“مسکن متری” چاره کار نیست *
سالهاست که بحران شکلگرفته در حوزه مسکن روزبهروز حادّتر میشود و متولّیان امر گاهوبیگاه با رونمایی از تدابیر جدید برای مهار آن تلاش میکنند، امّا با نگاهی به وضع موجود این حوزه میتوان دریافت که تدابیر گذشته حتی اگر اثر مثبتی هم از خود برجای گذاشتهباشند، این اثر کوتاهمدت و بسیار کوچک بودهاست. طرح مسکن متری نیز که چندوقتی است متولیان امر از آن سخن میگویند، تفاوت چندانی با طرحهای ناموفق قبلی ندارد و بنا به دلایلی که در زیر ذکر خواهدشد، نمیتواند تأثیر قابلتوجهی در مسیر حل معضل مسکن از خود برجای بگذارد.
ناموفق بودن طرحها و ایدههایی از این نوع عمدتاً به دلیل بیاعتنایی به ریشه مشکل است. از این نظر چنین تدابیری را میتوان با شیوه درمانی حکیمی مقایسه کرد که بهجای تجویز کشیدن دندان پوسیده، تلاش میکند عجالتاً با استفاده از معجونهای گیاهی درد را تسکین ببخشد.
اصل ۳۱ قانون اساسی دولت و دولتمردان را ملزم کرده که برنامهای برای خانهدار شدن همه شهروندان کشور تدوین و اجرا کنند. زیرا هر فرد از جامعه ایرانی حق دارد مسکنی در شأن خود داشتهباشد. اگر از زمان تصویب این اصل مترقی اراده جدی برای اجرای این حکم قانونی وجود داشت، دولتهای وقت باید اقداماتی را ذیل سه سرفصل زیر انجام میدادند:
۱ – افزایش سهم مزد در درآمد ملی
سطح دستمزدها در اقتصاد نقش مهمی در تسریع جریان خانهدار شدن شهروندان دارد. زیرا قدرت پسانداز و تشکیل منابع مالی برای خرید مسکن متأثر از آن است. طبعاً پایین بودن دستمزدها موجب کاهش قدرت پسانداز بخش بزرگی از جامعه شده، و امکان خرید مسکن برای آنان فراهم نخواهدشد. در این میدان باید دولت دو اقدام مهمّ انجام میداد:
الف – دولت باید از جریان تشکیل سندیکاهای کارگری و انجام چانهزنی دستهجمعی برای افزایش معقول سطح دستمزدها حمایت میکرد. هرچند تشکیلات خانه کارگر در همان سالهای نخست پیروزی انقلاب اسلامی مورد حمایت قرار گرفت، اما درکل جریان چانهزنی دستهجمعی نیروی کار برای تعیین سطح دستمزد در جامعه ما هنوز راه درازی در پیش دارد.
ب – دولت باید برای افزایش بهرهوری نیروی کار بهعنوان موتور حرکت روبهجلو دستمزدها تدبیری میاندیشید. تلاش برای تداوم رونق اقتصادی و دستیابی به اهداف توسعه کشور، ارتقای فنآوری و ارتقای کیفی آموزش میتوانستند موجبات افزایش بهرهوری نیروی کار و درنتیجه افزایش سهم مزد را فراهم سازند. اما تداوم بحرانها و تحریمها و کاهش ارتباط با بازارهای جهانی شرایطی را فراهم آورد که این شاخص کلیدی برای سالیان طولانی افزایش محسوسی نداشتهباشد.
۲ – مهار رشد قیمت مسکن
افزایش بیرویه قیمت مسکن میتواند آثار مثبت افزایش قدرت پسانداز را خنثی کند. بنابراین دولت باید برای مهار این افزایش تدابیری بیندیشد. رفع تنگناها در بازار مصالح ساختمانی، معافیت مالیاتی و تسهیلات بانکی ارزانقیمت برای انبوهسازان مسکن، جلوگیری از افزایش قیمت مسکن شهری و عوارض صدور پروانه ساختمانی و از همه مهمتر جلوگیری از شکلگیری و سلطه تقاضای سفتهبازانه مسکن جزو اقداماتی هستند که باید موردتوجه دولتمردان قرار میگرفتند. اما نبود عزم جدّی در این میانه و سپردن زمام امور به بازار آزاد، موجب شد بهدنبال افزایش نجومی حجم نقدینگی در کشور، نقدینگی سرگردان همچون سیلابی مخرّب روانه بازار املاک و مستغلات شده، و قیمت زمین شهری و مسکن را با سرعت افزایش بدهد، سرعتی که هرگز افزایش قدرت پسانداز حقوقبگیران تحت تأثیر عامل اول نمیتواند پاسخگوی آن باشد.
۳ – ایجاد امکان خرید اقساطی
خرید اقساطی این امکان را برای نیازمندان مسکن فراهم میآورد که با اتکا به درآمدهایشان در سالهای آینده مسکن خریداری کنند و بهجای اجاره ماهانه اقساط خرید مسکن را بپردازند. پررنگتر شدن نقش بانکها در تأمین مالی برنامه خرید مسکن، فراهم ساختن امکان واگذاری مسکن در قالب قراردادهای اجاره به شرط تملیک، راهاندازی صندوقهای سرمایهگذاری مسکن و ساختمان و درنهایت طرح مسکن متری ذیل این سرفصل قرار میگیرند. هرچند دولتهای مختلف در طول چندده سال گذشته فعالیتهایی در این میدان داشتهاند، امّا نبود نقشهراه مدوّن موجب شده، این تلاشهای پراکنده کمکی به حلّ مشکل نکند. بهعنوان نمونه افزایش سقف وام مسکن هرچند با هدف کمک به متقاضیان مسکن اتفاق افتاده، اما در عمل تبدیل به عاملی برای متضرّر ساختن آنان شدهاست. یا برنامه راهاندازی صندوق مسکن و ساختمان هرچند در زمان خودش ایده سنجیده و قابلدفاعی بود، امّا فرایند تصویب و شروع آن بهحدّی زمانبر شد که عملاً با افزایش سهم زمین در قیمت مسکن، کارآیی خود را از دست داد.
بهطوریکه ملاحظه میشود، از زمان تصویب قانون اساسی عمل به تکلیف اصل ۳۱ کنار گذاشتهشده، و دولتها برنامه خردمندانه و جامعی برای اجرای این تکلیف نداشتهاند. در دهه نخست درگیری کشور در جنگ داخلی و سپس تلاش برای دفع تجاوز دشمن بعثی فرصت اندیشیدن و اقدام کارساز را به دولت وقت نداد. اما در دهههای بعد بهتدریج وسوسه به فراموشی سپردن این تکلیف قانونی سراغ مسؤولان آمد. زیرا وقنی میتوان تکلیف آموزش رایگان همگانی را نادیده گرفت، میتوان اصل ۳۱ را هم رندانه کنار گذاشت.
اینک با تشدید بحران مسکن و افزایش سریع جمعیت مستأجر، دولتمردان تلاش میکنند با رونمایی از تدابیری همچون مسکن متری گامی برای حلّ این بحران بزرگ بردارند. اما نکته قابلتأمّل این است که همچون سرکنگبینی که به گفته مولانا صفرا میفزود درحالی که با هدف کاستن از میزان صفرای بیمار تجویز شدهبود، چنین تدابیری هم نهتنها کمکی به قشر نیازمند مسکن نمیکند، بلکه در بلندمدت به زیان آنان نیز تمام میشود. زیرا همانگونه که مدافعان طرح مسکن متری نیز اشاره کردهاند، اجرای این طرح رونق در بخش مسکن ایجاد کرده، و به عرضهکنندگان مسکن که به دلیل گرانی بیش از حد امکان تبدیل به احسن اموالشان را از دست دادهاند، کمک خواهدکرد که واحدهای فاقد مشتری را با قیمت مطلوبشان بفروشند، و ناگزیر از کاهش قیمت پیشنهادی برای فروش نباشند.
به بیان دقیقتر برندگان واقعی طرحهایی مانند افزایش سقف وام مسکن و مسکن متری همان کسانی هستند که با وارد کردن نقدینگی خود به بخش املاک و مستغلات و شکل دادن تقاضای سفتهبازانه، موجبات گرانی سهمگین مسکن را فراهم آوردهاند.
مقابله با بحران مسکن و جلوگیری از پیامدهای منفی و بسیار دردناک اجتماعی، فرهنگی و حتی سیاسی آن در گرو برخورد اصولی با مشکل و عنایت به هرسه سرفصل برشمرده در بالا است و با ارائه طرح های مسکّنگونه آبی برای نیازمندان واقعی مسکن گرم نمیشود.
———————————-
* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره یکشنبه ۹ – ۱۱ – ۱۴۰۱ به چاپ رسیدهاست.
دستهها: سیاستگذاری اقتصادی