دولتمردان نیازمندان مسکن را فراموش کرده‌اند*
متن زیر حاصل مصاحبه‌ام با سایت جماران در مورد ابعاد بحران مسکن و ارزیابی سیاست‌های کوتاه‌مدت دولتمردان در این حوزه است:
گروه اقتصاد و درآمد: در اولین ماه از نخستین سال پس از پیروزی انقلاب اسلامی ایران، نامه حضرت امام خمینی (س) درباره مسکن محرومان و مستضعفان کشور منتشر شد که آن نامه معروف به افتتاح حساب شماره ۱۰۰ و تاسیس بنیاد مسکن منتهی شد. در همین رابطه خبرنگار جماران گفتگویی را با ناصر ذاکری کارشناس اقتصاد مسکن انجام داد:
ذاکری در ابتدای گفتگوی خود با جماران ضمن اشاره به وضعیت کنونی بازار مسکن عنوان کرد که رکود فعلی در بخش مسکن، نشان‌دهنده وضعیت واقعی اقتصاد ایران است؛ و خطاب به آن‌ها که این وضعیت را برای ارزیابی وضعیت مسکن در کشور مناسب تصور می‌کنند، گفت: «آرامش قبرستانی» درمان مشکلات اقتصاد کشورمان نیست و افتخاری ندارد. این جریان تلاش می‌کند گروهی از جمعیت را حذف کند، آن‌ها از سطح شهرها حذف می‌شوند و ناچار به شهرهای کوچک‌تر یا به حاشیه شهرها می‌روند و سپس به‌تدریج نادیده گرفته می‌شوند. این وضعیت تا جایی می‌تواند ادامه داشته‌باشد، اما بعد به سطحی می‌رسد که شرایط بحرانی در کشور ایجاد می‌کند. سیاستگذاران باید از لجبازی با متغیرهای اقتصادی دست بردارند و نامه معروف امام درباره مسکن که می‌خواست بگوید «مردم مهم هستند» را مدنظر داشته‌باشند.
وی با یادآوری اینکه در حوزه مسکن ازیک‌سو تقاضای واقعی وجود دارد و جمعیتی نیازمند مسکن هستند و باید نوسازی‌هایی هم صورت گیرد و از سوی دیگر، مسأله مسکن و ساختمان تبدیل به کالای تجاری و فرصتی برای سرمایه‌گذاری شده‌است، خاطرنشان کرد: این شرایط، باعث می‌شود تحولاتی در بازار ایجاد شود و هر مقداری نقدینگی بالا برود و فرصت سرمایه‌گذاری در حوزه‌های دیگر تغییر کند، در حوزه مسکن نیز شاهد تغییراتی خواهیم‌بود.
ذاکری با بیان اینکه اقتصاد ما دچار رکود است و انتظار نداریم این شرایط رکودی به سرعت تغییر کند، ادامه داد: اما نقدینگی بسیار بالایی در بازار وجود دارد که با ایجاد تحولات مختلف سیاسی یا منطقه‌ای، بیشتر از حد معمول بازار را متلاطم می‌کند. در این شرایط باید بررسی کرد که آیا نقدینگی موجود، امکان ورود به بازار مسکن را دارد یا خیر و در صورت ورود، تا چه میزان می‌تواند تأثیرگذار باشد. در این رابطه براساس شواهد موجود، به نظر می‌رسد احتمالاً در حالت عادی تحول جدی به‌صورت ورود سرمایه‌های بزرگ به بازار مسکن نخواهیم‌داشت.
این کارشناس اقتصاد مسکن تأکید کرد: به نظر می‌رسد آن‌چه که می‌توان در بازار مسکن و مسکن استیجاری انتظار داشت، در حد افزایش دستمزدها و پیش‌بینی تورمی است که در سالهای مختلف مطرح می‌شود. جهش در بازار مسکن موردانتظار نیست، مگر اینکه تحولی رخ دهد یا عامل جدیدی وارد بازار مسکن شود. درواقع، اکنون ما روند تحولی را در حوزه خرید و فروش مسکن طی می‌کنیم که تلاش دارد خود را با نرخ تورم سازگار کند.
ذاکری با اشاره به تعیین نرخ اجاره‌بها در سالهای گذشته در نشست سران قوا و همچنین تعیین آن در سالهای بعد در شورای عالی مسکن، اضافه کرد: بسته به اینکه دولت تا چه میزان به‌دنبال این باشد که ضمانت اجرا برای این مصوبات ایجاد کند، این نرخ تعیین می‌شود و البته به نظر نمی‌رسد شاهد تحول چشم‌گیری در بازار مسکن باشیم.
وی به رکود ایجادشده در بازار مسکن کشور در سالهای گذشته اشاره کرد و توضیح داد: در بازار مسکن و ساختمان، فعالان و قدرت‌هایی هستند که عملاً وضع موجود را ایجاد کرده‌اند. سرمایه‌گذار احساس می‌کند فرصت‌های سرمایه‌گذاری بهتری نسبت به مسکن وجود دارد. حتی سالهای گذشته هم سازندگان در این تلاش نبودند که محصولاتشان را به سرعت وارد بازار کنند؛ برای نمونه برای پروژه‌ای که ظرف سه سال تمام شده بود، پنج سال زمان می‌خریدند تا وارد بازار شود. گاه ساخت‌وساز انجام می‌گرفت و در مراحل آخر متوقف می‌شد تا تاریخ عرضه را تاریخ روز ثبت کنند و محصول قدیمی نشود، صبر می‌کردند تا زمانی‌که از بازار علائم مثبتی دریافت کنند و سپس به‌دنبال تکمیل ساخت و دریافت پایان کار بروند تا محصولشان به تاریخ روز وارد بازار شود.
این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه تقاضا برای مسکن، نیاز به رونق بازار و ایجاد درآمد برای مردم دارد تا بازار مسکن از این طریق حرکت و سعی کند تقاضای شکل‌گرفته را پاسخ دهد، به جماران گفت: وقتی درآمد ماندگاری برای مردم ایجاد نشده که بتواند پشتوانه تقاضای جدیدی شود، بسیار طبیعی است که با وضعیت رکودی مواجه می‌شویم. اگر تحولی هم در بازار ایجاد می‌شود، بیشتر به دلیل امکانات و اعتباراتی است که دولت در اختیار می‌گذارد که آن هم برای گروهی خاص شرایط ایجاد می‌کند تا بتوانند وارد بازار شوند.
ذاکری با تأکید بر اینکه این رکود نشان‌دهنده وضعیت واقعی اقتصاد است، ادامه داد: وقتی درآمدی وجود داشته‌باشد، رفاهی برای مردم ایجاد می‌شود و آن‌ها خودبه‌خود متقاضی مسکن، خودرو و کالاهای مصرفی بادوام می‌شوند و سطح زندگی‌شان بالا می‌رود. ما اکنون این اثر را در اقتصادمان نمی‌بینیم. حتی اگر در جایی هم افزایش دستمزدی انجام می‌شود، در حدی است که بتوانند نان و پنیری که می‌خواستند بخرند را با قیمت جدید بخرند. بنابراین تحولی ایجاد نمی‌شود که با درمان رکود، شرایط جدیدی در بازار مسکن و بازارهایی مانند آن ایجاد کند.
وی در عین حال با بیان اینکه هنوز نمی‌توان‌گفت بازار مسکن جذابیت خود را از دست داده‌است، توضیح داد: رونق بالا و جذابیتی که پیش از این مسکن داشت، کمتر شده و همچنان این روند ادامه دارد. سرمایه‌گذارها احساس می‌کنند دیگر کسی نمانده که متقاضی مسکن شود و من برای فروش به او مسکنی را بخرم و احتکار کنم. ما سالهای گذشته با عاملی با عنوان «احتکار مسکن» مواجه بودیم، هرچند بسیاری این پدیده را به رسمیت نمی‌شناختند اما اکنون وقتی افراد به این نتیجه می‌رسند که به هر میزان که این مسکن را نگه دارند، قیمت آن افزایش نمی‌یابد و مشتری جدیدی برای آن پیدا نمی‌شود، به طور طبیعی انگیزه احتکارکنندگان کاهش پیدا می‌کند.
ذاکری افزود: این مسأله در همه بازارها وجود دارد و وقتی کسی قدرت خرید ندارد، احتکارکنندگان آن بازار متضرر می‌شوند. اما با این حال، هنوز برای اینکه این شرایط به طور کامل ایجاد شده‌باشد، زود است و تنها می‌توان‌گفت تب و تابی که در چندسال گذشته در بازار مسکن وجود داشت، دیگر وجود ندارد؛ چرا که هیچ کسی این ارزیابی را ندارد که قدرت خرید بالایی در بازار وجود داشته و با سرمایه‌گذاری در این بازار می‌توان سود بیشتری به دست آورد.
این کارشناس اقتصاد مسکن به سناریوهای محتمل درباره وضعیت مسکن در شرایطی که دیگر بازارها بازدهی بیشتری داشته‌باشند، اشاره کرد و به جماران گفت: اقتصاد ما متاسفأنه به‌گونه‌ای پیش رفته که به شدت متأثر از تصمیمات و تحولات سیاسی است. سالهای گذشته، تصمیماتی که در برخی بازارها گرفته‌می‌شد، اما مثلاً یک‌باره یک مکاتبه میان ایران و آمریکا، آن بازار و تصمیمات گرفته‌شده را متأثر می‌کرد. پنج سال پیش این مسأله درباره بازار مسکن بسیار تعیین‌کننده بود و مسکن در رده دوم تآثیرپذیری بود، اما اکنون سهم بازار ارز و طلا در بازار سرمایه بیشتر شده و در مقابل بازار مسکن و سرمایه‌گذاری در آن، جذابیت سالهای قبل را ندارد و انتظاراتی که از خرید و فروش مسکن وجود داشت، کاهش پیدا کرده‌است.
وی با بیان اینکه شرایط تورمی و افزایش هزینه‌های تولید مسکن و ساخت، به طور طبیعی قیمت را بالا می‌برد و بر انتظارات تورمی دامن می‌زند، یادآورشد: سهم واقعی بازار مسکن از تحولات اقتصاد ایران نسبت به سالهای قبل کاهش یافته و اتفاق جدیدی متفاوت از جریان تورمی نخواهیم‌داشت؛ مگر اینکه اتفاقات عجیبی در بازار رخ دهد.
ذاکری در رابطه با اظهارات یکی از معاونان رئیس جمهور مبنی بر اینکه رشد قیمت مسکن در تهران تحت کنترل و منفی است، مدعی شد: «آرامش قبرستانی» افتخاری ندارد. این شرایط، نمی‌تواند از دید یک ناظر اقتصادی، شرایط مناسبی ارزیابی شود. آرامش قبرستانی مردم را خوشحال نمی‌کند و درمان مشکلات اقتصاد کشورمان نیست.
این کارشناس اقتصاد مسکن اضافه کرد: شرایط مرتباً برای اقشار کم‌درآمد در حال سخت‌تر شدن است. به نظر می‌رسد این جریان به‌گونه‌ای تلاش می‌کند گروهی از جمعیت را حذف کند، آن‌ها از سطح شهرها حذف می‌شوند و ناچار به شهرهای کوچک‌تر یا به حاشیه شهرها می‌روند و سپس به‌تدریج نادیده گرفته‌می‌شوند. این وضعیت تا جایی می‌تواند ادامه داشته‌باشد، اما بعد به سطحی می‌رسد که شرایط بحرانی در کشور ایجاد می‌کند! در آینده نه‌چندان دور سیاستگذاران و مسؤولان ما ناچار خواهندشد این وضعیت را جدی بگیرند.
وی به جماران گفت: تاکنون آن‌چه‌که شاهد بودیم این بوده که تلاش شده این بحران‌ها را نادیده گرفته‌شود و عنوان کنند چنین اتفاقاتی نیفتاده؛ درحالی‌که ما اکنون در وضعیتی هستیم که تورم، بی‌عدالتی و توزیع نامطلوب درآمد در بالاترین سطح نسبت به زندگی مردم قرار گرفته‌است. در این اوضاع یک گروهی از جمعیت به حدی گرفتار دشواری شده‌اند، که «زیست» آن‌ها را نمی‌توان «زندگی کردن» نامید.
ذاکری تأکید کرد: وقتی سیاستگذاران ما نمی‌خواهند بحران‌ها را ببینند، چشم‌اندازی جز این نمی‌ماند که با گسترش بحران، ذهنیت خود را تعدیل کنند. سیاستگذاران ما باید از لجبازی با متغیرهای اقتصادی دست بردارند. متأسفانه آن‌ها به‌تدریج یاد گرفته‌اند بخشی از مردم را نادیده بگیرند، اما باید به آن‌ها یادآوری کرد که روز ۲۱ فروردین ۱۳۵۸، که حدود ۴۵ سال از آن می‌گذرد ، نامه معروف حضرت امام منتشر شد که به افتتاح حساب ۱۰۰ و تأسیس بنیاد مسکن منتهی شد. این اقدام در جامعه ما و حوزه سیاست، اقتصاد و فرهنگ ما اتفاق بزرگی بود، می‌خواست بگوید «مردم مهم هستند». اقشار کم‌درآمد و ناتوان کشور مهم هستند. همه مردم و همه شهروندان حق دارند مسکن و سطح زندگی مطلوبی داشته‌باشند.
این کارشناس اقتصاد مسکن با بیان اینکه این مسأله در قانون اساسی هم با عنوان حق داشتن مسکن ذکر شد، افزود: در قانون اساسی قبل از انقلاب و قانون اساسی مشروطه ، این عدالت اجتماعی و اقتصادی مطرح نبود و آن زمان بیشتر بر حوزه سیاست متمرکز شده‌بودند تا فضای سیاسی نامطلوب آن زمان تغییر کند و شرایط جدیدی ایجاد شود. با اینکه پیام حضرت امام در ۲۱ فروردین ۱۳۵۸ در قانون اساسی تأثیرگذار بود، اما بعدها فراموش شد!
ذاکری اظهارداشت: آن زمان مردم ولی‌نعمت و صاحب حق و کرامت بودند، هر کسی که خدمت‌گزار مردم بود، به جهت اینکه خدمت‌گزار مردم بود ارزش و اعتبار پیدا می‌کرد؛ اکنون این مردم نباید در سایه بی‌توجهی مسؤولان به رعیت تبدیل شوند و فکر کنیم اگر مشکلاتی هم دارند، خودشان باید حل کنند!
وی تصریح کرد: اکنون به این مرحله رسیده ایم که دولت هیچ نقش و مسؤولیتی در رابطه با مسکن این مردم نمی‌پذیرد و نشانه‌های عملی می‌گوید که مرتباً از انجام وظایف خود طفره می‌رود. گویا اگر مردم مسکن ندارند، مشکل خودشان است، بروند حل کنند! درحالی‌که نگاهی که در نامه معروف حضرت امام وجود داشت این بود که مردم حق دارند و حکومت باید همه مشکلات از این نوع را حل کند. متأسفانه این نگاه نادیده گرفته‌شده و مشکلاتی که اکنون در کشور ما وجود دارد، ناشی از نوع نگاه به مردم است. مردم را نادیده گرفته‌اند و برای آن‌ها حقی قائل نیستند تا درنتیجه آن به مشکلاتشان فکر کنند.
این کارشناس اقتصاد مسکن به جماران گفت: به‌تدریج این مشکل گسترده‌تر خواهدشد و وقتی جمعیت درگیر مشکلات بیشتر شود، مسؤولان ما متوجه خواهندشد که باید برگردند. مسؤولان تا زمانی‌که جامعه به حد انفجار نرسیده‌است، مسیر را اصلاح کنند. برآوردها وضعیت بدمسکنی و بی‌مسکنی را به نحوی نشان می‌دهد که باید عنوان «بحران» را برای آن اطلاق کرد. این عنوان در آخرین گزارش‌ها، مورد پذیرش مراکز پژوهشی متعلق به حاکمیت از جمله مرکز پژوهش‌های مجلس هم بوده‌است و در این شرایط، چگونه درباره کنترل وضعیت مسکن سخن می‌گویند! ۷۰درصد مردم در حوزه مسکن انواع گرفتاری‌ها را دارند. جمعیت اجاره‌نشین در تهران بالای ۵۰درصد است! این‌ها نشان از وضعیت نامطلوب حوزه مسکن و سکونت در کشور دارد.
ذاکری افزود: زمانی خواهدرسید که برخی مسؤولان ما نسبت به گرفتاری‌های مردم از جمله مسکن، متقاعد شوند و بپذیرند که باید برای رفع آن، فکری کنند؛ چرا که جبر زمان مسؤولان ما را بیدار خواهدکرد و امیدارم هرچه زودتر بیداری اتفاق بیافتد و به همان مسیری برگردیم که حضرت امام خمینی در سال ۵۸ با نامه معروفشان ترسیم کردند که متأسفانه در چند سال اول به دلیل مشکلات جنگ و مسائل اقتصادی دهه اول انقلاب تقریباً قادر به اجرای آن نبودیم و سالهای بعد هم آن را فراموش کردیم.
وی به برخی سیاست‌هایی که تحت عنوان ساخت مسکن توسط چین در ایران و همچنین طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن اجرا می‌شود، اشاره کرد و ادامه داد: همه این‌ها می‌توانند تاثیرگذار باشند، اما تاثیراتی که دارند ناچیز و اندک است. در عین حال آثار منفی بلندمدتش بیشتر از آثار مثبت کوتاه‌مدتش است. این‌ها راه درمان نیست و متأسفانه بیشتر ناشی از نگاه عوام‌گرایانه سیاستگذاران است که تنها تلاش می‌کنند به نحوی کارنامه‌ای از خود ثبت کنند و به مردم و رأی‌دهندگان نشان دهند و عنوان کنند که ما به شما فکر می‌کردیم، اما بانیان وضع موجود و مسؤولان دولت قبلی اجازه ندادند ما کاری از پیش ببریم! این‌ها نگاه عوام‌فریبانه و عوام‌گرایانه است که فضای سیاستگذاری کشور را در حوزه‌های اقتصاد و سیاست درگیر کرده‌است.
این کارشناس اقتصاد مسکن در پایان تأکید کرد: ابتدا باید شناخت درستی درباره علل ایجاد این وضعیت، فراهم شود و گزینه‌های روی میز بررسی شوند تا مقدمه‌ای شود که ما در این زمینه در دهه‌های آینده مشکلات کمتری داشته‌باشیم. لازمه این وضعیت، ایجاد اتاق فکری است که با نگاه دقیق نقشه‌راهی تدوین کند. سیاست‌های کوتاه‌مدت، بیشتر مصرف داخلی و رسانه‌ای دارد تا به مردم امید واهی داده‌شود، و بگویند کسانی هستند که به شما فکر کنند! هر مدیری تصور می‌کند با چند ابتکار و یک سری اصطلاحات و کلمات جدید، می‌تواند کارنامه دوران مدیریت خود را اصلاح کند. این‌ها راه‌حل نیست.
———————————
* – این مصاحبه در سایت جماران در آدرس زیر قابل‌دسترسی است:
ذاکری: پیام امام در حوزه مسکن فراموش شد!
دسته‌ها: تاریخ معاصر, سیاستگذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن