پرونده مسکن و یک طرح ناکارآمد دیگر *
اخیراً طرحی دوفوریتی با هدف ساماندهی بازار مسکن تهیه شده، و به‌زودی در مجلس موردبررسی قرار خواهدگرفت. نکته محوری این طرح دریافت مالیات از معاملات مسکن به نسبت میزان افزایش قیمت است.(۱) براساس تصویری که تهیه‌کنندگان طرح از بازار مسکن ترسیم می‌کنند، گروهی سوداگر با خریدوفروش مکرر واحدهای مسکونی موجبات افزایش قیمت آن را فراهم می‌آورند. بنابراین دریافت مالیات از سود فروشندگان کاهش تمایل به سوداگری را به‌دنبال خواهدداشت.
این که دولتمردان و نمایندگان مردم به مسائل و تحولات بازار مسکن و دشواری‌های تحمیل‌شده به بسیاری از شهروندان بابت تأمین مسکن مناسب بی‌تفاوت نیستند، جای تقدیر دارد. طبعاً وظیفه مسؤولان در ممانعت از حضور بانوان در ورزشگاه‌ها یا بررسی وضعیت پوشش شهروندان و … خلاصه نمی‌شود. بااین‌حال باید توجه کرد، ارائه راهکار براساس شناخت نادرست و ناقص از عالم واقع جز ایجاد هزینه برای مردم و افزودن بر شدت گرفتاری آنان ثمری نخواهدداشت.
این درست است که هجمه بی‌امان سوداگران به بازار مسکن، موجب افزایش قیمت شده، و به‌اصطلاح دود آن به چشم اقشار کم‌درآمد رفته‌است. اما دریافت مالیات از معاملات مکرر تاچه میزان موجب کاهش تمایل سوداگران به حضور در این بازار خواهدشد؟ آنان با چه سازوکاری موفق به انتقال بار مالیات بر دوش مصرف‌کنندگان واقعی و مستأجران نخواهندشد؟
تهیه‌کنندگان طرح می‌گویند “قیمت واحد مسکونی در زمان اولین معامله در سند قید می‌شود تا میزان افزایش آن برای معامله دوم معین شود”. درست است که با چنین تمهیداتی درآمد مالیاتی دولت افزایش خواهدیافت، اما آیا به‌راستی مشکل بخش مسکن فقط معاملات مکرر است؟ و اگر انجام معاملات مکرر را برای سوداگران پرهزینه کنیم، آنان از بازار مسکن و املاک خارج شده، و نقدینگی خود را در خدمت گسترش فعالیت‌های تولیدی و تجاری سالم به‌کار خواهندگرفت؟
آنان به‌درستی می‌گویند سهم سوداگران از بازار مسکن طی چهار دهه از سال ۱۳۵۵ تا ۱۳۹۵، از ۲۰درصد به ۶۵درصد رسیده‌است، اما در طراحی سازوکار برای خروج اینان از بازار دچار اشتباه هستند. حضور سوداگران در این بازار بسیار مهم را نه با افزایش حجم معاملات مکرر بلکه باید با میزان تملک واحدهای مسکونی سنجید. به‌بیان دیگر آنچه باید به‌عنوان پایه محاسبه مالیات و جریمه مورد بررسی و سنجش قرار گیرد، خرید و فروش مکرر نیست، بلکه صرف تملک واحدهای مسکونی است. برای این کار باید برای هر فرد ساکن در کلانشهر حد مجازی برای تملک واحدهای مسکونی تعیین شود، و افرادی که میزان تملکشان بیشتر از حد مجاز است، خواه معاملات مکرر انجام بدهند و خواه انجام ندهند، باید طی فرصت زمانی تعیین‌شده، به واگذاری واحد مسکونی اضافی خود اقدام کنند تا مشمول جریمه سنگین نگردند. طبعاً سازندگان مسکن فرصتی معقول در اختیار خواهندداشت تا واحدهای ساخته‌شده را برای فروش به بازار عرضه کنند.
برخورد درست و اصولی با پدیده تقاضای سفته‌بازانه مسکن این است که با برنامه‌ای تدریجی و از پیش اعلام‌شده ماندن در این بازار را برای سوداگران پرهزینه و همراه با ریسک نماییم. همچنین ایجاد فرصت‌های مناسب سرمایه‌گذاری و کسب سود برای صاحبان نقدینگی، تمایل آنان برای ماندن در بازار مسکن را کاهش خواهدداد.
تعیین حد مجاز تملک در کلانشهرها، می‌تواند تقاضای سفته‌بازانه سوداگران را مهار کند. زیرا آنان درخواهندیافت که در صورت تأخیر در واگذاری املاک اضافی خود، به‌عنوان محتکرین مسکن متحمل جریمه‌های سنگین خواهندشد.
همان‌گونه که تهیه‌کنندگان طرح دوفوریتی دریافته‌اند، یکی از بزرگترین معضلات بخش مسکن، حضور روزافزون سوداگران است. تقاضای سوداگران مانع بزرگ دسترسی اقشار کم‌درآمد به مسکن موردنیازشان است. اما راه مهار این تقاضای روزافزون فقط و فقط اجرای طرح محدودسازی تملک است، و نه اکتفا کردن به دریافت مالیات از معاملات مکرر. تفاوت اصلی این دو رویه در این است که اولی تحت هیچ‌شرایطی تفسیرپذیر و درنتیجه “قابل دور زدن” نیست.
به باور نگارنده، با صرف نظر از مسائل برنامه‌ریزی شهری، سه سرفصل اخراج تقاضای پرقدرت سفته‌بازانه از بازار مسکن و زمین شهری، حمایت مؤثر بانکی از متقاضیان واقعی و کم‌درآمد، و ترویج شیوه‌های صنعتی تولید انبوه مسکن با هدف کاهش جدی هزینه ساخت اصلی‌ترین و بنیادی‌ترین محورهای هر گونه طرحی هستند که ممکن است برای اصلاح امور بخش مسکن و حمایت از متقاضیان واقعی مسکن تدوین و اجرا شوند. در طرح دوفوریتی نمایندگان مجلس نشانی از نگاه اصولی به صورت مسأله دیده‌نمی‌شود.
—————————–
۱ – مراجعه کنید به:
مالیات ۲۰درصدی بر فروش مسکن در راه است
* – این یادداشت در روزنامه عصر اقتصاد شماره یکشنبه ۷ – ۵ – ۹۷ به چاپ رسیده‌است.
دسته‌ها: شهر، زمین و مسکن