یک کاستی بنیادین در طرح ساماندهی بازار مسکن *
تصویب کلیات طرح دوفوریتی کنترل و ساماندهی اجاره‌بهای املاک مسکونی در جلسه علنی تیرماه ۱۴۰۱ مجلس هرچند با اکثریتی بسیار ضعیف (۵۰.۹٪) نشان از این واقعیت داشت که متولیان امر هم در دولت و هم در مجلس بالاخره به اهمیت و اولویت پرونده مسکن واقف شده، و سعی در مهار ابعاد بحران دارند. این طرح به‌دنبال بررسی طولانی جای خود را به طرح ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها داد؛ طرحی که اینک نمایندگان مجلس در حال بررسی آن هستند. هرچند صرف درگیر شدن مسؤولان با چنین بررسی‌هایی و تلاش برای تصویب قوانین مرتبط با حوزه مسکن را باید قدمی به پیش تلقی کرده، و به فال نیک گرفت، اما نمی‌توان از کاستی‌ها و ضعف‌های بنیادین چنین طرح‌هایی چشم پوشید.
طرح مورداشاره همانطور که از عنوانش پیداست، هدف بسیار مهم و ارزشمند ساماندهی بازار مسکن را دنبال می‌کند. در طرح تدابیری اندیشیده‌شده که مالکان زمین‌های شهری فاقد اعیان متناسب ناگزیر از ساخت‌وساز شوند، یا مالکان واحدهای مسکونی خالی عرضه این واحدها را برای فروش یا اجاره به مصلحت تشخیص بدهند. پیش فرض طرح این است که افزایش سریع قیمت در بازار مسکن عرصه را بر جمعیت مستأجر تنگ کرده، و بخش بزرگی از این جمعیت توان اجاره مسکن موردنیاز خود را از دست داده‌اند. اگر عرضه در بازار مسکن افزایش بیابد، رشد سریع قیمت مهار می‌شود و این امر شرایط را برای جمعیت مستأجر آسانتر می‌سازد. علاوه‌براین نظارت مؤثرتر بر عملکرد مشاوران املاک موجب می‌شود برخی مشاوران متخلف امکان بالا بردن قیمت و اجحاف به مستأجرها را نداشته‌باشند. همچنین الزام بانک به پرداخت تسهیلات برای جمعیت مستأجر درنهایت توان تحلیل‌رفته این گروه را برای اجاره مسکن بار دیگر بازسازی می‌کند. بدین‌ترتیب این طرح را می‌توان طرحی برای «افزایش توان اجاره مسکن برای متقاضیان مسکن استیجاری» دانست.
بدیهی است ایرادات و کاستی‌های طرح با ریزبینی‌های کارشناسانه اهل فن شناسایی و برطرف خواهدشد. اما کاستی اصلی و تعیین‌کننده طرح به زاویه دید تدوین‌کنندگان طرح به اقتصاد ملی و حقوق شهروندی برمی‌گردد.
اصل ۳۱ قانون اساسی این حقّ مسلّم را برای کلیه شهروندان به رسمیت شناخته که مسکنی متناسب با نیاز خود داشته‌باشند و کلیه ارکان حکومت را موظف کرده که مقدمات خانه‌دار شدن همه آحاد ملت را فراهم کنند. به بیان دیگر پیام این اصل مترقّی افزایش توان شهروندان برای خرید و تملک واحد مسکونی موردنیازشان است. بااین‌حال گویا تدوین‌کنندگان طرح براین باور هستند که در شرایط فعلی امکان تحقق این اصل و خانه‌دار کردن همه شهروندان ممکن نیست، زیرا درنتیجه اجرای سیاست‌های اقتصادی نادرست در گذشته، جامعه امروز کشورمان به دو گروه ارباب و رعیت تقسیم شده، و در شرایطی که ارباب‌ها کلیه مستغلات شهری را تصاحب کرده‌اند، رعیت‌ها نمی‌توانند خانه‌دار شوند. بنابراین باید شرایطی را فراهم کرد تا این گروه از جمعیت که از امکان خرید مسکن محروم شده‌اند، از امکان اجاره مسکن نیز محروم نشده، و از سر ناچاری به غارنشینی روی نیاورند.
به همین دلیل است که مشاهده می‌کنیم در شرایطی که نیاز امروز جامعه ما اجرای ضربتی «طرح افزایش توان خرید برای نیازمندان واقعی مسکن» است، طرحی برای «افزایش توان اجاره مسکن» تهیه می‌شود.
مدافعان طرح در پاسخ به این نکته اشاره خواهندکرد که جمعیت مستأجر در همه کشورها وجود دارند، و این امری نگران‌کننده نیست. حتی کشورهایی با اقتصاد قدرتمند هم با پدیده اجاره‌نشینی روبه‌رو هستند. پس این بازار مهم باید ساماندهی شود و مشکلات جمعیت مستأجر کاهش بیابد. در پاسخ باید گفت آن‌چه شرایط جامعه ما را با اقتصادهای قدرتمند دارای جمعیت مستأجر متفاوت می‌سازد، سهم و وزن عامل ناتوانی مالی است. به بیان دیگر بخش اعظم جمعیت مستأجر در جامعه ما صرفاً به دلیل نداشتن توان مالی ناگزیر از اجاره‌نشینی شده‌اند، و بخش اندکی به‌دلیل شرایط شغلی یا تحصیلی برنامه‌ای برای خرید مسکن در شهر محل اقامت فعلی خود ندارند، و اجاره‌نشینی را با اراده خود انتخاب کرده‌اند. درحالی‌که در جوامع موردمقایسه سهم عامل دوم خیلی بیشتر است.
نکته جالب‌توجه این است که ظاهراً مدافعان طرح ساماندهی هم امیدی به اثربخشی سریع طرح ندارند. یکی از اعضای کمیسیون عمران مجلس در این مورد اظهار امیدواری می‌کند که در ۲ تا ۳ سال آتی با افزایش عرضه رشد اجاره‌بها متوقف شود!(۱) این بدان‌معنی است که تا زمان ظاهر شدن نتایج مثبت طرح ساماندهی، جمعیت مستأجر همچنان تنها، مستأصل و بی‌پناه خواهندبود.
نکته جالب‌تر این است که همین طرح فاقد اثربخشی سریع نزدیک یک‌سال است که در مرحله بررسی است، و هنوز برای اجرا باید مراحل متعدد دیگری را هم طی کند، و معلوم نیست در شرایطی که اکثریت ضعیفی از مجلس در تیرماه سال گذشته از آن حمایت کرده‌اند، شانس تصویب و اجرا دارد یانه.
——————————-
۱ – مراجعه کنید به:
گره مسکن با مالیات و مشوق‌ها باز می‌شود
* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره دوشنبه ۲۲ – ۳ – ۱۴۰۲ چاپ شده‌است.
دسته‌ها: سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن