دولت و جمعیت مستأجر *
امروزه همه دولت‌ها در سرتاسر جهان رفع فقر و کاستن از جمعیت زیر خط فقر کشورشان را یکی از وظایف اصلی و از اولویت‌های برنامه‌ریزی و سیاستگذاری خود معرفی می‌کنند. طبعاً در کشور ما که ضرورت حفظ کرامت انسان در قانون اساسی موردتوجه قرار گرفته‌است، این وظیفه اهمیت و فوریت بیشتری می‌یابد. به بیان دیگر رفع فقر و رسیدگی به امور اقشار فقیر جامعه اگر برای سایر دولت‌ها یکی از اولویت‌ها است، باید برای دولت در جامعه ما اولویت اول تلقی شود.
سال‌هاست که وضعیت خاص مالکیت مسکن در کشورمان به‌عنوان یکی از عوامل گسترش فقر در جامعه امروز ایران موردتوجه کارشناسان و ناظران قرار گرفته، زیرا متوجه این نکته ظریف شده‌اند که به‌اصطلاح طوفان فقر از پنجره شکسته مسکن وزیدن گرفته‌است.
در طول چند دهه گذشته درصد جمعیت مستأجر کشور درحال افزایش بوده، و در سالیان اخیر سرعت این افزایش به طرز چشمگیری بالا رفته‌است. براساس سرشماری سال ۱۳۹۵ سهم جمعیت مستأجر ۳۰٫۷درصد بوده، و در اینک برآوردهای غیررسمی سخن از سهم ۴۰درصدی است. البته در برخی کشورهای توسعه‌یافته درصد جمعیت مستأجر بالاتر از این رقم است، اما باید توجه داشت علت بالا بودن این نرخ در جوامع توسعه‌یافته لزوماً فقر و نداری شهروندان نیست. درحالی‌که در ایران گروه کثیری از شهروندان توان مالی لازم را برای خرید مسکن ندارند، و از سر ناچاری به سکونت در مسکن استیجاری روی آورده‌اند. به بیان دیگر افزایش جمعیت مستأجر در کشورمان نشان‌دهنده گسترش سریع فقر است. طبعاً در شرایطی که اقشار کم‌درآمد جامعه بخش اعظم درآمد خود را باید در قالب اجاره مسکن صرف کنند، روزبه‌روز شرایط برای این گروه دشوارتر و دشوارتر خواهدشد، زیرا آنان امکان پس‌انداز برای خرید مسکن و حتی امکان پس‌انداز برای تأمین ودیعه اجاره مسکن در سال‌های آینده را از دست می‌دهند.
در چنین شرایطی دولت نمی‌تواند به تحولات بازار مسکن استیجاری بی‌اعتنا باشد و به‌اصطلاح جمعیت مستأجر را در این میدان تنها بگذارد. اگر دولت واقعاً برنامه‌ای برای مهار ابعاد فقر در جامعه دارد، مهم‌ترین بند این برنامه باید حمایت از جمعیت مستأجر باشد تا با افزایش نجومی اجاره مسکن معیشت خانوارهای کم‌درآمد بیش از پیش متلاشی نشود.
در سال‌های گذشته دولت‌های وقت تدابیری را برای خانه‌دار شدن خانوارهای فاقد مسکن به کار بسته‌اند. افزایش سقف وام مسکن، اجرای طرح مسکن مهر و طرح‌هایی از این قبیل اثری جدّی در این میانه نگذاشته و درنهایت از سال ۹۸ دولت در شرایطی که گویی از ایجاد تحول جدی در بخش مسکن ناامید شده‌بود، تلاش کرد با مداخله در بازار مسکن استیجاری شرایط را به نفع جمعیت فاقد مسکن تغییر بدهد. مصوبه سران سه قوه در مورد سقف مجاز افزایش اجاره‌بها با این هدف تنظیم و ابلاغ شد که جلو افزایش بیرویه اجاره بهای مسکن گرفته‌شود. از آن زمان، همه‌ساله مصوبه سران سه قوه در اوایل سال ابلاغ شده، و از مالکان واحدهای مسکونی استیجاری و بنگاه‌های املاک خواسته‌می‌شود سقف مجاز افزایش را رعایت کنند. بااین‌حال بازار مسکن استیجاری در چهار سال گذشته اعتنایی به این قبیل مصوبات فاقد ضمانت اجرا نکرده‌است. گویی مسؤولان وظیفه خود را فقط در صدور یک متن برای اعلام همدردی با جمعیت انبوه مستأجر خلاصه می‌کنند و دیگر کاری به این ندارند که این جمعیت نیازمند حمایت و همراهی دولتمردان چگونه با افزایش اجاره‌بها و عدم رعایت سقف مجاز کنار خواهندآمد.
بی‌تردید مهار جریان افزایش قیمت‌ها و حفظ قدرت خرید درآمد اندک دهک‌های پایین یکی از اقدامات بسیار ضروری در قالب برنامه جلوگیری از گسترش فقر است، و البته با عنایت به سهم بالای هزینه مسکن در سبد هزینه‌های خانوار، مهار افزایش اجاره‌بهای مسکن، سرفصل مهمی از این برنامه خواهدبود. اما تجربه چهار سال گذشته به‌خوبی نشان داد که صدور بیانیه بدون ضمانت اجرا و رها کردن میدان نظارت کمکی به حل مشکل کشور نکرده، و فقط به ناامیدی اقشار کم‌درآمد کشور دامن می‌زند. زیرا آنان درخواهندیافت که گویی از دید دولتمردان مشکل آنان به خودشان مربوط است و خود باید برای نجات از مخمصه فقر و فلاکت کاری بکنند، و متولیان امر جز بر زبان آوردن سخنان سوزناک و صدور بیانیه‌های بی‌تأثیر کاری نخواهندکرد.
حلّ سریع معضل مسکن در کشور و تأمین مسکن مناسب برای خانوارهای فاقد مسکن به‌عنوان یک ضرورت انکارناپذیر نیازمند تدوین برنامه‌ای جامع است، و دولت می‌بایست تا دیر نشده با استفاده از خرد جمعی و همراهی اهل فن قدم‌های جدّی برای تدوین این برنامه بسیار مهم و حیاتی بردارد. بااین‌حال در کوتاه مدت ساماندهی بازار مسکن استیجاری به‌عنوان یک درمان موقّت می‌تواند اندکی از آلام اقشار کم‌درآمد و محروم از نعمت رانت بکاهد.
در این راستا دولت می‌تواند با دو اقدام ضربتی زیر کار ساماندهی را آغاز کند:
۱ – پایین آمدن سود سپرده‌های بانکی در سالیان اخیر موجب شده تا مالکان واحدهای استیجاری نرخ تبدیل پایین‌تری برای ودیعه پرداختی مستأجران تعیین کنند، از‌این رو اعمال این سیاست در بخش پولی کشور در اولین قدم مستأجران را متضرر ساخته‌است. از سوی دیگر افزایش نرخ سود بانکی نیز مخالفان سرسختی دارد که فعلاً به بررسی دلیل آنان نمی‌پردازیم. عجالتاً دولت با جداسازی بازار سپرده‌های کوچک و بزرگ، و اعمال نرخ سود بالاتر در بازار سپرده‌های کوچک می‌تواند نرخ تبدیل ودیعه را به نفع مستآجران تغییر بدهد.
۲ – در سه سال گذشته نبود ضمانت اجرای قدرتمند و فقدان نظارت مصوبه‌های سران سه قوه در مورد سقف مجاز افزایش اجاره‌بها را بی‌اثر ساخت. دولت می‌بایست بدون فوت وقت تمهیدات قانونی لازم را در این میانه فراهم سازد تا مصوبه احتمالی سال آینده به سرنوشت مصوبه‌های سه سال گذشته دچار نشود. در این راستا با بازنگری در سیاست‌های مالیاتی می‌توان ابزار مالیاتی را به‌گونه‌ای به‌کار برد که مالکان از محل افزایش اجاره‌بهای بیشتر از سقف مجاز منتفع نشوند و درنتیجه انگیزه‌ای برای افزایش بیشتر نداشته‌باشند. همچنین وزارت فخیمه متولی امر مسکن باید با تقویت چتر نظارتی خود، این پیام مهم را به مالکان و به‌ویژه بنگاه‌های املاک بدهد که برخلاف سال‌های گذشته امسال مستأجران “تنها” نیستند.
البته در کنار این دو اقدام ضربتی، نگارنده توصیه می‌کند همه مقامات و صاحب‌منصبان ذیربط اعم از مدیران دولتی، تصمیم‌سازان و تصمیم‌گیران ارشد و نمایندگان مجلس با اعلام میزان دارایی‌خود در قالب املاک و مستغلات جایگاه خود را در بازار مسکن استیجاری به‌طور شفاف به مردم اعلام کنند تا معلوم شود مثلاً فلان مقام دولتی یا فلان نماینده مجلس که خدای‌ناکرده اعتنایی به مشکل جمعیت مستأجر و ضرورت حل آن ندارد، خود چند واحد استیجاری را در این آشفته‌بازار برای اجاره عرضه کرده‌است، و به‌عبارتی آیا پدیده تعارض منافع مانع همراهی او با برنامه کاستن از آلام مستأجران نیست؟
—————————-
* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره یکشنبه ۲۳ – ۱۱ – ۱۴۰۱ به چاپ رسیده‌است.
دسته‌ها: سیاستگذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن