متن زیر حاصل مصاحبه‌ام با سایت جماران در مورد دشواری‌های حوزه مسکن و بی‌مهری‌ها و بی‌توجهی‌های دولتمردان در این حوزه است:

ابرچالش مسکن در بودجه ۱۴۰۳ و برنامه هفتم مغفول ماند

گروه اقتصاد و درآمد: رشد لجام‌گسیخته اجاره‌بها و افزایش شدید قیمت مسکن در سال‌های اخیر، تأمین مسکن را برای بسیاری از خانوارهای با درآمد متوسط، به یک معضل اساسی و برای افراد کم برخوردار به رویای دست‌نیافتنی تبدیل کرده‌است، بااین‌حال مرکز پژوهش‌های مجلس، اعلام کرده‌است که این مسائل، هیچ نمودی در میان احکام بودجه ۱۴۰۳ نداشته و این لایحه خصوصاً به نظام اجاره‌داری که در سال‌های اخیر، تبدیل به چالش جدی برای بخش بزرگی از مردم شده‌است هیچ ورودی نکرده‌است. ضمن اینکه این مسائل در برنامه هفتم توسعه هم موردغفلت واقع شده‌اند.

ناصر ذاکری، پژوهشگر اقتصادی و کارشناس حوزه مسکن، در گفتگو با جماران، با یادآوری این‌که دولت در زمان انتخابات ریاست‌جمهوری با اعلام شعارهایی درباره مسکن، عنوان کرد می‌خواهد در مقیاس وسیع با مسأله مسکن برخورد کند و به شکل گسترده با ساخت یک میلیون واحد به حل این مسأله کمک خواهدکرد، اظهارداشت: همان زمان هم مطرح شد که شعار ساخت یک میلیون واحد در سال با ظرفیت‌های اقتصادی و فنی کشور سازگاری ندارد و قابل‌تحقق نیست. اما این شعار توقعاتی را در جامعه به‌ویژه میان جمعیت مستاجران و نیازمندان واقعی مسکن دامن زد.

وی افزود: در عمل فعالیت‌های دولت در این حوزه، مطلقاً با شعار ساخت یک میلیون واحد و هدف‌گذاری که داشته یا حتی کاهش ابعاد بحران مسکن سازگاری نداشته‌است؛ بحثی با عنوان طرح اجاره‌داری مطرح کردند که هر چند در صورت اجرا، طرح منفی نیست؛ اما اکنون چند ماهی است که حرفی در این رابطه گفته نمی‌شود. در مقطعی، مسؤولان دولتی این شعار جدید را پیدا کردند و بعد فراموش شد تا دوباره عنوان جدیدی پیدا شود!

این کارشناس مسکن با تاکید بر اینکه متأسفانه نوع نگاه به مسائل مسکن به‌عنوان یک حوزه بسیار مهم و تاثیرگذار در اقتصاد کشور و زندگی عامه مردم با بی‌توجهی و بی‌مهری همراه است، گفت: در برنامه هفتم، به‌عنوان سند بالادستی برای بودجه، تلاش شده‌است تا هدف‌گذاری ساخت یک میلیون واحد را در محاسبات لحاظ کنند؛ اما عملاً نوع محاسبات و برخوردها به‌گونه‌ای است که در حد یک عددسازی سقوط کرده‌است؛ چرا که محاسبات درستی ندارد و درواقع تلاش کرده‌اند به‌گونه‌ای حساب‌ها را درست بیاورند تا به نظر برسد هدف‌گذاری یک میلیون واحد لحاظ شده‌است!

ذاکری با بیان اینکه متأسفانه نگاه به حوزه مسکن، غیرکارشناسی و غیراصولی است و به همین دلیل بروز این مشکلات بسیار طبیعی است، ادامه داد: در طول سال‌های گذشته، سال به سال، بحران مسکن تشدید شده و گسترش پیدا کرده‌است و اکنون به وضعیت انفجاری رسیده. مطابق آخرین آمارها، درصد جمعیت مستاجر حدود ۴۰ درصد جمعیت شهری برآورد شده و این رقم در تهران بالای ۵۰ درصد است.

وی توضیح داد: بخش بزرگی از درآمد خانوارهای شهری در تهران به جیب صاحبان مسکن استیجاری می‌رود، و این وضعیت، قدرت خرید کمی را برای ادامه زندگی آنها به جا می‌گذارد و بسیار طبیعی است که منتهی به گسترش شدید فقر در جامعه می‌شود؛ همانطورکه آثار آن را شاهد هستیم. این شرایط در سال‌های آینده وخیم‌تر نیز خواهدشد. اما متأسفانه ایده‌پردازی‌های دولت، نه‌تنها هیچ کمکی به حل مسأله به‌ویژه برای نیازمندان مسکن و جمعیت مستأجر نکرده، بلکه عملاً آرزوها و توقعات بی‌جایی ایجاد کرده که قابل‌تحقق نیز نیستند.

این پژوهشگر اقتصادی با بیان اینکه حوزه مسکن در سال‌های آینده مشکلات زیادی پیدا خواهدکرد؛ در عین حال افزود: مگر اینکه این روش تغییر کند و نگاه بنیادی و زیربنایی به مسأله مسکن داشته‌باشیم و از ابتدا پیش‌فرض‌هایمان را در خصوص مسأله مسکن تغییر دهیم.

ذاکری ادامه داد: از سال ۹۸ و در دولت دوازدهم، هر سال سران سه قوه مصوبه‌ای برای سقف مجاز افزایش اجاره‌بهای مسکن درشهرهای بزرگ و کوچک می‌دادند، اما عملاً هیچ گاه اجرا نمی شد؛ چرا که هیچ ضمانت اجرایی برای آن دیده‌نشده‌بود. تنها حرفی زده‌می‌شد که این طور مطرح شود که ما کاری برای شما کرده‌ایم! متأسفانه بازار توجهی به این عدد نداشت و عملاً کار خود را می‌کرد. آمار نشان می‌دهد در طول چندسال گذشته، رشد اجاره‌بها، با آن مسیر متفاوت بوده و رشد وحشتناکی را به ضرر جمعیت مستأجر کشور  و اقشار کم‌درآمد رقم زده و درآمدها از جیب جمعیت مستا‌ٔجر به جیب جمعیت مالک منتقل شده‌است.

وی یادآورشد: متأسفانه دولت سیزدهم هم همان کار را تکرار کرد. با اینکه از مصوبه سران سه قوه استفاده نکرد، اما به همین ترتیب عمل شده و هیچ‌گونه ضمانت اجرایی هم برای آن نبوده‌است. متأسفانه تنها برخورد شعاری در این رابطه داشتیم. اکنون بعضا مقامات ما مطرح می‌کنند که مقداری به آرامش رسیدیم و التهابات موجود کاهش یافته‌است. اما وقتی به خود بازار مراجعه می کنیم، می‌بینیم که این کاهش التهاب، تنها به دلیل فلاکتی است که جمعیت مستأجر گرفتار آن شده‌است. ناچار شده‌اند مدارای نجیبانه کنند و با این وضعیت تلاش کنند با اجاره واحدهای مسکونی کوچک‌تر یا دور از مرکز شهر و در حاشیه شهر یا جاهای بسیار ارزان‌قیمت‌تر، بتوانند با شرایط زندگی‌شان کنار بیایند. درواقع، این مسأله‌ای است که قابل‌ادامه نیست.

این کارشناس مسکن، اضافه کرد: سال به سال این اتفاق می‌افتد و عملاً جمعیتی از شهرها، به‌ویژه شهرهای بزرگ حذف می‌شود. آن‌ها ناچارند در شهرک‌های اقماری، مناطق فقیرنشین و حاشیه‌شهرها زندگی کنند تا بتوانند اجاره مسکن را بپردازند. متاسفانه سیاست‌هایی که دولت طراحی می‌کند و حتی شعارهایی که می‌دهد، متناسب با ابعاد بحران مسکن نیست. نیاز داریم که نگاه درستی به قضیه داشته باشیم و تمام پیش فرض‌هایمان را برای سیاست‌گذاری در حوزه مسکن تغییر دهیم.

ذاکری با اشاره به بی‌توجهی به بحران مسکن در بودجه ۱۴۰۳، اظهارداشت: آن‌ها ناچارند اعداد و ارقام را با هم همخوان کنند. حتی اگر شعارها، آرمانها و اهدافی که گفته‌شده، نیز مد نظر باشد، منابع درآمدی بودجه، رقمی نیست که بتواند پاسخگوی آن باشد. بسیار طبیعی است که باید موردغفلت قرار گیرد. این الزام بودجه است که در نهایت ناچارند درآمدها و هزینه ها را باهم هماهنگ کنند. هر قدر شعارهای بزرگ داده‌شود، وقتی به مرحله تنظیم بودجه می‌رسیم، ناگزیر هستیم مقداری دست به عصا راه برویم و از شعارها دست برداریم و واقع‌بینانه‌تر ببینیم. بااین‌حال، متأسفانه نظام اولویت‌بندی که دولتمردان و سیاستگذاران ما در حوزه اقتصادی و اجتماعی دارند، اولویت‌بندی بسیار نادرستی است.

وی توضیح داد: یک سری مسائلی را برای خودشان، مسأله مهم تلقی می کنند که از دید کارشناسان، آن‌ها در ردیف سوم یا چهارم اولویت کشور هم نیستند. درمقابل یکسری مسائل بسیار مهم و اساسی که کیان جامعه و  بنیان کشور را تهدید می کند، را به‌عنوان اولویت دست چندم در نظر می‌گیرند! با اولویت‌بندی غلط، برای یک سری مسائل رتبه بالا در نظر می گیرند و بدون هیچ‌گونه تعارف و صرفه‌جویی هر رقمی که لازم باشد به آن ارائه می‌کنند. مثلا در لایحه برنامه هفتم مطرح شده‌بود بودجه صداوسیما سالانه رقم عظیمی به‌صورت نجومی رشد کند. تیمی که این برنامه را نوشته، مسأله افزایش قدرت رسانه‌ای مانند صداوسیما را بسیار مهم تر از هدف مسکن و دیگر مسائل مانند بهداشت و درمان و آموزش و پرورش دیده‌است!

وی با بیان اینکه وقتی دولت به‌خاطر الزامات بودجه‌ای ناچار می‌شود اولویت‌بندی کند، مسکن و بهداشت و درمان را کم‌اهمیت درنظر می‌گیرد، هرچند که درباره آنها شعار زیاد داده‌می‌شود، گفت: متأسفانه از دید آقایان و نظام تصمیم‌گیری ما، مسکن اولویتی برای تخصیص بودجه نداشته‌است. بسیار مایه تأسف است که ما مشکل فوق‌العاده مهمی به نام مسکن، که زندگی مردم را تهدید می‌کند و سلامت مردم را به خطر می‌اندازد، را به‌عنوان مسأله درجه سوم یا چهارم می‌بینیم. درحالی‌که باید جزو اولین دغدغه‌هایی باشد که برای مقامات ارشد کشور مطرح است.

ذاکری با تأکید بر این‌که در حوزه مسکن، فنری را در جامعه درحال فشردگی داریم که مرتبأ ابعاد آن گسترده‌تر می‌شود، نسبت به ضرورت توجه به پیامدهای آن هشدار داد و خاطرنشان کرد: نسبت به شرایط امروز و چشم‌اندازهایی که می‌تواند در آینده ایجاد کند، بی‌توجهی می‌شود. در سال‌های گذشته، مرتباً افزایش جمعیت مستأجر شروع شده، در سال‌های دهه  60، جمعیت مستأجر نسبت به قبل از انقلاب کاهش پیدا کرد. به این دلیل که تعاونی‌های مسکن فعالیت کردند و تلاش شد به اقشار کم‌درآمد کمک شود، زمین واگذار شد و ساخت‌وساز صورت گرفت. اما در سال‌های بعد از جنگ، مرتبأ به جمعیت مستاجرها اضافه شد و متأسفانه دولت‌های مختلف هم آن‌چنان درگیر مسائل متفاوت دیگری بودند که به این مساله کم‌توجهی کردند. اکنون این مسأله به حد بحرانی رسیده‌است.

این کارشناس اقتصادی با یادآوری اینکه حدود ۱.۶میلیون واحد مسکن استیجاری در تهران وجود دارد، اضافه کرد: این وضعیت، شرایط بدی را از جامعه ترسیم می‌کند. به‌گونه‌ای ما برگشته‌ایم به دوره سال‌های پیش از اصلاحات ارضی که در آن، نظام ارباب و رعیتی در جامعه شکل گرفته‌بود. یک گروه ارباب بودند، زمین‌های کشاروزی را در چند روستا تملک کرده‌بودند و دیگران کشاورز بودند که بخش عمده دسترنج خود را به اربابان می‌دادند. این وضعیت که با افزایش جمعیت مستاجر ایجاد شده، به‌گونه‌ای نظام ارباب و رعیتی را در جامعه بازآفرینی کرده‌است.

وی تأکید کرد: علاوه‌بر این‌که از بعد اقتصادی برای آنها خسارت عمده‌ای تلقی می‌شود و بخش عمده قدرت خریدشان را از دست می‌دهند، از بعد فرهنگی نیز اثر منفی دارد و رابطه ارباب و رعیتی در جامعه ایجاد می‌کند. فضایی را ایجاد می‌کند که به‌شدت آماده بحران و تنش‌های اجتماعی گسترده‌ است؛ اما متأسفانه این وضعیت موردتوجه قرار نمی‌گیرد. در سال‌های آینده هم معتقدم اگر دولت روش و پیش‌فرض‌های خود را عوض نکند و نگاه درستی به مسا‌ٔله مسکن نداشته‌باشد، این وضعیت تشدید خواهدشد. این وضعیت نگران‌کننده، مسائل اجتماعی، و نابسامانی‌ها و ناآرامی‌هایی ایجاد می‌کند و خود می‌تواند مخل امنیت عمومی کشور باشد. اما متأسفانه موردتوجه نیست.

ذاکری با بیان اینکه امیدوارم سیاستگذاران ما متوجه وخامت مسأله و تأثیر دشواری‌های حوزه مسکن در نابسامانی‌های اجتماعی باشند، خاطرنشان کرد: هرچند که ممکن است در دوره‌ای به دلیل کاهش نقدینگی در جامعه، تقاضای سفته‌بازانه مسکن کاهش پیدا کند و مسؤولان این تصور را دارند که قیمت افزایش نمی‌یابد، اما باید گفت عملاً اتفاقی نیفتاده، نه عرضه مازادی صورت گرفته و نه مسکنی در اختیار گروهی قرار گرفته‌است. همان تقاضا وجود دارد. اما بعد از مدتی می‌تواند رشد کند و این رشد فزاینده‌تر هم باشد.

وی ادامه داد: در یک اقتصاد سالم، دولت غیر از انتظام‌بخشی به اقتصاد در حوزه‌های مختلف، کار دیگری ندارد. بنا نیست دولت مسکن تولید و عرضه کند و یا مصوبه در این رابطه داشته‌باشد، دولت تنها این ارتباط را تسهیل می‌کند. مانند هر حوزه دیگری که فعالان اقتصادی در آن فعالیت می‌کنند و کالایی را در مقیاس وسیع و با تولید انبوه تهیه و عرضه می‌کنند، در این حوزه هم می‌تواند این شرایط پیش آید. اگر اقتصاد در مسیر سالمی پیش رود، به طور طبیعی فعالان اقتصادی بخش خصوصی به‌عنوان سرمایه‌گذاران حرفه‌ای در این حوزه وارد می‌شوند و تلاش می‌کنند مسکن را به‌صورت انبوه عرضه کنند به امید اینکه سودی به دست آورند.

ذاکری تصریح کرد: اما شرایطی که در حوزه صنعت ساختمان و تجارت املاک و مستغلات ایجاد شده، وضعیت را به اینجا رسانده که عملاً سود فعالیت‌های اقتصادی در حوزه مسکن فقط از نظر نگهداری املاک است. تولید کننده‌ای که بنا است سرمایه‌گذاری کند و در مقیاس انبوه، مسکن تولید و عرضه کند، سودش از محل ساخت‌وساز نیست که دنبال این باشد که با هزینه و ضایعات کمتر یا مدیریت بهتر ساخت را انجام دهد. سود او از اینجا است که دارایی‌اش در قالب املاک و مستغلات حفظ شود. بنابراین چندان توجهی به این‌که آخرین فناوری‌های روز را در حوزه ساختمان به کار بگیرد و تلاش کند مدیریت بهتری برای فعالیت‌های ساخت‌وساز داشته‌باشد و انگیزه‌ای برای این‌که از هدر رفتن منابع یا کاهش کیفیت محصول جلوگیری کند؛ ندارد. چرا که سودش از جای دیگری است. به همین دلیل، عملاً در همه حوزه‌های صنعت ساختمان و مسکن، با نگاه غیرواقعی روبه‌رو هستیم. نه عرضه‌کننده و تقاضاکننده واقعی هستند و نه ساخت‌وسازمان واقعی است و نه تجارت ما در حوزه مسکن و ساحتمان تجارت سازنده به نفع اقتصاد کشور است.

این کارشناس اقتصادی با بیان اینکه باید بپذیریم آنچه که در حوزه مسکن اتفاق افتاده، بحران واقعی است؛ گفت: انتظارمان از سیاست‌گذاران و دولت‌ وابسته به هر حزب و جریان سیاسی این است که تلاش کند خردجمعی را برای برنامه ریزی و تهیه برنامه بنیادی و نقشه‌راه اصولی برای این امر به کارگیرد. در همه دولت‌ها در سال‌های مختلف، کارشناسان اهل‌فنی را داشته‌ایم که دیدگاه‌های خوب و درک بهتری از مسأله دارند و تجربه مناسبی را با آزمون و خطا به دست آورده‌اند، جامعه ما برای آنها هزینه کرده‌است. اکنون که قرار است بهره‌برداری کنیم، متأسفانه در این دولت خیلی از این افراد تحمل نشدند و آن‌ها را بازنشسته کردیم. درست در زمانی که باید از فکر و ایده و تجربه طولانی آن‌ها استفاده می‌کردیم، آن‌ها را خانه‌نشین کردیم و این اقدام مناسبی نبوده‌است.

به گفته ذاکری؛ مسکن بحرانی است که در آن بیش از دوسوم جمعیت کشور، دچار مسائل مختلف مرتبط با بدمسکنی هستند. از جمله بحث معماری شهری، ازدحام و ترافیک، بافت فرسوده و بناهای در حال تخریب، سکونتگاه‌های غیررسمی، مستأجران، نیازمندان واقعی مسکن، کوچک بودن واحدهای مسکونی برای خانوارها که گرفتاری‌های فرهنگی و اجتماعی ایجاد می کند. اگر مقامات ما متوجه این بحران شوند و ابعاد آن را درک کنند، باید به سرعت ستاد بحران تشکیل بدهند و تلاش کنند صاحبان و تجربه و اندیشه را مستقل از گرایش سیاسی خود جمع کنند تا نقشه‌راهی تدوین و بررسی شود که چگونه می‌توان از این بحران خارج شد.

وی با بیان اینکه راه خروج از بحران مسکن، طرح ایده‌های کوچکی مانند طرح اجاره‌داری یا مهار قیمت مسکن، افزایش سقف وام یا وام ودیعه مسکن نیست، ادامه داد: این‌ها کارهای کوچکی هستند که بعضاً اثر منفی گذاشته اند. سیاست افزایش سقف وام مسکن، کمکی به خانه‌دار شدن مردم نکرده و بلکه شرایط را بدتر کرده‌است. افزایش وام ودیعه مسکن، بنا بوده به کام مستاجرها باشد؛ اما عملاً به جیب مالکان و قشر پردرآمد جامعه رفته‌است. اینها مشکلات ما را حل نمی‌کند. متأسفانه مدیران جوانی که در بدنه دولت هستند به‌شدت در رابطه با گرایش‌های سیاسی و سلیقه‌های متنوع جامعه کم‌تحمل هستند و این فساد بزرگی برای جامعه است که آن را از ظرفیت فکری بزرگی محروم کرده و می‌کند.

————————————–

* – مراجعه کنید به:

ابرچالش مسکن در بودجه ۱۴۰۳ و برنامه هفتم مغفول ماند

دسته‌ها: سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن