در مورد اجرای طرح ساماندهی مشاوران املاک که اخیراً مورد تأکید رئیس‌جمهوری قرار گرفته، مصاحبه‌ای با روزنامه آرمان ملی داشتم که امروز منتشر شده‌است:

در گفت وگو با «آرمان امروز» بررسی شد / سامان اوضاع نابسامان

آرمان امروز : بازار مسکن در طی ماه‌های گذشته دچار نوعی تشنج‌ و افزایش قیمت بی‌رویه شده است که برخی معتقد هستند که مشاوران املاک در به وجود آوردن آن نقش داشته‌اند. برخی از کارشناسان معتقد هستند مشاوران املاک در کنار عامل‌ها و فاکتورهایی همچون نبودن توازن در عرضه و تقاضا، میزان تولید مسکن و ساخت و ساز،… در افزایش قیمت مسکن دارای تاثیر بوده‌اند.

ناصر ذاکری در گفت‌وگو با «آرمان امروز» در مورد نقش مشاوران املاک در بازار مسکن گفت: گسترش ابعاد بحران مسکن دولت را متقاعد کرده که تلاش برای مهار ابعاد این بحران را در اولویت قرار بدهد. سخنان رئیس‌جمهوری در نشست اخیر شورای‌عالی مسکن و انتقاد از کندی روند اجرای طرح ساماندهی مشاوران املاک را نیز در همین راستا می‌توان ارزیابی کرد.  درحال‌حاضر بیش از ۱۵۰هزار واحد مشاور املاک در کشور داریم. جامعه ما سرمایه و نیروی انسانی قابل‌توجهی را به این کار اختصاص داده‌ که تناسبی با سایر ابعاد اقتصاد ملی ما ندارد، و با یک اتلاف بزرگ منابع به‌ویژه منابع انسانی روبه‌رو هستیم. زیرا کل خدمات این مؤسسات شاید با یک‌پنجم این سرمایه و نیروی انسانی هم به‌خوبی قابل‌ارائه باشد. ساماندهی این حوزه می‌تواند به‌نوعی حرکت در مسیر افزایش بهره‌وری تلقی شود.

وی ادامه داد: گستردگی کمّی صنف موردنظر آثار منفی دیگری هم دارد؛ ازیک‌سو نظارت بر این مجموعه گسترده بسیار دشوار خواهد بود، و این امر خودبه‌خود زمینه تخلف و فساد را فراهم می‌سازد. از سوی دیگر رقابت فشرده بین تعداد زیاد بنگاه با هدف جلب مشتری بیشتر و تأمین هزینه‌های جاری هم مزید بر علت شده، و زمینه را برای بروز و گسترش تخلفات مساعد می‌کند. علاوه‌براین گسترش کمّی بنگاه‌ها به‌جای ارتقای کیفی شرایطی را فراهم آورده که افرادی با توان تخصصی و دانش و آگاهی اندک وارد این حوزه شده، و گاه با راهنمایی نادرست خود موجب وارد آمدن زیان به خریداران و فروشندگان شوند.

ذاکری تصریح کرد: در شرایط فعلی ضروری‌ترین و با اولویت‌ترین اقدام در مقابله با بحران مسکن، تلاش برای مهار رشد قیمت و اجاره‌بها است. به‌نظر ‌می‌رسد دولتمردان با این پیش‌فرض که یکی از عوامل مهم گرانی مسکن و افزایش اجاره‌بها فعالیت و رقابت بنگاه‌های مشاور املاک است، مصمم به ورود به این حوزه هستند تا از این اثر منفی جلوگیری کنند. این درست است که برخی مشاوران با ارائه اطلاعات نادرست از شرایط بازار خریداران بی‌اطلاع را فریفته، و وادار به پذیرش قیمت پیشنهادی فروشنده می‌کنند. اما این همه ماجرا نیست. درواقع عامل اصلی گرانی املاک و مسکن در کشور ما رواج سوداگری در این حوزه و به‌عبارتی افزایش سهم تقاضای سفته‌بازانه است. ازاین‌رو باید گفت اگر دولتمردان چنین می‌پندارند که با ساماندهی صنف مشاورین، رشد قیمت مسکن مهار خواهدشد، سخت در اشتباه هستند.

این کارشناس بازار مسکن ادامه داد:  از تأکید ریاست‌جمهوری بر ضرورت برخورد با بنگاه‌های متخلف و بدون مجوز و نیز اصلاح قانون ارائه مجوز به مشاوران املاک و دستور تسریع در اجرای طرح ساماندهی می‌توان برداشت کرد که فعلاً اهتمام دولت بیشتر در مسیر مقابله با واحدهای صنفی متخلف، ارتقای کیفی خدمات مشاوران از طریق افزایش میزان دانش و تخصص و احتمالاً عدم تمدید مجوز واحدهای فاقد تخصص و مهارت لازم خواهدبود. به باور بنده ساماندهی مشاوران املاک باید با نگاهی بسیار عمیق‌تر و سنجیده‌تر به صورت مسأله طراحی و اجرا شود. واقعیتی که دیر یا زود باید پذیرفته‌شود، این است که دوران فعالیت سنتی در حوزه مشاوره املاک به پایان رسیده‌ است. در شرایط فعلی باید با استفاده از ظرفیت و قابلیت فضای مجازی و تأمین زیرساخت ارتباطی لازم از جمله اینترنت پرسرعت، از شیوه‌ای به‌روزتر برای ارائه خدمات به تقاضاکنندگان و عرضه‌کنندگان در بازار مسکن و به‌ویژه مسکن استیجاری استفاده کرد.

وی در مورد راه اندازی سامانه املاک گفت: راه‌اندازی سامانه معاملات املاک و مستغلات از طرف وزارت راه و شهرسازی را به‌عنوان  یک اقدام ارزشمند است و می‌توان نقطه شروعی برای دوران جدید معاملات مسکن و مستغلات و استقرار همان «شیوه‌ به‌روز» تلقی کرد. دولت می‌تواند با این کار ازیک‌سو اشراف اطلاعاتی لازم را بر بازار املاک و مستغلات به دست بیاورد، و فعالیت فعالان اقتصادی را تحت نظر بگیرد، و از سوی دیگر می‌تواند با فراهم ساختن زیرساخت‌های ارتباطی لازم، هزینه معاملاتی را برای دو طرف معامله کاهش بدهد. گفته‌شده سامانه در شرایط فعلی و در اولین قدم امکان دریافت کد رهگیری را به‌صورت رایگان در اختیار معامله‌کنندگان قرار داده‌است. در ادامه می‌توان آخرین اطلاعات معاملات واقعی املاک را در اختیار معامله‌کنندگان قرار داد تا دلالان و سوداگران نتوانند با دادن اطلاعات نادرست تصمیمات غلط را به آنان تحمیل کنند.

وی ادامه داد: یکی از وظایف انکارناپذیر دولت در جریان توسعه همه‌جانبه جامعه تلاش برای کاهش هزینه‌های معاملاتی در همه میدان‌ها و حوزه‌ها است، و می‌توان آن را به‌عنوان یکی از اقدامات زمینه‌ساز برای تسهیل فعالیت‌های اقتصادی درنظر گرفت. کاهش هزینه‌های معاملاتی درنهایت به محدود شدن فعالیت‌هایی از نوع دلالی و تقویت بخش مولّد اقتصاد و درعین حال حفظ منافع مصرف‌کنندگان منجر می‌شود. بازسازی و نوسازی شبکه مشاوره املاک اگر در مسیری درست و اندیشیده هدایت شود، یکی از بهترین و موفق‌ترین مثال‌ها برای کاستن از هزینه‌های معاملاتی خواهدبود. زیرا خریداران و فروشندگان با کمترین هزینه و زحمت ممکن و با استفاده از امکانات فضای مجازی به اطلاعات لازم دست یافته، مشاوره حقوقی موردنیاز خود را دریافت کرده، و با آرامش و راحتی خیال قرارداد را امضا خواهند کرد. حتی می‌توان ادعا کرد اجرای این طرح در کاهش بار ترافیک شهری هم بی‌تأثیر نخواهدبود!

وی ادامه داد: گفتنی است اصلاح و مدرن‌سازی رویه‌ها همواره با مقاومت سرسختانه بخش سنتی و حتی گروهی از مدیران دولتی روبه‌رو می‌شود. گروه اول معمولاً با این تصور که راه‌اندازی شیوه‌های مدرن مقدمات تعطیلی کسب‌وکارشان یا کسادی آن را با آمدن رقبای جوان و جویای نام تهدید می‌کند، شروع به مخالفت می‌کنند، و گروه دوم در توانایی و کارآمدی شیوه‌های مدرن تردید دارند. می‌توان پیش‌بینی کرد که نمایندگان صنف استدلال خواهند کرد در شرایطی که جامعه با بحران بیکاری روبه‌رو است، تعطیلی بخشی از واحدهای صنفی موجبات گسترش بیکاری را فراهم می‌آورد، و البته این استدلال مسؤولان را برای ادامه اجرای طرح گرفتار تردید خواهدکرد. اما باید دانست که گسترش کمّی بنگاه‌های مشاور املاک هرچند در ظاهر آمار اشتغال را بالا می‌برد، اما در اصل نوعی اشتغال کاذب را رواج داده و خواهد داد، و ادامه آن مصلحت نیست.

وی افزود: بدین‌ترتیب باید گفت اجرای طرح ساماندهی مشاوران املاک می‌تواند دستآوردهای ارزشمندی برای اقتصاد کشور داشته‌باشد، البته به شرط این‌که دولتمردان از اقدامات شتابزده و بدون برنامه سنجیده در این حوزه خودداری کرده، و به‌اصطلاح زاویه دید درستی در این عرصه انتخاب کنند. بااین‌حال انتظار می‌رود دولت توجه خود را به مهم‌ترین مأموریت خود در حوزه مسکن در شرایط فعلی که همانا مهار سوداگری در بازار مسکن است، متمرکز کرده، و وظیفه خطیر خود در این حوزه را در اقداماتی هرچند ارزشمند و مفید ولی کوچک از نوع اجرای طرح ساماندهی مشاوران املاک خلاصه نکند.

—————————–

* – این مصاحبه در آدرس زیر قابل‌دسترسی است:

در گفت وگو با «آرمان امروز» بررسی شد / سامان اوضاع نابسامان

دسته‌ها: سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن | بدون نظر »

اصل ۳۱ قانون اساسی تکلیفی بسیار مهم را بر دوش دولت و دولتمردان گذاشته‌است: زمینه‌سازی برای برخورداری همه شهروندان از مسکن. بااین‌حال حتی اگر چنین صراحتی در قانون به‌کار نرفته‌بود، از آن‌جاکه دولت متولّی هدایت اقتصاد کشور و بازآرایی مناسبات اقتصادی در جامعه است، بازهم این خواسته شهروندان از دولت که مسیر دستیابی آنان به مسکن متناسب با نیازشان را تسهیل کرده و با انتخاب و اجرای تدابیر سنجیده آنان را خانه‌دار کند، زیاده‌طلبی و خواسته نامعقولی نبود. ازاین‌رو دولتمردان نمی‌توانند مجموعه اقدامات احتمالی خود را در حوزه مسکن با عناوینی چون مهرورزی به مردم معرفی کنند، زیرا هرچه در این میدان فعالیت شود، صرفاً انجام بخشی از وظایف و تعهّدات دولت و حکومت است.

اما این تمام ماجرا نیست. در جامعه امروز ایران تعهّدات دولت در امر مسکن حتی فراتر از انجام وظیفه و ادای تکالیف قانونی است. برای درک بهتر این مبحث، لازم است به سه اتفاق زیر که در طول چند دهه گذشته در اقتصادمان شکل گرفته‌‌اند، توجه کنیم:

اتّفاق اول افزایش نجومی حجم نقدینگی است. نقدینگی در طول چهل سال گذشته بیش از ۹۰۰۰برابر شده‌است. اتّفاق دوم توزیع بسیار نامتقارن نقدینگی در بین شهروندان است. در شرایطی که بسیاری از شهروندان حتی برای دریافت یک وام خرد با دشواری‌های فراوانی روبه‌رو بودند، مشتریان «خاص» شبکه بانکی می‌توانستند با سهولتی مثال‌زدنی وام‌های کلان از بانک گرفته، و حتی به فکر بازپرداخت هم نباشند. درنتیجه نقدینگی بسیار بزرگی در اختیار بخش کوچکی از جامعه قرار گرفت.

اما اتّفاق سوم هجوم بی‌دردسر نقدینگی به بازار مسکن بود. در شرایطی که اقتصاد کشور تحت تأثیر تحریم‌های خارجی و سوء تدبیر داخلی گرفتار تله رکودی شده‌بود، صاحبان نقدینگی خرید املاک و مستغلات را به‌عنوان تجارتی کم‌دردسر و پربازده انتخاب کرده، و با قدرت خرید نجومی خود وارد این بازار شدند، که نتیجه آن افزایش چشمگیر قیمت مسکن بود.

در هر سه اتفاق دولت جایگاه ویژه‌ای دارد. افزایش نقدینگی متأثر از سیاست‌های نادرست بودجه‌ای دولت‌ها در طول چند دهه است. دولت‌ها به‌طور فزاینده متکی به شیوه خسارتبار تأمین هزینه‌های خود از طریق دامن زدن به کسری بودجه بوده‌اند. از سوی دیگر توزیع نابرابر نقدینگی نیز دستآورد شیوه‌های اجرایی و اداری نادرست دولت‌ها است. دولت‌ها ‌می‌بایست در مسیر اصلاح این شیوه‌ها و جایگزین کردن آن با شیوه‌های کارآمدتر حرکت می‌کردند، اما این حرکت اصلاحی فراموش شده، و برعکس هر دولتی به‌قدر وسع خود بر نادرستی شیوه‌های رایج افزوده‌است. علاوه‌براین جاری شدن سیلاب نقدینگی به بازار املاک و مسکن نیز نتیجه غفلت خسارتبار دولت از وظایف اصلی‌اش است. دولت هرگز نباید اجازه می‌داد که مسکن به‌عنوان یکی از ضروری‌ترین کالاهای موردنیاز شهروندان تبدیل به یک «مال‌التجاره سهل‌البیع» شود. دولت می‌توانست با سیاستگذاری خردمندانه خود نقدینگی مازاد خلق‌شده را در کم‌خطرترین مسیرها هدایت کند، اما چنین نکرد.

به‌طوری‌که ملاحظه می‌شود، دولت با عنایت به نقش محوری در هر سه اتّفاق خسارتبار، درواقع یکی از مقصّرین اصلی شکل‌گیری بحران مسکن است: دولت نقدینگی مازاد را خلق کرده، و با شیوه‌ای بسیار نابرابر بین مردم توزیع کرده، و سپس به جان شهروندان نیازمند مسکن انداخته‌است. ازاین‌رو نقش آفرینی امروز دولت در میدان مسکن همان‌طور که گفته‌شد، چیزی بیش از انجام تکالیف قانونی و به بیانی دیگر از نوع جبران خسارت وارده به شهروندان و پرداختن کفاره گناهان گذشته است.

امروز اگر سهم مسکن در سبد هزینه خانوارهای شهری کشورمان سه‌برابر متوسط جهانی است، و اگر طول دوران انتظار برای خرید مسکن به ۱۱۱ سال رسیده‌است، اگر ۴۰درصد جمعیت شهری کشور مستأجر هستند و نمی‌توانند مسکن متناسب با نیازشان را با شرایطی سهل و آسان خریداری کنند، عامل اصلی به باور نگارنده، هجوم نقدینگی به بازار مسکن است. زیرا صاحبان نقدینگی توانسته‌اند مسکن موجود در بازار را از دسترس نیازمندان واقعی خارج کنند. هرچند در مثل مناقشه نیست، اما این وضعیت اسفبار را می‌توان با شرایط سال‌های قحطی دوران جنگ جهانی اول مقایسه کرد. ارتش انگلستان پول زیادی وارد کشورمان کرده و با کمک بازرگانان سودجو کلیه غلات موجود در بازار را خریده و از دسترس مردم خارج کرد. این تجارت که با بی‌اعتنایی دولت شکل‌ گرفت، نتیجه‌ای مرگبار در پی داشت: با بروز قحطی مرگ‌ومیر فراوانی در کشور قحطی‌زده اتفاق افتاد.

خارج شدن مسکن از دسترس نیازمندان واقعی در شرایط امروز جامعه ایران همچون خارج شدن نان از دسترس مردم فقیر در دوران جنگ جهانی اول، متأثر از وارد شدن حجم عظیم پول به بازار و خرید انبوه کالای موردنیاز مردم از طرف سودجویان و سوداگران است.

دولت ‌باید تا دیر نشده، و این بحران شیرازه زندگی اقشار کم‌درآمد و طبقه متوسط را درهم نریخته، تدبیری بیندیشد و گامی در مسیر پرداخت کفاره خطای تاریخی خود بردارد.

—————————–

* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره یکشنبه ۷ – ۳ – ۱۴۰۲ به چاپ رسیده‌است.

دسته‌ها: رانت‌خواری و فساد, سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن | بدون نظر »

چندی پیش شورای عالی مسکن سقف مجازی را برای افزایش اجاره‌بهای مسکن تعیین کرد که از همان فرمول مصوبه‌های سران قوا در چهارسال گذشته پیروی می‌کند، و برای رشد اجاره‌بها در تهران به‌عنوان  مهمّ‌ترین بخش بازار مسکن استیجاری کشور، نرخ ۲۵درصد را در نظر گرفته‌است. در این رابطه موارد زیر قابل‌تأمل هستند:

۱ – جلوگیری از رشد بیرویه اجاره‌بها که بنیان اقتصاد خانوارهای کم‌درآمد را درهم شکسته‌، یک ضرورت انکارناپذیر است. افزایش اجاره‌بها معضلی است که ۴۰درصد جمعیت شهری کشور تبعات منفی آن را حس می‌کنند. بی‌اعتنایی به رنج این گروه عظیم از جمعیت کشور، حتی می‌تواند امنیت کشور را با خطرات جدّی مواجه سازد. ازاین‌رو اقدام دولت و تصمیم به تنظیم بازار مسکن استیجاری به‌عنوان یک تصمیم خردمندانه شایسته تقدیر است.

۲ – از اوایل سال ۱۳۹۸ که مبحث تعیین و ابلاغ سقف مجاز افزایش اجاره‌بها مطرح شد، متأسفانه ضمانت اجرایی مناسبی برای این ابلاغیه درنظر گرفته‌نشد. پس دور از انتظار نبود که بازار مسکن استیجاری به ابلاغیه‌ای که در سطح یک توصیه اخلاقی تنزل یافته‌بود، اعتنایی نکند. نتیجه این بی‌اعتنایی این بود که در چهار سال گذشته، میزان رشد اجاره‌بها در تهران به جای ۲۵درصد مجاز، عملاً در حدود ۴۵درصد بوده‌است. ازاین‌رو لازم‌است متولیان امر به‌صرف ابلاغ «سقف مجاز» تکلیف خود را اداشده تلقی نکرده، و در اولین فرصت تدابیری برای اجرایی شدن این ابلاغیه بیندیشند تا به سرنوشت ابلاغیه‌های بی‌اثر چهار سال گذشته دچار نشود.

۳ – در چهار سال گذشته نهادهای متولّی هرگز گزارشی از وضعیت بازار مسکن استیجاری و قدرت اثرگذاری ابلاغیه‌ها و نحوه نظارت بر این بازار ارائه نکرده‌اند. از‌این‌رو ضرورت دارد رئیس محترم جمهوری مسؤولان  بخش مسکن را به ارائه گزارش ماهانه از نحوه اجرای ابلاغیه و مقابله با متخلفان ملزم سازند. طبعاً انتظار می‌رود این گزارش محرمانه تلقی نشده، و جهت اطلاع شهروندان رسانه‌ای گردد.

۴ – در چهار سال گذشته گروهی از مالکان خود را ملزم به رعایت سقف مصوب افزایش کردند، اما بیشتر آنان اعتنایی به مصوبه نداشتند. با عنایت به این که در محاسبه مبلغ اجاره سال جاری، ملاک اجاره سال گذشته‌ است، طبعاً گروه دوم شرایط بهتری نسبت به گروه اول داشته و درآمد بالاتری کسب خواهندکرد. بی‌مناسبت نیست در تدوین و تنظیم دستورالعمل‌های تکمیلی، تدابیری برای ارج نهادن به گروه اول یا اعمال جریمه برای گروه دوم اندیشیده‌شود. چنین تدبیری به عدالت نزدیکتر خواهدبود.

۵ – در طول چندسال گذشته و با تنگتر شدن عرصه بر جمعیت مستأجر، این سؤال برای بسیاری از مردم مطرح شد که علت بی‌توجهی مسؤولان و متولیان حوزه مسکن به آلام جمعیت مستأجر چیست؟ آیا علت فقط ندانم‌کاری یا بی‌دردی است یا این‌که آنان خود از گروه مالکان مسکن استیجاری هستند؟! در چنین فضایی و با عنایت به ضرورت شفاف‌سازی، انتظار می‌رود کلیه مسؤولان مرتبط با حوزه مسکن با صراحت موضع خود را برای مردم روشن سازند که اگر جزو جمعیت موجر محسوب می‌شوند و املاک خود را اجاره داده‌اند، آیا در چهار سال گذشته خودشان سقف مجاز افزایش اجاره‌بها را رعایت کرده‌اند یا نه؟!

۶ – مقابله با بحران مسکن با توجه به ابعاد گسترده آن، نیازمند تدابیر سنجیده‌ای در قالب برنامه بلندمدت است. بااین‌حال شرایط خاص جامعه و رنجی که به جمعیت درحال افزایش مستأجر تحمیل شده، ایجاب می‌کند اقدامات ضربتی با هدف کاستن از دشواری‌های معیشتی این گروه بزرگ از جامعه انجام گیرد. تعیین سقف مجاز افزایش اجاره‌بها و نظارت جدّی بر اجرای آن بهترین و مفیدترین تدبیری است که در کوتاه‌مدت قابل‌اجرا است. البته تدابیر دیگری هم می‌توان در کنار آن به‌کار برد. به‌عنوان نمونه ملزم کردن مالکان خانه‌های خالی به عرضه این واحدها در بازار برای فروش یا اجاره، کاستن از هزینه‌های معاملاتی تحمیلی بر مستأجرها، تخصیص وام ارزان‌قیمت به خانوارهای مستأجر و … هرکدام به سهم خود می‌تواند موجب کاسته‌شدن از فشار تحمیلی بر جمعیت مستأجر شود.

۷ – یکی از اولین آثار مثبت سیاست محدود کردن رشد اجاره‌بها، کمک به مهار تقاضای سفته‌بازانه و سوداگری در بازار مسکن است. در دهه‌های گذشته رشد بیرویه تقاضای سفته‌بازانه مسکن لطمات زیادی به اقتصاد ملّی زده، و آثار ضدّتوسعه‌ای فراوانی از جمله گسترش فقر، تضعیف بخش مولّد اقتصاد، و ترویج دلالی از خود برجای گذاشته‌است.  کاهش عایدات املاک استیجاری به‌تدریج صاحبان نقدینگی را که در سالیان گذشته و با هدف کسب سود بیشتر به بازار مسکن هجوم آورده‌اند، متقاعد خواهدکرد که سرمایه خود را در سایر بخش‌‌های اقتصاد به‌ویژه بخش تولید به کار بیندازند.

در پایان، گفتنی است چون مهار اجاره‌بها منافع گروهی اندک ولی قدرتمند را تهدید می‌کند، طبعاً آنان تلاش خواهندکرد تا این تدبیر را بی‌اثر سازند. امید است دولتمردان به‌ویژه ریاست محترم جمهوری اجازه ندهند منافع یک گروه اندک بر منافع کل جامعه ترجیح داده‌شود.

————————–

* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره یکشنبه ۳۱ – ۲ – ۱۴۰۲ به چاپ رسیده‌است.

دسته‌ها: سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن | بدون نظر »

ایرادات ساختاری و ناکارآمدی مزمن در نظام تصمیم‌سازی و تصمیم‌گیری کشور، اصرار بر تداوم شیوه‌های اجرایی نادرست، و سیاست‌زدگی افراطی در حوزه مدیریت شرایطی را فراهم آورده که اینک شاهد موارد پرتعداد تعارض منافع و کمترین تلاش برای مدیریت این میدان با هدف جلوگیری از تحمیل خسارت به اقتصاد ملّی هستیم. با بررسی عملکرد دستگاه‌های دولتی و عمومی می‌توان فهرستی بلندبالا از این موارد را برشمرد. اما بی‌تردید نقش پدیده تعارض منافع در شکل‌گیری بحران مسکن یکی از موارد بسیار قابل‌تأمل است.

رونق تجارت مستغلات در شهرهای بزرگ به‌ویژه در تهران در دهه ۱۳۴۰ و بی‌عملی دولتمردان در مقابل پدید آمدن دشواری مسکن را می‌توان یکی از نخستین موارد تأثیر پدیده تعارض منافع در شکل‌گیری بحران مسکن دانست. در آن ایام و در شرایطی که مهاجرت به تهران سرعت گرفته‌بود، گروهی معدود از کلان‌سرمایه‌داران متنفّذ که ارتباطی با دربار داشتند، با ورود به عرصه خرید و فروش زمین‌های بزرگ در محدوده شهر تهران و حتی اطراف شهر اقدام به ثروت‌اندوزی کردند. آنان با استفاده از نفوذ خود ازیک‌سو مدیریت شهری را وادار می‌کردند تا تصمیماتی همسو با منافع آنان بگیرد، و از سوی دیگر دولتمردان را تشویق می‌کردند تا دولت همچنان برنامه‌ای جدّی برای مقابله با معضل مسکن نداشته‌باشد. درواقع منافع آنان در گرو بی‌عملی دولت در بخش مسکن و مماشات دولتمردان با دشواری‌های متقاضیان و نیازمندان مسکن در کلانشهر تهران بود. این سوداگران بزرگ زمین شهری تجارت مستغلات را حیاط خلوت خود می‌پنداشتند، و با تطمیع مقامات وقت اجازه نمی‌دادند تصمیمات و تدابیر آنان تجارت پرسودشان را کساد کند.

اینک با گذشته نزدیک به شش دهه از آن ایام و با گسترش ابعاد بحران مسکن، به نظر می‌رسد یک‌بار دیگر جامعه گرفتار تله تعارض منافع در این میدان مهم شده‌است. نظام تصمیم‌سازی و تصمیم‌گیری کشور به طرز شگفت‌آوری در مقابل تدابیری برای مهار بحران مسکن که انتخاب آن‌ها ممکن است منافع برخی گروه‌ها را تهدید کند، سرسختانه مقاومت می‌کند.

گسترش مناسبات رانتی در دهه‌های گذشته ازیک‌سو و رونق چشمگیر تجارت املاک و مستغلات از سوی دیگر شرایطی را پدید آورده که می‌توان خانوارها را با توجه به میزان و ترکیب دارایی‌ها در قالب سه گروه برندگان مطلق، برندگان نسبی و بازندگان دسته‌بندی کرد. گروه اول با استفاده از ارتباطات قوی و نفوذ در مراکز تصمیم‌گیری به ثروت‌های افسانه‌ای رسیده و بخش اعظم دارایی خود را صرف خرید املاک و مستغلات کرده‌اند. گروه دوم دهک‌های بالای درآمدی، خانوارهای برخوردار از ارثیه فامیلی و نیز تعدادی از مدیران و صاحب‌منصبان هستند که در طول سالیان گذشته در سایه ارتباطات قوی خود همواره بر صدر نشسته و قدر دیده، و با استفاده از موقعیت خود موفق به کسب دارایی قابل‌توجهی شده‌اند. گروه سوم نیز بقیه جمعیت کشور هستند که در شرایط بحرانی اقتصاد کشور به زیر خط فقر هل داده‌شده‌اند. تفاوت چشمگیر بین این گروه‌ها در این است که گروه‌های اول و دوم بیش از حد موردنیاز خود املاک و مستغلات در اختیار دارند، و از این طریق کسب درآمد می‌کنند. اما گروه سوم حتی از داشتن مسکن و سرپناه برای خانواده خود محروم هستند و باید از سر ناچاری یکی از واحدهای مسکونی استیجاری دو گروه برنده را اجاره کرده، و بخش اعظم درآمد خود را بابت اجاره‌بها به مالک بپردازند.

حال اگر بخش عمده منصب‌های تصمیم‌سازی و تصمیم‌گیری در اختیار افرادی از گروه برندگان باشد، ممکن است در مرحله انتخاب شیوه درمان برای بحران مسکن، روش‌هایی که منافع برندگان را تهدید می‌کنند، کنار گذاشته‌شوند. در طول سالیان گذشته تدابیری که به‌نوعی می‌توانستند با اعمال محدودیت بر جریان ثروت‌اندوزی گروه‌های برنده، کمکی به مهار بحران بکنند، مورد بی‌مهری قرار گرفته‌اند. مالیات بر مستغلات، مالیات بر خانه‌های خالی، تعیین سقف مجاز افزایش اجاره‌بها همه و همه از این‌گونه تدابیر هستند که یا در فرایند اجرایی شدن با مشکلات روبه‌رو شده‌اند، و یا با بی‌اعتنایی به ملزومات اجرای آن، عملاً ناکارآمد و بی‌فایده رها شده‌اند و درنتیجه منافع برندگان خواه برندگان مطلق و خواه برندگان نسبی از تهاجم دولت مصون مانده‌است.

یانوش کورنای اقتصاددان برجسته مجار و یکی از پیشکسوتان دانش برنامه‌ریزی اقتصادی در مروری بر تجربه برنامه‌ریزی در مجارستان به وضعیتی اشاره می‌کند که در دهه ۶۰ میلادی گروهی از مقامات و کارشناسان عالیرتبه باید به سؤالی اساسی پاسخ بدهند: ” شهروندان برای خرید خودرو شخصی باید چند سال منتظر بمانند؟” اما نکته این است که آن‌ها خود مالک خودرو شخصی هستند و دشواری‌های خانوارهای فاقد خودرو را درک نمی‌کنند.

کاش می‌شد به آن مرحوم تذکر داد که به‌جای گله از بدعهدی ایام، وضعیتی به‌مراتب بدتر را تصور کند: مالکان واحدهای مسکونی استیجاری بناست برای محدود ساختن میزان افزایش اجاره‌بها با رأی مخفی تصمیم بگیرند!

———————–

* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره دوشنبه ۲۵ – ۲ – ۱۴۰۲ به چاپ رسیده‌است.

دسته‌ها: رانت‌خواری و فساد, سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن | بدون نظر »

مصاحبه کوتاهی با روزنامه آرمان امروز در مورد عملکرد شبکه بانکی در حوزه مسکن داشتم، که امروز چاپ شده‌است:

در گفت‌وگو با «آرمان امروز» مطرح شد:

سوداگری در مسکن به سبک بانک‌ها

اواخر هفته گذشته رئیس کمیسیون عمران مجلس گفته‌بود: «بانک‌ها پای کار اجرای طرح نهضت ملی مسکن نمی‌آیند و انگیزه‌ای برای اعطای وام در حوزه مسکن ندارند و به جای آن، به کار دلالی و واسطه‌گری ورود می‌کنند تا در زمان کمتری بتوانند سود بیشتری بگیرند.» به گفته وی؛ برای اجرای نهضت ملی مسکن مقرر بود بانک‌ها ۲۰ درصد از منابع خود را صرف اعطای وام کنند که تقریبا” هیچ وامی از سوی بانک‌ها به مردم پرداخت نشده‌است. این اظهارات نشان‌دهنده تاثیر منفی عملکرد بانک‌ها در حوزه مسکن است.

ناصر ذاکری در گفت‌وگو با «آرمان امروز» در مورد نقش بانک‌ها در بخش مسکن اظهار کرد: در فاصله سال‌های بعد از خاتمه جنگ تحمیلی تاکنون قیمت مسکن در تهران نزدیک به ۲۰۰۰ برابر شده‌‌است. بی‌تردید این اتفاق نامطلوب متأثر از عوامل متعددی از جمله مهاجرت، حاکمیت تورم دورقمی برای سالیان طولانی، افزایش بی‌رویه نقدینگی، سیاست‌های ناکارآمد در حوزه مدیریت شهری، بی‌عملی دولت‌های وقت و سپردن سرنوشت بخش مسکن به عوامل بازار آزاد، و … بوده‌‌است. از جنبه نظری بانک می‌تواند در دو میدان مرتبط با مسکن تأثیر مثبت و بسیار تعیین‌کننده بگذارد؛ ازیک‌سو بانک می‌تواند با تأمین مالی انبوه‌سازان و بنگاه‌های اقتصادی فعال در صنعت ساختمان تولید و عرضه گسترده مسکن و نیز تلاش برای بهره‌گیری از شیوه‌های نو و تولید مدرن در این صنعت را تبدیل به فعالیتی جذاب و سودآور بکند، و از سوی دیگر بانک می‌تواند با دادن وام به متقاضیان واقعی مسکن این فرصت بزرگ را برای شهروندان ایجاد کند که با اتکا به درآمد و پس‌انداز آینده خود و نه پس‌اندازهای سالیان گذشته اقدام به خرید مسکن بکنند. بدین‌ترتیب متقاضیان مسکن زودتر و آسانتر به خواسته خود می‌رسند، زیرا به‌جای پرداخت اجاره‌بهای مسکن استیجاری، اقساط وام مسکن خود را بازپرداخت خواهندکرد. ازاین‌رو در برنامه بلندمدت دولت برای خانه‌دار شدن شهروندان، شبکه بانکی همواره جایگاهی مهمّ و ویژه دارد.

وی ادامه داد: حال سؤال این است که در کشور ما شبکه بانکی کشور در طول دهه‌های گذشته چه تعاملاتی با بازار مسکن داشته، و تا چه میزان توانسته به مأموریت خود در این میانه عمل کند. مقایسه شاخص سهم مسکن در مانده تسهیلات بانکی در کشورمان با امریکا و کانادا اختلاف چشمگیری را نشان می‌دهد. این شاخص در کشورمان کمتر از ۷ درصد و در دو کشور فوق در دامنه ۲۰ تا ۲۵ درصد است. این بدان‌معنی است که بانک‌ها در کشور ما نقش بسیار کم‌رنگی در برنامه خانه‌دار شدن شهروندان دارند، و در میدان خرید مسکن خریداران را تنها گذاشته‌اند. اقدامات دولت‌ها در مسیر افزایش سقف وام مسکن متناسب با افزایش قیمت مسکن در طول سه دهه گذشته هم هرگز نتوانسته تغییر معنی‌داری در این شاخص ایجاد کند. بدین‌ترتیب نباید با پی بردن به این واقعیت که از سال ۱۳۶۵ تاکنون سهم جمعیت مستأجر از ۱۲درصد به نزدیک ۴۰درصد رسیده‌است، شگفت‌زده شویم. زیرا نیازمندان مسکن در این سال‌ها به‌جای اتکا به تسهیلات بانکی فقط می‌توانسته‌اند با اتکا به پس‌اندازهای گذشته خود وارد بازار مسکن بشوند، علاوه‌براین آنان ناگزیر از پرداخت اجاره‌بهای ماهانه هم بوده‌اند که بیرحمانه بخش مهم توانایی پس‌اندازشان را بلعیده‌است.

این کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: اما این تمام ماجرا نیست. نکته تلخ و قابل‌تأمل این است که همین میزان اندک تسهیلات اختصاص‌یافته به حوزه مسکن لزوماً به متقاضیان واقعی مسکن پرداخت نشده، و در اختیار افرادی قرار گرفته که قصدشان از خرید ملک اجاره دادن آن بوده‌ است! به بیان دیگر این بخش از تسهیلات مسکن اعطایی نه‌تنها کمکی به نیازمندان مسکن نکرده، بلکه بنیه مالی سوداگران مسکن را تقویت کرده، و عملاً به ضرر نیازمندان واقعی تمام شده‌است. گزارشات مالی و کارنامه سالیانه بانک‌ها سهم وام‌های مسکن در کل تسهیلات اعطایی بانک‌ها را فاش می‌سازد، اما هرگز گزارشی در مورد این واقعیت تهیه و ارائه نمی‌شود که چه میزان از این وام اعطایی واقعاً در خدمت نیازمندان واقعی مسکن بوده‌است. بااین‌حال با بررسی اطلاعات و علامت‌هایی که از بازار مسکن دریافت می‌شود، می‌توان این ادعا را پذیرفت که بخش نه‌چندان کوچکی از این وام‌ها صرف خرید واحد مسکونی با قصد اجاره ‌دادن و نه سکونت خریدار می‌شود، و معمولاً خریدار با دریافت ودیعه از اولین مستأجر بخشی از ثمن معامله را تأمین می‌کند. به بیان دیگر گزارشات بانک‌ها و اطلاعات درخواستی نهاد ناظر فقط به کمیت وام مسکن و نه کیفیت آن توجه داشته و دارد.

وی افزود: علاوه‌براین، بانک‌ها با ورود به بازار املاک و مستغلات و اقدام به خرید املاک موجبات افزایش قیمت را در این بازار فراهم کرده‌اند. در این حوزه می‌توان‌گفت بانک‌ها منابع نقدی خود را که در اصل متعلق به شهروندان سپرده‌گذار بوده، برعلیه آنان به‌کار گرفته‌اند. زیرا ورود بی‌مهابای این منابع مالی به بازار، موجب کاهش ارزش سپرده‌های سپرده‌گذاران در مقایسه با قیمت املاک شده‌است.

ذاکری با اشاره به عملکرد سیستم بانکی کشور گفت: درحال‌حاضر ارزش روز فقط املاک مسکونی استیجاری شهر تهران که به ۱٫۶میلیون خانوار مستأجر اجاره داده‌شده‌است، در حدود ۵۰درصد ارزش دارایی‌های بورسی کشور برآورد می‌شود. طبعاً با افزودن ارزش سایر املاک استیجاری به این مبلغ، به رقم سرسام‌آورتری می‌رسیم. درواقع ورود این نقدینگی عظیم به بازار مسکن که رشد نجومی قیمت مسکن نتیجه قهری آن است، جز با همراهی شبکه بانکی ممکن نبوده‌است.

بانک‌ها در قدم اول با اعطای تسهیلات کلان رانتی به خواصّ موقعیتی فراهم کردند که این وام‌گیرندگان منابع بانکی را به‌جای استفاده در مسیر تولید و سازندگی، وارد چرخه تجارت مخرّب املاک کنند. در قدم دوم، بانک‌ها خود نیز تشویق شدند که وارد این بازار پرسود بشوند و بدین‌ترتیب عصر تبدیل بانک‌ها به بزرگ‌مالک آغاز شد. این ورود تهاجمی با بالا بردن قیمت بر جذابیت بازار افزوده، و موجب شد بسیاری از صاحبان نقدینگی نیز به شبکه بانکی تأسی جسته، و نقدینگی خود را در حوزه مستغلات “سرمایه‌گذاری” کنند.

وی افزود: به‌طوری‌که ملاحظه می‌شود، شبکه بانکی کشور نه‌تنها کمکی به خانه‌دار شدن مردم نکرده، بلکه در مسیری به پیش تاخته که خانه‌دار شدن مردم را با دشواری بیشتر همراه کرده‌است. نکته قابل‌تأمل در کارنامه شبکه بانکی کشور این است که هرقدر در امر دادن وام مسکن به متقاضیان (اعم از نیازمندان واقعی یا سوداگران) سختگیری و تنگ‌نظری صورت گرفته، در مقابل به همان میزان دادن وام به کارکنان بانک‌ها با گشاده‌دستی تمام اتفاق افتاده، به‌گونه‌ای که کارکنان این شبکه به‌طور متوسط هرکدام ۴۰۸ میلیون تومان وام گرفته‌اند! به بیان دیگر در حدود ۱٫۵درصد منابع شبکه بانکی صرف این امر شده‌است. ناگفته پیداست که بخش مهمی از این مبلغ نیز وارد بازار مسکن شده، و با همان سازوکاری که اشاره شد، به زیان نیازمندان واقعی مسکن به‌کار گرفته‌شده‌است.

وی افزود: الزام شبکه بانکی به خروج از بازار املاک و مستغلات از طریق فروش املاک مازاد، و پررنگ‌تر کردن حضورش در میدان اعطای تسهیلات مسکن، و افزودن بر کمیت و کیفیت وام‌های مسکن باید به‌عنوان یکی از مهم‌ترین سرفصل‌های برنامه بلندمدت مهار بحران مسکن و درمان زخم عمیقی که در سایه ندانم‌کاری چندده‌ساله در حوزه مسکن بر پیکر اقتصاد ملّی و معیشت خانوارهای کم‌درآمد کشور وارد شده‌است، موردتوجه متولیان امر قرار گیرد.

—————————-

* – مراجعه کنید به:

سوداگری در مسکن به سبک بانک‌ها

دسته‌ها: سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن | بدون نظر »

شاخص‌های مرتبط با بخش مسکن نشان‌دهنده وضعیتی بحرانی در این بخش هستند، وضعیتی که جامعه ایرانی تاکنون مشابه آن را نیازموده‌است. زمان انتظار برای خرید مسکن سه‌رقمی شده‌است؛ نزدیک به نیمی از جمعیت ساکن در کلانشهر تهران در خانه‌های استیجاری زندگی می‌کنند، سهم مسکن در سبد هزینه خانوارهای شهری کشور سه‌برابر متوسّط جهانی است، و نزدیک به ۴۰درصد جمعیت کشور گرفتار بدمسکنی هستند.

ناگفته پیداست که این شرایط بحرانی در دوره‌ای کوتاه شکل نگرفته، و به‌صورت تدریجی پدیدار شده‌است. به بیان دیگر در طول چند دهه گذشته و در دوران تصدی دولت‌های مختلف این شاخص‌ها حرکتی در جهت منفی داشته‌اند و به‌تدریج ابعاد مشکل گسترده‌تر شده، و اینک به یک بحران تمام‌عیار تبدیل شده‌است. طبعاً دولت‌های وقت هرکدام در زمان تصدّی خود تدابیری را در حوزه مسکن به کار بسته‌اند. اما این تدابیر کارساز نبوده، و هیچکدام نتوانسته درمانی جدّی برای این بیمار باشد، به‌گونه‌ای که حالش رو به وخامت نرود.

اینک اگر هرکدام از متولیان حوزه مسکن را در طول سه دهه گذشته خطاب کرده و از کارنامه‌اش بپرسیم، قطعاً فهرستی بلندبالا از اقدامات و سیاست‌هایی که در دوران مسؤولیت خود به‌کار گرفته، ارائه خواهدکرد، و حتی تغییراتی مثبت در برخی شاخص‌های حوزه مسکن در آن ایام را به‌عنوان شاهد موفقیت خود به رخمان خواهدکشید. اما این سؤال همچنان باقی خواهدبود که: پس چرا چنین بحرانی شکل‌گرفته‌است؟ و چرا مجموعه اقدامات به‌ظاهر مثبت و موفق‌آمیز دولت‌های متوالی نتوانسته مانع بروز این بحران دردناک شود؟

با مرور عملکرد دولت‌های متوالی می‌توان ادعا کرد در طول سال‌های بعد از پایان جنگ تحمیلی یا مسأله مسکن جزو دغدغه‌ها و اولویت‌های اول دولتمردان نبوده، یا اگر با هر دلیل و توجیهی به مسکن توجهی بیشتر شده، دولتمردان حاضر به همفکری با اهل فن و استفاده از ذخیره دانایی جامعه نبوده، و با اتکا به تصورات و توهمات خود طرح‌هایی نابخردانه را تهیه و پیش برده‌اند.

در طول سه دهه گذشته بارها و بارها و به‌عنوان واکنش به افزایش قیمت مسکن، دولتمردان سیاست افزایش سقف وام مسکن را اجرا کرده‌اند. بااین‌حال اولاً هیچ گزارش معتبری ارائه نشده که این سیاست در دوره زمانی معین مشکل چنددرصد از نیازمندان مسکن را حل کرده‌است. ثانیاً اجرای چندباره این سیاست هرگز نتوانسته سهم وام مسکن را از مجموع مانده تسهیلات شبکه بانکی افزایش بدهد. درواقع دولتمردان هرگز نخواسته یا نتوانسته‌اند شبکه بانکی کشور را در خدمت برنامه خانه‌دار شدن شهروندان نیازمند مسکن قرار بدهند. گفتنی است اینک سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی کشورمان به زحمت به مرز ۷درصد رسیده‌است، درحالی‌که این نسبت برای کشوری مانند ایالات متحده امریکا در دامنه ۲۰ الی ۲۵ درصد است.

دولتمردان حتی نتوانسته‌اند همین سهم اندک مسکن در تسهیلات بانکی را در مسیری هدایت کنند که نیازمندان واقعی مسکن از آن بهره‌مند شوند، و درنتیجه بخش قابل‌توجهی از این مبلغ اندک در اختیار کسانی قرار گرفته که با استفاده از این تسهیلات واحدهای مسکونی متعدد خریده، و در سلک مالکان واحدهای استیجاری درآمده‌اند. به بیان دیگر همین تسهیلات به‌جای کمک به نیازمندان، اتفاقاً شرایط را برای آنان دشوارتر کرده، و با افزودن بر منابع مرتبط با تقاضای سفته‌بازانه موجب تشدید بحران شده‌است. نکته قابل‌تأمل در اینجا نیز این است که گزارشی مستند در مورد این موضوع تهیه نشده، و به بیان دقیق‌تر دولتمردان توجهی به این نکته نکرده‌اند که مثلاً افزایش سهم مسکن در مانده تسهیلات بانکی از ۶درصد به ۷درصد واقعاً به نفع متقاضیان واقعی مسکن تمام شده، یا فقط به خارج شدن بازار مسکن از رکود موقت کمک کرده و بدین‌ترتیب منافع سوداگران مسکن را تضمین کرده‌است.

در چهار سال‌ اخیر و با مداخله دولت در بازار مسکن استیجاری نیز شاهد به‌کارگیری یک تدبیر ناکارآمد بوده‌ایم. مصوبات ابلاغی در طول چهار سال عملاً مورد بی‌اعتنایی مالکان قرار گرفته، و درنتیجه شاخص اجاره‌بهای مسکن از رقم ۱۳۲٫۳ در اسفند ۱۳۹۷ به حدود ۵۰۰ در شرایط فعلی رسیده‌است، درحالی‌که اگر مصوبات ابلاغی ضمانت اجرای لازم را داشتند، این شاخص اینک در حدود ۲۷۰ بود. در این حوزه هم ظاهراً نه دولت دوازدهم و نه دولت سیزدهم گزارشی از متولیان امر مسکن نخواسته‌اند که میزان تأثیر مصوبات و علل ناکارآمدی این تدبیر پرطمطراق را برایشان روشن کرده، و راه علاجی برایشان تعریف کنند. برای بسیاری از تدابیری که در سه دهه گذشته موردتوجه مسؤولان حوزه مسکن قرار گرفته، نیز می‌توان چنین بحثی را مطرح کرد.

ازاین‌رو نگارنده به خود اجازه می‌دهد کلیه مسؤولان ذیربط سه دهه گذشته در این پرونده را به بی‌عملی متهم سازد. زیرا یا داروی نادرستی به بیمار خورانده‌اند، و یا داروی درست را به مقدار نادرست به‌کار گرفته، و علاوه‌برآن تبعات شیوه درمانی خود را به‌موقع ارزیابی و گزارش نکرده‌اند.

————————-

* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره یکشنبه ۱۷ – ۲ – ۱۴۰۲ به چاپ رسیده‌است.

دسته‌ها: سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن | بدون نظر »

در رابطه با مشکل رشد بیرویه اجاره‌بهای مسکن مصاحبه کوتاهی با روزنامه آرمان امروز داشتم:

آرمان امروز: با آغاز سال جدید و نزدیک شدن به تابستان دغدغه بیش از نصف خانوارهای ایران، تامین مسکن استیجاری است که باتوجه به تورم کنونی و رشد فزاینده قیمت ملک، تامین اجاره از توان بسیاری از آن‌ها خارج است.

ناصر ذاکری در گفت‌وگو با آرمان آمروز اظهار در پاسخ به این پرسش که افزایش چشمگیر اجاره‌ مسکن در طول چندسال گذشته بسیاری از خانوارها را مستأصل کرده، و بر ابعاد فقر در جامعه افزوده‌است. دولت چگونه می‌تواند به جمعیت مستأجر کمک کند؟ گفت:

همانگونه که اشاره کردید، افزایش اجاره‌بها در سالیان اخیر چشمگیر و نامتعارف بوده‌است. در سال‌های گذشته معمولاً از این واقعیت تلخ صحبت می‌شد که بعضی خانوارها به‌دنبال مراجعه ناگزیر به بیمارستان و تأمین هزینه درمان به زیر خط فقر هل داده‌می‌شوند. اینک زندگی در خانه‌های استیجاری همین اثر را دارد، و خانواری که ناگزیر از زندگی در مسکن استیجاری باشد، با گذشت زمان فقیر و فقیرتر شده، و به مرحله استیصال خواهدرسید. از‌این‌رو، این خواسته برحقی است که دولت باید برای ساماندهی بازار مسکن استیجاری به‌عنوان یک بازار بسیار مهمّ و تأثیرگذار اقدام کند، و هدف از این ساماندهی این باشد که مانع از گسترش فقر از طریق این بازار بشود.

وی ادامه داد: اقداماتی را که در این میدان باید توسط دولت انجام گیرند، می‌توان ذیل سه سرفصل اقدامات کوتاه‌مدت، میان‌مدت و بلندمدت دسته‌بندی کرد. اقدامات کوتاه‌مدت به این دلیل باید موردتوجه قرار بگیرند که شرایط امروز بسیار وخیم است، و در دهک‌های پایین درآمدی برخی خانواده‌ها حتی به مرز فروپاشی رسیده‌اند. در چنین شرایطی دولتمردان می‌باید به فکر اقدامات ضربتی یا کوتاه‌مدت باشند.

اما از سوی دیگر بحران مسکن ابعاد بسیار گسترده‌ای دارد و مهار آن و بازگرداندن اقتصاد و جامعه به ریل درست در قالب یک برنامه بلندمدت امکان‌پذیر است. در چهار سال گذشته دولت با ابلاغ مصوبه سران قوا تلاش بی‌حاصلی برای محدود کردن رشد اجاره‌بها داشت. در اسفند ۱۳۹۷ شاخص اجاره‌بهای مسکن ۱۳۲٫۳ بود، و اگر مصوبات سران قوا در چهار سال گذشته اجرایی می‌شد، این شاخص در اسفند ۱۴۰۱ در دامنه ۲۷۰ تا ۲۸۰ قرار می‌گرفت، اما عملاً به عدد ۵۰۰ نزدیک شده‌است. بااین‌حال در قالب اقدامات کوتاه‌مدت و ضربتی تنها اقدام موجّه و قابل‌دفاع، همین تعیین سقف مجاز برای اجاره‌بها و اعمال محدودیت قانونی به‌صورت تعیین ضمانت‌ اجرای قوی است.

ذاکری تصریح کرد: بازار مسکن استیجاری اعتنایی به این مصوبات نکرده، فقط به این دلیل که ضمانت اجرای قوی برای این مصوبات وجود نداشت، و طبعاً مالکان توجهی به مصوباتی که در سطح یک توصیه اخلاقی بود، نکردند. به‌همین دلیل امسال باید هرچه زودتر مقدمات تدوین و تصویب قانون برای مهار افزایش اجاره‌بها فراهم شود. در غیراین‌صورت جامعه با دشواری‌های غیرمنتظره روبه‌رو خواهدشد.

این کارشناس حوزه مسکن در پاسخ به این‌که مالکان معتقدند اعمال محدودیت بر اجاره‌بها اقدامی ظالمانه است. در شرایطی که قیمت همه کالاها و خدمات در شرایط تورمی افزایش می‌یابد، چرا  اجاره‌بها نباید متناسب با تورم بالا برود؟ گفت: اولاً امروزه و در شرایط خاص اقتصاد کشور برای بسیاری از کالاها و خدمات از کرایه خودروهای عمومی گرفته تا مبلغ ویزیت پزشکان سقف افزایش مجاز در نظر گرفته‌می‌شود، و این توقع نادرستی است که اجاره‌بها را از این جریان کنار بگذاریم. ثانیاً با توجه به سهم بالای مسکن در سبد هزینه خانوارهای شهری در کشورمان که بیش از سه‌برابر متوسط جهانی است، اتفاقاً بازار مسکن استیجاری باید یکی از اولین بازارهایی باشد که مهار افزایش قیمت در آن اجرا می‌شود. درواقع دولتمردان در طول حداقل دو دهه گذشته به این نکته مهم توجه نکرده‌اند، این بی‌توجهی و به‌عبارتی ترک فعل موجب شده اقتصاد خانوارهای کم‌درآمد آسیب جدّی ببیند. بدین‌ترتیب این گروه از دولتمردان جزو متهمان پرونده گسترش فقر در کشورمان هستند. ثالثاً در سایر بازارها هزینه تولید کالا یا خدمت برای تعیین قیمت مبنای محاسبه قرار می‌گیرد. مثلاً دامدارها با توجه به افزایش قیمت خوراک دام و سایر نهاده‌ها تلاش می‌کند مقامات دولتی را به قبول افزایش قیمت متناسب با افزایش هزینه تولید یا همان قیمت تمام‌شده محصولشان وادار بکنند. اما در بازار مسکن استیجاری شرایط این‌گونه نیست. مالک با این تصور که سرمایه خود را در این میدان حبس کرده، با احتساب یک نرخ سود برای این سرمایه که همان ارزش روز ملک است، اجاره‌بها را محاسبه می‌کند. به بیان دیگر ادعای او این است که اگر ملک خود را بفروشد و پول آن را در بانک سپرده‌گذاری کند، سود معینی نصیبش خواهدشد، پس باید حداقل به همان میزان اجاره‌بها از مستأجر دریافت کند. اما نکته‌ای که نادیده گرفته‌می‌شود، این است که عایدی اصلی مالک در قالب افزایش ارزش ملک در طول زمان کسب شده‌است. 

وی در پاسخ به این ادعا که گفته‌ می‌شود برخی مالکان به‌عنوان پس‌انداز دوران بازنشستگی خود اقدام به خرید ملک کرده‌اند، و محدود کردن میزان اجاره‌بها آنان را متضرر می‌کند، ادامه داد:  اولاً این نکته فقط در مورد تعداد اندکی از مالکان صدق می‌کند و نباید آن را به همه تعمیم داد. ثانیاً از آن‌جا که محدود کردن رشد اجاره‌بها منافع بزرگی برای جامعه به‌همراه دارد، و حتی دارای اثر ضدتورمی هم هست، طبعاً باید نفع بزرگ جامعه به منافع گروهی اندک که زیانشان به طریق دیگری قابل‌جبران است، ترجیح داده ‌شود.

نکته قابل‌تأمل این است که در طول سالیان گذشته نقدینگی عظیمی وارد بازار مسکن شده، و صاحبان نقدینگی با خرید گسترده واحدهای مسکونی ازیک‌سو دست نیازمندان واقعی مسکن را از کالای موردنیازشان کوتاه کرده‌اند، ثانیاً با محروم کردن بخش تولید و صنایع کشور از سرمایه و نقدینگی خود، فرصت رشد را از اقتصاد ملی گرفته‌اند، و ثالثاً با کمک به بالا بردن قیمت املاک و مستغلات به جریان تورمی در کشور دامن زده‌اند. زیرا با افزایش قیمت مسکن و سرقفلی واحدهای تجاری و اداری، دراصل قیمت تمام‌شده کلیه کالاها و خدمات افزایش یافته و موتور تورم روشن شده‌است. به بیان دیگر کلیه کسانی که در سالیان گذشته به جای گزینه‌های موجود سرمایه‌گذاری مانند خرید سهام، سپرده‌گذاری در بانک، سرمایه‌گذاری مستقیم در صنایع یا تجارت گزینه خرید واحدهای مسکونی را انتخاب کردند، دراصل ناخواسته به اقتصاد ملی ضربه زده‌اند.

وی در توضیح اقدامات میان‌مدت و بلندمدت برای کمک به مستأجران گفت: در بین اقدامات از نوع کوتاه‌مدت فقط اعمال محدودیت بر سقف افزایش اجاره‌بها اقدامی موجّه است. اقدامی چون دادن تسهیلات به مستأجرها کمک چندانی به آنان نمی‌کند، بلکه حتی می‌تواند تورم‌زا هم باشد. در کوتاه‌مدت کاری بیشتر از این نمی‌توان کرد. اما در میان‌مدت باید به فکر بیرون راندن تقاضای سفته‌بازانه از بازار مسکن بود، به‌گونه‌ای که نیازمندان واقعی مسکن برای خرید کالای موردنیازشان ناگزیر از رقابت نابرابر با دلالان و کلان‌سرمایه‌داران نباشند. در بلندمدت باید علاوه‌براین به فکر بازآرایی جانب عرضه مسکن و تلاش برای گسترش تولید صنعتی و بازنگری در الگوی سکونت کشور باشیم.

———————

* – مراجعه کنید به:

خانوارها مستأصل از افزایش اجاره‌بها

دسته‌ها: توزیع درآمد و رفاه, سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن | بدون نظر »

تدوین لایحه دوفوریتی مالیات بر معاملات مکرّر مسکن از طرف دولت را می‌توان شروعی برای دور جدید اقدامات با هدف مدیریت بازار مسکن تلقّی کرد. دولت امیدوار است با تصویب قانون در این میدان جلو معاملات سوداگرانه در این بازار را گرفته، و رشد احتمالی قیمت مسکن را مهار کند. در صورت تصویب مجلس، خریداران واحدهای مسکونی و زمین‌های با کاربری مسکونی اگر آن را در همان سال اول بفروشند، باید معادل ۶۰درصد سود ناشی از افزایش قیمت را به‌عنوان مالیات به دولت بپردازند. در سال دوم این رقم به ۴۰درصد کاهش می‌یابد.

صرف‌نظر از آثار و نتایج احتمالی اجرای این قانون جدید، این اقدام دولت به دو دلیل ارزشمند و درخور تقدیر است: تدوین لایحه بدین‌معنی است که دولت در حوزه مسکن وظایفی دارد، و باید از فاز بی‌عملی و بی‌اعتنایی به تحولات عمیق بازار خارج شده، و حداقل به بخشی از وظایف گسترده خود عمل کند. از سوی دیگر تلاش برای تصویب قانون و برطرف ساختن خلأ قانونی احتمالی را نیز باید به فال نیک گرفت. گفتنی است در طول چهار سال گذشته بازار مسکن استیجاری اعتنایی به مصوبات سران قوا در مورد ابلاغ سقف مجاز افزایش نکرد، و حتی همین بی‌اعتنایی هم متولیان امر را به این فکر نینداخت که با تصویب قوانین لازم ضمانت اجرای قوی برای این مصوبات فراهم بیاورند.

بااین‌حال به نظر می‌رسد تصویب و اجرای چنین قانونی لزوماً نمی‌تواند تغییری قابل‌اعتنا در شرایط بازار مسکن ایجاد کرده، و کمکی به مهار بحران بکند. پیش‌فرض دولت این است که معاملات مکرّر واحدهای مسکونی نقش مهمّی در افزایش سریع قیمت مسکن دارد. درحالی‌که اندک اطلاعات از شرایط بخش مسکن این پیش‌فرض را زیر سؤال خواهدبرد. تدوین کنندگان لایحه در همان قدم نخست باید به سه سؤال بنیادین زیر پاسخ مستند بدهند:

۱ – از مجموعه واحدهای مسکونی خریداری‌شده در طول ده سال گذشته، چنددرصد در همان سال اول یا در سال دوم مورد معامله مجدّد قرار گرفته‌اند؟ به بیان دیگر وزن عاملی به نام “معاملات مکرّر” واقعاً چقدر است؟

۲ – با فرض این‌که معاملات مکرّر واحدهای مسکونی واقعاً وزن بالایی دارد، چگونه این نتیجه برداشت شده‌است که حذف چنین عاملی می‌تواند تأثیر قابل‌اعتنایی در رشد قیمت مسکن بگذارد؟ یعنی آیا خریداران مسکن درصورتی که بدانند فروش سریع دارایی برایشان پرهزینه است، اقدام به خرید نخواهندکرد؟

۳ – ابزار مالیاتی با چه سازوکاری موجب خروج تقاضای سفته‌بازانه از بازار خواهدشد؟ آیا ممکن نیست واکنش سفته‌بازان به این قانون به‌صورت کاهش معاملات مکرر و خودداری از فروش در دو سال اول و نه خروج قطعی از بازار باشد؟ آیا در خارج از بازار مسکن فرصت مناسبی برای سرمایه‌گذاری و کسب سود وجود دارد که سفته‌بازان به‌دنبال کاهش سود احتمالی خود، نقدینگی‌شان را به آن بازار جایگزین ببرند؟

به نظر می‌رسد تدوین‌کنندگان لایحه تفاوتی بین دو بازار مسکن و خودرو قائل نیستند. در بازار خودرو دلالان با خرید محصولات کارخانه و عرضه مجدد آن به بازار سود قابل‌توجهی کسب می‌کنند و موجب افزایش قیمت خودرو نسبت به قیمت مصوب کارخانه می‌شوند. در این بازار اگر معاملات مکرّر محدود شود، دلالان انگیزه کمتری برای ورود خواهندداشت. زیرا هیچ دلالی خودرو را به نیّت نگهداری بلندمدت خریداری نمی‌کند. امّا در بازار مسکن این‌گونه نیست. سفته‌بازان بازار مسکن لزوماً با هدف فروش فوری اقدام به خرید نمی‌کنند، و بسیاری از آنان واحد خریداری‌شده را اجاره داده، یا با واگذاری آن به‌صورت رهن کامل، بخشی از قیمت ملک را تأمین می‌کنند. در چنین بازاری برخلاف بازار خودرو محدودیت معاملات مکرّر نمی‌تواند مانع از حضور سفته‌بازان بشود. علاوه‌براین، اعمال محدودیت مانع انجام فعالیت‌هایی از نوع بازسازی واحدهای قدیمی خواهدشد، و کمترین دستأورد منفی آن کاهش عمر مفید ساختمان‌ها و افزایش هزینه استهلاک است.

پدیده معاملات مکرّر یکی از مشکلات کم‌اهمیت بخش مسکن است. مشکل اصلی وجود تقاضای سفته‌بازانه قدرتمند است. اینک نیمی از واحدهای مسکونی موجود در شهر تهران یعنی بیش از ۱٫۶میلیون واحد توسط سفته‌بازان تملک شده، و در اختیار جمعیت مستأجر قرار گرفته‌است. ارزش روز این واحدها در حدود ۵۰درصد ارزش بازار بورس اوراق بهادار کشور است! ورود چنین حجم عظیمی از نقدینگی طبعاً جهش نجومی در قیمت مسکن ایجاد کرده‌است. بدین‌ترتیب منابع نقدی نیازمندان مسکن هرگز برای رقابت با منابع نقدی سفته‌بازان کافی نبوده‌است.

مهار بحران مسکن در گرو اخراج تدریجی تقاضای سفته‌بازانه از بازار مسکن و هدایت این حجم عظیم نقدینگی به سمت بخش مولّد اقتصاد است، و این مهمّ از لایحه مورداشاره برنمی‌آید. پیشنهاد مشفقانه نگارنده به دولت این است که با استفاده از ذخیره دانایی کشور برنامه‌ای مدبّرانه برای مهار تقاضای سفته‌بازانه مسکن تدوین کرده، و از این فرصت تاریخی و کم‌نظیر برای ثبت این اقدام ارزشمند در کارنامه خود استفاده کند.

—————————–

* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره یکشنبه ۱۰ – ۲ – ۱۴۰۲ به چاپ رسیده است.

دسته‌ها: سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن | بدون نظر »

همه‌ساله با نزدیک شدن فصل جابه‌جایی و اسباب‌کشی مستأجرها، مبحث افزایش اجاره‌بها، سنگینی سهم مسکن در سبد هزینه خانوارها و برنامه دولتمردان برای حمایت از جمعیت روبه‌فزونی مستأجر موردتوجه رسانه‌ها و افکار عمومی قرار می‌گیرد، و صد البته نزدیکی یا دوری از ایام انتخابات نیز در تعیین میزان این توجه تأثیر دارد. بااین‌حال همواره با رسیدن فصل پاییز دوباره از شدت توجه به این پرونده کاسته‌می‌شود، تا دور بعدی خانه‌به‌دوشی جمعیت محروم از مسکن از راه برسد.

در این یادداشت نگارنده تلاش می‌کند در فضایی عاری از هیجانات سیاسی مهمّ‌ترین سرفصل‌های مرتبط با مبحث سیاست‌گذاری دولت برای مسکن استیجاری را در قالب پرسش‌هایی مطرح کرده و بدان‌ها پاسخ بدهد:

۱ – با عنایت به مسائل و دشواری‌های متعددی که جامعه با آن روبه‌رو است و با توجه به دغدغه‌های فراوان ذهنی مدیران ارشد کشور، پرونده مسکن استیجاری و افزایش اجاره‌بها از چه اهمیّتی برخوردار است، و آیا لازم است دولت در این میانه کاری بکند؟

جمعیت مستأجر کشور که نیاز خود را از طریق مراجعه به بازار مسکن استیجاری تأمین می‌کند، در طول چند دهه گذشته همواره در حال افزایش بوده، و اینک متولّیان امر از این واقعیت تلخ سخن می‌گویند که فقط در تهران نیمی از خانوارها مستأجر هستند. به بیان دیگر اجاره‌نشینی مسأله روز درصد بزرگی از جامعه است، و چنین نیست که فقط قشری کوچک و کم‌تعداد گرفتار آن باشند.

از سوی دیگر افزایش سریع اجاره‌بها موجب شده سهم مسکن در سبد هزینه خانوارهای شهری افزایشی بسیار غیرمتعارف داشته‌باشد. در شرایطی که این رقم در جهان در دامنه ۲۰ الی ۲۲درصد است، در کشور ما از ۲۸درصد در سال ۱۳۸۴ به ۴۰درصد در سال ۱۳۹۹ رسیده، و اینک در دامنه ۶۰ الی ۷۰درصد برآورد می‌شود. این بدان‌معنی است بخش بزرگی از جمعیت کشور که البته درآمد چندان بالایی هم ندارند، باید بزرگترین بخش از درآمد اندک خود را صرف تأمین مسکن بکنند. بدین‌ترتیب این خانوارها باید از همه سرفصل‌های هزینه‌های مصرفی خود بزنند، و بسیاری از نیازهای مبرم زندگی خود را نادیده بگیرند تا بتوانند اجاره‌بهای مسکن را پرداخت کنند.

در چنین شرایطی باید از مسؤولان کشور بخواهیم تا پرونده مسکن استیجاری را جزو چند دغدغه اول خود تلقی کرده، و اولویتی بسیار بیشتر از برخی موضوعات فرعی به آن قائل شوند.

۲ – در شرایطی که مالکان خانه‌های استیجاری با امید کسب درآمد دارایی خود را صرف خرید مستغلات کرده‌اند، آیا دولت مجاز است با اعمال محدودیت‌ آنان را از افزایش درآمد متناسب با نرخ تورم محروم سازد؟

بارزترین اثر مداخله دولت در عرصه‌های مختلف اقتصاد کشور افزایش یا کاهش درآمد برخی فعالیت‌ها است. تعیین نرخ رسمی برای بسیاری از فعالیت‌ها و خدمات از حق ویزیت پزشکان گرفته تا کرایه خودروهای عمومی همه و همه از نوع مداخله دولت است. بااین‌حال دولت می‌تواند با افزودن بر درجه هوشمندی مداخله، آثار منفی این مداخله را به حداقل رسانده و آثار مثبت آن را با بالاترین سطح ممکن افزایش بدهد. بازار مسکن استیجاری به‌دلیل وزن و اهمیت ویژه‌ای که دارد، و با عنایت به تأثیری که بر وضع معیشت درصد بزرگی جمعیت کشور دارد، طبعاً باید یکی از اولین عرصه‌هایی باشد که دولت در آن مداخله کرده، و با در نظر گرفتن مصالح اجتماعی حدود اجاره‌بها را تعیین کند.

۳ – قیمت یا همان اجاره‌بهای ماهانه در بازار تحت تأثیر عوامل عرضه و تقاضا تعیین می‌شود، و مداخله دولتی نمی‌تواند جایگزین این دو نیرو بشود. همان‌گونه که در چهار سال گذشته بازار مسکن استیجاری به دستورات دولتمردان در قالب تعیین سقف مجاز افزایش اجاره‌بها اعتنایی نکرده‌است. حال چگونه می‌توان به اصلاح امور از طریق مداخله دولت امیدوار بود؟

بازار مسکن استیجاری تفاوتی بنیادین با بازار بسیاری از کالاهای مصرفی دارد. به‌عنوان نمونه در بازار محصولات پروتئینی در شرایطی که قیمت نهاده‌ها از جمله خوراک دام و دان مرغ و … در حال افزایش است، تعیین قیمت پایین برای این محصولات نتیجه‌ای جز تعطیلی واحدهای تولیدی نخواهدداشت. در چنین بازاری دولت برای حفظ منافع مصرف‌کنندگان نهایی باید برنامه‌ای جامع برای مهار افزایش قیمت تدوین و اجرا کند. اما در بازار مسکن استیجاری شرایط این‌گونه نیست. در این بازار در طول سالیان گذشته نقدینگی زیادی وارد شده، و قیمت مستغلات را به‌سرعت بالا برده‌است. یکی از عوامل مؤثر در این امر، بی‌اعتنایی دولت به تحولات بازار مسکن استیجاری بود، که در سایه این بی‌اعتنایی جامعه امروز ایران بار دیگر به دوران حاکمیت مناسبات ارباب و رعیتی بازگشته‌است. در این بازار همچون بازار محصولات پروتئینی اعمال محدودیت بر قیمت منتهی به تعطیلی واحدهای تولیدی نمی‌شود، بلکه مالکان را وادار می‌کند که با فروش مستغلات خود، منابع و نقدینگی‌شان را با هدف کسب سود بیشتر به حوزه دیگری منتقل کنند.

علت بی‌اعتنایی بازار املاک استیجاری به مصوبات سران قوا در چهار سال گذشته فقط و فقط در نبود ضمانت اجرایی محکم خلاصه می‌شود. به بیان دیگر در شرایطی که یک واحد صنفی ممکن است درصورت ارتکاب گرانفروشی (رعایت نکردن سقف مجاز قیمت) تعطیل بشود، مالکان واحدهای مسکونی استیجاری هیچگونه نگرانی بابت عدم رعایت سقف مجاز ابلاغی نداشته‌اند. براساس برآورد نگارنده ارزش روز زیانی که از محل نبود ضمانت اجرا برای مصوبات سران قوا در چهار سال گذشته به جمعیت مستأجر شهر تهران وارد شده، در حدود ۷۰ الی ۸۰هزار میلیارد تومان است. به بیان دیگر مالکان ۱٫۶میلیون واحد استیجاری مسکونی تهران به خاطر یک مصوبه فاقد ضمانت اجرا که در حد یک توصیه اخلاقی ساده بیش نبود، حاضر به صرف نظر از این درآمد مازاد هنگفت نشده‌اند. طبعاً در صورت وجود ضمانت اجرایی قوی مالکان ملزم به رعایت سقف ابلاغی خواهندشد، همان‌گونه که فعالان همه صنوف و مشاغل ناگزیر از پذیرش و رعایت چنین سقف‌های ابلاغی هستند.

۴ – در شرایطی که قیمت بسیاری از کالاها و خدمات همه‌ساله متناسب با نرخ تورم تغییر می‌کند، و حتی دولت دریافتی‌های خود از شهروندان بابت ارائه برخی خدمات را با همین نسبت تعیین کرده، و افرایش می‌دهد، چرا نباید اجاره‌بهای ماهانه متناسب با نرخ تورم افزایش بیابد؟ آیا این ظلم درحق مالکان واحدهای استیجاری نیست؟

عایدی مالکان مستغلات شامل دو بخش افزایش ارزش دارایی و دریافت اجاره‌بها است. شرایط اقتصادی کشور در طول چند دهه گذشته در مسیری پیش رفته که مالکان مستغلات به‌ویژه در کلانشهرها عایدی چشمگیری از بابت افزایش ارزش دارایی خود کسب کرده‌اند، که همین میزان عایدی با بازدهی بسیاری از سودآورترین پروژه‌ها برابری می‌کند. به بیان دیگر در طول چند دهه گذشته، حتی بدون کسب درآمد از محل اجاره‌بهای ماهانه هم خرید املاک و مستغلات بهترین شیوه کسب درآمد و ثروت‌اندوزی بوده‌است. بهترین شاهد این مدعا هجوم گسترده صاحبان نقدینگی به بازار املاک و مستغلات است. گفتنی است اینک ارزش واحدهای مسکونی استیجاری تهران که در اختیار ۱٫۶میلیون خانوار مستأجر تهرانی است، به‌تنهایی حدود ۵۰درصد ارزش روز بورس اوراق بهادار کشور است!

به بیان دیگر نقدینگی که باید با سیاست‌گذاری درست دولت جذب بخش مولّد اقتصاد شده، و بورس و به‌دنبال آن بخش تولید و صنایع کشور را رونق می‌بخشید، وارد بازار املاک شده، و موجبات گرانی مسکن را فراهم ساخته‌است. درواقع باید منافع و عایدات شیوه‌های مختلف سرمایه‌گذاری یا گزینه‌های رقیب پیش روی صاحبان نقدینگی در مقایسه باهم باید به‌گونه‌ای باشد که موجبات رشد اقتصاد ملی را فراهم بیاورد. درحالی‌که نرخ بازدهی چشمگیر سرمایه‌گذاری در مستغلات در سالیان گذشته، بزرگترین لطمه را به اقتصاد ملّی وارد ساخته و بخش تولید را زمینگیر کرده‌است. اینک ایجاد محدودیت جزئی برای عایدی سرمایه‌گذارانی که گزینه خرید املاک و مستغلات را به جای سایر گزینه‌ها انتخاب کرده‌اند، نه‌تنها ظالمانه و نامعقول نیست، بلکه اقدامی ضروری در جهات حمایت از بخش مولّد اقتصاد ملی است، آن‌هم در شرایطی که بخش اصلی عایدات صاحبان مستغلات که همانا افزایش قیمت دارایی‌شان (capital gain) است، همچنان محفوظ است.

۵ – آثار مثبت و منفی تعیین سقف مجاز اجاره‌بها کدامند؟

همان‌گونه که ذکر شد، اینک سهم مسکن در سبد هزینه خانوارهای شهری در ایران در دامنه ۶۰ الی ۷۰ درصد یعنی تقریباً سه‌برابر متوسط جهانی است! جلوگیری از رشد اجاره‌بهای مسکن عاملی برای مهار این جریان خظرناک و بحران‌زا است. گفتنی است در اوایل دهه ۶۰ میلادی امریکا به کشورهای جهان سومی آن ایام توصیه کرد با تجدیدنظر در شیوه مالکیت اراضی کشاورزی و تلاش برای بهبود سطح زندگی کشاورزان از شورش‌های احتمالی آنان پیشگیری کنند. جریان اصلاحات ارضی در ایران هم همزمان با این جریان اتفاق افتاد. در آن ایام کشاورزان می‌بایست بخش عمده محصول خود را به مالکان تقدیم کرده، و خود با شرایط دشوار معیشتی می‌ساختند. اینک با گذشت نزدیک شش دهه از آن ایام، بار دیگر شاهد شکل‌گیری مناسبات ارباب و رعیتی هستیم که به‌جای املاک کشاورزی در حوزه املاک و مستغلات شهری اتفاق افتاده‌است. افزایش سهم مسکن در سبد هزینه خانوارهای شهری جامعه را در معرض بحران و نابسامانی اجتماعی گسترده قرار می‌دهد، و علاوه‌برآن با تعمیق فقر دستیابی جامعه به هدف توسعه را به دشوار و دشوارتر می‌سازد. مهار رشد اجاره‌بها عاملی برای جلوگیری از این آثار منفی است.

از سوی دیگر افزایش اجاره‌بها به‌عنوان موتوری برای افزایش قیمت‌ها عمل می‌کند. زیرا قیمت تمام‌شده کلیه کالاها و خدمات به‌صورت مستقیم یا غیرمستقیم تحت تأثیر این عامل است.

بااین‌حال جلوگیری از رشد اجاره‌بها ممکن است انگیزه برخی مالکان را برای عرضه املاکشان به بازار مسکن استیجاری کاهش بدهد، که البته سهم این عامل بسیار ناچیز و قابل‌اغماض است.

۶ – با عنایت به تجربه چهار سال گذشته و بی‌اثر بودن مصوبات سران سه قوه، چگونه مهار رشد اجاره‌بها از طریق مداخله دولت شدنی است؟

بی‌تأثیر بودن مصوبات ناشی از این واقعیت بود که مصوبات سران سه قوه جنبه قانونی نداشته، و در محاکم الزام‌آور تلقی نمی‌شد. تصویب قوانین لازم در این عرصه آن‌هم با قید فوریت، می‌تواند این خلأ را برطرف سازد. قانون به‌گونه‌ای تنظیم می‌شود که مالکان از بابت افزایش نامتعارف اجاره‌بها منتفع نشوند و درنتیجه انگیزه‌ای برای افزایش اجاره‌بها نداشته‌باشند.

—————————–

* – این یادداشت در روزنامه اعتماد شماره یکشنبه ۱۰ – ۲ – ۱۴۰۲ به چاپ رسیده‌است.

دسته‌ها: سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن | بدون نظر »

از ابتدای دهه ۱۳۷۰ تاکنون نسبت جمعیت مستأجر کشور بی‌وقفه درحال افزایش بوده‌است. به‌ویژه در شهر تهران این افزایش بسیار چشمگیر و نگران‌کننده‌ است. این شاخص مهم و قابل‌تأمل که در سال ۱۳۶۲ باوجود شرایط جنگی و دشواری‌های موجود تا سطح ۱۲درصد کاهش یافته‌بود، اینک به عدد خوفناک ۴۰درصد رسیده‌، و در شهر تهران سخن از ۵۰درصد جمعیت مستأجر است. این بدان‌معنی است که کلیه سیاست‌ها و تدابیر به‌کار گرفته‌شده‌ در بخش مسکن در طول چهار دهه گذشته بی‌فایده بوده‌اند.

افزایش جمعیت مستأجر و گسترش فقر شهری باعنایت به افزایش سریع میزان اجاره‌بها عاقبت مسؤولان را واداشت تا با هدف مدیریت بازار مسکن استیجاری تدابیری را به‌کار گیرند. بی‌تردید این تصمیم درعین ضرورت و اهمیت، در حکم اعتراف به شکست سیاست‌های بخش مسکن و فراموش کردن تکلیف اصل ۳۱ قانون اساسی بود که دولت را ملزم ساخته‌است از حق مسلم شهروندان یعنی برخورداری از مسکن متناسب با نیازشان صیانت و حمایت کند.

در خردادماه ۱۳۹۸ برای اولین‌بار مصوبه سران سه قوه که سقف مجازی را برای افزایش اجاره‌بها تعیین کرده‌بود، ابلاغ شد. از آن پس هرسال مصوبه‌ای مشابه ابلاغ شده، و طبعاً امسال هم چنین اقدامی انجام خواهدگرفت. بااین‌حال این مصوبه‌ها در چهارسال گذشته تأثیری بر روند بازار مسکن استیجاری نداشته‌اند. برای اثبات این مدعا کافی است به این واقعیت توجه کنیم که در پایان سال ۱۳۹۷ شاخص اجاره‌بهای مسکن در مناطق شهری کشور برابر با ۱۳۲٫۳ بوده است، و اگر مصوبات سران قوا تمام و کمال اجرا می‌شد، اینک شاخص مزبور از ۲۷۵ واحد بالاتر نمی‌رفت، درحالی‌که الان در آستانه رسیدن به عدد ۵۰۰ است. به بیان دیگر بازار هیچ اعتنایی به مصوبات سالانه سران سه قوه نکرده‌است.

با عنایت به این‌که درحال حاضر نزدیک به ۱٫۶ میلیون واحد مسکونی در اختیار خانوارهای مستأجر تهرانی است که ماهانه درحدود ۸ تا ۱۰هزار میلیارد تومان بابت اجاره‌بها به مالکان این واحدها می‌پردازند، ارزش روز زیان تحمیل‌شده به خانوارهای مستأجر تهرانی از محل اجرا نشدن مصوبه سران سه قوه در مورد سقف مجاز افزایش اجاره‌بها از ابتدای سال ۱۳۹۸ تاکنون (ابتدای سال ۱۴۰۲)، معادل ۷۰ الی ۸۰ هزار میلیارد تومان است! به بیان دیگر هر خانوار مستأجر تهرانی به طور متوسط ۴۴ تا ۵۰ میلیون تومان جریمه پرداخت کرده‌است.

اعمال محدودیت بر اجاره‌بها کمترین اقدامی است که در مسیر حمایت از خانوارهای مستأجر و با هدف اخراج تقاضای سفته‌بازانه از بازار مسکن می‌توان انجام داد. زیرا رشد بیرویه تقاضای سفته‌بازانه در این بازار حیاتی به دلیل بی‌عملی و به‌اصطلاح “ترک فعل” مسؤولان، عملاً تا سطحی پیش رفته که زندگی بخش بزرگی از جامعه را مختل کرده، و بین آنان و نیاز اساسی‌شان (مسکن) فاصله‌ای نجومی ایجاد کرده‌است.

بااین‌حال مصوبه‌های سران سه قوه در چهارسال گذشته تأثیری در این میدان نداشته، و کمکی به مستأجران مظلوم که با فشار سوداگران در سال‌های گذشته از بازار مسکن اخراج شده‌، و اینک با خطر اخراج از شهر تهران هم روبه‌رو هستند، نکرده‌است. علت این امر نبود ضمانت اجرای قوی برای این مصوبات بوده‌است. بدیهی است اگر اراده‌ای برای مهار اجاره‌بهای مسکن وجود داشته‌باشد، باید قوانین لازم تهیه و تصویب بشوند و ضمانت اجرای قوی هم برای این قوانین اندیشیده‌شود. اما در چهار سال گذشته نه مسؤولان دولت دوازدهم توجهی به این نکته کلیدی داشتند و نه دولت سیزدهم وارد چنین میدانی شده‌است.

ازاین‌رو لازم می‌دانم توجه مسؤولان را به واقعیتی تاریخی جلب کنم هرچند که ممکن است چنین مقایسه‌ای کامشان را تلخ کند: در خردادماه ۱۳۵۶ و در شرایطی که فعالیت‌های سوداگران زمین شهری و افزایش ۱۷٫۳درصدی اجاره بهای مسکن در سال قبل عرصه را بر اقشار کم‌درآمد شهر تهران تنگ کرده‌، و آنان را به‌شدت رنجانده‌بود، شاه سابق در یک اقدام نمایشی اصل هجدهم انقلاب شاه و ملت را به این شرح اعلام کرد: “مبارزه با معاملات سوداگرانه زمین‌ها و اموال غیرمنقول”.

البته ناگفته پیداست که این اقدام نمایشی هیچ دنباله‌ای در نظام اداری کشور نداشت: نه هیچ دستگاهی در بدنه دولتی برای اجرای آن کاری انجام داد، و نه شخص شاه در مورد اجرای این به‌اصطلاح “اصل هجدم” گزارشی از مسؤولان ذیربط درخواست کرد.

حال انتخاب با مسؤولان است. آنان نیز می‌توانند برای مصوبه خود ضمانت اجرایی نیندیشند و اجازه بدهند تا مالکان واحدهای مسکونی استیجاری معیشت مستأجران را مختل سازند، یا هرچه سریعتر از این بی‌عملی و “ترک فعل” فاصله گرفته و با تصویب قانونی جامع و محکم حداقل در سال جدید مانع تداوم این ظلم بزرگ بشوند. آنان باید بدانند در صورت اکتفا کردن به صدور مصوبه بدون ضمانت اجرا، ده‌ها‌سال بعد تاریخ در مورد مصوبه آنان همانی را خواهدگفت که امروز در مورد اصل هجدهم به‌اصطلاح انقلاب شاه و ملت می‌گوید.

——————————————–

* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره یکشنبه ۲۷ – ۱ – ۱۴۰۲ به چاپ رسیده‌است.

دسته‌ها: تاریخ معاصر, سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن | بدون نظر »