سه‌شنبه گذشته رستم قاسمی وزیر راه و شهرسازی در نشستی مجازی با مدیران کل راه و شهرسازی استان‌ها کلیات رویکرد دولت سیزدهم در حوزه مسکن را به‌روشنی بیان کرد. او عوامل پیش‌نیاز تولید مسکن را زمین، خدمات، تأمین منابع مالی، مواد و مصالح ساختمانی، و توان فنی و مهندسی دانست و گفت مشکلی درباب تأمین هیچکدام از این پنج عامل وجود ندارد. بنابراین امکان ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی فراهم است. وی به‌ویژه از مکلّف شدن بانک‌ها به تأمین ۳۶۰ هزار میلیاردتومان منابع برای بخش مسکن سخن گفت. (۱)

تجربه چند دهه گذشته نشان می‌دهد که دولت‌ها معمولاً حل معضل مسکن را مهم‌ترین برنامه خود تلقی نکرده‌اند. به بیان دیگر متولیان امر چنین می‌پنداشته‌اند که با اصلاح امور شرایط برای خانه‌دار شدن مردم فراهم می‌شود و اگر قیمت مسکن بالا رفته، و برخی خانوارها شانس خانه‌دار شدن را از دست داده‌اند، می‌توان متناسب با آن سقف وام مسکن را افزایش داد. اینک نتیجه این کم‌توجهی را در سطح جامعه می‌بینیم که منتهی به گسترش جمعیت مستأجر شده‌است. به بیان دیگر سیاست‌هایی که در طول چند دهه گذشته به کار گرفته‌شده، توفیق چندانی نصیب کشور نساخته‌است.

اصل ۳۱ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران داشتن مسکن را حق همه شهروندان دانسته، و دولت را موظف کرده تا امکان خانه‌دار شدن را برای همه فراهم سازد. ازاین‌رو صرف ورود دولت به میدان و ارائه برنامه جدی برای این بخش را باید به فال نیک گرفت. اما آیا هر برنامه‌ای در بخش مسکن می‌تواند نتیجه‌ مطلوب به همراه داشته‌باشد؟

وزیر محترم به‌درستی به پنج عامل تولید و عرضه مسکن توجه کرده‌است. اما آیا علت بروز بحران در بخش مسکن فقط حاضر نبودن یک یا چند مورد از این عوامل بوده‌است؟ او در سخنان خود هیچ اشاره‌ای به وجود تقاضای سفته‌بازانه در بازار مسکن نمی‌کند. درحالی‌که عامل اصلی افزایش قیمت مسکن طی چند دهه گذشته و درنهایت افزایش جمعیت مستأجر کشور وجود همین تقاضای سفته‌بازانه آن‌هم در مقیاس گسترده بوده‌است. نگاهی گذرا به آمارهای پایه بخش مسکن هر تحلیل‌گری را می‌تواند قانع سازد که مشکل بخش مسکن در نبود واحدهای مسکونی به میزان موردنیاز نیست. بلکه ایراد در شیوه مالکیت است. طی سالیان گذشته بخش مسکن جور کاستی‌ها و ناکارآمدی بازار سرمایه را کشیده، و در نبود فرصت‌های جذاب و پربازده سرمایه‌گذاری، صاحبان نقدینگی متوجه شده‌اند که بهترین شیوه “سرمایه‌گذاری” و حفظ ارزش دارایی خرید مستغلات است.

بسیاری از سخنوران و اهل نظر به این واقعیت تلخ در جامعه امروز ما اشاره می‌کنند که با عنایت به افزایش سریع قیمت مسکن، زمان انتظار برای تملک واحد مسکونی برای فرد حقوق‌بگیر طی چند دهه گذشته افزایشی حیرت‌انگیز یافته، و درواقع خرید مسکن را برای بسیاری از شهروندان به آرزویی تحقق‌ناپذیر تبدیل کرده‌است. اما کمتر کسی به این واقعیت توجه می‌کند که بی‌توجهی دولتمردان و سکوتشان در مقابل جریان تبدیل مسکن به کالایی سهل‌البیع عامل اصلی این افزایش نامتناسب بوده‌است. در چنین شرایطی برنامه افزایش تولید واحدهای مسکونی آن‌هم در مقیاس وسیع را می‌توان با وضعیتی فرضی مقایسه کرد که مثلاً محصول کارخانجات تولید روغن خوراکی توسط چند تاجر طماع به صورت عمده خریداری و با هدف افزایش قیمت احتکار می‌شود، اما متولیان امر به‌جای مقابله با احتکار، برای افتتاح چند کارخانه جدید و افزایش تولید برنامه‌ریزی می‌کنند!

بی‌توجهی به این نکته محوری می‌تواند تبعات ناگواری برای اقتصاد ملی داشته‌باشد، که به چند مورد مهم آن اشاره می‌شود:

۱ – افزایش تولید مسکن بدون توجه به امر مقابله با احتکار نوعی تخصیص نادرست منابع را به دنبال دارد. یعنی منابعی که باید در حوزه‌های دیگر صرف می‌شد، صرف تولید مجتمع‌های مسکونی خواهدشد، درحالی‌که هم‌اکنون با پدیده خانه‌های خالی روبه‌رو هستیم.

۲ – هرچند افزایش سهم تسهیلات مسکن در کل منابع بانکی و به بیانی کمک بیشتر شبکه بانکی به جریان خانه‌دار شدن شهروندان یک ضرورت است، اما در شرایط موجود اقتصاد کشور الزام بانک‌ها به تخصیص تسهیلات بیشتر به بخش مسکن می‌تواند به آتش تورم تازنده فعلی دامن بزند، آتشی که دودش بیشتر از همه به چشم اقشار کم‌درآمد خواهدرفت.

۳ – سیاست افزایش سقف وام مسکن در سالیان گذشته هیچگاه نتوانسته کمکی قابل‌اعتنا به خانه‌دار شدن شهروندان بکند، و بیشتر از آنان، دلالان و محتکران مسکن از چنین سیاستی سود برده‌اند؛ زیرا با این تمهید موفق به فروش و تبدیل به احسن کالای احتکاری خود شده‌اند.

۴ – ساخت مسکن در اراضی دولتی همان‌گونه که وزیر محترم وعده آن را می‌دهد، تعهدات سنگینی را برای دولت در سالیان آینده ایجاد می‌کند. زیرا این اراضی معمولاً نیازمند انجام سرمایه‌گذاری کلان برای ایجاد زیرساخت‌ها و امکانات‌ خدمات عمومی هستند. اگر این امکانات با بودجه دولتی فراهم شود، کسری بودجه عظیمی در سالیان آتی محقق خواهدشد، و اگر بنا باشد که خریداران مسکن هزینه این مستحدثات را تأمین کنند، به‌نوعی نقض غرض صورت خواهدگرفت.

۵ – ساخت مسکن در حاشیه شهرها هرچند ممکن است امکان خانه‌دار شدن را برای گروهی از شهروندان فراهم سازد، همان‌گونه که مسکن مهر نیز چنین کرد، اما نکته مغفول ماجرا این است که با ساخته شدن این مجتمع‌ها نه‌تنها قیمت واحدهای مسکونی فعلی کاهش نمی‌یابد، بلکه حتی ممکن است افزایش هم داشته‌باشد. زیرا واحدهای مسکونی خارج شهر به دلیل هزینه بالای ایاب و ذهاب هرگز رقیب واحدهای مسکونی موجود نیستند، ولی با حضور بی‌ضرر خود شهروندان را متوجه نوعی رانت ریکاردویی مستتر در واحدهای مسکونی موجود می‌سازند.

به عنایت به این نکات نگارنده قویاً بر این نکته پای می‌فشارد که اولین قدم برای حل معضل مسکن، تلاش منسجم برای اخراج تقاضای سفته‌بازانه از بازار مسکن است. در قدم دوم هم باید به‌نوعی بازآرایی بازار مسکن پرداخت. به بیان دیگر باید دولت به جای تلاش برای ساخت گسترده مسکن، تلاش کند تا اولاً فقط متقاضیان واقعی مسکن در بازار حاضر باشند، و ثانیاً تولید مسکن توسط انبوه‌سازان حرفه‌ای و متخصص صورت بگیرد؛ انبوه‌سازانی که سودشان را از محل ساخت و ساز صنعتی و کاهش هزینه تولید و افزایش درجه کارآمدی و نه از محل تملک دارایی مستغلاتی تأمین خواهندکرد.

————————–

* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره شنبه ۲۰ – ۶ – ۱۴۰۰ به چاپ رسیده است.

۱ – مراجعه کنید به:

تکلیف بانک‌ها برای تخصیص ۳۶۰ هزار میلیارد تومان منابع به بخش مسکن

دسته‌ها: شهر، زمین و مسکن