امروزه حدود ۳۰درصد از جمعیت کشورمان در پانزده شهر بزرگ که دارای جمعیتی بیش از ۵۰۰هزار نفر هستند، سکونت دارند، درحالی‌که کل مساحت زمین‌های شهری در محدوده این پانزده شهر بزرگ به ۰٫۲درصد کل مساحت کشور نیز نمی‌رسد. به عبارت دیگر در این شهرها به‌طور متوسط به‌ازای هر نفر فقط ۱۳۳مترمربع زمین شهری با هرنوع کاربری داریم.
این تراکم جمعیت در بخشی بسیار کوچک از کشور، مسائل و مشکلات فراوانی را پدید آورده‌است. افزایش تقاضا برای زمین‌های محدود شهری، ازدحام و دشواری رفت‌وآمد، آلودگی‌های زیست‌محیطی و ….
شاید در نظر اول، این فکر به ذهن خطور کند که با افزودن بر مساحت شهرهای مذکور و توسعه افقی شهرها، می‌توان از این ازدحام کاست. اما این روش به‌هیچ‌وجه قابل‌دفاع نیست. شهرهای ما به‌ویژه شهرهای بزرگ از همان ابتدا در بهترین و مرغوبترین و حاصلخیزترین زمین‌های فلات ایران شکل گرفته، و با گسترش افقی خود در هر مرحله، بخشی از زمین‌های بسیار حاصلخیر و ارزشمند سرزمینمان را بلعیده‌اند. تبدیل باغ‌ها و زمین‌های کشاورزی به مناطق مسکونی معضلی بوده که سالیان‌سال جامعه ما را رنج داده‌است. به بیان دیگر، همین مقدار زمین شهری هم که در اختیار این ۱۵شهر بزرگ قرار گرفته، تصمیم معقولی نبوده، چه رسد به این که زمین‌های جدیدی هم به آن‌ها اضافه شود.
به حصر منطقی، روش دیگر برخورد با این مشکل، کاستن از جمعیت شهرهای بزرگ و تشویق مردم به مهاجرت است. این روش هم طبعاً در بلندمدت قابل‌اجرا است، و در کوتاه‌مدت با صدور بخشنامه و راه‌انداختن بگیروببند نمی‌توان نتیجه مطلوبی گرفت.
مجدداً به صورت مسأله توجه کنیم: ۱۳۳مترمربع زمین شهری برای هر نفر. البته در مورد تهران این رقم حتی به ۹۰ مترمربع هم نمی‌رسد. کل نیازهای شهروندان به زمین باید در دل همین میزان محدود زمین موجود و قابل‌عرضه، طراحی شود: شبکه معابر، مراکز آموزشی، فرهنگی، تجاری، درمانی و خدمات عمومی.
حال پدیده افزایش جمعیت در سال‌های آینده را هم به صورت مسأله اضافه کنید. ملاحظه می‌کنید با کالایی روبه‌رو هستیم که امکان افزایش عرضه آن وجود ندارد، و درعین‌حال زندگی شهروندان به تمام معنی به آن وابسته است. هرگونه طرحی برای افزایش رفاه عمومی مردم، وابستگی بسیار زیاد به عامل زمین شهری و قیمت و میزان عرضه آن دارد.
با توجه به آن چه گفته‌شد، آیا نمی‌توان حکم کرد که زمین شهری کالایی “بسیار خاص” و استراتژیک است؟ و اگر می‌توان حکم کرد، الزامات آن چیست؟
طی چندده سال گذشته، به دلیل شرایط خاص کشور و وقوع جنگ و بحران اقتصادی، دولت به‌ناچار برنامه‌ای منسجم برای ورود به بازار کالاهای اساسی تدوین کرد. زیرا بروز هرگونه مشکل و اختلال در روند توزیع و عرضه این‌گونه کالاها می‌توانست زندگی روزمره میلیون‌ها نفر از شهروندان را تحت‌تأثیر قرار دهد.
ازاین‌رو حضور جدی دولت‌ها در این میدان و نظارت مستمر بر بازار کالاهای “خاص” و عرضه و تقاضای آن‌ها، یک ضرورت است. بدیهی است منظور از این نظارت، قبضه کردن بازار و بیرون راندن تولیدکنندگان بخش خصوصی و حرکت دولت به سمت “کارفرمای بزرگ” شدن نیست. بلکه هدف این است که موانع موجود بر سر راه عرضه این کالا برچیده شده، و دست سودجویان، محتکران، و سفته‌بازان از این بازار کوتاه شود.
با نگاهی کوتاه به سابقه موضوع، می‌توان ادعا کرد که زمین شهری به عنوان یک کالای کمیاب و بسیار محدود، هیچ‌گاه در جامعه ما “کالای خاص” تلقی نشده‌است. محدودیت‌های اعمال‌شده درمورد این کالا، حداکثر در سطح رعایت مقررات طرح‌های تفصیلی شهرها و محدودیت ساخت‌وساز بوده‌است. به همین دلیل، بازار این کالای محدود و موردنیاز همگانی به‌سرعت موردتهاجم سرمایه‌های سرگردان قرار گرفته، و رشد حیرت‌انگیز قیمت را تجربه کرده‌است.
به‌راستی آیا می‌توان درمورد شیوه بهره‌برداری و اختیارات مالکانه دو قطعه زمین که اولی در روستایی با ۱۰۰نفر جمعیت، و دومی در محدوده یک کلانشهر با ۱۰میلیون نفر جمعیت واقع شده‌اند، تعریف یکسانی داشت؟ آیا صرف قرارگرفتن زمین در محدوده زندگی یک جمعیت عظیم میلیونی، مقدمات کمرنگ شدن اختیارات مالکانه و هضم آن در دل لویاتانی (۱) به نام کلانشهر را فراهم نمی‌کند؟
بحث شیوه ورود دولت به بازار زمین شهری و چگونگی مدیریت و هدایت این بازار، بحثی گسترده است که نیازمند فرصتی مناسب است. عجالتاً به این نکته می‌توان اشاره کرد که دولت در اولین قدم، باید هدف خارج کردن سفته‌بازان از این بازار را دنبال نماید و با سیاستگذاری مدبرانه در مسیر محدود کردن تدریجی تجارت زمین و مستغلات حرکت کند. به‌عنوان مثال محدود کردن خرید زمین‌های شهری فقط به خریدارانی که مصمم به ساخت یا شراکت با سازندگان هستند، اعطای فرصت محدود زمانی به مالکان زمین برای تعیین تکلیف و شروع مرحله ساخت، اعمال مالیات سنگین به فروش‌های چندباره زمین‌های شهری، و … می‌تواند زمین شهری را از مبدل شدن به کالایی قابل‌احتکار و دست‌گردان کردن نجات دهد.
این حرکت تدریجی و باثبات علامت لازم را به فعالان اقتصادی خواهدداد که دوران کسب سودهای غیرمتعارف از بازار املاک و مستغلات به‌سرآمده‌است.
——————————————————————————————
۱ – اشاره به‌عنوان کتاب معروف (Leviathan) اثر توماس هابز
* – این یادداشت در روزنامه جهان اقتصاد شماره سه‌شنبه ۱۱– ۶ – ۹۳  به چاپ رسیده‌است.

دسته‌ها: سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن