ساماندهی مشاوران املاک؛ چرا و چگونه؟ *
در مورد اجرای طرح ساماندهی مشاوران املاک که اخیراً مورد تأکید رئیسجمهوری قرار گرفته، مصاحبهای با روزنامه آرمان ملی داشتم که امروز منتشر شدهاست:
در گفت وگو با «آرمان امروز» بررسی شد / سامان اوضاع نابسامان
آرمان امروز : بازار مسکن در طی ماههای گذشته دچار نوعی تشنج و افزایش قیمت بیرویه شده است که برخی معتقد هستند که مشاوران املاک در به وجود آوردن آن نقش داشتهاند. برخی از کارشناسان معتقد هستند مشاوران املاک در کنار عاملها و فاکتورهایی همچون نبودن توازن در عرضه و تقاضا، میزان تولید مسکن و ساخت و ساز،… در افزایش قیمت مسکن دارای تاثیر بودهاند.
ناصر ذاکری در گفتوگو با «آرمان امروز» در مورد نقش مشاوران املاک در بازار مسکن گفت: گسترش ابعاد بحران مسکن دولت را متقاعد کرده که تلاش برای مهار ابعاد این بحران را در اولویت قرار بدهد. سخنان رئیسجمهوری در نشست اخیر شورایعالی مسکن و انتقاد از کندی روند اجرای طرح ساماندهی مشاوران املاک را نیز در همین راستا میتوان ارزیابی کرد. درحالحاضر بیش از ۱۵۰هزار واحد مشاور املاک در کشور داریم. جامعه ما سرمایه و نیروی انسانی قابلتوجهی را به این کار اختصاص داده که تناسبی با سایر ابعاد اقتصاد ملی ما ندارد، و با یک اتلاف بزرگ منابع بهویژه منابع انسانی روبهرو هستیم. زیرا کل خدمات این مؤسسات شاید با یکپنجم این سرمایه و نیروی انسانی هم بهخوبی قابلارائه باشد. ساماندهی این حوزه میتواند بهنوعی حرکت در مسیر افزایش بهرهوری تلقی شود.
وی ادامه داد: گستردگی کمّی صنف موردنظر آثار منفی دیگری هم دارد؛ ازیکسو نظارت بر این مجموعه گسترده بسیار دشوار خواهد بود، و این امر خودبهخود زمینه تخلف و فساد را فراهم میسازد. از سوی دیگر رقابت فشرده بین تعداد زیاد بنگاه با هدف جلب مشتری بیشتر و تأمین هزینههای جاری هم مزید بر علت شده، و زمینه را برای بروز و گسترش تخلفات مساعد میکند. علاوهبراین گسترش کمّی بنگاهها بهجای ارتقای کیفی شرایطی را فراهم آورده که افرادی با توان تخصصی و دانش و آگاهی اندک وارد این حوزه شده، و گاه با راهنمایی نادرست خود موجب وارد آمدن زیان به خریداران و فروشندگان شوند.
ذاکری تصریح کرد: در شرایط فعلی ضروریترین و با اولویتترین اقدام در مقابله با بحران مسکن، تلاش برای مهار رشد قیمت و اجارهبها است. بهنظر میرسد دولتمردان با این پیشفرض که یکی از عوامل مهم گرانی مسکن و افزایش اجارهبها فعالیت و رقابت بنگاههای مشاور املاک است، مصمم به ورود به این حوزه هستند تا از این اثر منفی جلوگیری کنند. این درست است که برخی مشاوران با ارائه اطلاعات نادرست از شرایط بازار خریداران بیاطلاع را فریفته، و وادار به پذیرش قیمت پیشنهادی فروشنده میکنند. اما این همه ماجرا نیست. درواقع عامل اصلی گرانی املاک و مسکن در کشور ما رواج سوداگری در این حوزه و بهعبارتی افزایش سهم تقاضای سفتهبازانه است. ازاینرو باید گفت اگر دولتمردان چنین میپندارند که با ساماندهی صنف مشاورین، رشد قیمت مسکن مهار خواهدشد، سخت در اشتباه هستند.
این کارشناس بازار مسکن ادامه داد: از تأکید ریاستجمهوری بر ضرورت برخورد با بنگاههای متخلف و بدون مجوز و نیز اصلاح قانون ارائه مجوز به مشاوران املاک و دستور تسریع در اجرای طرح ساماندهی میتوان برداشت کرد که فعلاً اهتمام دولت بیشتر در مسیر مقابله با واحدهای صنفی متخلف، ارتقای کیفی خدمات مشاوران از طریق افزایش میزان دانش و تخصص و احتمالاً عدم تمدید مجوز واحدهای فاقد تخصص و مهارت لازم خواهدبود. به باور بنده ساماندهی مشاوران املاک باید با نگاهی بسیار عمیقتر و سنجیدهتر به صورت مسأله طراحی و اجرا شود. واقعیتی که دیر یا زود باید پذیرفتهشود، این است که دوران فعالیت سنتی در حوزه مشاوره املاک به پایان رسیده است. در شرایط فعلی باید با استفاده از ظرفیت و قابلیت فضای مجازی و تأمین زیرساخت ارتباطی لازم از جمله اینترنت پرسرعت، از شیوهای بهروزتر برای ارائه خدمات به تقاضاکنندگان و عرضهکنندگان در بازار مسکن و بهویژه مسکن استیجاری استفاده کرد.
وی در مورد راه اندازی سامانه املاک گفت: راهاندازی سامانه معاملات املاک و مستغلات از طرف وزارت راه و شهرسازی را بهعنوان یک اقدام ارزشمند است و میتوان نقطه شروعی برای دوران جدید معاملات مسکن و مستغلات و استقرار همان «شیوه بهروز» تلقی کرد. دولت میتواند با این کار ازیکسو اشراف اطلاعاتی لازم را بر بازار املاک و مستغلات به دست بیاورد، و فعالیت فعالان اقتصادی را تحت نظر بگیرد، و از سوی دیگر میتواند با فراهم ساختن زیرساختهای ارتباطی لازم، هزینه معاملاتی را برای دو طرف معامله کاهش بدهد. گفتهشده سامانه در شرایط فعلی و در اولین قدم امکان دریافت کد رهگیری را بهصورت رایگان در اختیار معاملهکنندگان قرار دادهاست. در ادامه میتوان آخرین اطلاعات معاملات واقعی املاک را در اختیار معاملهکنندگان قرار داد تا دلالان و سوداگران نتوانند با دادن اطلاعات نادرست تصمیمات غلط را به آنان تحمیل کنند.
وی ادامه داد: یکی از وظایف انکارناپذیر دولت در جریان توسعه همهجانبه جامعه تلاش برای کاهش هزینههای معاملاتی در همه میدانها و حوزهها است، و میتوان آن را بهعنوان یکی از اقدامات زمینهساز برای تسهیل فعالیتهای اقتصادی درنظر گرفت. کاهش هزینههای معاملاتی درنهایت به محدود شدن فعالیتهایی از نوع دلالی و تقویت بخش مولّد اقتصاد و درعین حال حفظ منافع مصرفکنندگان منجر میشود. بازسازی و نوسازی شبکه مشاوره املاک اگر در مسیری درست و اندیشیده هدایت شود، یکی از بهترین و موفقترین مثالها برای کاستن از هزینههای معاملاتی خواهدبود. زیرا خریداران و فروشندگان با کمترین هزینه و زحمت ممکن و با استفاده از امکانات فضای مجازی به اطلاعات لازم دست یافته، مشاوره حقوقی موردنیاز خود را دریافت کرده، و با آرامش و راحتی خیال قرارداد را امضا خواهند کرد. حتی میتوان ادعا کرد اجرای این طرح در کاهش بار ترافیک شهری هم بیتأثیر نخواهدبود!
وی ادامه داد: گفتنی است اصلاح و مدرنسازی رویهها همواره با مقاومت سرسختانه بخش سنتی و حتی گروهی از مدیران دولتی روبهرو میشود. گروه اول معمولاً با این تصور که راهاندازی شیوههای مدرن مقدمات تعطیلی کسبوکارشان یا کسادی آن را با آمدن رقبای جوان و جویای نام تهدید میکند، شروع به مخالفت میکنند، و گروه دوم در توانایی و کارآمدی شیوههای مدرن تردید دارند. میتوان پیشبینی کرد که نمایندگان صنف استدلال خواهند کرد در شرایطی که جامعه با بحران بیکاری روبهرو است، تعطیلی بخشی از واحدهای صنفی موجبات گسترش بیکاری را فراهم میآورد، و البته این استدلال مسؤولان را برای ادامه اجرای طرح گرفتار تردید خواهدکرد. اما باید دانست که گسترش کمّی بنگاههای مشاور املاک هرچند در ظاهر آمار اشتغال را بالا میبرد، اما در اصل نوعی اشتغال کاذب را رواج داده و خواهد داد، و ادامه آن مصلحت نیست.
وی افزود: بدینترتیب باید گفت اجرای طرح ساماندهی مشاوران املاک میتواند دستآوردهای ارزشمندی برای اقتصاد کشور داشتهباشد، البته به شرط اینکه دولتمردان از اقدامات شتابزده و بدون برنامه سنجیده در این حوزه خودداری کرده، و بهاصطلاح زاویه دید درستی در این عرصه انتخاب کنند. بااینحال انتظار میرود دولت توجه خود را به مهمترین مأموریت خود در حوزه مسکن در شرایط فعلی که همانا مهار سوداگری در بازار مسکن است، متمرکز کرده، و وظیفه خطیر خود در این حوزه را در اقداماتی هرچند ارزشمند و مفید ولی کوچک از نوع اجرای طرح ساماندهی مشاوران املاک خلاصه نکند.
—————————–
* – این مصاحبه در آدرس زیر قابلدسترسی است:
در گفت وگو با «آرمان امروز» بررسی شد / سامان اوضاع نابسامان
دستهها: سیاستگذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن | بدون نظر »