بانک ، مسکن و وام مسکن *
به گفته معاون وزیر راه و شهرسازی، سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی کشور به ۱۰درصد رسیده‌است. وی همچنین از ضرورت افزایش این سهم سخن به میان آورده‌است.(۱) به استناد سخنان ایشان، می‌توان مانده تسهیلات خرید مسکن را که بانک‌ها در اختیار متقاضیان خرید مسکن قرار داده‌اند، در حدود ۶۵هزار میلیارد تومان برآورد کرد.(۲)
اگر نسبت خانوارهای واجد شرایط را که علاقمند به استفاده از تسهیلات مسکن هستند، ۶۰درصد فرض کنیم، می‌توان متوسط سهم هر خانوار متقاضی بالقوه از کل تسهیلات مسکن را رقمی در حدود ۵میلیون تومان برآورد کرد. به بیان دیگر هر خانوار متقاضی استفاده از تسهیلات مسکن برای خرید مسکن مناسب و بازپرداخت بخشی از بهای آن در قالب اقساط، فقط به ۵میلیون تومان وام دسترسی دارد!
همین محاسبه ساده، سهم ناچیز بانک‌ها در برنامه تأمین مالی شهروندان برای خرید مسکن را نشان می‌دهد. پس اگر ادعا کنیم که بانک‌ها در میدان خرید و تأمین مسکن، شهروندان را تنها گذاشته‌اند، سخنی به گزافه نگفته‌ایم. بااینحال، فقط بخش کوچکی از سنگینی بار این قصور بر دوش متولیان شبکه بانکی است.
معمولاً در یک اقتصاد سالم گروه پرشماری از خانوارها متقاضی استفاده از تسهیلات مسکن هستند، زیرا به‌این‌ترتیب می‌توانند با افزایش میزان پس‌اندازشان در طول زمان و نیز با اتکا به درآمدهای آینده‌شان، مسکن مناسبی تهیه کنند، و در آینده نیز به فکر تبدیل به احسن آن باشند. گسترش بازار تسهیلات مسکن همچنین می‌تواند اطلاعات مستند و قابل‌اتکا درباب میزان واقعی تقاضا برای مسکن در سالیان آینده در اختیار سیاستگذاران قرار بدهد.
با افزایش میزان تسهیلات خرید مسکن، متقاضیان به جای این که به بازار اجاره مسکن پناه برده، و ماهانه بخشی از درآمد خود را به‌عنوان اجاره‌بها به مالکان پرداخت کنند، اقساط وام دریافتی را در طول زمان می‌پردازند و در نهایت، مالک خانه می‌شوند.
اقتصاد ما طی چنددهه گذشته به‌طور تدریجی از مسیر سلامت دور شده، و بیماری در تاروپود آن ریشه دواند. هرچند در همان ماه‌های اول بعد از پیروزی انقلاب اسلامی، تأمین مسکن و سرپناه برای نیازمندان جزو اولین موضوعات موردتوجه انقلابیون بود؛ و بنیان‌گذار فقید جمهوری اسلامی در فروردین ماه ۱۳۵۸ دستوری مهم و تاریخی برای تجهیز منابع دولتی و مردمی برای تأمین مسکن صادر کرد. بااینحال، شرایط خاص کشور، بروز جنگ داخلی و سپس تهاجم دشمن خارجی و انواع مشکلات ریز و درشت اقتصادی و اجتماعی، مسیر دیگری را برای کشور تعیین کرد.
در سال‌های پس از جنگ، افزایش حجم نقدینگی، تشدید و تداوم تورم دورقمی، و هجوم صاحبان نقدینگی به بازار املاک و مستغلات برای مشارکت در شیوه‌ای خاص از “سرمایه‌گذاری”، موجب رشد سریع قیمت مسکن به‌ویژه در شهرهای بزرگ شد. به‌این‌ترتیب،معلوم بود که بانک‌ها نخواهندتوانست هماهنگ و متناسب با افزایش قیمت مسکن، حمایت تسهیلاتی خود از خریداران مسکن را افزایش دهند.
در دورانی که قیمت زمین شهری و مسکن با جهش‌های پلکانی درحال افزایش بود، و فرصت بی‌نظیری را برای تجارت و ثروت‌اندوزی در اختیار صاحبان نقدینگی و افراد متنفذ قرار داده‌بود، تا با کمک تسهیلات بانکی به رونق مخرب تجارت املاک بیفزایند، مسؤولان آنچنان درگیر مشکلات و گرفتاری‌های جاری کشوری بودند که فرصتی برای اندیشیدن به “مسکن” و نیاز مبرم خانوارهای ایرانی به آن نداشتند. به‌این‌ترتیب، توفیق خانوارها در عرصه خرید مسکن در آن ایام، متأثر از هر عامل دیگری غیر از تدبیر و برنامه‌ریزی متولیان امر بود. زیرا برنامه‌ای جدی و سنجیده برای خانه‌دار کردن مردم درکار نبود.
در آن ایام، ازیک‌سو حاکمیت تورم دورقمی و به دنبال آن، افزایش چشمگیر قیمت مسکن در قالب جهش‌های پلکانی و چندسال یک‌بار، و از سوی دیگر نبود برنامه‌ای تأثیرگذار برای حمایت از متقاضیان بالقوه مسکن، موجب شد اقشار متوسط و کم‌درآمد طالب مسکن به شدت متضرر شوند. زیرا اقتصاد متلاطم کشور فرصتی برای حفظ ارزش نقدینگی‌های اندک آنان فراهم نمی‌کرد. حتی طرح‌هایی نظیر خرید متری مسکن یا تأسیس صندوق‌های سرمایه‌گذاری مسکن و ساختمان تا بدان‌حد به تعویق افتادند که صرفه اقتصادی‌شان برای اقشار کم‌درآمد از بین برود!
به‌جرأت می‌توان‌گفت دغدغه حفظ ارزش دارایی‌های اقشار غیرمرفه جامعه و کمک به سرمایه‌گذاری تدریجی آنان برای خانه‌دارشدن، برای سالیان دراز جزو کم‌اولویت‌ترین هدف‌ها در کشور تلقی شده‌است. در چنین شرایطی دور از انتظار نیست که سهم شبکه بانکی در تأمین منابع برای خرید مسکن به کمترین حد خود برسد، و امیدی به افزایش آن نباشد.
به نظر من سخنان وزیر راه و شهرسازی در نشست شورای برنامه‌ریزی مسکن و شهرسازی در اواسط مردادماه گذشته، نوید رویکرد جدیدی به مبحث مسکن را می‌داد. وزیر در آن نشست گفت که دولت باید برای سؤال “چگونه خانه بخرم؟” شهروندان پاسخ روشنی داشته‌باشد.(۳)
طبعاً نمی‌توان انتظار داشت که شاخص‌های مرتبط با بخش مسکن و به‌ویژه تسهیلات مسکنبا این تغییر رویکرد به سرعت بهبود یابند. اما بی‌تردید باید اثر این تغییر رویکرد در تدوین برنامه عمرانی ششم محسوس و مشهود باشد، و حرکتی جدی و سنجیده در مسیر دستیابی به شرایط مطلوب آغاز گردد.
کاهش مستمر نرخ تورم و رسیدن به تورم یک‌رقمی در آینده‌ای نزدیک، هرچند موردانتقاد جدی برخی فعالان بخش خصوصی است، زیرا به زعم آنان نشان از رکود و توقف فعالیت‌های اقتصادی دارد، اما دستاورد مثبت و بسیار مهمی داشته‌است؛ و آن این‌که اقتصاد کشور را در موقعیت مناسبی برای آغاز دور جدیدی از سیاستگذاری و برنامه‌ریزی با هدف کاستن از نابرابری‌های اقتصادی و تأمین حداقل رفاه برای اقشار کم‌درآمد همراه با رشد اقتصادی و گسترش اشتغال مولد قرار داده‌است.
درمان بیماری تورم و تثبیت موقعیت اقتصاد کشور در شرایط تورم تک‌رقمی و کاهنده، می‌تواند مقدمات افزایش قدرت تأثیرگذاری و نقش‌آفرینی شبکه بانکی در بازار مسکن را فراهم کند. زیرا از یک سو با افزایش شدید قیمت مسکن و خروج ناخواسته متقاضیان بالقوه از این بازار روبه‌رو نخواهیم‌بود. از سوی دیگر بسیاری از متقاضیان حرفه‌ای تسهیلات که به لطایف‌الحیل منابع بانکی را در اختیار خود می‌گرفتند تا به امر خطیر تجارت مستغلات بپردازند، به‌ناچار از میدان خارج خواهندشد، و دست از رقابت با متقاضیان تسهیلات مسکن برخواهندداشت.
به‌این‌ترتیب بازار مسکن در غیاب تقاضای سفته‌بازانه و مخرب، و بازار تسهیلات در غیاب متقاضیان فرصت‌طلب و پرنفوذ، با یک خانه‌تکانی بزرگ روبه‌رو شده، و در مسیر سالم و معقول و البته منصفانه‌ای قرار خواهندگرفت، و سهم بخش مسکن در مانده تسهیلات بانکی کشور به‌تدریج افزایش یافته، و به سطحی معقول خواهدرسید.البته مشروط به این که متولیان امر، اهمیت دفاع از منافع صاحبان پس‌اندازهای خرد را به‌خوبی درک کرده، و در مقابل لابی قدرتمند بزرگ‌بدهکاران بانکی که عادت به گرفتن وام ارزان‌قیمت و خرید و احتکار مستغلات با پول مردم دارند، تسلیم نشوند.
————————
۱ – مراجعه کنید به:
سهم تسهیلات مسکن در نظام بانکی به ۱۰ درصد رسید
۲ – مانده تسهیلات بانکی در حال حاضر بیش از ۶۵۰هزار میلیارد تومان است. مراجعه کنید به:
توان تسهیلات دهی بانک‌ها بالا رفت
۳ – مراجعه کنید به:
جزئیات نخستین جلسه تدوین برنامه ششم توسعه در حوزه مسکن
* – این یادداشت در روزنامه جهان اقتصاد شماره چهارشنبه ۲ – ۱۰ – ۹۴ به چاپ رسیده‌است.
دسته‌ها: سیاستگذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن