آیا رشد اجارهبهای مسکن مهار شد؟ *
از اوایل سال ۱۳۹۹ مبحث مهار رشد اجارهبهای مسکن بهطور جدّی موردتوجه دولتمردان قرار گرفت. تدبیر مسؤولان برای مهار رشد اجارهبهای مسکن، تعیین سقف مجاز افزایش اجارهبها بوده که برای سه سال متوالی اجرا شدهاست. امسال نیز مصوبه سران سه قوه در این رابطه صادر و ابلاغ شد. بااینحال براساس اطلاعات موجود این تدبیر چندان کارساز نبوده، و شاخص اجارهبهای مسکن بدون اعتنا به این سقف مجاز راه خود را در پیش گرفته، و به ضرر جمعیت مستأجر کشور حرکت کردهاست.
هرچند در خردادماه گذشته و همزمان با ابلاغ مصوبه سران قوا، متولیان امر از ضمانت اجرای این مصوبه و تأکید بر رعایت این “سقف مجاز” سخن گفتند، اما گذشت زمان نشان داد که دستگاههای ذیربط توجه چندانی به روند تحولات بازار مسکن استیجاری ندارند، و مصوبه مورداشاره را چندان جدّی تلقی نمیکنند. گویاترین شاهد این مدّعا این است که در طول پنج ماه گذشته، هیچ گزارش رسمی در مورد نحوه نظارت بر اجرا و رعایت این سقف مجاز، تعداد تخلفات گزارششده، شیوه برخورد با مالکان یا مشاوران املاک متخلف منتشر نشده، و نهادهای متولی امر در بیانیهها و اخبار رسمی خود کوچکترین اشارهای به مصوبه مزبور و میزان تأثیرگذاری آن بر روند رشد اجارهبهای مسکن نمیکنند. بیتردید اگر ابلاغ مصوبه موردنظر میتوانست اثر چشمگیری بر بازار مسکن استیجاری بگذارد، و منافع جمعیت روبهفزونی مستأجران را حتی بهصورت نسبی حفظ کند، دستگاههای متولی امر مسکن با خوشحالی تمام گزارشی از کارنامه خود ارائه کرده، و خبر این موفقیت ارزشمند را با صدای رسا اعلام میکردند.
علت بیاعتنایی بازار مسکن استیجاری به سقف مجاز افزایش قیمت را به حصر منطقی در سه سرفصل زیر میتوان خلاصه کرد:
۱ – ممکن است در شیوهنامه اجرایی گریزگاههای متعددی وجود داشتهباشد، و مشاوران املاک یا برخی مالکان با استفاده از آنها بتوانند مقررات را دور زده و خواسته خود را به مستأجران تحمیل کنند. گرچه وجود چنین گریزگاههایی را نمیتوان انکار کرد، اما باید گفت بعد از سه دوره تعیین سقف مجاز از سال ۱۳۹۹ تاکنون، از دستگاههای متولی انتظار میرود با بررسی و رصد دقیق بازار شناخت کاملی از این گریزگاهها داشته و سالبهسال شیوهنامه اجرایی را کارآمدتر تنظیم کنند که قابل دور زدن نباشد. اما شواهد نشان میدهد چنین رصد و مطالعهای در کار نبوده، یا آثار آن بر ناظران مشهود نیست.
۲ – ممکن است گفتهشود مداخله دولت در بازار و تعیین “سقف مجاز” تغییرات سیاستی نادرست و ناکارآمد است و طبعاً قیمت کالاها و خدمات گوش بهفرمان اینگونه مصوبات نخواهندبود. در این رابطه توجه به دو نکته زیر ضروری است:
اول اینکه در بازار مسکن استیجاری برخلاف بازار برخی محصولات دیگر تأثیرپذیری عرضه نسبت به تغییرات قیمت بسیار اندک است و چنین نیست که با جلوگیری از افزایش قیمت، عرضهکنندگان دست از سرمایهگذاری برای تولید و عرضه در میانمدت بردارند. علاوهبراین کاهش تمایل به سرمایهگذاری در افق بلندمدت هم لزوماً عاملی منفی تلقی نمیشود، زیرا این امر به معنی خروج تقاضای سفتهبازانه از بازار است.
دوم اینکه مداخله دولت در بازار مسکن استیجاری به معنی فاصله گرفتن از معیارهای بازار آزاد و اعمال محدودیت جدّی برای کسبوکار فعالان اقتصادی نبوده، و تصمیمی همسنگ با سیاست مقابله با احتکار در بازار کالاهای اساسی است. به بیان دیگر منطق مداخله دولت این است که بازار یک کالای اساسی مانند مسکن که بر سطح زندگی و رفاه عموم شهروندان و حتی فراتر از آن بر وضعیت حفظ کرامت ذاتی اعضای جامعه مؤثر است، نباید مورد تاختوتاز بیرحمانه عوامل بازار آزاد قرار بگیرد، و مالکان مستغلات در شرایطی که از بابت افزایش قیمت املاک بهخوبی منتفع میشوند، نباید انتظار داشتهباشند که در بازار مسکن استیجاری هم بیشترین منافع را نصیب خود بکنند.
۳ – نبود ضمانت اجرایی قوی موجب میشود که مالکان به سقف مجاز افزایش اجارهبها اعتنایی نکنند. زیرا با این بیاعتنایی ضرری به آنان تحمیل نمیشود.
بهنظر میرسد افزایش ماههای اخیر میزان اجارهبها فراتر از سقف مجاز نه متأثر از وجود گریزگاههای متعدد، و نه به دلیل بیتأثیر بودن مداخله دولتی، بلکه به دلیل نبود نظارت و ضمانت اجرای کارآمد اتفاق افتادهاست. در چنین شرایطی مالکان بدون نگرانی از تبعات عدمرعایت سقف مجاز و با استفاده از شرایط اضطرار مستأجران موفق به افزودن بر میزان اجارهبها شدهاند. طبعاً تدوام چنین وضعیتی این باور را در جامعه ترویج خواهدداد که مستأجران در بازار مسکن استیجاری تنها و بیپناه هستند و مسؤولان بهجای تلاش برای رفع مشکلات بزرگ آنان، فقط توصیههای اخلاقی صادر میکنند که بیاعتنایی به آنها هیچگونه تبعاتی برای مالکان در پی ندارد.
راهحل کوتاهمدت برای حل این مشکل، برقراری نظام کنترل سختگیرانه اجارهبهای املاک مسکونی و اعمال جریمه مالی برای موارد عدمرعایت سقف مجاز به همان میزان مازاد افزایش اجاره است. بدینترتیب مالکان درخواهندیافت که افزایش اجارهبها با نرخی بالاتر از سقف مجاز منافعی برایشان ایجاد نمیکند. از سوی دیگر این کار شأن دولت و سران قوا را از سطح یک تیم صادرکننده توصیههای اخلاقی به سطح یک تیم مدیریتی مقتدر و مطّلع از شرایط روز جامعه ارتقا خواهدداد، که بیاعتنایی به دستورات و مصوباتش تبعات جدّی برای مرتکبان بهدنبال خواهدداشت.
———————————-
* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره یکشنبه ۸ – ۸ – ۱۴۰۱ به چاپ رسیدهاست.
دستهها: سیاستگذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن