تورم دورقمی بیش از نیم‌قرن است که مهمان ناخوانده اقتصاد ما است. اما در سال‌های اخیر شتاب سرگیجه‌آوری گرفته‌است. به همین دلیل معمولاً در ماه‌های پایانی سال یکی از مهم‌ترین دغدغه‌ها و نگرانی‌های فعالان اقتصادی و بسیاری از شهروندان این است که آتش تورم در سال آینده و لطمه‌ای که از بابت آن به فعالیت یا معیشتشان وارد خواهدآمد، چقدر شدت خواهدداشت. به‌ویژه با توجه به سهم بالای مسکن در سبد هزینه خانوار، نگرانی بزرگ جمعیت روبه گسترش مستأجر این است که اجاره‌بها چه روندی طی خواهدکرد.

در دهه‌های اول از دوره پنجاه‌ساله‌ که ذکر آن گذشت، قیمت املاک و مستغلات متأثر از جریان تورمی و در قالب تعدیل‌های پلکانی افزایش یافته و همسویی و تناسب خود را با تغییرات شاخص عمومی قیمت کالاها و خدمات حفظ می‌کرد. اما به‌تدریج این رابطه و اثرپذیری یک‌طرفه دچار تغییر جدی شد، و در دهه‌های اخیر شاهد این واقعیت هستیم که افزایش قیمت املاک و مستغلات (مسکن) خود مبدل به موتور و عامل محرکه جریان تورمی شده‌است.

به بیان دیگر هرچند قیمت مسکن هنوز هم متأثر از جریان تورم است، اما کفه ترازو به نفع حوزه مسکن تغییر کرده، و قدرت اثرگذاری آن در جریان تورمی بیشتر از اثرپذیری آن شده‌است. درواقع رشد قیمت مسکن که متأثر از افزایش حجم نقدینگی و نبود فرصت‌های جذاب سرمایه‌گذاری در اقتصاد است، در حداقل دو دهه اخیر یکی از مهم‌ترین عوامل تشدیدکننده تورم بوده، و موتور تورم دورقمی را در کشورمان روشن و پرتوان نگهداشته‌است.

ازاین‌رو تلاش برای مهار روند افزایشی قیمت املاک و مستغلات، و درنتیجه جلوگیری از رشد قیمت در بازار مسکن و مسکن استیجاری نه‌تنها می‌تواند کمک بزرگی به معیشت جمعیت مستأجر برساند که دراصل دهک‌های پایین درآمدی جامعه هستند، بلکه کمک بزرگی به مهار آتش تورم خواهدکرد که بیش از این بنیان اقتصاد ملی را تهدید نکند. اما آیا دولت می‌تواند با مداخله در بازار این روند افزایشی را مهار کند؟

با مروری بر کارنامه دولت‌های مختلف در طول چند دهه گذشته می‌توان چنین حکم کرد که متولیان امر در هیچ دولتی رویکرد درستی در حوزه مسکن نداشته‌اند. آنان بدون توجه به نقش تعیین‌کننده تقاضای سفته‌بازانه در بازار مسکن، فقط تلاش کرده‌اند اصلاحات و تغییرات مختصری در این حوزه اعمال کنند که در بیشتر موارد به جای آن‌که کمکی به نیازمندان واقعی مسکن بکند، فقط دلالان و سفته‌بازان را فربه‌تر کرده‌است.

تصویب و ابلاغ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها هرچند با سال‌ها تأخیر اتفاق افتاد، و هرچند فقط بخش کوچکی از انتظارات را برآورده کرد، می‌توانست نقطه آغازین خوبی برای مداخله هوشمندانه در بازار مسکن باشد. اما بی‌عملی و کم‌تحرکی متولیان امر به این باور عمومی دامن زد که به‌سان انبوه متون قانونی از قانون اساسی گرفته تا قوانین دیگر، اراده‌ای برای اجرا یا بررسی موارد ضعف و قوت و درنهایت اصلاح این قانون هم وجود ندارد.

مشکل اصلی بخش مسکن حضور تقاضای قدرتمند سفته‌بازها در بازار است. براساس آمار موجود در فاصله سال‌های ۱۳۵۵ تا ۱۳۶۵ سهم تقاضای سفته‌بازانه مسکن در شهر تهران ۲۲درصد بوده، و در فاصله سال‌های ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۰ این مقدار به ۷۵درصد رسیده‌است. به بیان دیگر دلالان و سفته‌بازان که واحدهای مسکونی را با هدف اجاره دادن خریداری می‌کنند، به دلیل برخوردار بودن از قدرت خرید بالا، عملاً نیازمندان واقعی مسکن را از بازار اخراج کرده‌اند. درنتیجه نیازمندان واقعی دیگر دارایی نقدی کافی برای خرید مسکن ندارند، و فقط می‌توانند در بهترین حالت مستأجر همان واحد مسکونی باشند که هم قصد و هم استحقاق خریدش را داشتند.

نکته قابل‌تأملی که از تجزیه‌وتحلیل هزینه‌های ساخت مسکن می‌توان دریافت، این است که سهم هزینه زمین در کل قیمت تمام‌شده سال‌به سال افزایش یافته‌است. به بیان دیگر هرچند هزینه ساخت شامل دستمزد و قیمت مصالح و سایر خدمات معمولاً متناسب با تورم سالیانه افزایش دارند، اما محدود بودن زمین شهری مناسب برای ساخت و قدرت چانه‌زنی بالای مالکان موجب شده سهم این عامل نسبت به بقیه هزینه‌ها افزایش داشته‌باشد.

درسی که از این واقعیت باید آموخت این است که اعمال هر سیاستی در حوزه مسکن از نوع افزایش سقف وام مسکن، واگذاری زمین در حاشیه شهرها، تشویق ساخت‌وساز در بافت فرسوده، و بازنگری در سیاست بلندمرتبه‌سازی راه چاره نیست، زیرا همه آن‌ها مالکان زمین و دلالان را فربه‌تر می‌سازد. بلکه دولت باید با محدود کردن تقاضای سفته‌بازانه و اعمال محدودیت برای مالکیت زمین و مستغلات به‌ویژه در شهرهای بزرگ، رشد مصنوعی قیمت زمین را متوقف و حتی روند آن را معکوس سازد.

دولت با سیاستی هوشمندانه می‌تواند این پیام را به مالکان مستغلات برساند که دوران کسب سود سرشار از محل تملک املاک مازاد بر نیاز به سر آمده، و آنان باید هرچه زودتر دارایی خود را به حوزه دیگری برای سرمایه‌گذاری منتقل کنند. البته ناگفته پیداست که دولت می‌تواند با احرای تمهیداتی این نقدینگی آزاد شده از بازار مستغلات را به سمت بخش مولد اقتصاد هدایت بکند.

اجرای چنین سیاستی البته اگر قدرتمندان برخوردار از سود سرشار بازار مسکن اجازه بدهند، می‌تواند یکی از چند موتور قدرتمند تورم دورقمی در کشور را به‌تدریج و برای همیشه خاموش کند. امید است مسؤولان با بازگشت به واقع‌بینی هرچه سریعتر به اصلاح مسیر سیاستگذاری در بخش مسکن اقدام کنند، تا موج تورمی تازنده سال آینده قبل از شکل‌گیری و شروع تاخت‌وتاز متوقف بشود.

—————————

* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره یکشنبه ۱۲ – ۱۲ – ۱۴۰۳ به چاپ رسیده‌است.

دسته‌ها: سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن