امروزه بخش بزرگی از جمعیت کشور به اشکال مختلف طعم تلخ دشواری‌های مرتبط با مسکن و شرایط سکونت را حس می‌کنند. براساس آمار غیررسمی نزدیک به ۵۰درصد جمعیت شهر تهران در خانه‌های استیجاری سکونت دارند. این رقم در کل کشور در آستانه رسیدن به رقم خوفناک ۴۰درصد است. علاوه‌براین درحدود ۴۰درصد از جمعیت کشور گرفتار دشواری بدمسکنی هستند و در ساختمان‌هایی اعم از ملکی یا استیجاری اقامت دارند که یا امکانات رفاهی مناسبی ندارد، و یا درمقابل بلایای طبیعی مانند زلزله از امنیت کافی برخوردار نیست. علاوه‌براین ساکنان شهرهای بزرگ نیز گرفتار دشواری‌های رفت‌وآمد و ازدحام شهری هستند. طبعاً وقتی گروه کثیری از شهروندان با دشواری‌های مرتبط با سکونت سروکله بزنند، نمی‌توان وضع موجود را با عبارت “معضل مسکن” توصیف کرد، و باید با صراحت از وجود بحران سکونت سخن گفت.

بحران سکونت در جامعه ما که ناشی از تداوم سیاست‌های کلان‌اقتصادی ناکارآمد و بی‌عملی متولیان امر در قریب به هفتادسال گذشته‌است، سه جراحت عمیق در کالبد اقتصاد ملی برجای گذاشته‌ که درمان آن‌ها همتی بزرگ برای جلب همراهی مردم و برخورداری از حمایت همه‌جانبه آنان را طلب می‌کند:

۱ – بحران سکونت بنیان معیشت خانوارهای کم‌درآمد و حتی طبقه متوسط را تخریب کرده‌است. با گسترش اجاره‌نشینی و حتی سرایت آن به روستاها، عملاً جمعیت کشور به دو گروه متمایز مالک و مستأجر تقسیم شده‌اند که مناسبات اقتصادی و اجتماعی بین‌ آن‌ها یادآور مناسبات دوران ارباب و رعیتی در دهه‌ ۱۳۳۰ است. ۵۰درصد جمعیت ساکن شهر تهران ناگزیر از پرداخت اجاره ماهانه در حدود ۸٫۰۰۰ میلیارد تومان هستند! به بیان دیگر آنان باید با صرفه‌جویی و به‌اصطلاح مدارای نجیبانه از کلیه نیازهای مادّی زندگی خود صرف نظر کنند تا بتوانند اجاره ماهانه خود را به‌موقع پرداخت کنند. طبعاً پرداخت چنین رقم عظیمی، لطمه بزرگی به معیشت خانوارها زده و می‌زند.

۲ – بحران سکونت بنیان اقتصاد ملی را به شدت تخریب کرده‌است. برای درک بهتر این نکته کافی است به این واقعیت توجه کنیم که ارزش واحدهای مسکونی استیجاری شهر تهران تقریباً معادل نصف ارزش بورس اوراق بهادار تهران است! البته این در شرایطی است که فقط بخشی از دارایی بورسی کشور و نه همه آن متعلق به اشخاص حقیقی و بخش خصوصی است. به بیان دیگر رونق تجارت املاک و بی‌عملی مسؤولان در این میدان وضعیتی را پدید آورده که صاحبان نقدینگی به جای سرمایه‌گذاری در بورس و کمک به رونق اقتصاد کشور، به خرید املاک و مستغلات و تنگ کردن عرصه بر اقشار کم‌درآمد و کاستن از شأن آنان تا حد مبدّل شدنشان به “رعیت” اقدام کرده‌اند. درواقع دولت ازیک‌سو با افزایش حجم نقدینگی مقدمات شکل‌گیری تورم دورقمی را فراهم آورده، و از سوی دیگر با ترک فعل (هدایت نقدینگی مازاد به سمت تولید و تجارت مولّد) اجازه رشد بیرویه را به تقاضای سفته‌بازانه داده‌است.

۳ – بحران سکونت لطمه سهمگینی به محیط زیست کشورمان وارد کرده‌است. گفتنی است جمعیت شهر تهران در فاصله سال‌های ۱۳۱۸ تا ۱۳۳۵ با نرخ اعجاب‌آور ۶٫۳درصد افزایش یافته‌است. این رشد سریع در سال‌های بعد نیز ادامه یافته و درنتیجه تهران با انبوهی جمعیت روبه‌رو شد که دستآورد آن تخریب کلیه زمین‌های حاصلخیز اطراف شهر و تبدیل آن‌ها به سکونتگاه بود. همین اتفاق در کل کشور تکرار شده، و با ازدحام جمعیت در بخش کوچکی از سرزمین ایران، ازیک‌سو بهترین زمین‌های زراعی از دسترس خارج شدند، و از سوی دیگر با تزریق شیرابه زباله و فاضلاب شهری به مخازن آب‌های زیرزمینی بخش مهمی از ذخایر آبی در معرض آلودگی و تباهی قرار گرفت.

مطالعات طرح آمایش سرزمین در ابتدای دهه ۱۳۵۰ به دولت پیشنهاد می‌کرد که با توجه به محدودیت‌های آبی کشور، مقدمات مهاجرت گسترده و اسکان جمعیت در سواحل جنوبی را فراهم بیاورد، پیشنهادی که هیچگاه توجه متولیان امر را جلب نکرد. در دهه‌های اخیر توجه فراوانی به این امر شده و برنامه آبادانی سواحل جنوبی در دستور کار گنجانده‌شده، اما این میزان از توجه هنوز کافی نیست.

اینک اقتصاد ملی از آثار این سه جراحت بزرگ در رنج است، و برای درمان این سه جراحت و التیام درد ناشی از آن‌ها، کشور نیازمند تدبیری بزرگ است. طرح‌های شتابزده و عامّه‌پسند مانند افزایش سقف وام مسکن چاره کار نیست و جز پیچیده‌تر کردن شرایط نتیجه‌ای ندارد. دولت باید با مراجعه به اهل فن و استفاده از ذخیره دانایی کشور برنامه جامعی در سه سطح کوتاه‌مدت، میان‌مدت و بلندمدت برای رویارویی با این بحران بزرگ تهیه کند.

مدیریت بازار مسکن استیجاری و جلوگیری از افزایش بیرویه اجاره‌بهای مسکن اولین قدم در مسیر اجرای این برنامه‌است، و البته ناگفته پیداست که ابلاغ مصوبات بدون ضمانت اجرا همچون چهار سال گذشته کمکی به مهار مشکل نخواهدکرد. در یادداشت‌های بعدی بحث را ادامه خواهم‌داد.

——————————–

* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره یکشنبه ۲۰ – ۱ – ۱۴۰۲ به چاپ رسیده‌است.

دسته‌ها: سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن