همه‌ساله با نزدیک شدن فصل جابه‌جایی و اسباب‌کشی مستأجرها، مبحث افزایش اجاره‌بها، سنگینی سهم مسکن در سبد هزینه خانوارها و برنامه دولتمردان برای حمایت از جمعیت روبه‌فزونی مستأجر موردتوجه رسانه‌ها و افکار عمومی قرار می‌گیرد، و صد البته نزدیکی یا دوری از ایام انتخابات نیز در تعیین میزان این توجه تأثیر دارد. بااین‌حال همواره با رسیدن فصل پاییز دوباره از شدت توجه به این پرونده کاسته‌می‌شود، تا دور بعدی خانه‌به‌دوشی جمعیت محروم از مسکن از راه برسد.

در این یادداشت نگارنده تلاش می‌کند در فضایی عاری از هیجانات سیاسی مهمّ‌ترین سرفصل‌های مرتبط با مبحث سیاست‌گذاری دولت برای مسکن استیجاری را در قالب پرسش‌هایی مطرح کرده و بدان‌ها پاسخ بدهد:

۱ – با عنایت به مسائل و دشواری‌های متعددی که جامعه با آن روبه‌رو است و با توجه به دغدغه‌های فراوان ذهنی مدیران ارشد کشور، پرونده مسکن استیجاری و افزایش اجاره‌بها از چه اهمیّتی برخوردار است، و آیا لازم است دولت در این میانه کاری بکند؟

جمعیت مستأجر کشور که نیاز خود را از طریق مراجعه به بازار مسکن استیجاری تأمین می‌کند، در طول چند دهه گذشته همواره در حال افزایش بوده، و اینک متولّیان امر از این واقعیت تلخ سخن می‌گویند که فقط در تهران نیمی از خانوارها مستأجر هستند. به بیان دیگر اجاره‌نشینی مسأله روز درصد بزرگی از جامعه است، و چنین نیست که فقط قشری کوچک و کم‌تعداد گرفتار آن باشند.

از سوی دیگر افزایش سریع اجاره‌بها موجب شده سهم مسکن در سبد هزینه خانوارهای شهری افزایشی بسیار غیرمتعارف داشته‌باشد. در شرایطی که این رقم در جهان در دامنه ۲۰ الی ۲۲درصد است، در کشور ما از ۲۸درصد در سال ۱۳۸۴ به ۴۰درصد در سال ۱۳۹۹ رسیده، و اینک در دامنه ۶۰ الی ۷۰درصد برآورد می‌شود. این بدان‌معنی است بخش بزرگی از جمعیت کشور که البته درآمد چندان بالایی هم ندارند، باید بزرگترین بخش از درآمد اندک خود را صرف تأمین مسکن بکنند. بدین‌ترتیب این خانوارها باید از همه سرفصل‌های هزینه‌های مصرفی خود بزنند، و بسیاری از نیازهای مبرم زندگی خود را نادیده بگیرند تا بتوانند اجاره‌بهای مسکن را پرداخت کنند.

در چنین شرایطی باید از مسؤولان کشور بخواهیم تا پرونده مسکن استیجاری را جزو چند دغدغه اول خود تلقی کرده، و اولویتی بسیار بیشتر از برخی موضوعات فرعی به آن قائل شوند.

۲ – در شرایطی که مالکان خانه‌های استیجاری با امید کسب درآمد دارایی خود را صرف خرید مستغلات کرده‌اند، آیا دولت مجاز است با اعمال محدودیت‌ آنان را از افزایش درآمد متناسب با نرخ تورم محروم سازد؟

بارزترین اثر مداخله دولت در عرصه‌های مختلف اقتصاد کشور افزایش یا کاهش درآمد برخی فعالیت‌ها است. تعیین نرخ رسمی برای بسیاری از فعالیت‌ها و خدمات از حق ویزیت پزشکان گرفته تا کرایه خودروهای عمومی همه و همه از نوع مداخله دولت است. بااین‌حال دولت می‌تواند با افزودن بر درجه هوشمندی مداخله، آثار منفی این مداخله را به حداقل رسانده و آثار مثبت آن را با بالاترین سطح ممکن افزایش بدهد. بازار مسکن استیجاری به‌دلیل وزن و اهمیت ویژه‌ای که دارد، و با عنایت به تأثیری که بر وضع معیشت درصد بزرگی جمعیت کشور دارد، طبعاً باید یکی از اولین عرصه‌هایی باشد که دولت در آن مداخله کرده، و با در نظر گرفتن مصالح اجتماعی حدود اجاره‌بها را تعیین کند.

۳ – قیمت یا همان اجاره‌بهای ماهانه در بازار تحت تأثیر عوامل عرضه و تقاضا تعیین می‌شود، و مداخله دولتی نمی‌تواند جایگزین این دو نیرو بشود. همان‌گونه که در چهار سال گذشته بازار مسکن استیجاری به دستورات دولتمردان در قالب تعیین سقف مجاز افزایش اجاره‌بها اعتنایی نکرده‌است. حال چگونه می‌توان به اصلاح امور از طریق مداخله دولت امیدوار بود؟

بازار مسکن استیجاری تفاوتی بنیادین با بازار بسیاری از کالاهای مصرفی دارد. به‌عنوان نمونه در بازار محصولات پروتئینی در شرایطی که قیمت نهاده‌ها از جمله خوراک دام و دان مرغ و … در حال افزایش است، تعیین قیمت پایین برای این محصولات نتیجه‌ای جز تعطیلی واحدهای تولیدی نخواهدداشت. در چنین بازاری دولت برای حفظ منافع مصرف‌کنندگان نهایی باید برنامه‌ای جامع برای مهار افزایش قیمت تدوین و اجرا کند. اما در بازار مسکن استیجاری شرایط این‌گونه نیست. در این بازار در طول سالیان گذشته نقدینگی زیادی وارد شده، و قیمت مستغلات را به‌سرعت بالا برده‌است. یکی از عوامل مؤثر در این امر، بی‌اعتنایی دولت به تحولات بازار مسکن استیجاری بود، که در سایه این بی‌اعتنایی جامعه امروز ایران بار دیگر به دوران حاکمیت مناسبات ارباب و رعیتی بازگشته‌است. در این بازار همچون بازار محصولات پروتئینی اعمال محدودیت بر قیمت منتهی به تعطیلی واحدهای تولیدی نمی‌شود، بلکه مالکان را وادار می‌کند که با فروش مستغلات خود، منابع و نقدینگی‌شان را با هدف کسب سود بیشتر به حوزه دیگری منتقل کنند.

علت بی‌اعتنایی بازار املاک استیجاری به مصوبات سران قوا در چهار سال گذشته فقط و فقط در نبود ضمانت اجرایی محکم خلاصه می‌شود. به بیان دیگر در شرایطی که یک واحد صنفی ممکن است درصورت ارتکاب گرانفروشی (رعایت نکردن سقف مجاز قیمت) تعطیل بشود، مالکان واحدهای مسکونی استیجاری هیچگونه نگرانی بابت عدم رعایت سقف مجاز ابلاغی نداشته‌اند. براساس برآورد نگارنده ارزش روز زیانی که از محل نبود ضمانت اجرا برای مصوبات سران قوا در چهار سال گذشته به جمعیت مستأجر شهر تهران وارد شده، در حدود ۷۰ الی ۸۰هزار میلیارد تومان است. به بیان دیگر مالکان ۱٫۶میلیون واحد استیجاری مسکونی تهران به خاطر یک مصوبه فاقد ضمانت اجرا که در حد یک توصیه اخلاقی ساده بیش نبود، حاضر به صرف نظر از این درآمد مازاد هنگفت نشده‌اند. طبعاً در صورت وجود ضمانت اجرایی قوی مالکان ملزم به رعایت سقف ابلاغی خواهندشد، همان‌گونه که فعالان همه صنوف و مشاغل ناگزیر از پذیرش و رعایت چنین سقف‌های ابلاغی هستند.

۴ – در شرایطی که قیمت بسیاری از کالاها و خدمات همه‌ساله متناسب با نرخ تورم تغییر می‌کند، و حتی دولت دریافتی‌های خود از شهروندان بابت ارائه برخی خدمات را با همین نسبت تعیین کرده، و افرایش می‌دهد، چرا نباید اجاره‌بهای ماهانه متناسب با نرخ تورم افزایش بیابد؟ آیا این ظلم درحق مالکان واحدهای استیجاری نیست؟

عایدی مالکان مستغلات شامل دو بخش افزایش ارزش دارایی و دریافت اجاره‌بها است. شرایط اقتصادی کشور در طول چند دهه گذشته در مسیری پیش رفته که مالکان مستغلات به‌ویژه در کلانشهرها عایدی چشمگیری از بابت افزایش ارزش دارایی خود کسب کرده‌اند، که همین میزان عایدی با بازدهی بسیاری از سودآورترین پروژه‌ها برابری می‌کند. به بیان دیگر در طول چند دهه گذشته، حتی بدون کسب درآمد از محل اجاره‌بهای ماهانه هم خرید املاک و مستغلات بهترین شیوه کسب درآمد و ثروت‌اندوزی بوده‌است. بهترین شاهد این مدعا هجوم گسترده صاحبان نقدینگی به بازار املاک و مستغلات است. گفتنی است اینک ارزش واحدهای مسکونی استیجاری تهران که در اختیار ۱٫۶میلیون خانوار مستأجر تهرانی است، به‌تنهایی حدود ۵۰درصد ارزش روز بورس اوراق بهادار کشور است!

به بیان دیگر نقدینگی که باید با سیاست‌گذاری درست دولت جذب بخش مولّد اقتصاد شده، و بورس و به‌دنبال آن بخش تولید و صنایع کشور را رونق می‌بخشید، وارد بازار املاک شده، و موجبات گرانی مسکن را فراهم ساخته‌است. درواقع باید منافع و عایدات شیوه‌های مختلف سرمایه‌گذاری یا گزینه‌های رقیب پیش روی صاحبان نقدینگی در مقایسه باهم باید به‌گونه‌ای باشد که موجبات رشد اقتصاد ملی را فراهم بیاورد. درحالی‌که نرخ بازدهی چشمگیر سرمایه‌گذاری در مستغلات در سالیان گذشته، بزرگترین لطمه را به اقتصاد ملّی وارد ساخته و بخش تولید را زمینگیر کرده‌است. اینک ایجاد محدودیت جزئی برای عایدی سرمایه‌گذارانی که گزینه خرید املاک و مستغلات را به جای سایر گزینه‌ها انتخاب کرده‌اند، نه‌تنها ظالمانه و نامعقول نیست، بلکه اقدامی ضروری در جهات حمایت از بخش مولّد اقتصاد ملی است، آن‌هم در شرایطی که بخش اصلی عایدات صاحبان مستغلات که همانا افزایش قیمت دارایی‌شان (capital gain) است، همچنان محفوظ است.

۵ – آثار مثبت و منفی تعیین سقف مجاز اجاره‌بها کدامند؟

همان‌گونه که ذکر شد، اینک سهم مسکن در سبد هزینه خانوارهای شهری در ایران در دامنه ۶۰ الی ۷۰ درصد یعنی تقریباً سه‌برابر متوسط جهانی است! جلوگیری از رشد اجاره‌بهای مسکن عاملی برای مهار این جریان خظرناک و بحران‌زا است. گفتنی است در اوایل دهه ۶۰ میلادی امریکا به کشورهای جهان سومی آن ایام توصیه کرد با تجدیدنظر در شیوه مالکیت اراضی کشاورزی و تلاش برای بهبود سطح زندگی کشاورزان از شورش‌های احتمالی آنان پیشگیری کنند. جریان اصلاحات ارضی در ایران هم همزمان با این جریان اتفاق افتاد. در آن ایام کشاورزان می‌بایست بخش عمده محصول خود را به مالکان تقدیم کرده، و خود با شرایط دشوار معیشتی می‌ساختند. اینک با گذشت نزدیک شش دهه از آن ایام، بار دیگر شاهد شکل‌گیری مناسبات ارباب و رعیتی هستیم که به‌جای املاک کشاورزی در حوزه املاک و مستغلات شهری اتفاق افتاده‌است. افزایش سهم مسکن در سبد هزینه خانوارهای شهری جامعه را در معرض بحران و نابسامانی اجتماعی گسترده قرار می‌دهد، و علاوه‌برآن با تعمیق فقر دستیابی جامعه به هدف توسعه را به دشوار و دشوارتر می‌سازد. مهار رشد اجاره‌بها عاملی برای جلوگیری از این آثار منفی است.

از سوی دیگر افزایش اجاره‌بها به‌عنوان موتوری برای افزایش قیمت‌ها عمل می‌کند. زیرا قیمت تمام‌شده کلیه کالاها و خدمات به‌صورت مستقیم یا غیرمستقیم تحت تأثیر این عامل است.

بااین‌حال جلوگیری از رشد اجاره‌بها ممکن است انگیزه برخی مالکان را برای عرضه املاکشان به بازار مسکن استیجاری کاهش بدهد، که البته سهم این عامل بسیار ناچیز و قابل‌اغماض است.

۶ – با عنایت به تجربه چهار سال گذشته و بی‌اثر بودن مصوبات سران سه قوه، چگونه مهار رشد اجاره‌بها از طریق مداخله دولت شدنی است؟

بی‌تأثیر بودن مصوبات ناشی از این واقعیت بود که مصوبات سران سه قوه جنبه قانونی نداشته، و در محاکم الزام‌آور تلقی نمی‌شد. تصویب قوانین لازم در این عرصه آن‌هم با قید فوریت، می‌تواند این خلأ را برطرف سازد. قانون به‌گونه‌ای تنظیم می‌شود که مالکان از بابت افزایش نامتعارف اجاره‌بها منتفع نشوند و درنتیجه انگیزه‌ای برای افزایش اجاره‌بها نداشته‌باشند.

—————————–

* – این یادداشت در روزنامه اعتماد شماره یکشنبه ۱۰ – ۲ – ۱۴۰۲ به چاپ رسیده‌است.

دسته‌ها: سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن