بحران مسکن و سیاست‌گذاری‌های ناکارآمد *
بیست‌ویکم فروردین امسال مصادف با چهل‌وچهارمین سالگرد صدور پیام مهم بنیانگذار انقلاب اسلامی با موضوع “خانه‌سازی برای مستضعفان” است. متأسفانه عوامل متعددی از جمله ناآرامی‌ها و آشوب‌های سال‌های نخست پیروزی انقلاب اسلامی ازیک‌سو اجازه ندادند برنامه خانه‌سازی مورداشاره در آن پیام به‌نحو مطلوب و مؤثر اجرا شود، و از سوی دیگر توانستند موجب بی‌توجهی تحلیل‌گران و ناظران به اهمیت این سند تاریخی بشوند، سندی که تحلیل محتوای آن می‌توانست و می‌تواند به شناخت منصفانه‌ای از آرمان‌ها و ارزش‌های موردتوافق انقلابیون و نگاه آنان به ساختار اداری کشور و نقش و جایگاه مردم و نهادهای مردمی در نظام حکومتی نوین به‌دست بدهد.
تحلیل محتوای این سند مهمّ هرچند بحثی ارزشمند است، اما موضوع بحث امروز ما نیست، و اینجا فقط درمورد کارنامه سیاست‌های بخش مسکن، تحلیل علل ناکارآمدی سیاست‌ها و بررسی عوامل مؤثر در شکل‌گیری بحران سکونت در ایران امروز به بحث می‌پردازیم.
آیا “بحران سکونت” واقعیت دارد؟
برای درک بهتر ابعاد معضل مسکن در کشور توجه به چند واقعیت زیر لازم است:
۱ – نزدیک به ۴۰درصد جمعیت کشور مستأجر هستند. با عنایت به افزایش بیرویه اجاره‌بهای مسکن در سال‌های اخیر، آنان بخش مهمی از درآمد ماهانه خود را به مالکان واحدهای مسکونی استیجاری می‌پردازند. همین امر باعث شده بسیاری از این خانوارها امید خود را به تملّک مسکن حتی در آینده‌ای دور از دست بدهند. زیرا با پرداخت اجاره‌بهای سنگین امکان پس‌انداز برای خرید مسکن را از دست داده‌اند.
۲ – نزدیک به ۴۰درصد جمعیت کشور گرفتار بدمسکنی هستند. آنان خواه مستأجر باشند و خواه مالک، در اماکنی زندگی می‌کنند که از کیفیت مناسب هم از نظر امکانات رفاهی و هم از نظر ایمنی در مقابل حوادث طبیعی مانند زلزله برخوردار نیستند.
۳ – ساکنان شهرهای بزرگ حتی اگر مستأجر نباشند، و یا ناگزیر از سکونت در واحدهای مسکونی فاقد کیفیت نباشند، گرفتاری‌های سکونت در شهرهای بزرگ اعم از آلودگی هوا و ترافیک سنگین شهری را که روزانه چند ساعت از عمرشان را از آنان می‌گیرد، تحمّل می‌کنند.
با درنظر گرفتن مواردی از این قبیل نمی‌توان این ادّعا را حمل بر گزافه‌گویی کرد که شرایط سکونت در ایران امروز بیش از دوسوم جمعیت کشور را گرفتار آثار منفی و نامطلوب خود کرده‌است. بدین‌ترتیب استفاده از عبارت “بحران سکونت” به جای “معضل مسکن” که همتراز با سایر معضلات و گرفتاری‌های جاری است، تصویر واقع‌بینانه‌تری از شرایط امروز جامعه ارائه می‌کند.
چرا پرداختن به مبحث مسکن مهم است؟
معمولاً از مسکن به‌عنوان یکی از اساسی‌ترین نیازهای بشر صحبت می‌شود. اصل ۳۱ قانون اساسی هم به همین دلیل و ضمن تأکید بر این‌که همه شهروندان حق دارند از مسکن موردنیاز خود برخوردار باشند، دولت را ملزم کرده تا مقدمات برخورداری از این “حق مسلم” را برای همگان فراهم آورد. اما به نظر می‌رسد چنین تعبیری در مورد مسکن تمام واقعیت را بیان نمی‌کند. امروزه و به‌دنبال تحولات سریع و شگرفی که در زندگی اجتماعی انسان‌ها رخ داده، مسکن دیگر یک نیاز اساسی و همتراز با سایر نیازهای او نیست، بلکه فراتر از آن، حق برخورداری از مسکن را می‌توان با حق حیات او مقایسه کرد. زیرا بدون برخورداری از مسکن گویی به‌یکباره از فرد سلب هویت شده، و کلیه حقوق اجتماعی و کرامت انسانی او نادیده گرفته‌می‌شود. ازاین‌رو باید به‌جای همتراز دانستن مسکن با دو نیاز اساسی خوراک و پوشاک، باید آن را همسنگ آب و هوا دانست. باعنایت به این نکته وقتی از بحران سکونت در کشور سخن می‌گوییم، باید بدانیم منظور آن‌چنان بحرانی است که سلامت و بقای جامعه را تهدید می‌کند، همانگونه که در نبود آب یا هوا حیات انسان‌ها تهدید می‌شود.
نگاهی به روند شکل‌گیری بحران
در سال‌های پایانی دوران قاجار و نیز در دوران پهلوی اول جامعه ایران گرفتار فقر گسترده بود. هرچند اطلاعات آماری قابل‌توجّهی از وضعیت سکونت شهروندان در آن ایام در دسترس نیست، بااین‌حال می‌توان این فرض را پذیرفت که طبعاً شرایط سکونت نیز متناسب با ابعاد فقر با دشواری‌های خود همراه بود. بااین‌حال سهم نه‌چندان بالای جمعیت شهری و سکونت بخش اعظم جمعیت در سکونتگاه‌های سنتی روستایی موجب می‌شد بحران سکونت در شهرها چندان جلب توجه نکند و به‌عنوان یک معضل حادّ اجتماعی مطرح نباشد. اما در دهه‌های بعد و با گسترش پدیده مهاجرت، تراکم جمعیت در شهرهای بزرگ افزایش یافته، و به‌تدریج مقدّمات دیده‌شدن دشواری مسکن فراهم آمد. برای تجسّم بهتر این مسأله کافی است به این واقعیت توجه کنیم که جمعیت تهران در فاصله سال‌های ۱۳۱۸ تا ۱۳۳۵ با نرخ اعجاب‌آور ۶٫۳درصد افزایش یافته‌است.
بااین‌حال در دهه‌های ۳۰ تا ۵۰ و پایان عمر رژیم سابق، دولت‌های وقت توجه چندانی به مقوله مسکن نداشتند. برای درک بهتر این مسأله کافی است بگوییم در برنامه‌های عمرانی اول تا سوم در فاصله سال‌های ۱۳۲۷ تا ۱۳۴۶ توجهی به مبحث مسکن نشده، و تنها در برنامه چهارم که از سال ۱۳۴۷ آغاز می‌شود، به ساخت خانه‌های سازمانی در شهرهای مختلف برای کارمندان دولت اشاره می‌شود.
در پنج سال برنامه چهارم که می‌توان آن را موفق‌ترین برنامه توسعه کشور در دوران قبل از انقلاب دانست، شاخص‌های مسکن به طرز قابل‌تأملی نزول داشتند. به‌عنوان نمونه در همین دوره تراکم خانوار در واحد مسکونی شهری از ۱٫۵۴ به ۱٫۶ و تعداد واحد مسکونی شهری به‌ازای هر هزار نفر از ۱۲۸ به ۱۱۷ می‌رسد. بدین‌ترتیب تراکم افراد در هر واحد مسکونی از ۷٫۸ به ۸٫۵ نفر رسید. براساس گزارش سال ۱۳۴۶ سازمان برنامه و بودجه، ۴۰درصد خانوارهای شهری در یک اتاق و ۳۰ درصد در دو اتاق زندگی می‌کردند. طبعاً برنامه چهارم با وجود موفقیت نسبی خود نتوانست اثر مثبت و محسوسی روی این وضع بگذارد. با تشدید جریان مهاجرت و افزایش تقاضا درعین محدودیت عرضه، در سال ۱۳۵۵ اجاره‌بها در تهران ۱۷٫۳درصد رشد کرد.
هرچند مهاجرت مهمّ‌ترین عامل شکل‌گیری معضل مسکن در دهه‌های ۲۰ به بعد بوده، اما از یک عامل مهمّ دیگر نیز نباید غافل بود. در دهه‌های ۴۰ و ۵۰ و به‌دنبال تشدید تقاضا برای مسکن در تهران، گروهی از کلان‌سرمایه‌داران به “سرمایه‌گذاری” در امر مسکن ترغیب شدند. خرید اراضی حومه شهر و استفاده از نفوذ وابستگان دربار برای تغییر کاربری این اراضی به مسکونی و سپس قطعه‌بندی آن، تبدیل به یک فعالیت پرسود برای این گروه گردید. طبعاً منافع این کلان‌سرمایه‌داران متنفّذ و وابسته به کانون قدرت در گرو این بود که ازیک‌سو جریان مهاجرت به شهرهای بزرگ همچنان تداوم بیابد، و از سوی دیگر دولت برنامه جدّی برای کمرنگ ساختن دشواری مسکن و کاستن از ابعاد آن نداشته‌باشد.
تشدید دشواری مسکن و گسترش آن در سطح کشور و افزایش اجاره‌بهای مسکن که بر معیشت اقشار کم‌درآمد شهری سایه انداخته‌بود، عاقبت توجه مسؤولان ارشد رژیم سابق را به خود جلب کرد، و در قالب اقدامی دیرهنگام، شاه سابق در سال ۱۳۵۶ و در ماه‌های پایانی دولت هویدا، “مبارزه با معاملات سوداگرانه زمین‌ها و اموال غیرمنقول” را به‌عنوان اصل هجدم انقلاب سفید اعلام کرد. درواقع غارتگری کلا‌ن‌سرمایه‌دارهای وابسته به دربار که با تجارت اراضی به‌ویژه در اطراف شهرهای بزرگ به ثروت‌های افسانه‌ای دست می‌یافتند، شرایطی را پدید آورد که با افزایش قیمت مسکن در تهران مقدمات گسترش نارضایتی مردم فراهم شود. شاه با اعلام اصل هجدهم درواقع مصمم بود در قامت ناجی اقشار کم‌درآمد وارد میدان شده، و با محدود کردن تجارت زمین، گامی در مسیر کاستن از آلام این گروه بردارد. اما درواقع اعلام این اصل یک نمایش سیاسی بیش نبود. زیرا نه دستگاه‌های دولتی گامی برای اجرای آن برداشتند، و نه شخص شاه گزارشی از اجرا و پیشرفت این اصل از متولّیان امر درخواست کرد.
ناکارآمدی دولت در اوایل دهه ۵۰، تشدید دشواری‌های اقتصادی و گسترش فقر شهری به‌ویژه وضعیت نامطلوب سکونت در شهرها شرایطی را فراهم ساخت که نارضایتی‌ها در سطح جامعه آشکار بشود. بدین‌ترتیب در مهرماه ۱۳۵۶ جامعه آماده پذیرش پیام نهضت اسلامی و همراهی با آن بود. بدین‌ترتیب می‌توان ادعا کرد دشواری‌های پیش‌آمده در عرصه سکونت به‌ویژه در شهرهای بزرگ کمک بزرگی به جریان انقلاب اسلامی کرده، و موجب شد عامه مردم با سرعتی باورنکردنی به این جریان پیوسته و با آن همراه شوند.
انقلابیون وضعیت نامطلوب سکونت در کشور به‌ویژه شهرهای بزرگ را دستآورد بی‌اعتنایی حکومت وقت به اصل عدالت و ضرورت رفع فقر می‌دانستند، و حلبی‌آبادها و گودهایی را که به سکونتگاه مهاجرین در حاشیه کلانشهر تهران تبدیل شده‌بودند، بدترین مظهر این نابرابری آزاردهنده معرفی می‌کردند. دقیقاً به همین دلیل رفع معضل مسکن و تأمین خانه برای همه شهروندان به‌عنوان یکی از مهمترین آرمان‌ها و برنامه‌های حکومت انقلابی مطرح شد. پیام بنیانگذار جمهوری اسلامی در ۲۱ فروردین ۱۳۵۸، گنجاندن اصل ۳۱ در قانون اساسی و تأکید بر برخورداری از مسکن به‌عنوان حق مسلم شهروندان و اقداماتی از نوع واگذاری زمین به خانوارهای فاقد مسکن همه و همه در راستای محقّق ساختن این آرمان بود.
در سال‌های نخست پس از پیروزی انقلاب اسلامی تلاش مسؤولان علاوه بر گسترش اقدامات عمرانی در روستاها و مناطق محروم، صرف راه‌اندازی تعاونی‌های مسکن و واگذاری زمین برای ساخت مسکن شد. بدین‌ترتیب، درصد جمعیت مستأجر کشور از ۱۷درصد در سال ۱۳۵۵ به 12درصد در سال ۱۳۶۲ رسید. این تغییر مثبت و مطلوب در شرایطی اتفاق افتاده که ازیک‌سو کشور گرفتار بحران سیاسی، جنگ داخلی و جنگ با دشمن بعثی است، و از سوی دیگر با مهاجرت خانوارها از مناطق جنگی غرب و جنوب غربی کشور به سایر شهرها، تقاضا برای املاک استیجاری با افزایش جدّی روبه‌رو بوده‌است.
بااین‌وجود در سال‌های بعد از جنگ، تغییری آشکار در جهتگیری سیاست‌های اقتصادی به‌ویژه در فصل مسکن اتفاق افتاد. با افزایش سریع نقدینگی در سال‌های پایانی دهه ۶۰ و اوایل دهه ۷۰، جریان تورمی سرعت گرفت، و در شرایطی که دولتمردان برنامه‌ای برای جذب نقدینگی مازاد و هدایت آن در مسیر فعالیت‌های مولّد نداشتند، بخش بزرگی از این نقدینگی وارد بازار املاک و مستغلات شد.
در اواسط دهه ۶۰ استاد عالی‌نسب مشاور اقتصادی دولت به دولتمردان توصیه می‌کرد که “اجازه ندهید نقدینگی به بازار مسکن تنه بزند”. استدلال او این بود که با ورود نقدینگی مازاد به این بازار مهم دردسرهای جدّی در میدان اقتصاد شروع شده، و معیشت مردم تهدید خواهدشد. متأسفانه این نصیحت مشفقانه موردتوجه قرار نگرفت و دولتمردان وقت حتی با جاری شدن سیلاب نقدینگی به بازار مسکن هم که اصلاً قابل‌قیاس با “تنه زدن” نبود، به صرافت مداخله و پیشگیری نیفتادند. تلقّی عمومی تصمیم‌سازان و تصمیم‌گیران در آن ایام این بود که با افزایش حجم سرمایه‌گذاری در بخش ساختمان و مسکن و سرعت گرفتن فعالیت‌های ساخت‌وساز، اقتصاد کشور دوران رونق را آغاز می‌کند، و با افزایش فرصت‌های شغلی وضعیت برای دهک‌های پایین درآمدی مطلوبتر خواهدشد. بدین‌ترتیب فقط کافی بود سقف وام مسکن متناسب با افزایش قیمت مسکن افزایش بیابد.
بااین‌حال گذشت زمان نشان داد که نه افزایش سرمایه‌گذاری در بخش مسکن و ساختمان می‌تواند رونق پایدار در اقتصاد ملّی ایجاد کند، و نه سیاست منفعلانه افزایش سقف وام مسکن راه‌حلّ کارآمدی برای این مشکل است. گفتنی است تدبیر افزایش سقف وام مسکن متناسب با افزایش قیمت مسکن هرچند با هدف کمک به نیازمندان و متقاضیان مسکن به مرحله اجرا درآمده‌است، اما همواره به‌جای حمایت از متقاضیان واقعی به کمک دلّالان مسکن شتافته، و با افزایش اندک قدرت خرید خریداران، دلّالان و سفته‌بازان را از چنگال رکود نجات داده، و امکان “تبدیل به احسن” دارایی‌ها را برایشان فراهم ساخته‌است.
گسترش چشمگیر فعالیت‌های ساخت‌وساز هرچند رونقی برای اقتصاد ملی به ارمغان نیاورد، اما فرصتی بسیار تاریخی برای ثروت‌اندوزی برای آن گروه از فعّالان اقتصادی که امکان برخورداری از تسهیلات نجومی بانک‌ها را داشتند، ایجاد کرد. این امر به‌تدریج بانک‌ها را هم تشویق کرد که همراه با دریافت‌کنندگان تسهیلات نجومی رانتی، خود نیز به‌طور مستقیم وارد بازار املاک و مستغلات بشوند. بدین‌ترتیب منابع عظیم نقدینگی شبکه بانکی کشور وارد بازار ساختمان شد که نتیجه قهری آن افزایش جهشی قیمت مستغلات و مسکن بود.
افزایش قیمت مسکن رقابت نابرابر بین متقاضیان واقعی مسکن و دلّالان را دامن زد، و موجبات افزایش سریع جمعیت مستأجر را فراهم آورد. زیرا متقاضیان واقعی مسکن هرگز نمی‌توانستند بر تقاضای سفته‌بازانه قدرتمند غلبه کنند. بدین‌ترتیب جمعیت مستأجر کشور که در سال ۱۳۶۲ تا سطح ۱۲درصد پایین آمده‌بود، بار دیگر رو به افزایش گذارده، و در سال ۱۳۹۰ به ۲۶٫۶درصد و در سال ۱۳۹۵ به ۳۰٫۷درصد رسید و اینک از رقم نگران‌کننده ۴۰درصد سخن به میان آمده‌است.
امروزه در شهر تهران بیش از ۱٫۶میلیون واحد مسکونی به خانوارهای فاقد مسکن اجاره داده‌شده، که ارزش روز آن‌ها معادل ۵۰درصد ارزش بورس اوراق بهادار کشور است. به بیان دیگر نقدینگی که باید با همّت مدیران ارشد اقتصاد کشور به‌سمت سرمایه‌گذاری مولّد در بورس یا صنایع کشور هدایت می‌شد، در سایه بی‌توجهی آنان راه خود را به سمت بی‌دردسرترین و پرسودترین شیوه سرمایه‌گذاری یعنی سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات کج کرده‌است. درنتیجه ازیک‌سو بنگاه‌های تولیدی و بخش مولّد اقتصاد کشور موفّق به جذب سرمایه و نقدینگی لازم نشده‌است. از سوی دیگر افزایش قیمت املاک و مستغلات و در نتیجه آن افزایش هزینه تولید عرصه را برای هرگونه فعالیت تولیدی و سالم تنگ کرده، و علاوه‌برآن با افزودن بر قیمت مسکن، فشار مرگباری را به خانوارهای کم‌درآمد وارد ساخته‌است. گفتنی است اینک خانوارهای مستأجر تهرانی ماهانه بیش از ۸هزار میلیاردتومان به‌عنوان اجاره‌بها به مالکان خانه‌های استیجاری تهران می‌پردازند، و طبعاً برای تأمین این مبلغ هنگفت ناگزیر از صرفه‌جویی و صرف‌نظر کردن از بسیاری از نیازهای ضروری خود هستند. همچنین با عنایت به این واقعیت که ۵۰درصد تهرانی‌ها مالک و ۵۰درصد دیگر مستأجر هستند، و با کنار گذاشتن گروهی اندک از پردرآمدترین اقشار جامعه، و با حذف درآمد ناشی از اجاره مسکن، متوسط درآمد مالک‌ها تقریباً ۱٫۶برابر درآمد مستأجرها است، درحالی‌که با احتساب درآمد ناشی از اجاره مسکن، این نسبت به ۵٫۵برابر می‌رسد. این امر به معنی “وزیدن طوفان فقر از پنجره شکسته مسکن” است.
هجوم گسترده نقدینگی به بازار مسکن و افزایش نجومی قیمت مسکن و اجاره‌بهای ماهانه به‌نحو بارزی جامعه امروز ایران را به دو گروه ارباب و رعیت تقسیم کرده، و مناسبات ارباب و رعیتی را یک‌بار دیگر با گذشت ۶۰سال از انجام اصلاحات ارضی در ابتدای دهه ۱۳۴۰ به عرصه جامعه بازگردانده‌است.
نگاهی نقادانه به عملکرد گذشته
با عنایت به تکلیفی که اصل ۳۱ قانون اساسی برعهده دولت گذاشته، اگر ناآرامی‌ها و شرایط جنگی کشور به دولت‌های وقت اجازه می‌داد که از همان ابتدا به فکر انجام تکلیف خود باشند، دولتمردان باید مجموعه‌ای از اقدامات را انجام می‌دادند که آن‌ها را می‌توان ذیل سه سرفصل خلاصه کرد:
۱ – افزایش دستمزدها
متقاضیان واقعی مسکن با پس‌انداز کردن بخشی از درآمد ماهانه خود در طول زمان منابع مالی لازم را برای خرید مسکن موردنیاز خود فراهم می‌کنند. ازاین‌رو دولت می‌تواند با کمک به جریان افزایش دستمزدها، مسیر خانه‌دار شدن این گروه را هموارتر سازد. در این حوزه دولت باید دو اقدام مهم انجام بدهد:
۱ – ۱ – کمک به شکل‌گیری اتحادیه‌های کارگری
کارگران و حقوق‌بگیران با کمک اتحادیه‌های کارگری و از طریق سازوکار چانه‌زنی دسته‌جمعی می‌توانند دستمزد خود را بالا ببرند. بدون امکان چانه‌زنی دسته‌جمعی، کارفرمایان که در شرایط طبیعی متحدتر و متشکل‌تر از کارگران هستند، می‌توانند شرایط خود را به جامعه کارگری تحمیل کرده، و دستمزد را در سطح پایین تعیین کنند.
در سال‌های نخست بعد از پیروزی انقلاب اسلامی دولت از راه‌اندازی تشکل‌های کارگری در قالب شوراهای اسلامی کارگران حمایت کرد، و همچنین تشکیلات خانه کارگر به‌عنوان نماینده کارگران تقویت شد. اما در سال‌های بعد دولت‌ها در میدان حمایت از چانه‌زنی دسته‌جمعی کارگران احساس مسؤولیت نکرده، و حتی گاه فعالیت چنین تشکل‌هایی را تاب نیاوردند. یکی از دلایل این بی‌توجهی این است که دولت خود یکی از بزرگترین کارفرمایان و تقاضاکنندگان در بازار کار است و افزایش دستمزد در همان قدم اول دولت را گرفتار کسری بودجه خواهدکرد.
نتیجه این بی‌توجهی را می‌توان در این واقعیت نمایان دید که در فاصله سال‌های ۱۳۵۸ تا ۱۴۰۱ و در شرایطی که شاخص عمومی قیمت کالاها و خدمات نزدیک به ۴۲۰۰برابر شده‌است، سطح حداقل دستمزد کارگران فقط ۱۵۰۰برابر شده‌است. البته باید توجه داشت حتی این قیاس هم نمی‌تواند کاهش عظیم قدرت خرید درآمد حقوق‌بگیران را نشان بدهد زیرا در طول دوره موردمطالعه متوسط دستمزد دریافتی حقوق‌بگیران در مقایسه با سطح حداقل دستمزد تغییرات کمتری داشته‌است.
دستآورد بی‌توجهی به ضرورت تشکیل اتحادیه‌های کارگری و حمایت همه‌جانبه دولتی از آن‌ها، کاهش چشمگیر قدرت پس‌انداز حقوق‌بگیران و خروج آنان از بازار مسکن است. به بیان دقیق‌تر در سایه بی‌توجهی دولت‌ها به ضرورت حمایت از جریان چانه‌زنی دسته‌جمعی ارتباط بین دستمزد و امکان خرید مسکن قطع شده‌است.
۱ – ۲ – افزایش بهره‌وری نیروی کار
افزایش سطح دستمزد از طریق چانه‌زنی دسته‌جمعی همواره برد محدودی دارد، زیرا با رسیدن دستمزد به سطح بحرانی، ممکن است بسیاری از کارفرمایان ادامه فعالیت بنگاه خود را مقرون به صرفه تلقی نکنند. در مقابل افزایش بهره‌وری نیروی کار می‌تواند به‌عنوان موتور محرکه اصلی دستمزد، موجبات افزایش تدریجی و مداوم دستمزد را فراهم بیاورد.
بهره‌وری نیروی کار در کشور ما در طول چندین دهه گذشته رشد بسیار اندکی داشته‌است. برای درک بهتر مسأله کافی است به واقعیت زیر توجه کنیم: جمعیت فعال کشور در فاصله سال‌های ۱۳۳۵ تا ۱۴۰۰ تقریباً ۵برابر شده، درحالی‌که در همین دوره تولید ناخالص داخلی به قیمت ثابت ۱۰برابر شده‌است. به بیان دیگر میزان تولید به‌ازای هر یک نفر از جمعیت فعال سالانه درحدود یک‌درصد افزایش یافته و در طول ۶۵ سال فقط دوبرابر شده‌است. البته باید به این نکته هم توجه بکنیم که حتی همین افزایش ناچیز هم در سایه افزایش بهره‌برداری از منابع طبیعی و ثروت‌های تجدیدناپذیر کشور اتفاق افتاده‌است. دقیقاً به همین دلیل است که در فاصله سال‌های ۱۹۸۰ تا ۲۰۲۱ در شرایطی که اقتصاد کرده جنوبی ۱۱برابر شده، اقتصاد ایران با کمک درآمدهای نفتی فقط ۳٫۱برابر شده‌است.
در طول دوره مورداشاره دولت‌ها برنامه خردمندانه‌ای برای افزودن بر بهره‌وری نیروی کار نداشته‌اند. درست است که در این فاصله سطح آموزش نیروی انسانی کشور افزایش فوق‌العاده‌ای داشته، اما این برای افزایش بهره‌وری کافی نیست.
به بیان خلاصه دولت نه در مسیر تقویت امکان چانه‌زنی دسته‌جمعی و نه در مسیر افزایش بهره‌وری کمکی به جریان افزایش دستمزد نکرده‌است. درسایه این “ترک فعل” بنیه مالی حقوق‌بگیران برای پس‌انداز و خرید مسکن کاهش یافته و حتی از بین رفته‌است.
۲ – ایجاد امکان خرید اقساطی مسکن
هرچند افزایش دستمزد خواه براثر چانه‌زنی دسته‌جمعی و خواه ناشی از افزایش بهره‌وری توان مالی متقاضیان مسکن را افزایش می‌دهد، اما برای تسهیل دسترسی آنان به مسکن کافی نیست. خرید اقساطی مسکن این فرصت را برای نیازمندان مسکن ایجاد می‌کند که به‌جای خرید با اتکا به پس‌انداز و درآمد گذشته‌شان، به اعتبار درآمدهای آینده مسکن موردنیاز خود را بخرند. بدین‌ترتیب آنان به‌جای پرداخت اجاره ماهانه که می‌تواند بخش مهمی از درآمد آنان را ببلعد، اقساط وام مسکن خود را پرداخت کرده، و بعد از اتمام دوره مالک مسکن خواهندشد.
حضور پررنگ بانک‌ها در این میانه می‌تواند موقعیت مناسبی را برای خانه‌دار شدن متقاضیان واقعی مسکن فراهم آورد. متقاضیان مسکن می‌توانند با مراجعه به بانک و معرفی واحد مسکونی که قصد خریدش را دارند، از بانک تقاضای همکاری کنند. بانک هم با عنایت به وضعیت درآمدی متقاضی و قدرت پرداخت اقساط او تقاضایش را بررسی و تعیین تکلیف می‌کند.
نسبت مانده تسهیلات مسکن به کل تسهیلاتی که بانک در اختیار مشتریانش گذاشته، شاخصی بسیار مهم است که نقش بانک در اجرای برنامه ملی خانه‌دار شدن مردم را نشان می‌دهد. در امریکا این شاخص در حدود ۲۵درصد است، درحالی‌که در ایران به‌تازگی این عدد به ۷درصد رسیده‌است. این بدان‌معنی است که بانک در کشور ما نقشی بسیار کمرنگ در بخش مسکن دارد. اما این تمام ماجرا نیست. زیرا بخشی از همین اندک تسهیلات پرداختی به متقاضیان خرید مسکن در کشورمان در سالیان گذشته عملاً نصیب کسانی شده که جزو نیازمندان واقعی مسکن نبوده‌اند و فقط می‌خواستند با خرید یک واحد مسکونی آن را اجاره بدهند. این بدان‌معنی است که بخشی از ۷درصد مانده تسهیلات به‌جای تقویت بنیه مالی متقاضیان واقعی مسکن، دقیقاً در خلاف جهت عمل کرده، و به کمک تقاضای سفته‌بازانه رفته‌است.
به‌طوری‌که ملاحظه می‌شود، در طول سالیان گذشته دولت عملاً متقاضیان مسکن را تنها و بی‌پناه رها کرده، زیرا نتوانسته شبکه بانکی را وادار به خدمت به برنامه خانه‌دار شدن شهروندان بکند، و حتی نتوانسته مانع تأثیر منفی تسهیلات مسکن در این میانه بشود. بااین‌حال تأثیر منفی فعالیت شبکه بانکی که منتهی به تضعیف قدرت خرید متقاضیان واقعی مسکن شده، در این مورد (اعطای وام مسکن به سفته‌بازان) خلاصه نمی‌شود و در ادامه به آن خواهیم‌پرداخت.
درنتیجه این “ترک فعل” دولتمردان، متقاضیان واقعی مسکن ازیک‌سو مجبور شده‌اند برای خرید مسکن فقط به پس‌انداز خود از محل درآمدهای گذشته، متّکی باشند، و از سوی دیگر مجبور شده‌اند در طول دوره انتظار برای خرید مسکن به‌جای پرداخت اقساط وام مسکن، اجاره‌بهای ماهانه به مالکان واحدهای مسکونی استیجاری بپردازند، و از همه دردناکتر این‌که در بازار مسکن ناگزیر از رقابت نابرابر با دلّالان و سفته‌بازانی شدند که از حمایت کامل شبکه بانکی برخوردار بودند.
۳ – جلوگیری از رشد بیرویه قیمت مسکن
موفقیت دولت در میدان افزایش دستمزد و نیز در امر به خدمت گرفتن شبکه بانکی برای همراهی با برنامه خانه‌دار شدن شهروندان حتی اگر با موفقیت اجرا شده، و دستآورد رضایت‌بخشی هم داشته‌باشد، تمام آنچه که باید انجام گیرد، نیست. زیرا همزمان با این توفیقات ممکن است عوامل دیگری موجب افزایش بیرویه قیمت مسکن شده، و بازهم دسترسی متقاضیان به مسکن موردنیازشان را دشوار سازند. رشد تقاضای سفته‌بازانه و افزایش هزینه‌های تولید دو عامل مهم افزایش قیمت مسکن هستند. ازاین‌رو دولت باید برنامه سنجیده‌ای برای مقابله با این دو عامل تدوین و اجرا کند:
۳ – ۱ – مهار تقاضای سفته‌بازانه
با افزایش بیرویه نقدینگی در طول چنددهه گذشته، و در شرایطی که اقتصاد ملی دچار رکود بوده و فرصت‌های جاذبی برای سرمایه‌گذاری مولّد به صاحبان نقدینگی ارائه نمی‌شد، بخش مهمی از این نقدینگی سرگردان وارد بازار املاک و مستغلات شده، و این بازار را دچار تلاطم کرد. اما تلاطم بزرگ در شرایطی اتفاق افتاد که برخی مشتریان “خاص” بانک‌ها که دسترسی به تسهیلات کلان داشتند، با استفاده از این منابع مالی کلان وارد بازار شده و تسهیلات دریافتی را با ولعی چشمگیر صرف خرید املاک و مستغلات کردند. در قدم بعد، بانک‌ها با مشاهده عملکرد این مشتریان، خود مجذوب این بازار به‌اصطلاح پربازده شده، و بخش مهمی از منابع خود را صرف خرید املاک کردند. برای درک بهتر ابعاد این هجمه به بازار املاک و مستغلات توجه به این واقعیت ضروری است:
در سال ۱۳۹۱ و در شرایطی که بانک‌ها از سوی بانک مرکزی ملزم به فروش املاک مازاد خود شده‌بودند، یکی از بانک‌های خصوصی کشور فقط در یک مرحله از مزایده‌های املاک مازاد، فهرستی از املاک را به بازار عرضه کرد که قیمت پایه کارشناسی آن‌ها بیش از ۵برابر سرمایه ثبتی بانک در آن ایام بود! به بیان دیگر بانک مزبور تقریباً تمام منابع نقدی گردآوری شده از طریق سپرده‌گذاری را صرف خرید املاک کرده‌بود.
ورود گسترده منابع بانکی به بازار املاک و مستغلات چه در قالب تسهیلات رانتی به مشتریان “خاص” و چه به‌صورت مستقیم، موجب شد افزایش مستمر قیمت املاک و مستغلات به‌عنوان ویژگی بارز این بازار مطرح شده، و جاذبه فراوان برای صاحبان نقدینگی ایجاد کند. درنتیجه بخش عمده منابع نقدی کشور به جای حرکت به سمت تولید و سازندگی و تجارت سالم، راه خود را به سمت بازار مسکن در پیش گرفت، راهی که شبکه بانکی با جدیّت فراوان آن را هموار کرده‌بود.
افزایش قیمت املاک و مستغلات در سالیان اخیر بزرگترین لطمه را به اقتصاد ملی زده، زیرا سود سهل و آسان این تجارت مخرّب انگیزه هر نوع فعالیت سالم اقتصادی را از کارآفرینان و فعالان اقتصادی گرفته‌است. علاوه‌براین با افزایش قیمت تمام‌شده کالاها و خدمات متأثر از افزایش قیمت املاک، جریان تورمی سرعت گرفته و مزیت‌های صادراتی کشور نیز تخریب شده‌است. در بازار مسکن نیز دست نیازمندان واقعی مسکن از خواسته برحقشان کوتاه و کوتاه‌تر شده‌است.
برای درک بهتر شرایط در بازار مسکن فقط کافی است به این واقعیت توجه کنیم که اینک ارزش روز ۱٫۶ میلیون واحد املاک مسکونی که در شهر تهران در قالب قراردادهای اجاره به خانوارهای مستأجر واگذار شده، معادل ۵۰درصد ارزش روز کلیه دارایی‌های بورسی کشور است! به بیان دیگر صاحبان نقدینگی به جای سرمایه‌گذاری در بورس و رونق بخشیدن به بخش مولد اقتصاد کشور، ترجیح داده‌اند منابع نقدی خود را در این بازار کم‌خطر و پربازده “سرمایه‌گذاری” کنند. همین واقعیت به تنهایی ابعاد سرگیجه‌آور تقاضای سفته‌بازانه در بازار مسکن را نشان می‌دهد.
به‌طوری‌که ملاحظه می‌شود، حتی اگر دولت در دو میدان افزایش دستمزد و ایجاد امکان خرید اقساطی مسکن با موفقیت تمام عمل کند، صرف بی‌توجهی به لزوم مهار تقاضای سفته‌بازانه می‌تواند به‌تنهایی مانع دسترسی آسان نیازمندان واقعی مسکن به خواسته‌شان شود. بنابراین دولت می‌بایست با جدیّت و قاطعیت تمام مقدمات اخراج تقاضای سفته‌بازانه از بازار املاک و مستغلات را فراهم سازد.
۳ – ۲ – مهار روند افزایشی هزینه تولید مسکن
هزینه تولید مسکن را ذیل سرفصل‌هایی نظیر قیمت زمین شهری، دستمزد عوامل انسانی، قیمت مصالح ساختمانی و حقوق متعلقه عمومی و عوارض شهرداری می‌توان طبقه‌بندی کرد.
۳ – ۲ – ۱ – تقاضای سفته‌بازانه می‌تواند موجب افزایش سریع و بیرویه قیمت زمین شهری گردد که شرح آن گذشت. دولت باید با تلاش برای تصویب قوانین و اعمال تمهیدات لازم مانع افزایش قیمت زمین بشود. در سال‌های گذشته بی‌عملی دولت‌ها در این میانه موجبات رشد سریع قیمت زمین شهری را فراهم ساخت. به‌عنوان نمونه در شرایطی که در اواسط دهه ۷۰ مشارکت سنتی بین مالکان زمین و سازندگان در قالب توافق ۵۰-۵۰ انجام می‌گرفت، در اواخر دهه ۸۰ این رقم در برخی مناطق تهران حتی به سهم ۷۰درصد برای مالک زمین و درصد۳۰ برای سازنده تغییر کرد.
طرح مسکن مهر با وجود ایرادات و نواقص اساسی که داشت، بر این باور درست متکی بود که باید سهم زمین در هزینه ساخت مسکن به شدّت کاهش بیابد. اما دولت وقت روشی نامعقول را برای تحقق این هدف معقول برگزید و به‌جای تلاش برای حذف حباب قیمت مسکن شهری از طریق اخراج تقاضای سفته‌بازانه از بازار، شیوه “انبوه‌سازی در بیابان” را برگزید که البته نمی‌توانست و نتوانست تأثیری جدّی بر وضعیت بحران مسکن بگذارد. بدین‌ترتیب امروز با گذشت بیش از ۱۵سال از آغاز طرح مسکن مهر هنوز هم اخراج تقاضای سفته‌بازانه از بازار مسکن و زمین شهری همچون وضعیت سال ۱۳۵۶ (اعلام اصل ۱۸ انقلاب سفید) همچنان چاره‌کار و درمانی اجتناب‌ناپذیر برای مشکل است.
۳ – ۲ – ۲ – دستمزد عوامل انسانی در صنعت تولید مسکن از طریق گسترش ضابطه‌مندی و نظارت و نیز از طریق بهبود شیوه مدیریت و حرکت در مسیر تولید صنعتی می‌تواند در مسیری تغییر یابد که در کنار حفظ منافع نیروی کار، هزینه تولید ساختمان هم جهشی ناموجّه نداشته‌باشد.
۳ – ۲ – ۳ – دولت باید برنامه‌ای جامع برای حمایت از صنعت مصالح ساختمانی تدوین و اجرا کند. هدف این برنامه رفع تنگناهای فنّی، مالی و تأمین مواد اولیه این صنعت خواهدبود، به‌گونه‌ای که در کنار تضمین عرضه مداوم مصالح و تضمین کیفیت آن، افزایش قیمت مصالح ساختمانی موجبات افزایش نامعقول قیمت مسکن را فراهم نسازد.
۳ – ۲ – ۴ – مدیریت شهری برای تأمین هزینه‌های اداره شهر ناگزیر از دریافت وجه بابت صدور مجوز احداث ساختمان است، و طبعاً هرقدر هزینه‌های جاری این تشکیلات افزایش یابد، ناگزیر سهم درآمدهایی از نوع فروش تراکم در مجموعه درآمدهای مدیریت شهری نیز باید افزایش بیابد. اصلاح ساختار مالی مدیریت شهری و کاستن از هزینه‌های غیرضروری و نامربوط با امور مدیریت شهر می‌تواند اتکای مدیریت شهری به درآمد ناشی از فروش تراکم را کاهش دهد. بدین‌ترتیب مدیریت شهری کمتر به فکر افزودن بر قیمت تراکم خواهدافتاد.
به‌گفته یکی از مسؤولان سابق شهرداری تهران، در یک دوره زمانی کوتاه تعداد نیروی انسانی شهرداری تهران از ۲۶۰۰۰ نفر به عدد شگفت‌انگیز ۶۵۰۰۰ نفر افزایش می‌یابد، درحالی‌که در این دوره وظایف جدیدی برای شهرداری تعریف نشده‌است که این همه نیروی اضافی لازم داشته‌باشد. بررسی و تحلیل فقط همین یک واقعیت کافی است که بتوان نتیجه گرفت شیوه امروزی اداره کلانشهرها در کشورمان به‌گونه‌ای است که هزینه‌های گزاف و غیرضروری را به شهروندان تحمیل کرده، و شهرداری‌ها را ناگزیر از اندیشیدن به شیوه‌های “خاص” افزایش درآمد از جمله بالا بردن قیمت تراکم می‌کند که طبعاً به افزایش قیمت مسکن منتهی خواهدشد.
جمع‌بندی
به‌طوری‌که ملاحظه می‌شود، در هیچ‌یک از حوزه‌های سه‌گانه عملکرد دولت‌ها در طول چند دهه گذشته به‌گونه‌ای نبوده که تأثیر چشمگیری بر افزایش توان خرید نیازمندان واقعی مسکن گذاشته و دسترسی آنان به مسکن موردنیازشان را آسانتر بکند. بدین‌ترتیب نباید از افزایش نجومی زمان انتظار برای خرید مسکن از دامنه ۲۰ و ۳۰ سال به بیش از یک قرن در شرایط فعلی شگفت‌زده شویم.
بحران مسکن بحرانی خانمان‌برانداز است و تدوام آن می‌تواند با تعمیق مناسبات ارباب و رعیتی جدید در کشور، ازیک‌سو با گسترده‌تر کردن فقر و فلاکت دستیابی جامعه امروز ایران به توسعه را با دشواری‌های عطیم روبه‌رو کند. از سوی دیگر دوقطبی شدن جامعه و تشدید فشار معیشتی بر بخش بزرگی از جامعه، می‌تواند آتش نابسامانی‌ها و اعتراضات اجتماعی را شعله‌ور سازد.
در چنین فضایی ایران‌دوستان و دلسوزان کشور اعم از مدیران و مسؤولان و کارشناسان اهل فن باید با جدیت وارد میدان شده، و متولیان امر را امر به معروفی فراموش‌شده در حوزه مسکن (بازگشت به ارزش‌های قانون‌اساسی و اهمیت دادن به نیاز اساسی شهروندان به مسکن) بکنند. همچنین آنان باید بر این نکته پای بفشارند که مقابله با بحران مسکن با صرف صدور توصیه‌های اخلاقی و بیان آرزوهای بزرگ و شعارهای پوپولیستی شدنی نیست، و باید با پذیرش اصول علمی مقابله که مقدماتی از آن در این گزارش بیان شد، به جنگ بی‌امان با این بحران شتافت.
—————————–
* – این مطلب چکیده سخنرانی من در مؤسسه دین و اقتصاد به‌تاریخ ۲۴ – ۱ – ۱۴۰۲ است.
دسته‌ها: رانت‌خواری و فساد, سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن | بدون نظر »