بازار مسکن استیجاری و مصوبه‌های بی‌اثر *
از ابتدای دهه ۱۳۷۰ تاکنون نسبت جمعیت مستأجر کشور بی‌وقفه درحال افزایش بوده‌است. به‌ویژه در شهر تهران این افزایش بسیار چشمگیر و نگران‌کننده است. این شاخص مهم و قابل‌تأمل که در سال ۱۳۶۲ باوجود شرایط جنگی و دشواری‌های موجود تا سطح ۱۲درصد کاهش یافته‌بود، اینک به عدد خوفناک ۴۰درصد رسیده، و در شهر تهران سخن از ۵۰درصد جمعیت مستأجر است. این بدان‌معنی است که کلیه سیاست‌ها و تدابیر به‌کار گرفته‌شده در بخش مسکن در طول چهار دهه گذشته بی‌فایده بوده‌اند.
افزایش جمعیت مستأجر و گسترش فقر شهری باعنایت به افزایش سریع میزان اجاره‌بها عاقبت مسؤولان را واداشت تا با هدف مدیریت بازار مسکن استیجاری تدابیری را به‌کار گیرند. بی‌تردید این تصمیم درعین ضرورت و اهمیت، در حکم اعتراف به شکست سیاست‌های بخش مسکن و فراموش کردن تکلیف اصل ۳۱ قانون اساسی بود که دولت را ملزم ساخته‌است از حق مسلم شهروندان یعنی برخورداری از مسکن متناسب با نیازشان صیانت و حمایت کند.
در خردادماه ۱۳۹۸ برای اولین‌بار مصوبه سران سه قوه که سقف مجازی را برای افزایش اجاره‌بها تعیین کرده‌بود، ابلاغ شد. از آن پس هرسال مصوبه‌ای مشابه ابلاغ شده، و طبعاً امسال هم چنین اقدامی انجام خواهدگرفت. بااین‌حال این مصوبه‌ها در چهارسال گذشته تأثیری بر روند بازار مسکن استیجاری نداشته‌اند. برای اثبات این مدعا کافی است به این واقعیت توجه کنیم که در پایان سال ۱۳۹۷ شاخص اجاره‌بهای مسکن در مناطق شهری کشور برابر با ۱۳۲٫۳ بوده است، و اگر مصوبات سران قوا تمام و کمال اجرا می‌شد، اینک شاخص مزبور از ۲۷۵ واحد بالاتر نمی‌رفت، درحالی‌که الان در آستانه رسیدن به عدد ۵۰۰ است. به بیان دیگر بازار هیچ اعتنایی به مصوبات سالانه سران سه قوه نکرده‌است.
با عنایت به این‌که درحال حاضر نزدیک به ۱٫۶ میلیون واحد مسکونی در اختیار خانوارهای مستأجر تهرانی است که ماهانه درحدود ۸ تا ۱۰هزار میلیارد تومان بابت اجاره‌بها به مالکان این واحدها می‌پردازند، ارزش روز زیان تحمیل‌شده به خانوارهای مستأجر تهرانی از محل اجرا نشدن مصوبه سران سه قوه در مورد سقف مجاز افزایش اجاره‌بها از ابتدای سال ۱۳۹۸ تاکنون (ابتدای سال ۱۴۰۲)، معادل ۷۰ الی ۸۰ هزار میلیارد تومان است! به بیان دیگر هر خانوار مستأجر تهرانی به طور متوسط ۴۴ تا ۵۰ میلیون تومان جریمه پرداخت کرده‌است.
اعمال محدودیت بر اجاره‌بها کمترین اقدامی است که در مسیر حمایت از خانوارهای مستأجر و با هدف اخراج تقاضای سفته‌بازانه از بازار مسکن می‌توان انجام داد. زیرا رشد بیرویه تقاضای سفته‌بازانه در این بازار حیاتی به دلیل بی‌عملی و به‌اصطلاح “ترک فعل” مسؤولان، عملاً تا سطحی پیش رفته که زندگی بخش بزرگی از جامعه را مختل کرده، و بین آنان و نیاز اساسی‌شان (مسکن) فاصله‌ای نجومی ایجاد کرده‌است.
بااین‌حال مصوبه‌های سران سه قوه در چهارسال گذشته تأثیری در این میدان نداشته، و کمکی به مستأجران مظلوم که با فشار سوداگران در سال‌های گذشته از بازار مسکن اخراج شده، و اینک با خطر اخراج از شهر تهران هم روبه‌رو هستند، نکرده‌است. علت این امر نبود ضمانت اجرای قوی برای این مصوبات بوده‌است. بدیهی است اگر اراده‌ای برای مهار اجاره‌بهای مسکن وجود داشته‌باشد، باید قوانین لازم تهیه و تصویب بشوند و ضمانت اجرای قوی هم برای این قوانین اندیشیده‌شود. اما در چهار سال گذشته نه مسؤولان دولت دوازدهم توجهی به این نکته کلیدی داشتند و نه دولت سیزدهم وارد چنین میدانی شده‌است.
ازاین‌رو لازم می‌دانم توجه مسؤولان را به واقعیتی تاریخی جلب کنم هرچند که ممکن است چنین مقایسه‌ای کامشان را تلخ کند: در خردادماه ۱۳۵۶ و در شرایطی که فعالیت‌های سوداگران زمین شهری و افزایش ۱۷٫۳درصدی اجاره بهای مسکن در سال قبل عرصه را بر اقشار کم‌درآمد شهر تهران تنگ کرده، و آنان را به‌شدت رنجانده‌بود، شاه سابق در یک اقدام نمایشی اصل هجدهم انقلاب شاه و ملت را به این شرح اعلام کرد: “مبارزه با معاملات سوداگرانه زمین‌ها و اموال غیرمنقول”.
البته ناگفته پیداست که این اقدام نمایشی هیچ دنباله‌ای در نظام اداری کشور نداشت: نه هیچ دستگاهی در بدنه دولتی برای اجرای آن کاری انجام داد، و نه شخص شاه در مورد اجرای این به‌اصطلاح “اصل هجدم” گزارشی از مسؤولان ذیربط درخواست کرد.
حال انتخاب با مسؤولان است. آنان نیز می‌توانند برای مصوبه خود ضمانت اجرایی نیندیشند و اجازه بدهند تا مالکان واحدهای مسکونی استیجاری معیشت مستأجران را مختل سازند، یا هرچه سریعتر از این بی‌عملی و “ترک فعل” فاصله گرفته و با تصویب قانونی جامع و محکم حداقل در سال جدید مانع تداوم این ظلم بزرگ بشوند. آنان باید بدانند در صورت اکتفا کردن به صدور مصوبه بدون ضمانت اجرا، ده‌ها‌سال بعد تاریخ در مورد مصوبه آنان همانی را خواهدگفت که امروز در مورد اصل هجدهم به‌اصطلاح انقلاب شاه و ملت می‌گوید.
——————————————–
* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره یکشنبه ۲۷ – ۱ – ۱۴۰۲ به چاپ رسیده‌است.
دسته‌ها: تاریخ معاصر, سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن