افزایش سقف وام مسکن به نفع مستأجرها نیست! *
بهدنبال مطرح شدن خبر تلاش برخی نمایندگان مجلس برای افزایش سقف وام مسکن از ۶۵۰ میلیون تومان به ۸۰۰میلیون تومان، مصاحبهای با روزنامه توسعه ایرانی داشتم که متن آن در زیر آمدهاست:
از تسهیلات خرید مسکن رسیدهایم به افزایش وام ودیعه مستأجران!
یک کارشناس اقتصاد مسکن در گفتوگو با «توسعه ایرانی»، درباره وامهای موجود برای مسکن اظهار کرد: نکته اصلی وامهای مسکن این است که یک نوع اعلام شکست در برنامههای بخش مسکن هستند. زمانی دنبال این بودیم که وام بدهیم مردم مسکن بخرند و حتی نیاز به وام خرید مسکن هم نداشتهباشند، تصریح کرد که اما از این مراحل گذشتیم و رسیدیم به اینکه بخواهیم وام ودیعه بدهیم تا مردم بتوانند مستأجر شوند. این خود یک نکته منفی و یک اعتراف به شکست است.
هیچ گزارشی در رابطه به این که در دورههای قبلی که این وام را دادیم، چقدر توانسته به متقاضیان کمک کند، چند درصد از افراد توانستند این وام را بگیرند و این وام چه مقدار توانسته بار از روی دوش جمعیت مستأجر بردارد، در اختیار نداریم.
وام ودیعه مسکن به نفع مالکان تمام میشود
این تحلیلگر اقتصادی با اشاره به در دسترس نبودن وام ودیعه مسکن برای همه، عنوان کرد که این وام هرچند کمکی به برخی مستأجران است اما به عبارتی، بیشتر از اینکه کمک به مستأجرها باشد، کمک به مالکان است. مالکان بیشتر از مستأجران از وام ودیعه مسکن نفع میبرند زیرا این وام بازار اجاره را از وضعیت رکود خارج میکند. اگر رکود وجود داشتهباشد، به طور طبیعی امکان اینکه برخی از مالکان مجبور شوند قیمت را پایین بیاورند، وجود دارد. اما با این کار کمک میکنیم که یک رونق نسبی دستساز در بازار بماند و قیمت افت نکند. در وضعیتی که بازار به قول اقتصاددانان، بازار فروشنده است و نه بازار خریدار، قدرت چانهزنی فروشنده بالاتر است و میتواند شرایط خود را به خریدار تحمیل کند. وقتی بازار بازار فروشنده است و تسهیلات بانکی در اختیار خریدار قرار میگیرد، برد بیشتر در اختیار کسانی است که صاحب بازار هستند و مالکان املاک استیجاری بیشتر سود میکنند تا مستأجرها.
او ادامه داد: برای این وضعیت هم تاکنون مطالعهای انجام نشدهاست. فقط یک عددی برای وام تعیین میشود و سال بعد بدون اینکه گزارشی از آثار آن تهیه شود، پیشنهاد افزایش وام میدهند. اکنون یک مسابقه بین سقف تسهیلات وام مسکن و ودیعه برقرار است، ولی اینها مسائلی است که بهویژه در شرایطی که بازار مسکن استیجاری بازار فروشنده است، عملاً کمکی به خریدارها یعنی جمعیت مستأجر نمیکند. شاید گروه مستأجرینی که از این وام استفاده میکنند، منفعتی حاصلشان شود. اما این یک نفع کوتاهمدت است زیرا درنهایت باعث رونق بازار و افزایش تمایل سرمایهگذاران برای حضور در بازار مسکن استیجاری میشود که در بلندمدت به نفع جمعیت مستأجر نیست.
نهضت ملی مسکن تقسیم نامتقارن مالکیت املاک را تثبیت میکند
وام طرح نهضت ملی مسکن باز یک قدم جلوتر است زیرا به جای وام دادن در بازار مسکن استیجاری، در بازار خرید مسکن وام میدهیم. اما نکته این است که در طرح نهضت ملی روی پروژههایی کار میکنیم که عملاً وضع موجود را تثبیت میکند.
اکنون اگر بخواهیم یک کار زیربنایی و اصولی در رابطه با مسکن انجام دهیم، اول باید درباره وضعیت واحدهای موجود کار کنیم. مثلاً پروژههایی که درباره بافت فرسوده در گذشته اجرا میشد، تشدید شوند. درواقع بهجای اینکه در فضای خارج از زمینهای موجود، زمینی برای ساخت اختصاص دهیم و ساختوساز و شهرکسازی کنیم و شهرهای جدید بسازیم، ابتدا باید وضعیت اراضی موجود را تعیین کنیم زیرا مشکل ما بیشتر از اینکه مشکل کمبود مسکن باشد، مشکل مالکیت است.
ذاکری با اشاره به اینکه اکنون در تهران حدود ۱٫۶ میلیون خانوار مستأجر داریم و بهعبارتی مجموع املاک مسکونی در تهران به طرز بسیار نامتقارنی بین مالکان تقسیم شدهاست، افزود: مسأله این تقسیم نامتقارن است نه اینکه تعداد واحدهای مسکونی کم است و برای حل این مشکل، بیرون از شهر زمینی اختصاص بدهیم تا مانند مسکن مهر خانه بسازیم که تا سالها با مشکلات زیرساختی، تأسیساتی و امکانات جانبی و رفاهی دست و پنجه نرم کنند.
او با بیان اینکه بهتر است در وهله اول تکلیف مالکیت را روشن کنیم، تأکید کرد: بهتر است تلاش کنیم تقاضای سفتهبازانه کمکم از بازار مسکن خارج شود تا نیازمندان واقعی مسکن بتوانند مسکن بخرند.
نهضت ملی به نفع برندگان سالهای گذشته تمام میشود
این کارشناس همچنین عنوان کرد: یک امتیاز طرحهایی مانند نهضت ملی مسکن این است که خریداران نیازمندان واقعی هستند و این را نمیتوان انکار کرد منتهی نکته این است که اینجا بهگونهای امتیاز و ارزش افزودهای برای کسانی که در حال حاضر مالک املاک مسکونی استیجاری در مراکز شهرها هستند، ایجاد میکنیم.
به اعتقاد ذاکری، اگر در محلهای که ارزش پایینی دارد مسکن ساخته شود، به طور طبیعی نتیجه این میشود که با مسکنی که در مرکز شهر و محلات مرغوبتر است مقایسه میشود. مقایسه املاک کسی که در یک محله مرغوب صاحب دهها آپارتمان است و مسکنی که در مناطق کمارزش ساختهشدهاست، باعث افزایش قیمت مناطق مرغوبتر میشود. زیرا امتیازاتی که این ملک در محلات مرغوب دارد، بسیار بیشتر از آن محلات است.
او تصریح کرد: بنابراین این طرحها اینطور نیستند که تعادل را به نفع جمعیت فاقد مسکن به هم بزنند و در عوض، مقداری درآمد اضافی، سود اضافی و منافع اضافی برای کسانی که مالک املاک در وضعیت موجود هستند، ایجاد میکنند.
این تحلیلگر حوزه مسکن ادامه داد: در قدم اول برخی کارها اولویت بیشتری نسبت به اجرای طرحهایی مانند نهضت ملی مسکن دارد. برای مثال اولویت دارد که درباره مالکیت مسکن در وضعیت موجود و شرایط انحصاری و بزرگمالکی که در آن ایجاد شده، فکری شود تا مقداری این وضعیت تعدیل پیدا کند. اگر این شرایط را حل نکنیم، هرکاری هم که میکنیم بیشتر به نفع همان کسانی تمام میشود که در دهههای گذشته برندگان بازار مسکن و املاک بودند. زیرا ارزش املاک آنها افزایش پیدا میکند.
جلوگیری از حمله به منابع بانکی
ذاکری در ادامه درباره مقاومت بانک مرکزی در مقابل افزایش وام مسکن، گفت: مشکلی که اکنون در بازار پول داریم، این است که در طول سالیان گذشته مدام به سمت سیاست کسری بودجه رفتهایم، و دولت به ناچار دست در جیب مردم و خزانه بانکها کرده و با استفاده از امکانات بانکی، کسری بودجه عظیم خود را تأمین کردهاست.
او یادآور شد: اخیراً خبری مطرح شد که در دولت گذشته دیالوگ عجیبی بین مقامات مطرح شدهبود به این صورت که رئیس دولت وقت اظهار کردهبود ما که ۴۰۰ همت کسری داریم و حالا این ۲۵ تا هم روش! این مکالمه عجیبی است. در شرایطی که تا این اندازه کسری بودجه داریم، مدام اجازه میدهیم که پروژهها و ایدههای جدید مطرح شود و این عدد بالاتر رود. این کار خطرناکی است و یکی از عواملی که تورم را در اقتصاد ما نهادینه کرده، همین نوع سیاستهاست.
این کارشناس اقتصاد مسکن افزود: اینجا بهطور طبیعی متولیان حوزه بانکی تلاش میکنند هرکجا که زورشان میرسد تا حد امکان این حمله به منابع بانکی و ایجاد استقراض را کاهش دهند و تا جای ممکن مقابل آن مقاومت کنند تا نرخ تورم مهار شود.
او تأکید کرد: اصل این کار درست است و قاعدتاً باید متولیان بانکی و دولت بهجای اینکه دست در جیب مردم کنند، از منابع دیگری کسری بودجه خود را تأمین کنند. این منابع میتواند از طریق افزایش بهرهوری، بهبود نظام بودجهریزی، صرفهجوییها و جلوگیری از برخی ریختوپاشها و مقداری تأمین منابع از طریق مبارزه با رانت و مفتخوریهایی که در سالهای گذشته اتفاق افتاده، باشد نه اینکه دست در جیب مردم کنیم یا بدهی بانکی جدیدی برای دولت خلق کنیم.
بانک مرکزی اولویتهای بهتری برای مقابله دارد!
ذاکری با عنوان مجدد اینکه مقامات بانکی بهدرستی تلاش میکنند تا جایی که زورشان برسد مانع این افزایش بدهیهای دولت به شبکه بانکی شوند، بیان کرد: اما نکته این است که در بعضی موارد زورشان میرسد و در بعضی دیگر نمیرسد.
او ادامه داد: فرضاً پنج مورد تقاضا داریم که دولت میخواهد از منابع بانکی استفاده و کسری خود را تأمین کند، اتفاقاً چهار حوزهای که بانکها زورشان نمیرسد و زیربار میروند مواردی هستند که خیلی به حال اقتصاد مضرتر هستند و زور بانکها در پنجمین حوزه، برای مثال وام نهضت ملی مسکن میرسد.
این تحلیلگر در پایان خاطرنشان کرد: مقاومت بانکها مقابل ایجاد بدهی جدید توسط دولت البته که کار درستی است اما باید در حوزههای دیگر برای ممانعت تلاش کنند. زیرا این حوزههاست که اثر منفی بیشتری بر اقتصاد میگذارد یعنی از طریق آنها منابعی در اختیار دولت قرار میگیرد که از آن طریق میتواند ریختوپاش کند و باعث گسترش تورم شود.
————————-
* – این مصاحبه در روزنامه توسعه ایرانی شماره شنبه ۲۴ – ۱۰ – ۱۴۰۳ چاپ شدهاست.
دستهها: سیاستگذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن