بازار مسکن و امکان‌پذیری مهار سوداگری *
به نظر می‌رسد دولتمردان به ضرورت مهار تقاضای سفته‌بازانه و سوداگری در بازار مسکن تاحدودی پی بردهاند. در برخی اظهارنظرها در حوزه مسکن می‌توان نشانه‌ای از این توجه را یافت. اما آیا این توجه منتهی به تدوین برنامه‌ای منسجم و کارآمد برای مهار سوداگری و اصلاح بنیادین بازار مسکن خواهدشد؟ و اساساً مهار سوداگری تا چه میزان ضرورت دارد و چگونه ممکن است؟
برای درک بهتر مسأله لازم است به واقعیتی تلخ از بازار مسکن توجه کنیم. در فاصله سال‌های ۱۳۵۵ تا ۱۳۶۵ از هر ۱۰۰واحد مسکونی فروش رفته در شهر تهران ۷۸واحد با هدف سکونت و ۲۲واحد با هدف سرمایه‌گذاری (ساخت‌وساز یا اجاره‌دادن) خریداری شده‌است. این دو رقم در فاصله سال‌های ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۰ به‌ترتیب به ۲۵ و ۷۵واحد تغییر کرده‌اند. به بیان دیگر در این دوره فقط ۲۵درصد از خریداران قصد سکونت در واحدهای خریداری‌شده را داشته‌اند. به‌طوری‌که مشاهده می‌شود، تقاضای سفته‌بازانه سوداگران در بازار مسکن با موفقیت توانسته نیازمندان واقعی را از بازار خارج کند. ازاین‌رو نباید از رشد جمعیت مستأجر در سطح کشور و به‌ویژه در تهران شگفت‌زده شد. تقاضای سفته‌بازانه با قدرت مالی بالای خود قیمت مسکن را به‌شدت افزایش داده‌است. درنتیجه متقاضیان واقعی مسکن توان خرید را از دست داده، و از سر ناچاری به بازار املاک استیجاری هجوم بردهاند.
نقدینگی عظیمی که در فاصله این دو دوره وارد بازار املاک شده، اگر به حوزه تولید اختصاص می‌یافت، می‌توانست رونقی چشمگیر برای اقتصاد ملی به ارمغان بیاورد و با رشد تولید و اشتغال حرکت جامعه به سمت توسعه را تسهیل کند.
اما در سایه بی‌تدبیری مسؤولان وقت و در شرایطی که اقتصاد گرفتار در دام تحریم فرصت دیگری برای سرمایه‌گذاری مولد به صاحبان نقدینگی پیشنهاد نمی‌کرد، این نقدینگی عظیم هجوم خود را به بازار املاک و مستغلات شهری آغاز کرد.
هجوم نقدینگی به بازار املاک ازیک‌سو موجب افزایش سهم مسکن در سبد هزینه خانوارها شد؛ روندی که نتیجه‌اش درهم شکستن بنیان معیشت دهک‌های درآمدی پایین جامعه بود. از سوی دیگر این هجوم با بالا بردن قیمت‌تمام‌شده کلیه کالاها و خدمات قدرت رقابت را از محصولات وطنی در مقابل رقبای خارجی هم در بازار داخل کشور و هم در بازارهای صادراتی از بین برد. به بیان دقیق‌تر همان نقدینگی که می‌توانست به‌عنوان یک دارایی ارزشمند در خدمت اهداف توسعه کشور قرار گیرد، تبدیل به بزرگترین مانع در مسیر حرکت کشور به سوی توسعه شد.
نقدینگی متراکم‌شده در بازار مسکن دیر یا زود باید از این بخش خارج شود تا بیش از این بنیان اقتصاد کشور را تخریب نکند. برای محقق شدن این هدف بزرگ ازیک‌سو باید با تقویت بنیان‌های تولیدی در اقتصاد ملی فرصت‌های جذاب برای سرمایه‌گذاری ایجاد شود، و از سوی دیگر محدودیت‌هایی برای فعالیت‌های سوداگرانه در بخش مسکن اعمال شود، تا جذابیت این بخش برای سرمایه‌گذاران کاهش بیابد.
این دو گروه سیاست مکمل شرایطی را فراهم خواهندساخت که موج تقاضای سفته‌بازانه پس از چنددهه حاکمیت مطلق و مخرب در بازار املاک و مستغلات، فروکش کرده، و درنتیجه بازار مسکن شاهد حضور بیشتر متقاضیان واقعی مسکن باشد.
ایجاد جاذبه برای سرمایه‌گذاری پربازده در بخش‌های مولد اقتصاد در گرو انجام اصلاحات جدّی در میدان اقتصاد و مقدم دانستن هدف رشد اقتصادی بر بسیاری هدف‌های دیگر است. به‌عنوان یک نمونه از این تدابیر می‌توان به اصلاح و بازنگری در نقش مناطق آزاد کشور اشاره کرد و به این نکته اندیشید که چرا گردش مالی منطقه آزاد جبل‌علی در کشور امارات به تنهایی بیش از ۲۰درصد تولید ناخالص داخلی کشورمان است، و وزن کل مناطق آزاد ما با وجود فرصت‌ها و موقعیت‌های ارزشمندتر فقط کسر کوچکی از وزن این منطقه است؟
در حوزه دوم یعنی کاستن از جاذبه بازار مستغلات می‌توان سیاست‌هایی از نوع اعمال محدودیت بر معاملات مکرر واحدهای مسکونی، دریافت مالیات از مالکان واحدهای مسکونی خالی، اعمال محدودیت بر درآمد اجاره واحدهای مسکونی، و در نهایت اعمال محدودیت بر تملک واحدهای مسکونی در کلانشهرها به صورت تعیین سقف حداکثر میزان تملک و … اشاره کرد. این تدابیر می‌توانند با کاهش درآمد ناشی از ملک‌داری و نیز افزایش ریسک این قبیل فعالیت‌ها، به‌تدریج جذابیت فعالیت‌های سوداگرانه در بخش مسکن را کاهش بدهند.
اما نکته قابل‌تأمل این است که قدرت اثرگذاری برخی تدابیر بسیار اندک و جزئی بوده، و نمی‌توان برای اصلاح امور به آن‌ها و دستآورد اندکشان دل بست. به‌عنوان نمونه شناسایی واحدهای مسکونی خالی ریسک سرمایه‌گذاری در مستغلات را افزایش داده، و جذابیت آن را کم می‌کند، اما این تأثیر مثبت چندان تعیین‌کننده نخواهدبود. ازاین‌رو دولتمردان باید با مطالعه‌ای کارشناسانه بهترین شیوه برای کاهش جذابیت این بازار را شناسایی کنند. به باور نگارنده سیاست تعیین سقف مجاز تملک برای واحدهای مسکونی در کلانشهرها بسیار تأثیرگذارتر است.
———————————
* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره یکشنبه ۲۸ – ۳ – ۱۴۰۲ به چاپ رسیده‌است.
دسته‌ها: سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن