نقش بانک‌ها در گسترش بحران مسکن *

مصاحبه کوتاهی با روزنامه آرمان امروز در مورد عملکرد شبکه بانکی در حوزه مسکن داشتم، که امروز چاپ شده‌است:

در گفت‌وگو با «آرمان امروز» مطرح شد:

سوداگری در مسکن به سبک بانک‌ها

اواخر هفته گذشته رئیس کمیسیون عمران مجلس گفته‌بود: «بانک‌ها پای کار اجرای طرح نهضت ملی مسکن نمی‌آیند و انگیزه‌ای برای اعطای وام در حوزه مسکن ندارند و به جای آن، به کار دلالی و واسطه‌گری ورود می‌کنند تا در زمان کمتری بتوانند سود بیشتری بگیرند.» به گفته وی؛ برای اجرای نهضت ملی مسکن مقرر بود بانک‌ها ۲۰ درصد از منابع خود را صرف اعطای وام کنند که تقریبا” هیچ وامی از سوی بانک‌ها به مردم پرداخت نشده‌است. این اظهارات نشان‌دهنده تاثیر منفی عملکرد بانک‌ها در حوزه مسکن است.

ناصر ذاکری در گفت‌وگو با «آرمان امروز» در مورد نقش بانک‌ها در بخش مسکن اظهار کرد: در فاصله سال‌های بعد از خاتمه جنگ تحمیلی تاکنون قیمت مسکن در تهران نزدیک به ۲۰۰۰ برابر شده‌‌است. بی‌تردید این اتفاق نامطلوب متأثر از عوامل متعددی از جمله مهاجرت، حاکمیت تورم دورقمی برای سالیان طولانی، افزایش بی‌رویه نقدینگی، سیاست‌های ناکارآمد در حوزه مدیریت شهری، بی‌عملی دولت‌های وقت و سپردن سرنوشت بخش مسکن به عوامل بازار آزاد، و … بوده‌‌است. از جنبه نظری بانک می‌تواند در دو میدان مرتبط با مسکن تأثیر مثبت و بسیار تعیین‌کننده بگذارد؛ ازیک‌سو بانک می‌تواند با تأمین مالی انبوه‌سازان و بنگاه‌های اقتصادی فعال در صنعت ساختمان تولید و عرضه گسترده مسکن و نیز تلاش برای بهره‌گیری از شیوه‌های نو و تولید مدرن در این صنعت را تبدیل به فعالیتی جذاب و سودآور بکند، و از سوی دیگر بانک می‌تواند با دادن وام به متقاضیان واقعی مسکن این فرصت بزرگ را برای شهروندان ایجاد کند که با اتکا به درآمد و پس‌انداز آینده خود و نه پس‌اندازهای سالیان گذشته اقدام به خرید مسکن بکنند. بدین‌ترتیب متقاضیان مسکن زودتر و آسانتر به خواسته خود می‌رسند، زیرا به‌جای پرداخت اجاره‌بهای مسکن استیجاری، اقساط وام مسکن خود را بازپرداخت خواهندکرد. ازاین‌رو در برنامه بلندمدت دولت برای خانه‌دار شدن شهروندان، شبکه بانکی همواره جایگاهی مهمّ و ویژه دارد.

وی ادامه داد: حال سؤال این است که در کشور ما شبکه بانکی کشور در طول دهه‌های گذشته چه تعاملاتی با بازار مسکن داشته، و تا چه میزان توانسته به مأموریت خود در این میانه عمل کند. مقایسه شاخص سهم مسکن در مانده تسهیلات بانکی در کشورمان با امریکا و کانادا اختلاف چشمگیری را نشان می‌دهد. این شاخص در کشورمان کمتر از ۷ درصد و در دو کشور فوق در دامنه ۲۰ تا ۲۵ درصد است. این بدان‌معنی است که بانک‌ها در کشور ما نقش بسیار کم‌رنگی در برنامه خانه‌دار شدن شهروندان دارند، و در میدان خرید مسکن خریداران را تنها گذاشته‌اند. اقدامات دولت‌ها در مسیر افزایش سقف وام مسکن متناسب با افزایش قیمت مسکن در طول سه دهه گذشته هم هرگز نتوانسته تغییر معنی‌داری در این شاخص ایجاد کند. بدین‌ترتیب نباید با پی بردن به این واقعیت که از سال ۱۳۶۵ تاکنون سهم جمعیت مستأجر از ۱۲درصد به نزدیک ۴۰درصد رسیده‌است، شگفت‌زده شویم. زیرا نیازمندان مسکن در این سال‌ها به‌جای اتکا به تسهیلات بانکی فقط می‌توانسته‌اند با اتکا به پس‌اندازهای گذشته خود وارد بازار مسکن بشوند، علاوه‌براین آنان ناگزیر از پرداخت اجاره‌بهای ماهانه هم بوده‌اند که بیرحمانه بخش مهم توانایی پس‌اندازشان را بلعیده‌است.

این کارشناس حوزه مسکن ادامه داد: اما این تمام ماجرا نیست. نکته تلخ و قابل‌تأمل این است که همین میزان اندک تسهیلات اختصاص‌یافته به حوزه مسکن لزوماً به متقاضیان واقعی مسکن پرداخت نشده، و در اختیار افرادی قرار گرفته که قصدشان از خرید ملک اجاره دادن آن بوده‌ است! به بیان دیگر این بخش از تسهیلات مسکن اعطایی نه‌تنها کمکی به نیازمندان مسکن نکرده، بلکه بنیه مالی سوداگران مسکن را تقویت کرده، و عملاً به ضرر نیازمندان واقعی تمام شده‌است. گزارشات مالی و کارنامه سالیانه بانک‌ها سهم وام‌های مسکن در کل تسهیلات اعطایی بانک‌ها را فاش می‌سازد، اما هرگز گزارشی در مورد این واقعیت تهیه و ارائه نمی‌شود که چه میزان از این وام اعطایی واقعاً در خدمت نیازمندان واقعی مسکن بوده‌است. بااین‌حال با بررسی اطلاعات و علامت‌هایی که از بازار مسکن دریافت می‌شود، می‌توان این ادعا را پذیرفت که بخش نه‌چندان کوچکی از این وام‌ها صرف خرید واحد مسکونی با قصد اجاره ‌دادن و نه سکونت خریدار می‌شود، و معمولاً خریدار با دریافت ودیعه از اولین مستأجر بخشی از ثمن معامله را تأمین می‌کند. به بیان دیگر گزارشات بانک‌ها و اطلاعات درخواستی نهاد ناظر فقط به کمیت وام مسکن و نه کیفیت آن توجه داشته و دارد.

وی افزود: علاوه‌براین، بانک‌ها با ورود به بازار املاک و مستغلات و اقدام به خرید املاک موجبات افزایش قیمت را در این بازار فراهم کرده‌اند. در این حوزه می‌توان‌گفت بانک‌ها منابع نقدی خود را که در اصل متعلق به شهروندان سپرده‌گذار بوده، برعلیه آنان به‌کار گرفته‌اند. زیرا ورود بی‌مهابای این منابع مالی به بازار، موجب کاهش ارزش سپرده‌های سپرده‌گذاران در مقایسه با قیمت املاک شده‌است.

ذاکری با اشاره به عملکرد سیستم بانکی کشور گفت: درحال‌حاضر ارزش روز فقط املاک مسکونی استیجاری شهر تهران که به ۱٫۶میلیون خانوار مستأجر اجاره داده‌شده‌است، در حدود ۵۰درصد ارزش دارایی‌های بورسی کشور برآورد می‌شود. طبعاً با افزودن ارزش سایر املاک استیجاری به این مبلغ، به رقم سرسام‌آورتری می‌رسیم. درواقع ورود این نقدینگی عظیم به بازار مسکن که رشد نجومی قیمت مسکن نتیجه قهری آن است، جز با همراهی شبکه بانکی ممکن نبوده‌است.

بانک‌ها در قدم اول با اعطای تسهیلات کلان رانتی به خواصّ موقعیتی فراهم کردند که این وام‌گیرندگان منابع بانکی را به‌جای استفاده در مسیر تولید و سازندگی، وارد چرخه تجارت مخرّب املاک کنند. در قدم دوم، بانک‌ها خود نیز تشویق شدند که وارد این بازار پرسود بشوند و بدین‌ترتیب عصر تبدیل بانک‌ها به بزرگ‌مالک آغاز شد. این ورود تهاجمی با بالا بردن قیمت بر جذابیت بازار افزوده، و موجب شد بسیاری از صاحبان نقدینگی نیز به شبکه بانکی تأسی جسته، و نقدینگی خود را در حوزه مستغلات “سرمایه‌گذاری” کنند.

وی افزود: به‌طوری‌که ملاحظه می‌شود، شبکه بانکی کشور نه‌تنها کمکی به خانه‌دار شدن مردم نکرده، بلکه در مسیری به پیش تاخته که خانه‌دار شدن مردم را با دشواری بیشتر همراه کرده‌است. نکته قابل‌تأمل در کارنامه شبکه بانکی کشور این است که هرقدر در امر دادن وام مسکن به متقاضیان (اعم از نیازمندان واقعی یا سوداگران) سختگیری و تنگ‌نظری صورت گرفته، در مقابل به همان میزان دادن وام به کارکنان بانک‌ها با گشاده‌دستی تمام اتفاق افتاده، به‌گونه‌ای که کارکنان این شبکه به‌طور متوسط هرکدام ۴۰۸ میلیون تومان وام گرفته‌اند! به بیان دیگر در حدود ۱٫۵درصد منابع شبکه بانکی صرف این امر شده‌است. ناگفته پیداست که بخش مهمی از این مبلغ نیز وارد بازار مسکن شده، و با همان سازوکاری که اشاره شد، به زیان نیازمندان واقعی مسکن به‌کار گرفته‌شده‌است.

وی افزود: الزام شبکه بانکی به خروج از بازار املاک و مستغلات از طریق فروش املاک مازاد، و پررنگ‌تر کردن حضورش در میدان اعطای تسهیلات مسکن، و افزودن بر کمیت و کیفیت وام‌های مسکن باید به‌عنوان یکی از مهم‌ترین سرفصل‌های برنامه بلندمدت مهار بحران مسکن و درمان زخم عمیقی که در سایه ندانم‌کاری چندده‌ساله در حوزه مسکن بر پیکر اقتصاد ملّی و معیشت خانوارهای کم‌درآمد کشور وارد شده‌است، موردتوجه متولیان امر قرار گیرد.

—————————-

* – مراجعه کنید به:

سوداگری در مسکن به سبک بانک‌ها

نوشتن پاسخ

نقل مطالب سایت با ذکر منبع آزاد است.