ضرورت مداخله در بازار مسکن استیجاری *
متن زیر حاصل مصاحبه کوتاهم با روزنامه توسعه ایرانی در مورد وضعیت بازار مسکن استیجاری و طرح ساماندهی بازار مسکن است:
چهل‌درصد خانوارها مستأجر و در پایین‌ترین لایه‌های خط فقر هستند
یک کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با «توسعه ایرانی» درباره تاثیر مداخله دولت در بازار مسکن اظهار کرد: در حالت کلی، طبیعی است که انتظار داشته باشیم بازار خود به خود عمل کند و نیازی به مداخله و نظام‌بخشی نداشته باشیم.
ناصر ذاکری افزود: اما واقعیت این است که اقتصاد ما، و به ویژه بازار مسکن، شرایط ایده‌آل ندارد. قاعدتا نیاز به نیرو و سیستم مدیریتی برای نظام‌بخشی دارد که بتواند بازار را به مسیری هدایت کند که منافع اقشار کم‌درآمد در آن حفظ شود.
از سال ۹۸، دولت وقت در قالب مصوبه سران قوا، تلاش کرد که رشد اجاره املاک مسکونی را کنترل کند که عملا هیچگاه رعایت نشد زیرا الزام قانونی برای آن وجود نداشته و ضمانت اجرایی برای آن تعریف نشده است. در واقع نظارتی بر آن صورت نگرفته که بتواند تاثیرگذار باشد. در سال گذشته، به جای مصوبه سران سه قوه، شورای عالی مسکن در این رابطه فعال شد، ولی تابه‌حال تاثیری از آن ندیده‌ایم، با این حال نیازمند این هستیم که نوعی ساماندهی در این حوزه شکل بگیرد و اجازه رشد قیمت اجاره‌بها داده نشود.
ذاکری با تصریح اینکه دولت حتما باید نظارت داشته باشد و مانع عملکرد آزاد عوامل مربوطه شود، بیان کرد: وقتی درباره اجاره مسکن صحبت می‌کنیم، درباره اقتصاد ۴۰ درصد خانوارهای کشور سخن می‌گوییم که عموما اقشار کم‌درآمدی هستند که حتی امکان پرداخت اجاره مسکن را ندارند و مجبورند در محلات فقیرنشین‌تر سکنی گزینند. اکنون صرف مستاجر بودن به معنای هل داده شدن به پایین‌ترین لایه‌های خط فقر است و در این حالت دولت نباید ساکت باشد. در طول سال‌های گذشته الگوی نادرستی برای سرمایه‌گذاری ارائه شده و هیچگاه هم تلاش جدی برای مدیریت آن شکل نگرفته است. نقدینگی فراوان شکل گرفته در اقتصاد، باید به سمت فعالیت‌های مولد هدایت می‌شد که با خود توسعه هم داشت اما عملا دولت در این رابطه کار جدی نکرد و این نقدینگی به سمت املاک و مستغلات سرازیر شد.
یکی از دلایل قیمت بالای مسکن و اجاره‌بها همین نقدینگی عظیم است و با توجه به وجود بیش‌از ۱ میلیون و ۶۰۰ هزار خانوار مستاجر در تهران، ارزش روز این تعداد واحد مسکونی تقریباً معادل نصف ارزش دارایی‌های بورسی کشور است که نشان می‌دهد سرمایه‌گذاری عظیمی در حوزه املاک استیجاری داشتیم که به جای کمک به توسعه، مانع آن شده زیرا وقتی اجاره مسکن بالا می‌رود، تورم افزایش پیدا می‌کند و عملا تمام فعالیت‌های تولیدی مجبورند قیمت بالاتری برای محلی که در آن فعالیت می‌کنند بپردازند.
او ادامه داد: یکی از مهمترین روش‌ها برای کنترل تقاضای سفته‌بازی، مهار اجاره مسکن است. وقتی دولت مانع افزایش اجاره مسکن می‌شود، به کسانی که در این حوزه سرمایه‌گذاری می‌کنند علامت می‌دهد که این حوزه دیگر سودآور نیست. حتما باید دولت در این بازار دخالت کند و این دخالت هم نباید در چارچوبی باشد که صرفا طرحی مطرح شود و با آن شوآف شود. باید ضوابط و ضمانت اجرایی برای آن تعریف شود که صاحبان املاک و مستغلات را ملزم به رعایت این قضیه کنیم.
از سوی دیگر نباید این اعمال محدودیت را غیراخلاقی بدانیم. چگونه است که مثلاً یک پزشک یا هر متخصص دیگر را ملزم می‌کنیم برای خدمات خود بیشتر از مبلغ معینی مطالبه نکند، و این اعمال محدودیت را غیراخلاقی نمی‌دانیم. اما وقتی صحبت از اجاره‌بهای مسکن می‌شود، هرگونه اعمال محدودیت را غیراخلاقی تلقی می‌کنیم؟
ذاکری درباره تأثیر سیاست‌های دولت در بازار اجاره‌بها، اظهار کرد: متأسفانه بدنه سیاستگذاری و تصمیم‌گیری ما بسیار تحت‌تأثیر افرادی قرار گرفته که خود از وضعیت موجود ذی‌نفعند. برای مثال زمانی وزیری در حوزه مسکن و شهرسازی وارد میدان می‌کنیم که خود اقرار می‌کند چند ملک استیجاری دارد. از مقامی که خود مالک است، نباید انتظار داشته‌باشیم که آتش به منافع خود بزند و تصمیماتی بگیرد که خلاف جهت منافع خودش است. مجموعه افرادی که مالک املاک استیجاری هستند این قدرت را دارند که در جریان تصمیم‌گیری کشور تأثیر بگذارند و حتی اگر طرحی تصویب شد آن را حیّز انتفاع ساقط کنند و کاری کنند که حتی اگر اجرایی هم شد، کمکی به حال مستأجران نکند. دولت باید برای کمک به مستأجران گام‌های عملی بردارد و از این قشر حمایت کند. اگر این توانایی در دولت موجود نیست، به این معناست که مدیران توانمندی ندارد، اما این بهانه کافی نیست زیرا باید این اتفاق بیافتد.
این کارشناس بازار مسکن در پایان تصریح کرد: دولت به جای اینکه با برخی پروژه‌ها و ایده‌هایی که مشکل اصلی کشور نیست خود را درگیر کند، باید مسائل مهمی چون مشکلات بازار مسکن استیجاری را حل کند.
————————
* – مراجعه کنید به:
چهل‌درصد خانوارها مستأجر و در پایین‌ترین لایه‌های خط فقر هستند
دسته‌ها: توزیع درآمد و رفاه, سیاستگذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن