتیجه تداوم چنین رویه‌ای، حاکمیت روحیه “افشاگری” و درنهایت بهره‌برداری تبلیغی و انتخاباتی بوده‌است. هرچند کشف موارد فساد و برخورد قاطعانه و البته قانونی با متخلفان یک ضرورت است، اما تلاش برای محو مناسبات فسادزا بسیار مهم‌تر است. زیرا تا زمانی که مناسبات فسادزا در اقتصاد حاکم باشند، فرصت‌طلبانی پیدا خواهندشد که با اتکا به قدرتمندان از این امکان بهره‌ برگیرند. این واقعیت که در سالیان گذشته به‌تدریج وزن و ابعاد پرونده‌های فساد بیشتر و بیشتر شده، بهترین شاهد این مدعاست که برخورد با مفسدان هرگز نمی‌تواند جای تلاش برای محو مناسبات فسادزا را بگیرد.

۴ – با مروری بر مجموعه قوانین و ضوابط موجود می‌توان این ادعا را پذیرفت که در شرایط فعلی، مشکل در میدان مبارزه با فساد نبود قوانین نیست، و با اجرای درست قوانین موجود بخش مهمی از مسأله حل می‌شود. بااین‌حال در برخی موارد تصویب و ابلاغ برخی ضوابط و قوانین می‌تواند قدرت نهادهای ناظر را افزایش داده، و فرصت‌طلبان رانت‌جو را به‌اصطلاح به گوشه رینگ براند. ازاین‌رو تسریع در جریان تصویب و ابلاغ قوانین و جلوگیری از نفوذ و کارشکنی ذی‌نفعان در این فرایند یک ضرورت است. برای تجسم بهتر ابعاد مشکل توجه به یک مثال لازم است. تدوین لایحه مدیریت تعارض منافع به‌عنوان یک متن قانونی که می‌توانست به مهار فساد در دستگاه‌های دولتی و عمومی کمک ارزشمندی بکند، از حدود پنج‌سال پیش در دستور کار دولت قرار گرفته، و با وجود تهیه متون مختلف، هنوز جامعه از آثار ارزشمند وجود چنین متنی برخوردار نشده‌است. چرا باید فرایند تهیه، تصویب و ابلاغ چنین متنی این قدر کند پیش برود و به‌تدریج مشمول مرور زمان گردد؟

۵ – نبود شفافیت، تصمیم‌گیری پشت درهای بسته و نامحرم دانستن مردم بهترین موقعیت را در اختیار مفسدان قرار می‌دهد تا اهداف خود را دنبال کنند. گسترش شفافیت بهترین ابزار برای حفظ منافع عمومی از دستبرد فرصت‌طلبان است. البته این امر الزامات خود را دارد، و فقط در صورت همراه بودن با آزادی عمل رسانه‌ها و حمایت مؤثر از فعالان مدنی حوزه مبارزه با فساد آثار مثبت خود را ظاهر خواهدساخت. تداوم شفافیت کلیه دستگاه‌های دولتی و عمومی و کلیه صاحبان قدرت را ملزم به پاسخگویی و احترام گذاشتن به حق “دانستن” مردم خواهدساخت.

۶ – هرچند در جامعه‌ای که در آن دولت در قامت یک کارفرمای بزرگ عمل می‌کند و نهادهای دولتی و عمومی بخش مهمی از فعالیت‌های اقتصادی را مدیریت می‌کنند، تلاش برای رفع فساد از بدنه دولت بسیار مهم است، اما این همه ماجرا نیست. سیاست‌هایی که در قالب برنامه هفتم برای مبارزه با فساد تدوین خواهدشد، باید به این نکته کلیدی نیز عنایت کنند که اژدهای فساد در همه حوزه‌های اقتصادی و اجتماعی باید مورد تهاجم قرار بگیرد و نهادهای بخش خصوصی نیز همچون بخش دولتی و عمومی نیازمند فسادزدایی هستند.

۷ – مبارزه با فساد در کنار افزایش درجه کارآمدی نهادهای ناظر، نیازمند اصلاح مناسبات اقتصادی است. به بیان دیگر امر مبارزه با فساد را هرگز نباید در سطح یک مبحث اخلاقی و ملاحظات قانونی فروکاست؛ بلکه باید با استفاده از دانش اقتصادی، اقتصادیات فساد را مورد تهاجم قرار داد. هدف تدوین راهکارهایی است که امکان منتفع شدن فرصت‌طلبان از برقراری روابط مفسدانه را به حدی کاهش بدهد که کسی به خود اجازه خطا کردن و نادیده گرفتن قوانین را ندهد.

امید است متولیان امر تدوین برنامه هفتم توجه کافی به اصول مبارزه با فساد و استفاده از خرد جمعی و ذخیره دانایی جامعه داشته‌باشند، و به‌جای آزمودن آزموده‌ها رویکرد کارآمدی برای مبارزه با فساد برگزینند.

————————–

* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره یکشنبه ۶ – ۸ – ۱۴۰۱ به چاپ رسیده‌است.

برنامه هفتم و ضرورت توجه به مبحث مالیات بر دارایی‌ها *

در بند چهارم سیاست‌های کلی برنامه پنج‌ساله هفتم که اخیراً دولت کار تدوین برنامه را براساس آن آغاز کرده، به تحوّل نظام مالیاتی توجه شده، و از جمله دستآوردهای این تحوّل به “تقویت نقش هدایت و تنظیم‌گری مالیات در اقتصاد با تأکید بر رونق تولید” اشاره شده‌است. درواقع طی سال‌های اخیر تلاش دولت‌های وقت برای افزایش درآمد مالیاتی بیشتر از این‌که هدف هدایت اقتصاد و بازگرداندن آن به ریل سلامت را دنبال کند، معطوف به کسب درآمد و تأمین منابع مالی بیشتر برای مهار کسری بودجه شده‌است.

یکی از بارزترین مصداق‌های این بی‌توجهی به نقش هدایتی ابزار مالیاتی را در کوچک بودن سهم مالیات بر دارایی در مقایسه با سهم مالیات بر درآمد و به‌ویژه بی‌توجهی به ضرورت وضع مالیات بر اشکال خاصی از دارایی می‌توان مشاهده نمود. توجیه متولیان امر این است که ذیل سرفصل مالیات بر درآمد، کلیه درآمدهای اشخاص اعم از مزد، سود و اجاره لحاظ می‌شود و اگر فردی از بابت دارایی‌های خود درآمدی کسب می‌کند، بابت همه اقلام درآمدی خود اگر مشمول مالیات باشند، مالیات پرداخت خواهدکرد.

ایرادی که به استدلال فوق می‌توان وارد کرد، این است که به‌ویژه در اقتصاد امروز کشورمان عواید ناشی از افزایش قیمت دارایی‌ها که به حسب ظاهر ماهیت درآمدی ندارد، بسیار پررنگ‌تر از درآمد استحصال‌شده از دارایی‌ها است. بهترین شاهد این مدّعا پدیده خانه‌های خالی است. مالکان این واحدهای مسکونی به دلیل عواید بالایی که با گذشت زمان و افزایش قیمت املاک نصیبشان می‌شود، حتی به قیمت خالی ماندن ملک و صرف نظر از درآمد اجاره، حاضر به فروش املاک خود و به‌اصطلاح تبدیل به احسن دارایی‌هایشان نیستند. بنابراین ملاحظه می‌شود که دولت با بی‌توجهی به مبحث مالیات بر دارایی‌ها، عملاً بخش مهمی از مسیر ثروت‌اندوزی اقشار ثروتمند و مرفّه جامعه را از پرداخت مالیات معاف کرده، و درواقع خود را از یک منبع درآمدی بزرگ محروم می‌کند.

اما لطمه و خسارت دیگر این بی‌توجهی که به‌مراتب بزرگتر است، محروم شدن دولت از ابزار قدرتمند هدایت اقتصاد از طریق وضع مالیات بر دارایی‌ها است. دولت می‌تواند با استفاده هوشمندانه از ابزار مالیاتی صاحبان دارایی را وادار کند که دارایی خود را در مسیرهای معینی به کار بیندازند که بیشترین کمک را به رشد اقتصادی بلندمدت جامعه می‎‌رسانند.

در چند دهه اخیر بخش عظیم سرمایه و دارایی شهروندان به جای سرمایه‌گذاری در بخش مولد و ظرفیت تولیدی کشور، به بخش‌های غیرمولّد رفته و متراکم شده‌است. افزایش نجومی قیمت املاک و مستغلات بیشتر از این که معلول و محصول جریان تورمی باشد، دستآورد همین تاخت‌وتاز نقدینگی سوداگر در بازار املاک بوده که در قدم بعد خود به‌عنوان عامل تشدید تورم در اقتصاد ملی عمل کرده‌است. حتی بخش قابل‌اعتنایی از رشد قیمت ارزهای خارجی بیشتر از این‌که تحت تأثیر تحولات واقعی اقتصاد جهانی و تغییر جایگاه اقتصاد ایران در فهرست اقتصادهای پویای جهان باشد، متأثر از همین هجوم صاحبان نقدینگی به بازار ارز و به‌عبارتی پدیده ارزهای خانگی بوده‌است.

به بیان دیگر صاحبان دارایی ترجیح داده‌اند دارایی خود را مثلاً به جای سرمایه‌گذاری در بخش تولید و صد البته تحمل گرفتاری‌های آن، صرف خرید و احتکار ارز بکنند. بدین‌ترتیب آن نقدینگی که می‌توانست موجب تقویت و تحرّک بخش تولید بشود، و یا با ورود به بورس اوراق بهادار جان تازه‌ای به بازار سرمایه کشور ببخشد، وارد بازارهایی شده که نه‌تنها کمکی به رشد اقتصاد ملی نکرده‌ و نمی‌کنند، بلکه با دامن زدن به جریان تورمی خسارت سهمگینی به آن وارد می‌آورند.

در چنین شرایطی همّت متولیان امر مصروف این شده که به‌جای هدایت مدبّرانه نقدینگی به بخش تولید، و اعمال فشار به آن گروه از صاحبان دارایی که بازارهای مستغلات، ارز و طلا را به بخش تولید ترجیح می‌دهند، عرصه را بر صاحبان سپرده‌های بانکی تنگ کنند. درحالی‌که انتخاب این شیوه نگهداری نقدینگی از سوی شهروندان در مقایسه با شیوه‌های دیگر خسارتی به‌مراتب کمتر به اقتصاد ملّی تحمیل می‌کند. در طول سالیان گذشته بارها و بارها دولتمردان تلاش کرده‌اند با کاستن از شیرینی سپرده‌گذاری بانکی، به زعم خود صاحبان نقدینگی را وادار کنند دارایی خود را به بخش مولّد منتقل کند. اما کوچکترین علامتی از تأثیر مثبت این سیاست مشاهده نمی‌شود. زیرا صاحبان سپرده‌ها درصورت خارج کردن دارایی خود از این حوزه، سراغ گزینه‌های مخرب‌تر همچون خرید و احتکار مسکن، خودرو وارداتی، ارز و طلا رفته‌اند.

استفاده هوشمندانه از ابزار مالیات بر دارایی در شرایط امروز اقتصاد ایران، می‌تواند علاوه‌بر رشد درآمد مالیاتی کشور و جبران کسری بودجه، کمک شایان توجهی به بخش مولّد اقتصاد بکند. زیرا دولت می‌تواند نقدینگی اخراج‌شده از بخش غیرمولد را به فعالیت‌های تولیدی و بازار سرمایه هدایت بکند. علاوه‌براین، همین سیاست می‌تواند بخشی از حباب تشکیل‌شده در بازارهای مسکن و ارز را تخلیه کرده و آتش تورم را بیشتر و بیشتر مهارپذیر کند.

ازاین‌رو و در شرایطی که سند سیاست‌های کلی برنامه پنج‌ساله هفتم دولت را ملزم به بازنگری و اصلاح نظام مالیاتی کرده‌است، نگارنده پیشنهاد می‌کند یکی از مهمّ‌ترین و پررنگ‌ترین محورهای این حرکت اصلاحی، تدوین نقشه‌راهی برای استفاده هوشمندانه از ابزار مالیات بر دارایی‌ها برای هدایت صاحبان نقدینگی به بازارهایی باشد که نه‌تنها خسارتی به اقتصاد ملی نمی‌زنند، بلکه بر اقتدار و شوکت آن می‌افزایند.

——————————-

* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره یکشنبه ۲۹ – ۸ – ۱۴۰۱ به چاپ رسیده‌است.

از زمین‌فروشی در مناطق آزاد تا آینده‌فروشی در کلان‌شهرها *

دولت در طول چند دهه گذشته به دو دلیل عمده (محدود شدن منابع مالی و افزوده شدن سرفصل‌ها و تکالیف جدید هزینه‌ای) همواره تلاش کرده‌است که تا حد امکان از برخی تعهدات خود کاسته و بار هزینه‌ای آن را از دوش خود بردارد تا منابع مالی محدودش پاسخگوی تعهدات روبه‌فزونی هزینه‌ای به‌ویژه در سرفصل‌های جدید باشد. در این میانه مناطق آزاد و کلان‌شهرها به ‌شکلی تقریباً مشابه از این جریان صدمه دیده‌اند.

یکی از مهم‌ترین علل ناکامی نسبی مناطق آزاد در کشورمان در مقایسه با مناطق آزاد رقیب، تأمین نشدن امکانات زیرساختی کافی از طرف دولت در همان ابتدای کار بوده‌است. به بیان دیگر دولت به جای تخصیص منابع برای ایجاد زیرساخت‌ها و افزودن بر جذابیت منطقه برای سرمایه‌گذاران، سازمان‌های متولی مناطق آزاد را وادار به زمین‌فروشی برای تأمین منابع مالی لازم و اجرای طرح‌های زیرساختی کرده‌است. درحالی‌که مناطق آزاد رقیب در سایر کشورهای منطقه در شرایطی فعالیت خود را آغاز کرده‌اند که امکانات زیرساختی لازم را به بهترین نحو در اختیار داشته‌اند.

این‌که جمع گردش مالی سالیانه مناطق آزاد هفتگانه کشور قابل‌مقایسه با گردش مالی یکصدمیلیارد دلاری منطقه آزاد جبل‌علی نیست، طبعاً دلایل متعددی دارد، اما بی‌تردید عدم اهتمام دولت به تأمین زنجیره زیرساختی در مناطق یکی از مهم‌ترین آن‌ها است.

مناطق آزاد کشورمان از همان ابتدای تأسیس با دشواری تأمین منابع برای تکمیل زنجیره زیرساختی روبه‌رو بوده‌اند. ظاهراً تلقی و تصور دولتمردان وقت این بوده که با اعلام موجودیت منطقه آزاد و ابلاغ مشوق‌های سرمایه‌گذاری، قیمت اراضی منطقه که در اختیار سازمان متولی توسعه منطقه قرار می‌گیرد، افزایش می‌یابد. پس سازمان می‌تواند با فروش تدریجی اراضی نیاز مالی خود را برای تکمیل زیرساخت‌ها تأمین کند. ماده ۲۴ قانون چگونگی اداره مناطق آزاد به تأمین درآمد از طریق فروش یا اجاره اراضی توسط سازمان‌ها متولّی مدیریت مناطق اشاره کرده‌است.

در طول سالیان گذشته اتکای سازمان‌های مناطق آزاد به فروش زمین به‌عنوان منبع تأمین مالی پیوسته درحال افزایش بوده‌است. در بودجه مصوب سال جاری مناطق هفتگانه سهم فروش زمین و مستغلات در تأمین هزینه‌های عمرانی و سرمایه‌ای درحدود ۴۳درصد است. این درحالی است که فروش بی‌رویه زمین در محدوده مناطق آزاد می‌تواند مسیر آینده توسعه منطقه را تخریب کرده، و فرصت دستیابی به توسعه پایدار را از آن بگیرد.

این شیوه تأمین مالی تجارت زمین در مناطق آزاد را به تجارتی پرسود مبدّل کرده‌است. اما نکته قابل‌تأمل این است که بخش اعظم این سود نصیب خریداران زمین می‌شود. زیرا سازمان‌های متولی مدیریت مناطق آزاد به دلیل الزامات بودجه‌ای ناگزیر هستند اراضی قابل‌فروش خود را در شرایطی که منطقه گرفتار فقر امکانات زیرساختی است، عرضه کنند، و در دوره بعد که با کمک منابع مالی ناشی از فروش اراضی، این کاستی برطرف شده، و قیمت اراضی بالا می‌رود، بیشترین سود نصیب مالکان فعلی زمین می‌شود. به بیان دیگر زمین‌ها با قیمت ناچیز واگذار شده، و رشد آتی قیمت بعد از واگذاری اتفاق می‌افتد!

کلان‌شهرها نیز به‌گونه‌ای دیگر از این رویکرد بودجه‌ای دولت متضرر شده و می‌شوند. مدیریت شهری در کلان‌شهرها ناگزیر است پروژه‌های عظیم عمرانی برای رفاه شهروندان را از محل منابع محدود خود تأمین کند. نتیجه این وضعیت، اتکای بیش از حد مدیریت شهری به درآمد ناشی از فروش تراکم بوده‌است.

به‌طوری‌که ملاحظه می‌شود حرکت دولت در مسیر کاستن از بار تعهدات خود در مورد مناطق آزاد و کلان‌شهرها هرچند توانسته تاحدودی ابعاد مشکل بودجه‌ای دولت را کوچک‌تر و قابل‌تحمل‌تر سازد، اما ازیک‌سو مناطق آزاد را از کارکرد واقعی خود در میدان جذب سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی دور کرده‌است، زیرا سرمایه‌گذاران به فعالیت در منطقه‌ای که امکانات زیرساختی کافی ندارد، رغبت چندانی نشان نخواهندداد. از سوی دیگر هم مناطق آزاد و هم کلانشهرها را وادار کرده که با فروش زمین یا تراکم بیش از حد مطلوب، عملاً مسیر توسعه آینده خود را با دست خود سدّ کرده، و قدرت تأثیرگذاری خودشان بر آینده حوزه تحت مدیریتشان را کاهش بدهند. زیرا سازمان متولی مدیریت منطقه آزاد در شرایطی که بخش اعظم اراضی منطقه را فقط با هدف تحقق اهداف بودجه‌ای واگذار کرده، در آینده‌ای نه‌چندان دور زمینی برای واگذاری به فعالان اقتصادی نخواهدداشت. همچنین مدیریت کلان‌شهر نیز در شرایطی که حجم عظیمی از تراکم را به متقاضیان واگذار کرده، الگوی نامطلوبی را در میدان ساخت‌وساز به کلان‌شهر تحمیل می‌کند که امکان اجرای هرگونه برنامه اصلاحی را برای چندین دهه از مدیران نسل‌های آینده سلب می‌کند. 

بازنگری در سیاست‌های کلان اقتصادی و اصلاح مبانی بودجه‌ریزی دولت راه خروج از این شرایط دشوار است. در قدم نخست دولت باید با الگویی کارآمد و مدبّرانه به اولویت‌بندی وظایف خود پرداخته و با تخصیص درست بودجه به مهم‌ترین سرفصل‌های هزینه‌ای، با کنار گذاردن اهداف کم‌اهمیت‌تر، وظیفه مغفول خود در میدان مدیریت توسعه کشور را به‌درستی عهده‌دار شود.

———————————

* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره یکشنبه ۲۲ – ۸ – ۱۴۰۱ به چاپ رسیده‌است.

اقتصاد ملی و سایه نابرابری رسانه‌ای *

منظور از نابرابری رسانه‌ای وضعیتی است که در آن بعضی جریان‌های سیاسی یا اقشار اجتماعی نسبت به رقبای خود دسترسی بیشتری به امکانات رسانه‌ای دارند و می‌توانند افکار عمومی را به نفع خود و به ضرر رقبا شکل بدهند. همانگونه که نابرابری در حوزه توزیع درآمد یا ثروت یا نابرابری در حوزه فرصت‌ها می‌تواند سدی بر سر راه توسعه جامعه بنا کند، نابرابری رسانه‌ای نیز حتی در جامعه‌ای که در سایر میدان‌ها گرفتار آثار سوء نابرابری نیست، می‌تواند لطمات جدّی به فرآیند رشد اقتصادی کشور بزند.

در جامعه‌ای که در آن عارضه نابرابری رسانه‌ای چندان بارز نباشد، جریان‌های سیاسی رقیب برای جلب نظر رأی‌دهندگان ناگزیر هستند ازیک‌سو برنامه و عملکرد رقیب خود را نقد کنند و از سوی دیگر از کارنامه خود در مقابل نقد کارشناسانه رقبا دفاع کنند. چنین وضعیتی همه جریان‌های سیاسی را وادار خواهدکرد تا بیشترین تلاش را برای افزودن بر درجه کارآمدی خود و بهبود کارنامه‌شان در میدان مدیریت اجرایی کشور به کار ببرند. زیرا در غیر این‌صورت رقبا خواهندتوانست افکار عمومی را مجذوب خود و برنامه‌هایشان بکنند. به بیان دیگر دسترسی برابر یا حداقل تا حدودی برابر جریان‌های سیاسی به تریبون‌های عمومی و ابزار رسانه‌ای آن‌ها را وادار خواهدکرد تا همچون بنگاه‌های اقتصادی که طالب سهم بیشتری از بازار هستند، برای اقناع افکار عمومی و افزایش سهم خود از صندوق آرا تلاش کنند و این تلاش نتیجه‌ای جز ارتقای کیفی نظام مدیریتی کشور و تدوین و تصویب برنامه‌های اقتصادی موفقتر ندارد.

اما اگر یک جریان سیاسی بتواند به هر طریقی دسترسی رقبای خود را به تریبون‌های عمومی و ابزار رسانه‌ای محدود کند، موقعیت بی‌رقیبی را در اختیار خواهدگرفت. در چنین فضایی آن جریان می‌تواند برنامه‌های خود را حتی اگر بنیان نظری قابل‌دفاعی نداشته‌باشند، به‌عنوان “بهترین و هوشمندانه‌ترین برنامه‌ها” به خورد افکار عمومی داده، و چهره‌های سیاسی و مدیران وابسته به خود را حتی اگر کارنامه ضعیفی داشته‌باشند، بسیار موفق جلوه بدهد.

نتیجه چنین وضعیتی ازیک‌سو افت شدید کیفی در میدان مدیریت کشور و کاهش نرخ رشد اقتصادی خواهدبود، و از سوی دیگر دسترسی نابرابر به تریبون‌های عمومی و ارائه اطلاعات یک‌سویه به افکار عمومی جامعه، بسیاری از شهروندان را در قضاوت خود نسبت به برنامه‌های احزاب سیاسی دچار اشتباه خواهدکرد. بدین‌ترتیب جامعه امکان انتخاب بهینه را از دست می‌دهد.  

ممکن است گفته‌شود با دسترسی گسترده شهروندان به اطلاعات از طریق فضای مجازی امکان بروز وضعیت نابرابری رسانه‌ای در جوامع امروزی به حداقل می‌رسد و هیچ جریان سیاسی نمی‌تواند با محدود کردن دسترسی رقبای خود در وضعیت برتر رسانه‌ای قرار بگیرد. بااین‌حال به دو دلیل نمی‌توان این نقد را جدّی گرفت: اول این که حتی اگر محروم ساختن رقبای سیاسی از ابزار رسانه صددرصد امکانپذیر نباشد، پرهزینه کردن جریان اطلاع‌رسانی می‌تواند کار را بر رقبا سخت بکند. بدین‌ترتیب یک جریان سیاسی می‌تواند رسانه‌های رسمی کشور را در اختیار خود بگیرد و با استفاده از منابع مالی عمومی به ترویج دیدگاه خود بپردازد، و جریان‌های رقیب ناگزیر از تحمّل هزینه گزاف اطلا‌ع‌رسانی بشوند. دوم این که ممکن است بخش قابل‌اعتنایی از شهروندان به‌طور سنتی متکّی به رسانه‌های رسمی کشور بوده و از امکانات فضای مجازی کمتر بهره‌بگیرند. طبعاً این گروه فرصتی برای شنیدن صدایی غیر از صدای جریان سیاسی خاص نخواهدداشت.

نابرابری رسانه‌ای هرچند در کوتاه‌مدت و میان‌مدت می‌تواند با تخریب فضای رقابت سیاسی در جامعه، حزب برخوردار را از شر مدعیان احتمالی مصون داشته، و اقتدار آن را تضمین کند، اما در مقابل خسارتی سنگین و سهمگین در همه عرصه‌ها به‌ویژه در میدان اقتصاد به جامعه وارد می‌آورد. زیرا سیاست‌ها و راهبردهای کلان که در صورت دسترسی برابر همه رقبای سیاسی به تریبون‌های عمومی، در همان قدم‌های اول کنار گذاشته‌می‌شدند، سال‌ها تداوم می‌یابند و به کشور خسارت می‌زنند، و مدیران ناکارآمدی که باید در همان ابتدای دوران مسؤولیت و روشن شدن ناتوانی‌شان در اداره امور کناره‌گیری می‌کردند، همچنان موقعیت خود را حفظ می‌کنند و مانع از استقرار شایسته‌سالاری و روی کار آمدن مدیران کاربلدتر و لایق‌تر می‌شوند.

در یک کلام نابرابری رسانه‌ای فرصت یادگیری و کسب تجربه را از جامعه می‌گیرد و اجازه نمی‌دهد شهروندان با اطلاعات کافی به ارزیابی مدیران ارشد و سیاست‌های کلان کشور بپردازند، و قضاوت درستی در مورد آنان داشته‌باشند.

در سند “چشم‌انداز جمهوری اسلامی ایران در افق ۱۴۰۴ ” که نوزده‌سال پیش در چنین روزهایی ابلاغ شده‌است، دستیابی ایران به جایگاه قدرت اول اقتصادی منطقه جنوب‌غربی آسیا موردتوجه قرار گرفته‌است. در طول نوزده سال گذشته هرچند کشورمان در میدان‌های مختلف به‌ویژه در حوزه تولید علم و فنآوری پیروزی‌های درخشانی داشته‌است، اما اهداف سند مذکور از نظر دستیابی به جایگاه اول اقتصادی در منطقه محقق نشده‌است. به‌راستی سهم نابرابری رسانه‌ای در این میانه چقدر است؟

—————————

* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره یکشنبه ۱۵ – ۸ – ۱۴۰۱ به چاپ رسیده‌است.

آیا رشد اجاره‌بهای مسکن مهار شد؟ *

از اوایل سال ۱۳۹۹ مبحث مهار رشد اجاره‌بهای مسکن به‌طور جدّی موردتوجه دولتمردان قرار گرفت. تدبیر مسؤولان برای مهار رشد اجاره‌بهای مسکن، تعیین سقف مجاز افزایش اجاره‌بها بوده که برای سه سال متوالی اجرا شده‌است. امسال نیز مصوبه سران سه قوه در این رابطه صادر و ابلاغ شد. بااین‌حال براساس اطلاعات موجود این تدبیر چندان کارساز نبوده، و شاخص اجاره‌بهای مسکن بدون اعتنا به این سقف مجاز راه خود را در پیش گرفته، و به ضرر جمعیت مستأجر کشور حرکت کرده‌است.

هرچند در خردادماه گذشته و همزمان با ابلاغ مصوبه سران قوا، متولیان امر از ضمانت اجرای این مصوبه و تأکید بر رعایت این “سقف مجاز” سخن گفتند، اما گذشت زمان نشان داد که دستگاه‌های ذیربط توجه چندانی به روند تحولات بازار مسکن استیجاری ندارند، و مصوبه مورداشاره را چندان جدّی تلقی نمی‌کنند. گویاترین شاهد این مدّعا این است که در طول پنج ماه گذشته، هیچ گزارش رسمی در مورد نحوه نظارت بر اجرا و رعایت این سقف مجاز، تعداد تخلفات گزارش‌شده، شیوه برخورد با مالکان یا مشاوران املاک متخلف منتشر نشده، و نهادهای متولی امر در بیانیه‌ها و اخبار رسمی خود کوچکترین اشاره‌ای به مصوبه مزبور و میزان تأثیرگذاری آن بر روند رشد اجاره‌بهای مسکن نمی‌کنند. بی‌تردید اگر ابلاغ مصوبه موردنظر می‌توانست اثر چشمگیری بر بازار مسکن استیجاری بگذارد، و منافع جمعیت روبه‌فزونی مستأجران را حتی به‌صورت نسبی حفظ کند، دستگاه‌های متولی امر مسکن با خوشحالی تمام گزارشی از کارنامه خود ارائه کرده، و خبر این موفقیت ارزشمند را با صدای رسا اعلام می‌کردند.

علت بی‌اعتنایی بازار مسکن استیجاری به سقف مجاز افزایش قیمت را به حصر منطقی در سه سرفصل زیر می‌توان خلاصه کرد:

۱ – ممکن است در شیوه‌نامه اجرایی گریزگاه‌های متعددی وجود داشته‌باشد، و مشاوران املاک یا برخی مالکان با استفاده از آن‌ها بتوانند مقررات را دور زده و خواسته خود را به مستأجران تحمیل کنند. گرچه وجود چنین گریزگاه‌هایی را نمی‌توان انکار کرد، اما باید گفت بعد از سه دوره تعیین سقف مجاز از سال ۱۳۹۹ تاکنون، از دستگاه‌های متولی انتظار می‌رود با بررسی و رصد دقیق بازار شناخت کاملی از این گریزگاه‌ها داشته و سال‌به‌سال شیوه‌نامه اجرایی را کارآمدتر تنظیم کنند که قابل دور زدن نباشد. اما شواهد نشان می‌دهد چنین رصد و مطالعه‌ای در کار نبوده، یا آثار آن بر ناظران مشهود نیست.

۲ – ممکن است گفته‌شود مداخله دولت در بازار و تعیین “سقف مجاز” تغییرات سیاستی نادرست و ناکارآمد است و طبعاً قیمت کالاها و خدمات گوش به‌فرمان این‌گونه مصوبات نخواهندبود. در این رابطه توجه به دو نکته زیر ضروری است:

اول این‌که در بازار مسکن استیجاری برخلاف بازار برخی محصولات دیگر تأثیرپذیری عرضه نسبت به تغییرات قیمت بسیار اندک است و چنین نیست که با جلوگیری از افزایش قیمت، عرضه‌کنندگان دست از سرمایه‌گذاری برای تولید و عرضه در میان‌مدت بردارند. علاوه‌براین کاهش تمایل به سرمایه‌گذاری در افق بلندمدت هم لزوماً عاملی منفی تلقی نمی‌شود، زیرا این امر به معنی خروج تقاضای سفته‌بازانه از بازار است.

دوم این‌که مداخله دولت در بازار مسکن استیجاری به معنی فاصله گرفتن از معیارهای بازار آزاد و اعمال محدودیت جدّی برای کسب‌وکار فعالان اقتصادی نبوده، و تصمیمی هم‌سنگ با سیاست مقابله با احتکار در بازار کالاهای اساسی است. به بیان دیگر منطق مداخله دولت این است که بازار یک کالای اساسی مانند مسکن که بر سطح زندگی و رفاه عموم شهروندان و حتی فراتر از آن بر وضعیت حفظ کرامت ذاتی اعضای جامعه مؤثر است، نباید مورد تاخت‌وتاز بیرحمانه عوامل بازار آزاد قرار بگیرد، و مالکان مستغلات در شرایطی که از بابت افزایش قیمت املاک به‌خوبی منتفع می‌شوند، نباید انتظار داشته‌باشند که در بازار مسکن استیجاری هم بیشترین منافع را نصیب خود بکنند. 

۳ – نبود ضمانت اجرایی قوی موجب می‌شود که مالکان به سقف مجاز افزایش اجاره‌بها اعتنایی نکنند. زیرا با این بی‌اعتنایی ضرری به آنان تحمیل نمی‌شود.

به‌نظر می‌رسد افزایش ماه‌های اخیر میزان اجاره‌بها فراتر از سقف مجاز نه متأثر از وجود گریزگاه‌های متعدد، و نه به دلیل بی‌تأثیر بودن مداخله دولتی، بلکه به دلیل نبود نظارت و ضمانت اجرای کارآمد اتفاق افتاده‌است. در چنین شرایطی مالکان بدون نگرانی از تبعات عدم‌رعایت سقف مجاز و با استفاده از شرایط اضطرار مستأجران موفق به افزودن بر میزان اجاره‌بها شده‌اند. طبعاً تدوام چنین وضعیتی این باور را در جامعه ترویج خواهدداد که مستأجران در بازار مسکن استیجاری تنها و بی‌پناه هستند و مسؤولان به‌جای تلاش برای رفع مشکلات بزرگ آنان، فقط توصیه‌های اخلاقی صادر می‌کنند که بی‌اعتنایی به آن‌ها هیچ‌گونه تبعاتی برای مالکان در پی ندارد.

راه‌حل کوتاه‌مدت برای حل این مشکل، برقراری نظام کنترل سخت‌گیرانه اجاره‌بهای املاک مسکونی و اعمال جریمه مالی برای موارد عدم‌رعایت سقف مجاز به همان میزان مازاد افزایش اجاره است. بدین‌ترتیب مالکان درخواهندیافت که افزایش اجاره‌بها با نرخی بالاتر از سقف مجاز منافعی برایشان ایجاد نمی‌کند. از سوی دیگر این کار شأن دولت و سران قوا را از سطح یک تیم صادرکننده توصیه‌های اخلاقی به سطح یک تیم مدیریتی مقتدر و مطّلع از شرایط روز جامعه ارتقا خواهدداد، که بی‌اعتنایی به دستورات و مصوباتش تبعات جدّی برای مرتکبان به‌دنبال خواهدداشت.

———————————-

* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره یکشنبه ۸ – ۸ – ۱۴۰۱ به چاپ رسیده‌است.

صندوق املاک و مستغلات چاره کار نیست *

راه‌اندازی صندوق سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات جدیدترین تدبیری است که متولیان امر برای اصلاح سازوکار خانه‌دار شدن متقاضیان مسکن اندیشیده و قصد انجامش را دارند. آنان می‌گویند بازار املاک و مستغلات در دهه‌های گذشته با بازدهی بالا همراه با ریسک پایین منافع زیادی را نصیب سرمایه‌گذاران کرده‌است. اما نکته این است که اقشار کم‌درآمد چون با منابع مالی‌ اندک‌شان نمی‌توانستند وارد این بازار بشوند، از چنین سودی بی‌نصیب مانده، و از بابت افزایش قیمت مسکن در طول زمان متضرر شده‌اند. از دید متولیان امر راه‌اندازی صندوق املاک و مستغلات این فرصت را در اختیار اقشار کم‌درآمد می‌گذارد که آن‌ها هم متناسب با منابع مالی اندک خود از افزایش قیمت املاک سود کسب بکنند.  

اما به‌راستی آیا با این تدبیر کمکی به اقشار نیازمند فاقد مسکن خواهدشد؟ در این باب چند نکته مهم گفتنی است:

۱ – ارائه چنین استدلالی از جانب مسؤولان دراصل اعترافی تلخ به این واقعیت است که شرایط خاص اقتصاد کشور و به‌ویژه بازار املاک و مستغلات در طول دهه‌های گذشته منجر به افزایش فاصله طبقاتی شده‌است. صاحبان نقدینگی بالا این فرصت را داشته‌اند که با خرید املاک، نه‌تنها از تورم دورقمی متضرر نشوند، بلکه سود سرشاری هم کسب کرده‌اند، اما صاحبان نقدینگی‌های اندک همواره با پای پیاده سوار تیزپای مسکن را دنبال کرده، و به گردش نرسیده‌اند. به بیان دیگر بی‌توجهی مسؤولان به تحولات بازار املاک و مستغلات موجب شده، ابعاد فقر در جامعه امروز ایران گسترش جدّی و نگران‌کننده بیابد.

۲ – بی‌تردید اجرای این طرح منافعی را نصیب اقشار کم‌درآمد خواهدساخت، زیرا آنان متناسب با میزان نقدینگی‌شان در سود ناشی از افزایش آتی قیمت املاک سهیم می‌شوند. اما بیشترین سود نصیب دارندگان املاک و فروشندگان خواهدشد، زیرا با تزریق نقدینگی به بازار املاک، ارزش دارایی‌هایشان با سرعت بیشتری نسبت به گذشته افزایش خواهدیافت. به بیان دقیق‌تر برندگان اصلی اجرای این طرح نیز همچون طرح‌هایی از نوع افزایش سقف وام مسکن، فروشندگان و مالکان مستغلات اعم از اشخاص حقیقی یا حقوقی و نه متقاضیان واقعی مسکن خواهندبود. گفتنی است در دهه‌های گذشته هربار که به‌دنبال افزایش قیمت مسکن و درنتیجه عدم کفایت منابع مالی متقاضیان، صاحبان مستغلات امکان به‌اصطلاح تبدیل به احسن دارایی خود را از دست داده‌اند، افزایش سقف وام مسکن به دادشان رسیده، و به قیمت افزودن بر بدهی آینده خریداران، امکان فروش املاک و ادامه دادن به این چرخه معیوب ثروت‌اندوزی را به آنان هدیه داده‌است.

۳ – مدافعان این طرح می‌گویند در کشورهای دیگر تجربه راه‌اندازی صندوق املاک و مستغلات آزموده‌ شده، و اثر تورمی نداشته‌است. آنان توجه ندارند که شرایط اقتصادی امروز جامعه ما هم از نظر حاکمیت تورم دورقمی و هم از نظر سنگینی وزن بازار املاک و مستغلات نسبت به کل اقتصاد با شرایط اقتصادی کشورهایی که در دهه‌های گذشته این تدبیر را به کار گرفته‌اند، متفاوت است. با راه‌اندازی این صندوق‌ها در کشورمان منابع نقدی بیشتری جذب بازار املاک شده، و موجبات افزایش قیمت مسکن را فراهم خواهدآورد، و به‌دنبال آن تشدید جریان تورمی اتفاق خواهدافتاد. ممکن است افزایش نرخ تورم ناشی از افزایش ورود نقدینگی به بازار املاک و مستغلات خیلی چشمگیر نباشد، اما انکار این اثر تورمی نشان از نگاه غیرکارشناسی به موضوع دارد.

۴ – یکی از اهداف راه‌اندازی صندوق کمک به اقشار کم‌درآمد است که بتوانند با منابع نقدی اندک خود هم از عایدی بازار املاک بهره‌مند شوند. اما این طرح درواقع موجب کاهش فاصله طبقاتی نمی‌شود زیرا عواید آن بین همه اقشار جامعه متناسب با نقدینگی که وارد بازار املاک کرده‌اند، توزیع می‌شود. در بهترین حالت، این طرح ممکن است موجب کاهش سرعت روند فقیرتر شدن اقشار کم‌درآمد بشود.

۵ – راه‌اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات به‌عنوان یک ابزار مالی جدید می‌تواند تحرکی هرچند کوچک در بازار سرمایه ایجاد کند و به سهم خود امیدواری را به معامله‌گران بورس بازگرداند.

۶ – طرح راه‌اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری مسکن و ساختمان که چندین سال تأخیر عاقبت در سال ۱۳۹۳ رونمایی شد، نیز هدفی تقریباً مشابه این طرح جدید را دنبال می‌کرد، اما به‌نظر نمی‌رسد مطالعه‌ای آسیب‌شناسانه درمورد دستآوردهای مثبت و منفی آن طرح انجام گرفته و یافته‌های آن در تدوین طرح جدید به‌کار رفته‌‌باشد. زیرا متولیان امر تحلیل‌گران در بررسی این طرح جدید اشاره‌ای به وجود چنین مطالعاتی ندارند.

با عنایت به نکات فوق، می‌توان ادعا کرد طرح راه‌اندازی صندوق‌های املاک و مستغلات هرچند رونقی نسبی در بورس ایجاد کرده، و منافع اندکی نصیب اقشار کم‌درآمد خواهدساخت، اما هرگز چاره کار نیست و نمی‌تواند گره از کار فروبسته نیازمندان مسکن بگشاید. چاره کار منحصراً مقابله با تقاضای سفته‌بازانه و تلاش برای اخراج آن از بازار مسکن و هدایت سیلاب نقدینگی به سمت سایر بازارها و به‌ویژه سرمایه‌گذاری در بخش مولّد اقتصاد است.

——————————

* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره یکشنبه ۱ – ۸ – ۱۴۰۱ به چاپ رسیده‌است.

ایران، قفقاز و توسعه برای صلح پایدار *

منطقه قفقاز به‌عنوان یکی از گذرگاه‌های طبیعی برای ارتباط بین فلات ایران و بخش مهمی از قاره کهن با اروپا در طول چند قرن گذشته نشیب و فرازهای متعددی را تجربه کرده‌است. ناآرامی و بی‌ثباتی حاکم بر ایران بعد از انقراض دولت صفوی، و سپس بی‌تدبیری دوران قاجار موجب جدا شدن این بخش از کشورمان و قرار گرفتن آن زیر سلطه حکومت تزاری روسیه شد.

اما تسلط حکومت قدرتمند روسیه هم نتوانست آرامش را بر منطقه حاکم کند. جنگ داخلی و مقاومت مردم قفقاز در مقابل روس‌ها که بیش از سه دهه بعد از امضای پیمان ترکمان‌چای ادامه داشت، ناآرامی‌های اوایل قرن بیستم و درنهایت تسلط کامل دولت تازه‌تأسیس شوروی بر منطقه و سپس فروپاشی آن، همه و همه موجب شده‌اند این منطقه دورانی طولانی از ناآرامی و بی‌ثباتی را تجربه کند. با فروپاشی شوروی سابق دور جدیدی از منازعات منطقه‌ای بین کشورهای تازه ‌استقلال‌یافته آغاز شد؛ منازعاتی که هنوز هم ادامه دارد. این منازعات ریشه در وقایع چنددهه گذشته و اختلافات قومیتی داشته، و جز افزودن بر این اختلافات و دامن زدن به نفرت‌ها و از دست دادن فرصت‌های توسعه دستآوردی ندارد.

از همان ابتدای دوران درگیری‌ها در سه دهه گذشته، ایران به‌عنوان قدرت بزرگ منطقه‌ای تلاش کرده طرفین درگیری را به مصالحه و کنار گذاردن اختلافات تاریخی تشویق نموده، و مقدمات یک صلح پایدار را در منطقه فراهم بیاورد. بااین‌حال حضور و بازیگردانی قدرت‌های فرامنطقه‌ای که همواره به‌دنبال کسب منافع خود از تنش‌های کوچک و بزرگ در منطقه هستند، مانع موفقیت کامل این نقش‌آفرینی انساندوستانه بوده‌است.‌ ازاین‌رو به نظر می‌رسد گرد هم آوردن کشورهای منطقه بر سر میز مذاکرات صلح پایدار و پایان دادن به تنازعات طولانی‌مدت چیزی بیشتر از میانجی‌گری انساندوستانه یک قدرت منطقه‌ای و ایفای نقش “برادر بزرگتر” لازم دارد.

از جنبه نظری برقراری صلح پایدار می‌تواند زمینه‌ساز جریان توسعه منطقه‌ باشد، زیرا با نبود امنیت و وجود تهدیدات مختلف، سرمایه‌گذاری و ایجاد ظرفیت‌های تولیدی و صنعتی برای چندین دهه به تأخیر می‌افتد، و امکانات مالی کشورها در مسیری غیر از ظرفیت‌سازی برای توسعه پایدار و به‌ویژه رقابت‌های مخرب تسلیحاتی به‌کار گرفته می‌شود. اما در عین حال شکل‌گیری جریان توسعه نیز می‌تواند به تحکیم صلح بین ملت‌ها کمک کند زیرا زبان مشترک منافع اقتصادی و همکاری بلندمدت را در منطقه گسترش داده، و مناسبات انسانی را جایگزین زبان زور و خشونت می‌سازد. بدین‌ترتیب شکل‌گیری جریان توسعه و رشد اقتصادی مداوم با ایجاد یک وضعیت برد-برد برای طرفین درگیر، می‌تواند آنان را به‌جای شرایط جنگی یا حتی شرایط “نه جنگ نه صلح”، به‌عنوان شرکای تجاری در یک همکاری پرسود کنار هم بنشاند.

با عنایت به این نکته، اینک که دور جدیدی از تنش‌ها در منطقه شکل گرفته، و منطقه آبستن تحولات جدیدی است، به نظر می‌رسد ایران می‌تواند با ارائه یک برنامه همکاری منطقه‌ای و تعریف منافع مشترک برای همه ملت‌ها و  اقوام ساکن در منطقه آغازگر دوران جدیدی در حیات سیاسی و اجتماعی منطقه باشد. این برنامه می‌تواند فرصت‌های ثروت‌اندوزی بسیاری را در اختیار همه کشورهای منطقه گذاشته، و با فعال کردن مسیرهای طبیعی ارتباطی بین ایران، آسیای میانه و اروپا ظرفیت تجاری عظیمی را به همه مردم منطقه هدیه کند.

این برنامه همکاری صلح‌آمیز ازیک‌سو می‌تواند ظرفیت اقتصادی و صنعتی کشورهای عضو را به‌عنوان مکمل یکدیگر در کنار هم قرار داده، و صرفه اقتصادی فراوانی را برای شرکا ایجاد کند، و از سوی دیگر می‌تواند منطقه را به‌عنوان مسیری امن برای ایجاد خط ارتباطی تجاری بین شرق مولّد و غرب ثروتمند معرفی کرده، و سهم منطقه در زنجیره ارزش جهانی را افزایش بدهد. استقرار و بازگشایی خط انتقال انرژی، خط حمل محصولات و کالاهای واسطه‌ای، و مسیر انتقال سرمایه و دانش و فنآوری می‌تواند آینده روشنی را برای همه ملت‌های منطقه به ارمغان بیاورد.

با نگاهی گذرا به ظرفیت‌ها و مزیت‌های تجاری و صنعتی کشورهای منطقه می‌توان ادعا کرد که کنار هم قرار گرفتن این شرکای بالقوه می‌تواند یک پروژه بزرگ تجاری برای حفظ منافع همه طرف‌های درگیر باشد، و امکان برداشت محصول از درخت همکاری اقتصادی را در پناه صلح پایدار برای همه کشورهای منطقه فراهم بیاورد. بدین‌ترتیب ساکنان قفقاز به‌جای اندیشیدن به جنگ‌های احتمالی آینده و خسارت‌های دردناک آن و به‌جای اندیشیدن به پرونده‌ منازعات بی‌حاصل گذشته از مزیت‌های طبیعی سرزمین خود از جمله موقعیت گذرگاهی آن به‌عنوان یک گذرگاه تجاری بسیار مهم برای رسیدن به توسعه پایدار استفاده خواهندکرد؛ و درنتیجه تجارت کشورهای بزرگ منطقه با ظرفیت‌های تجاری و صنعتی گسترده‌شان فرصت ثروت‌اندوزی و رسیدن به رفاه بالاتر را برای همه ایجاد خواهدکرد.

برنامه همکاری اقتصادی کشورهای منطقه را می‌توان طرح “توسعه برای صلح پایدار” نامید. این طرح در گام نخست خود می‌تواند برنامه‌ای برای افزایش همکاری اقتصادی و مناسبات تجاری بین کشورهای ایران، ترکیه و کشورهای حوزه قفقاز باشد. منافع و دستآوردهای اقتصادی این طرح بسیار گسترده‌تر و پایدارتر از منافع موقت و پرحاشیه طرح‌هایی چون طرح راه‌اندازی دالان زنگزور است و دقیقاً به همین دلیل و در گام‌های بعدی تعداد بیشتری از کشورهای همسایه را با عنایت به ظرفیت‌های اقتصادی و تجاری‌شان در کنار هم قرار خواهدداد.

میخائیل گورباچف آخرین رهبر شوروی در مجموعه مذاکرات خود با رهبران کشورهای اروپایی با هوشمندی بسیار از عبارت “خانه کوچک اروپایی” استفاده کرد. او می‌گفت ملت‌های ساکن این قاره کوچک در سده‌های گذشته بسیار جنگیده، و خسارت‌های فراوانی را تحمل و تجربه کرده‌اند. اروپا خانه کوچک این ملت‌هاست که باید با کمک هم آن را بسازند و سرپناهی برای همه ملت‌های قاره باشد.

حال بر همین سبک و سیاق می‌توان از خانه مستحکم صلح برای توسعه قفقاز سخن گفت. خانه‌ای که با نگاهی به میراث تاریخی و فرهنگی مشترک اقوام ساکن منطقه و ارتباط مستحکم تاریخی و فرهنگی آنان با کشورهای بزرگ همسایه طراحی و بنا خواهدشد. خانه‌ای که صلح و آرامش را به منطقه برمی‌گرداند و به ساکنان منطقه کمک می‌کند تا به لطف داشته‌ها و مزیت‌هایشان جایگاه مناسب خود را در اقتصاد جهانی کشف و کسب کنند.

—————————————–

* – این یادداشت در روزنامه عصر اقتصاد شماره شنبه ۳۰ – ۷ – ۱۴۰۱ به چاپ رسیده‌است.

این بانکداری فقرگستر *

بانک در یک اقتصاد امروزی وظایف بسیار مهمی بر عهده دارد، و ازاین‌رو می‌توان این نهاد را یکی از نقش‌آفرینان و بازیگران اصلی میدان اقتصاد دانست. هرچند بانک می‌تواند از طریق تثبیت شرایط رشد اقتصادی و کمک به رونق اقتصاد، به‌طور غیرمستقیم به افزایش اشتغال و کاهش ابعاد فقر در جامعه کمک کند، اما تلاش برای مهار ابعاد فقر در جامعه را نمی‌توان جزو وظایف بانک تلقی کرد. دقیقاً به همین دلیل در مادّه ۲ قانون بانکداری بدون ربا که وظایف شانزده‌گانه نظام بانکی کشور را برشمرده، اشاره‌ای به مقوله رفع فقر نشده‌است. بااین‌حال باید دانست عملکرد شبکه بانکی کشور می‌تواند تأثیر جدّی بر کاهش یا افزایش فقر در سطح جامعه داشته‌باشد.

براساس مطالعات انجام‌شده توسط وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی جمعیت زیر خط فقر کشور از مرز ۳۸درصد عبور کرده‌است؛ (۱) و البته برخی کارشناسان و پژوهشگران این رقم را بسیار محتاطانه تلقی کرده، و ارقام بالاتری را ذکر می‌کنند. در یک بررسی جامع می‌توان مهم‌ترین عوامل تأثیرگذار بر گسترش ابعاد فقر در کشور را مشخص کرده، و در مورد سهم هریک از این عوامل بحث و گفتگو کرد. اما به باور نگارنده اگر پژوهشگری ادعا کند که یکی از عوامل مؤثر و مقصر در جریان گسترش چشمگیر فقر، عملکرد نامطلوب شبکه بانکی کشور و سیاست‌گذاری نادرست در حوزه بانکی بوده‌است، نباید او را متهم به گزافه‌گویی نمود.

قضاوت منصفانه در مورد درستی یا نادرستی این ادّعا نیازمند توجه به واقعیت‌های زیر است:

۱ – شبکه بانکی کشور ظرف سه دهه گذشته گسترش چشمگیری داشته‌، که این امر نشان از رونق صنعت بانکداری دارد. بااین‌حال این گسترش کمّی و حتّی ارتقای کیفی کمک چندانی به رشد اقتصادی کشور نکرده‌است. پایین بودن نرخ رشد اقتصادی به معنی ناکامی در افزایش میزان اشتغال و بهره‌وری نیروی کار و درنتیجه کاهش قدرت فقرزدایی اقتصاد ملی است.

۲ – تسهیلات کلان ویژه مشتری‌های خاص سهم بزرگی در مجموعه وام‌های اعطایی شبکه بانکی داشته، و عملکرد بانک‌ها در این میدان همواره مورد اعتراض سخنوران و کارشناسان مطلع بوده‌است. دادن این نوع تسهیلات فرصت بی‌نظیری را برای ثروت‌اندوزی در اختیار خواص و نورچشمی‌ها قرار داده‌، همان فرصتی که از عموم مردم و متقاضیان وام‌های خرد دریغ داشته‌شده‌است. به بیان دیگر شبکه بانکی در میدان رقابت بین اغنیا و سایر اقشار جامعه، از گروه اغنیا حمایت کرده، و به رشد فاصله طبقاتی کمک کرده‌است.

۳ – بانک‌ها در سالیان گذشته حمایت مؤثری از بخش مولّد واقعی اقتصاد نداشته‌اند. بدین‌ترتیب فشار تورم دورقمی و تحریم‌های ظالمانه منجر به تضعیف جدّی این حوزه شده‌است. درمقابل بخش دلالی با حمایت قاطعانه شبکه بانکی موفق به رشد و شکوفایی شده‌است، هرچند بانک‌ها تنها مقصر بروز این عارضه نیستند. رشد فعالیت‌های دلالی و تولیدکنندگان صوری کمر تولید ملی را شکسته، و بدین‌ترتیب با تعطیلی واحدهای تولیدی کوچک و بزرگ و گسترش بیکاری، درآمد انبوهی برای دلالان و تولیدکنندگان صوری ایجاد شده‌، و همین امر بر سرعت گسترش ابعاد فقر افزوده‌است. به بیان دیگر بانک‌ها ازیک‌سو منابع خود را سخاوتمندانه در اختیار مشتریان نورچشمی‌گذاشته‌اند، و از سوی دیگر حداقل این تسهیلات رانتی را به‌جای نورچشمی‌های دلال به نورچشمی‌های مولّد اعطا نکرده‌اند که در کنار گسترش نابرابری به رشد اشتغال مولّد هم کمکی‌رسانده‌باشند.

۴ – شبکه بانکی با گردآوری نقدینگی مشتریان خرد و سپس اعطای تسهیلات کلان به مشتریان خاص، آن‌هم در شرایط حاکمیت تورم دورقمی، درواقع عموم مردم را به طلبکاران زیان‌دیده، و مشتریان خاص را به بدهکاران برنده دوران تورم مبدّل کرده‌است. زیرا با گذشت زمان ارزش دارایی سپرده‌گذاران خرد از بین رفته، و در عوض تسهیلات کلان مشتریان خاص نیز که عموماً تبدیل به مستغلات شده، ثروت آنان را افزایش داده‌است. طنز تلخ ماجرا در این است که در سال ۹۴ و به دنبال کاهش نرخ تورم، دولتمردان وقت با این ادعا که با کاهش نرخ تورم نرخ سود سپرده‌های بانکی مشتریان خرد نیز باید کاهش بیابد، به جنگ اقشار کم‌درآمد رفتند. اما در دوران افزایش نرخ تورم هیچ دولتمردی با همین استدلال به کمکشان نیامد.(۲)

۵ – با رونق گرفتن بازار املاک و مستغلات، بانک‌ها به تقلید از مشتریان خاص که با کمک تسهیلات کلان بانکی به بازار املاک حمله‌ور شده و موجبات رشد بیرویه قیمت مسکن را فراهم کرده‌بودند، منابع مالی عظیمی را روانه این بازار کردند. نتیجه این اقدام که در سایه بی‌توجهی مسؤولان وقت اقتصاد کشور انجام گرفت، افزایش قیمت املاک، و درنتیجه افزایش جهش‌گونه قیمت مسکن بود. گفتنی است در سال ۹۵ و در شرایطی که بانک‌ها ملزم بودند املاک مازاد خود را واگذار کنند، یکی از بانک‌ها فقط در یک مرحله مزایده ۹ مورد ملک را عرضه کرد که قیمت پایه این املاک ۳٫۷برابر کل سرمایه ثبتی بانک بود! (۳) ازاین‌رو می‌توان قیمت نجومی مسکن در شرایط فعلی و به تعبیری “وزیدن طوفان فقر از پنجره شکسته مسکن” را حاصل عملکرد شبکه بانکی دانست.

۶ – میزان حمایت شبکه بانکی از خریداران مسکن در کشور ما بسیار اندک است. سهم بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی در سطح اقتصاد ملی در اقتصاد امریکا در حدود ۲۲درصد و در کشور ما کمتر از ۶درصد است. به بیان دیگر بانک‌ها حضوری جدّی در بازار مسکن ندارند و خریداران مسکن را تنها و بی‌پناه رها کرده‌اند. اما این همه ماجرا نیست. درواقع همان سهم اندک بخش مسکن از کل مانده تسهیلات بانکی لزوماً در اختیار نیازمندترین اقشار جامعه قرار نگرفته، و گروهی از مشتریان شبکه بانکی با استفاده از همین تسهیلات توانسته‌اند املاک متعدد خریداری کرده، و به جمع موجران بپیوندند. به بیان دیگر در این حوزه هم بانک‌ها با توزیع نامتعادل تسهیلات به تنگ شدن عرصه بر متقاضیان مسکن کمک کرده‌اند، زیرا با تملک چند واحد مسکونی توسط یک مشتری بانک (حتی مشتری خرد) امکان خانه‌دار شدن متقاضیان دیگر به دلیل نداشتن توان رقابت با این مشتریان کاهش یافته‌است.

موارد متعدد دیگر را هم می‌توان به این ادعانامه افزود، که فعلاً به همین مقدار بسنده می‌کنم. امید است سخنگویان و متولّیان نظام بانکی با نگاه مثبت به این ادعانامه پاسخ بدهند تا باب گفتگوی ملی کارشناسانه در مورد یکی از مهم‌ترین مباحث اقتصادی روز کشور گشاده ‌شود. بی‌تردید چنین گفتگویی مقدمات اصلاح مسیر آینده شبکه بانکی کشور و بهره‌مندی هرچه بیشتر اقتصاد ملی از خدمات شبکه بانکی را فراهم خواهدساخت.

—————————————-

* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره یکشنبه ۲۴ – ۷ – ۱۴۰۱ به چاپ رسیده‌است.

۱ – مراجعه کنید به:

۳۸درصد از جمعیت ایران در فقر به سر می‌برند

۲ – مطالعه یادداشت زیر را پیشنهاد می‌کنم:

نرخ بالای سود سپرده‌ها؛ معلول است یا علت؟

۳ – مراجعه کنید به یادداشت زیر:

این بانک است یا بزرگ‌مالک؟!

مسکن و آرمان‌های فراموش‌شده *

اصل ۳۱ قانون اساسی با صراحت تمام حق برخورداری از مسکن متناسب با نیاز را برای همه شهروندان به رسمیت شناخته‌است. این تأکید صریح در شرایطی توسط تدوین‌کنندگان قانون اساسی در سال ۱۳۵۸ به‌کار گرفته‌شد که وضعیت نامطلوب سکونت، زندگی را برای بسیاری از خانوارهای شهری و روستایی کشور دشوار کرده‌بود.

هرچند بخش عمده پیشتازان نهضت اسلامی در سال‌های ۵۶ و ۵۷ طبقه متوسط شهری بودند، و باقی جمعیت کشور در مرحله دوم به نهضت پیوستند، بااین‌حال کاستی‌های موجود در حوزه مسکن که اقشار فقیر و آسیب‌پذیر کشور را درگیر کرده‌بود، از همان ابتدا موردتوجه انقلابیون بود. درواقع سیاست‌های ناکارآمد اقتصادی رژیم سابق شرایط را به‌گونه‌ای رقم زده‌بود که جمعیت درخور ‌توجهی از روستا‌ها و شهرهای کوچک به امید دست‌یافتن به شرایط بهتر زندگی ناگزیر از مهاجرت به کلانشهرها و پذیرش شرایط حاشیه‌نشینی می‌شدند.

این بخش قابل‌توجه از جمعیت کشور گویی نه در روستاها و شهرهای کوچک محل سکونت خود جایی داشتند، و نه سهمی معقول از رفاه کلانشهری در انتظار آنان بود. بدین‌ترتیب در شرایطی که نظریه‌پردازان توسعه از “فراموش‌شدگان توسعه ”سخن می‌گفتند، این گروه حتی شرایطی دشوارتر از فراموش‌شدگان توسعه داشتند؛ گروهی که در سرزمین مادری جایی برایشان نبود: نه می‌توانستند مثل قرون گذشته به دامان پرمهر طبیعت کوچ کرده، و دور از شهرهای بزرگ زندگی کنند، و نه می‌توانستند در شهرهای بزرگ خانه‌ای هرچند محقر در اختیار بگیرند. زیرا در حالت اول قوانین و مقررات دستگاه‌های دولتی مانعشان بود، و اجازه تصرف در اراضی ملّی را به آنان نمی‌داد؛ و در حالت دوم قوانین عرضه و تقاضا و سازوکار بازار آزاد املاک و مستغلات دستشان را بسته‌بود. ازاین‌رو آنان را می‌بایست به جای عبارت “فراموش‌شدگان توسعه” با عبارت “جمعیت مازاد” که در شرایط موجود جایی در کشور ندارند، تعریف کرد.

پیروزی انقلاب اسلامی در بهمن‌ماه ۱۳۵۷ نویدبخش دوران جدیدی در تاریخ معاصر کشور بود، و این باور را در ذهن همه مردم جای داد که دیگر نه‌تنها گروهی از مردم “جمعیت مازاد” تلقی نمی‌شوند، بلکه حتی عبارت تلطیف‌شده “فراموش‌شدگان توسعه” مفهوم و مصداقی نخواهدداشت.

پیام مهم امام خمینی در بیستم فروردین ۱۳۵۸ یعنی کمتر از دوماه بعد از پیروزی انقلاب اسلامی به این باور عمق بیشتری بخشید. این پیام همه نهادهای حکومتی و حتی همه مردم صاحب مکنت را دعوت به همکاری در نهضت خانه‌سازی کرده‌بود. هرکسی برحسب توان خود می‌توانست با لبیک گفتن به دعوت رهبری انقلاب در این حرکت بزرگ ملی شرکت کند تا بدین‌ترتیب پدیده شوم بی‌خانمانی و محرومیت از مسکن برای همیشه از کشور رخت بربندد. بی‌تردید تدوین‌کنندگان قانون اساسی در تابستان همان سال هم متأثر از همین جریان فکری بر حق برخورداری همه شهروندان از مسکن متناسب با نیاز و شأن خود توجه کردند.

بااین‌حال ناآرامی‌های سال‌های نخست، شروع جنگ داخلی و سپس بروز جنگ تحمیلی شرایطی را ایجاد کرد که بسیج تمامی منابع و توان کشور برای حل معضل بدمسکنی ممکن نشد. هرچند دولت دوران دفاع مقدس توانست با اعمال سیاست تقویت تعاونی‌های مسکن و واگذاری زمین تا حدّی شاخص‌های مرتبط با حوزه مسکن را بهبود ببخشد.

انتظار می‌رفت با خاتمه جنگ تحمیلی بار دیگر بازگشت به آرمان‌های انقلابیون اتفاق افتاده، و جریان خانه‌سازی و رفع محرومیت در حوزه مسکن به صدر برنامه‌های دولت‌ها و دولتمردان بازگردد. اما متأسفانه عوامل متعددی دست به دست هم داد تا درنهایت این آرمان والا و ارزشمند فراموش شود و تحقق آن به‌جای قرار گرفتن در صدر دغدغه‌های مسؤولان به مبحثی جانبی و درجه سوم و چهارم مبدّل شود.

در سال ۱۳۵۵، ۲۷٫۷درصد خانوارها در مناطق شهری مستأجر بودند، که در سایه تلاش انقلابیون در سال‌های نخست، این نسبت در سال ۱۳۶۲ به ۱۶٫۵درصد رسید. اما در سایه کم‌لطفی جدّی دولتمردان و متولیان امر در دهه‌های بعد از جنگ تحمیلی، جمعیت مستأجر کشور فقط در فاصله سال‌های ۱۳۹۰ تا ۱۳۹۵ از ۲۶٫۶درصد به ۳۰٫۷درصد افزایش یافت. نکته نگران‌کننده دیگر این است که اجاره‌نشینی حتی در روستا‌ها هم رونق گرفته‌است. به‌طوری‌که براساس سرشماری سال ۱۳۹۵، فقط ۷۹٫۲درصد خانوارهای روستایی مالک واحد مسکونی هستند. این درحالی است که نسبت جمعیت روستایی به کل جمعیت کشور از سال ۱۳۵۵ تا سال ۱۳۹۵ از ۵۳درصد به ۲۶درصد کاهش یافته‌است.

با اتکا به همین اطلاعات می‌توان این حقیقت تلخ را استنتاج کرد که گویی یک‌بار دیگر شرایط سکونت در جامعه ما به شرایط اسفبار دهه ۵۰ بازگشته‌است، و سخن گفتن از “جمعیت مازاد” به جای “فراموش‌شدگان توسعه” گزافه‌گویی نیست. جمعیت روبه‌رشد مستأجر کشور که براساس برخی برآوردها در سطح شهر تهران ۴۰درصد شهروندان را شامل می‌شود، درواقع نه توفیق درگیر شدن در جریان تولید و کسب سهم معقولی از تولید ناخالص داخلی را دارند، که با اتکا به آن اجاره‌بهای درحال پرواز واحد مسکونی استیجاری خود را سر موعد بپردازند، و نه مالکیت یک واحد مسکونی محقر را دارند که به آن‌ها اجازه سکونت با دردسر اندک را بدهد. آنان حتی از نعمت حاشیه‌نشینی در اطراف کلانشهرها هم محروم شده‌اند. زیرا این اراضی نیز یا به برخی متنفذان “واگذار” شده، و یا با ساخت و ساز گسترده در تملک شهروندان متمول‌تر و مؤجرهای احتمالی آینده درآمده‌است.

بازگشت به آرمان‌های فراموش‌شده سال‌های نخست انقلاب، تعهد و الزام دولتمردان به عمل به تکلیفشان در مورد خانه‌دار کردن همه خانوارهای ایرانی و بازنگری در الگوی تخصیص منابع عمومی کشور به نفع برنامه خانه‌دار کردن مردم، یک ضرورت انکارناپذیر است.

نگارنده خاضعانه و مشفقانه از همه دولتمردان و متولیان امر می‌خواهد به‌جای متهم کردن او به “سیاه‌نمایی” بابت استفاده نابجا از عبارت “جمعیت مازاد”، برنامه‌ای جامع برای اجرای تکلیف خود براساس اصل ۳۱ قانون اساسی تدوین و ارائه کنند. ارائه چنین برنامه سنجیده‌ای که طبعاً باید با استفاده از دانش و تجربه تمامی بدنه کارشناسی کشور و بدون اعتنا به جهت‌گیری‌های سیاسی انجام بگیرد، گامی در مسیر بازگشت امید به جامعه امروز ایران خواهدبود، زیر همگان درخواهندیافت که از دید متولیان امر جزو “جمعیت مازاد” و فاقد هیچگونه حق تلقی نمی‌شوند، بلکه شهروندان جامعه‌ای هستند که حاکمانش رفع مشکلات معیشتی آنان را نخستین دغدغه خود می‌پندارند.

————————-

* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره یکشنبه ۱۷ – ۷ – ۱۴۰۱ به چاپ رسیده‌است.

نقل مطالب سایت با ذکر منبع آزاد است.