از همان زمان که آغامحمدخان قاجار تهران را به‌عنوان مرکز حکومت برگزید، سرنوشت دامنه جنوبی البرز با تغییرات شگرفی روبه‌رو شد. تمرکز قدرت، ثروت و سیاست در این منطقه، رفت‌وآمد هیأت‌های سیاسی، و سپس مهاجرت تدریجی جمعیت به این شهر، موجبات گسترش آن را فراهم ساخت.
اما رشد و گسترش سریع شهر در دوران بعد از قاجار اتفاق افتاد. در دهه ۱۳۳۰ و ۴۰، خرید اراضی اطراف شهر و سپس فراهم آوردن مقدمات ساخت‌وساز یا قطعه‌بندی و واگذاری آن به دلیل سود سرشاری که به‌همراه داشت، مبدّل به سرگرمی موردعلاقه بعضی سرمایه‌داران مرتبط با کانون قدرت شده‌بود. به‌این‌ترتیب رشد بی‌قواره شهر و بی‌توجهی به مقوله برنامه‌ریزی شهری، چهره تهران را به‌تدریج به‌عنوان یک مرکز عظیم جمعیتی با امکانات زیربنایی نامتناسب شکل‌داد.
حاکمیت تورم دورقمی از اوایل دهه ۱۳۵۰، افزایش نقدینگی و تشدید بحران‌های اقتصادی موجبات رشد قیمت زمین را در تهران فراهم ساخت، و خریدوفروش زمین و مستغلات در تهران به حرفه‌ای سودآور و ممتاز مبدّل شد. علاوه‌براین، مهاجرت، ساخت‌وسازهای بی‌برنامه و واگذاری گسترده زمین‌های شهری در سال‌های پس از پیروزی انقلاب اسلامی بر حجم دشواری‌های تهران افزود.
گسترش کمّی شهر که در ابتدا در محور شمال-جنوب دنبال می‌شد، بعد از رسیدن به سدّ دامنه جنوبی البرز، در محور شرق-غرب ادامه یافت. با‌این‌حال این گسترش کمّی هرگز نتوانست جلو افزایش ازدحام در بافت قدیمی شهر را بگیرد. زیرا قیمت زمین به سرعت درحال افزایش بود، و ساخت‌وساز با بیشترین فشردگی ممکن، هم منافع سازندگان و مالکان زمین را تأمین می‌کرد و هم منبع درآمدی آسان برای مدیریت شهری بود.
در سال‌های گذشته، هرچند قدم‌های بزرگی در مسیر بهبود چهره شهر و رسیدن به زیستگاهی مطلوب برای شهروندان از طریق تدوین برنامه، تهیه طرح تفصیلی، تکمیل شبکه بزرگراه‌ها، گسترش شبکه مترو و … برداشته شده‌است. بااین‌حال، هنوز تا رسیدن به سطح مطلوب فاصله‌ای عظیم داریم. البته برخی اقدامات محافظه‌کارانه شرایطی را فراهم کرده، که حتی می‌توان‌گفت به جای گامی پیش رفتن، دو گام هم به عقب برگشته، و دشواری‌ها را با ضریبی بزرگتر برای نسل آینده به ارث گذاشته‌ایم.
به نظر من، یکی از علل ناکامی مدیریت شهری در سرعت بخشیدن به حل دشواری‌ها، حاکمیت نگاه محافظه‌کارانه به امور شهر بوده‌است. یکی از بارزترین نمودهای سیطره این تفکر، حفظ ساختار قدیمی شهر و شبکه معابر و بسنده‌کردن به مختصر تعریض معابر است. ساخت‌وسازها با “عقب‌نشینی” مدیریت شده، و درنهایت قدری بر مساحت تخصیص‌یافته به شبکه معابر افزوده ‌شده‌است. همچنین بی‌اعتنایی و نادیده گرفتن ضرورت بازنگری در تعریف مالکیت اراضی شهری به‌ویژه در محدوده کلانشهرها را می‌توان یکی از این نمودهای بارز دانست، ظاهراً جامعه ما هنوز به این باور نرسیده‌است که تعریف مالکیت و حقوق مالکانه در شهری با جمعیت ۸میلیونی در مقایسه با یک شهر کوچک با بیست‌هزار نفر جمعیت، باید متفاوت باشد.
برای درک بهتر این مطلب کافی است به وضعیت قطعه‌بندی زمین در یکی از محلات شمال تهران که در تصویر نشان داه‌شده‌است، دقت کنیم:

قطعه‌بندی زمین در یکی از محلات منطقه یک شهر تهران

این تصویر درباب وضعیت امروز شهر تهران و دشواری‌هایی که از گذشته به ارث برده‌است، به اندازه چندین کتاب حجیم حرف برای گفتن دارد.
فکرش را بکنید. سال‌ها پیش، این منطقه با کاربری کشاورزی، به صورت اراضی زراعی یا باغات قطعه‌بندی شده‌بود. شبکه معابر بین این قطعات با شرایط خاص آن دوران و در حدی که نیاز کشاورزان بهره‌بردار را تأمین نماید، طراحی شده‌بود. با گذشت زمان و روانه شدن سیل جمعیت مهاجر به منطقه، و تقاضای گسترده برای سکونتگاه، مقدمات برای تغییرکاربری و “ارتقای کیفی” این اراضی از کشاورزی به مسکونی فراهم شد. کافی بود که مالک زمین با مراجعه به شهرداری و احتمالاً پرداخت عوارض بابت تغییر کاربری، مجوز ساخت‌وساز در زمینش را بگیرد. بدین‌ترتیب، کاربری این زمین‌ها به‌تدریج به مسکونی تغییر یافت.
در این مرحله مدیریت شهری به تنها چیزی که فکر نمی‌کرد، “آینده” بود. بالاترین درجه آینده‌نگری و دوراندیشی که مسؤولان وقت به‌کار گرفتند، در این حد بود که بخشی از این زمین‌های تغییر کاربری یافته، با عقب‌نشینی به تعریض معابر محله جدید کمک کنند. به‌این‌ترتیب، همان شبکه معابر قدیمی که چند قرن پیش برای رفت‌وآمد کشاورزان و چهارپایانشان اندیشیده‌شده‌بود، با قدری تعریض در حدی که خودروهای شخصی بتوانند در آن‌ها به حرکت دربیایند، به عنوان شبکه معابر جدید مورداستفاده قرار گرفت؛ البته آن‌هم به این دلیل که ساکنان این محل هم باید موفق به خرید خودرو شخصی شده، و به رونق صنعت خودروسازی کشور کمک بکنند! به‌تدریج با رونق‌گرفتن ساخت‌وساز در منطقه، وضعیت شبکه معابر با همان طراحی باستانی تثبیت شده، و هرگونه تغییر و بازنگری در آن پرهزینه و پرهزینه‌تر شد.
علاوه‌براین، تقسیم زمین‌ها به قطعات کوچک‌تر در طول زمان هم بسیار جالب‌توجه است. ظاهراً در هر مرحله نقل‌وانتقال قهری این زمین‌ها، با درخواست ورثه، اراضی قطعه‌بندی و به‌تدریج کوچک و کوچک‌تر شده‌اند. این قطعه‌بندی گاه به‌طرزی جنون‌آمیز ادامه پیدا کرده، و حاصل آن شکل‌گیری قطعاتی بسیار کوچک با اشکال غیرهندسی و نامنظم است.
ضرورت بازنگری و تعریف مجدد “حدود مالکیت زمین شهری” طی سالیان دراز موردغفلت مسؤولان قرار گرفته‌است. هرکس سند مالکیت زمینی را در این محدوده در اختیار داشته، صاحب این حق بوده که با مراجعه به شهردارِی و پرداخت عوارض، اقدام به ساخت‌وساز بکند. فقط کافی بود بپذیرد که در صورت لزوم و به منظور رعایت مقررات، مختصری عقب‌نشینی داشته‌باشد. علاوه‌براین، ورثه یک مالک متوفی در منطقه، حق داشته‌اند که با مراجعه به نهادهای ذیربط، تقاضای تفکیک زمین پدری و تقسیم آن بین خود را مطرح کنند. به‌این‌ترتیب، بلایی که در تصویر ملاحظه می‌شود، سر این محله و بسیاری از محلات شهر آمده‌است.
خلاصه کنم. مسؤولان وقت در دو حوزه اصلاح اصولی و علمی شبکه معابر و موافقت با قطعه‌بندی غیراصولی اراضی شهری، با انفعال کامل برخورد کرده و مشکل را برای آیندگان که ما باشیم، به ارث گذاشته‌اند. هر قدمی که طی چندده سال گذشته در مسیر تغییر کاربری، ساخت‌وساز، قطعه‌بندی و صدور سند برای قطعات کوچک و کوچک‌تر برداشته‌شده، کار آیندگان را برای بازپیرایی و اصلاح شبکه معابر، بازتعریف کاربری‌ها، تجمیع قطعات تملک‌شده، و گسترش فضاهای خدمات شهری دشوار و دشوارتر ساخته‌است.
مدیریت شهری با مختصری دوراندیشی و آینده‌نگری می‌توانست از همان ابتدا و با صرف هزینه‌ای اندک، شبکه معابر را متناسب با نیاز روز و حتی دهه‌های آینده اصلاح و بازطراحی کند، اما رندانه این مشکل را برای آیندگان به ارث گذاشت، و به‌اصطلاح زحمت دستمال بستن به سری را که ظاهراً درد نمی‌کرد، به‌خود نداد. به‌این‌ترتیب، بلایی که در تصویر ملاحظه می‌شود، سر این محله و بسیاری از محلات شهر آمده‌است؛ و گرهی که چندده سال گذشته اصلاً وجود نداشت که لازم باشد با سرپنجه تدبیر بازش کنیم، اینک با دندان به سختی قابل‌بازکردن است.
فکرش را بکنید. رفت‌وآمد یک جمعیت انبوه در خیابان‌هایی کم‌عرض و با اشکال غیراستاندارد، آن‌ هم با خودرو شخصی، چه هزینه روحی و روانی را به شهروندان تحمیل می‌کند. هرروز چه میزان درگیری و پرخاش فقط بابت مزاحمت “توقف در حریم ورودی پارکینگ همسایه” شکل می‌گیرد، و این همه تا چه میزان شهر و شهروندان را از سلامت روحی و جسمی دور می‌کند.
دیر یا زود باید مسؤولان و دست‌اندرکاران نگرش خود درباب زمین شهری و مالکیت اراضی در کلانشهرها و شهرهای بزرگ را تغییر دهند، و به پیشباز عصری بروند که بناست کلانشهرها جمعیت عظیمی را در خود جای دهند و شیوه تخصیص زمین و طراحی معابر و سکونتگاه‌ها باید به‌گونه‌ای باشد، که شهر جایی برای “زیستن” باشد، زیستنی در شأن شهروندان.
—————————————————————-
* – این یادداشت در روزنامه جهان اقتصاد شماره چهارشنبه ۱۵ – ۲ – ۹۵ به چاپ رسیده‌است.

دسته‌ها: شهر، زمین و مسکن