دولت‌ها و زورآزمایی بی‌ثمر با غول مسکن *
از اواسط دهه ۴۰ که برنامه چهارم توسعه کشور در دست اجرا بود، کمبود مسکن به‌عنوان یک مشکل ملی در کشورمان مطرح شد. ابتدا فقط در سطح تهران و برخی شهرهای بزرگ که به‌دنبال مهاجرت گسترده پذیرای جمعیتی انبوه شده‌بودند، این مشکل حضور خود را نشان داد، اما در دهه‌های بعد بخش بزرگتری از کشور گرفتار آن شد. براساس گزارش سال ۱۳۴۶ سازمان برنامه و بودجه، ۴۰درصد خانوارهای شهری فقط یک اتاق و ۳۰ درصد دیگر دو اتاق برای زندگی در اختیار داشتنند.
در دهه ۶۰ دولت توانست با تقویت تعاونی‌های مسکن تا حد زیادی این مشکل را مهار کرده، و شدت بحران را کاهش بدهد. در دهه‌های بعد هم دولت‌ها هرکدام با شیوه خاص خود تلاش کردند تا این مشکل درحال‌رشد را مهار کنند، اما وضعیت امروز کشور نشان‌دهنده این است که توفیق چندانی از این تلاش‌ها نصیب نشده‌است. از اواخر دهه ۶۰ تاکنون، ازیک‌سو دولت‌ها به‌تدریج قدرتشان در میدان مبارزه با مشکل مسکن کم شده، و از سوی دیگر ابعاد مشکل گسترده‌تر و مهار آن دشوارتر و دشوارتر شده‌است. درست مشابه وضعیتی که پهلوانی قصد زورآزمایی با غول قصه را دارد. اما با تعلل و کار امروز به فردا افکندن به‌تدریج قدرت و زور بازویش را از دست می‌دهد، و درمقابل هر روز بر قطر بازوی غول و قدرت افسانه‌ای او افزوده می‌شود.
دولت‌ها در سالیان گذشته سیاست‌های مختلفی را برای مقابله با این غول آزموده‌اند. افزایش سقف وام مسکن، ایجاد شهرهای جدید، واگذاری زمین در حومه شهرها در قالب طرح مسکن مهر، تلاش برای نوسازی بافت فرسوده، واگذاری زمین‌های متعلق به دولت برای متقاضیان فاقد مسکن و … از جمله تدابیری هستند که دولت‌ها در دوران مسؤولیت خود مطرح کرده، و با امید به برنده شدن وارد میدان مبارزه با این غول شده‌اند. طرح‌هایی از نوع ساماندهی بازار مسکن استیجاری نیز هرچند شرایط را به نفع خانوارهای فاقد مسکن قدری تغییر می‌دهند، اما چاره کار نیستند. اولین معنی توسل به چنین طرحی این است که متولیان امر در میدان خانه‌دار کردن مردم که پیام اصل ۳۱ قانون اساسی است، خود را ناتوان یافته، و تلاش دارند با چنین شیوه‌هایی از خانوارهای فاقد مسکن حمایت کنند.
به نظر می‌رسد یکی از مهم‌ترین عوامل ناکامی سیاست‌ها و تدابیر دولت‌ها در حوزه مسکن در چند دهه اخیر، بی‌توجهی به عامل اصلی تشدید این دشواری است. طی چند دهه گذشته نقدینگی در اقتصاد ما با سرعتی سرسام آور رشد داشته‌است. در شرایط رکودی و در وضعیتی که اکثر کسب‌وکارهای کوچک و بزرگ گرفتار دشواری‌های مالی هستند، بخش عمده این نقدینگی تزریق‌شده به اقتصاد روانه بازار املاک و مستغلات شده، زیرا فرصت مناسب دیگری برای کسب سود به‌ویژه از فعالیت‌های مولد در اقتصاد کشور وجود نداشته‌است.
شکل‌گیری تقاضای سفته‌بازانه در بازار املاک و مستغلات موجبات رشد سریع قیمت مسکن و درنتیجه ناامید شدن بسیاری از خانوارهای کم‌درآمد جامعه از خانه‌دار شدن را فراهم ساخته‌است. اگر متولیان اقتصاد کشور در طول چند دهه گذشته قدرت تخریبی تقاضای سفته‌بازانه در بازار مسکن را به درستی ارزیابی می‌کردند، طبعاً تدابیری برای جلوگیری از جاری شدن سیلاب نقدینگی در بخش مسکن به‌کار می‌بستند. اما با مرور اخبار اقتصادی سالیان گذشته می‌توان ادعا کرد که چنین خطری هرگز موجبات نگرانی آنان را فراهم نساخته، و حتی در بیشتر موارد رشد قیمت املاک را فرصتی برای کسب سود برای بنگاه‌های اقتصادی و حتی غیراقتصادی تحت امر خود تلقی کرده، و به این ترتیب بر قدرت تخریبی تقاضای سفته‌بازانه افزوده‌اند. فعالیت سرسختانه بانک‌ها در حوزه تجارت مستغلات برای سالیان طولانی و انتقال بخش مهمی از منابع بانکی به این بازار از آثار این بی‌توجهی بود.
اینک با شرایطی روبه‌رو هستیم که در سایه بی‌توجهی بلندمدت متولیان امر، سیلاب نقدینگی با قدرت تمام وارد بخش مسکن شده، و عرصه را بر شهروندان تنگ کرده‌است. در چنین موقعیتی، تدابیری از نوع انبوه‌سازی مسکن در حومه شهرها، یا افزایش سقف تسهیلات مسکن و … هرگز نمی‌توانند چاره کار باشند، زیرا طراحان چنین تدابیری به مسأله کلیدی بازار مسکن که وجود تقاضای سفته‌بازانه بسیار قدرتمند است، توجهی ندارند.
اولین قدم برای اصلاح امور در بازار مسکن، تعریف مسکن به‌عنوان یک کالای ضروری حیاتی و نه یک متاع سهل‌البیع است. چنین کالایی هرگز نباید در چرخه خرید و احتکار و سوداگری قرار بگیرد و اسباب کسب سود بی‌دردسر برای صاحبان نقدینگی شود. در صورت پذیرش این اصل، دولت باید تمام تلاش خود را برای اخراج نقدینگی سرگردان از این بازار به‌کار ببندد. با اخراج نقدینگی سرگردان و با مهار تدریجی تقاضای سفته‌بازانه مسکن، عضلات غول مسکن عظمت افسانه‌ای خود را از دست خواهدداد، و دولت بهتر و راحت‌تر خواهدتوانست پنجه در پنجه این غول بیندازد.
————————–
* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره یکشنبه 12 – 5 – 1401 به چاپ رسیده‌است.
دسته‌ها: سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن