براساس اطلاعات موجود تعداد واحدهای مسکونی موجود در کشور در حدود ۵درصد از تعداد خانوارها کمتر است. از سوی دیگر تعداد قابل‌توجهی از واحدهای مسکونی موجود عملاً جزو بافت فرسوده محسوب شده، و باید جایگزین شوند. این امر ضرورت توجه به صنعت خانه‌سازی را نشان می‌دهد و طبعاً رونق این صنعت هرقدر به تأخیر بیفتد، کمبود در این بازار بیشتر خواهدشد. ازاین‌رو هدفگذاری دولت برای ساخت یک‌میلیون واحد مسکونی در سال با فرض این‌که قابل‌اجرا باشد، یک ضرورت است.

بااین‌حال سؤالی که باید موردتوجه اهل فن و متولیان امر قرار بگیرد، و پاسخی دقیق و سنجیده لازم دارد، این است که آیا به‌راستی مشکل بخش مسکن در اقتصاد ما ناشی از کمبود عرضه نسبت به تقاضا است؟ آیا رشد سریع قیمت مسکن فقط ناشی از این است که در این بازار محصول کمی عرضه می‌شود و این عرضه اندک پاسخگوی تقاضای انبوه نیست؟ البته اثر کمبود در افزایش قیمت امری بدیهی است، اما با نگاهی دیگر به آمار و ارقام می‌توان دریافت که مشکل بیشتر از آن‌که ناشی از کمبود باشد، ناشی از شیوه مالکیت واحدهای مسکونی موجود است.

افزایش سریع جمعیت مستأجر نشان می‌دهد که تقاضای سفته‌بازانه در بازار مسکن توانسته به‌خوبی بازار را در کنترل خود بگیرد و متقاضیان واقعی مسکن را از بازار بیرون براند. همچنین رقم قابل‌توجه خانه‌های خالی در کشور نشان می‌دهد که انگیزه مالکان خانه‌ها فقط در اختیار داشتن واحدها و برخورداری از رشد احتمالی قیمت در آینده است. سود ناشی از رشد قیمت درحدی است که خالی نگهداشتن خانه و صرف نظر از درآمد اجاره آن را توجیه می‌کند.

درواقع شرایط خاص اقتصاد کشور، افزایش بیرویه حجم نقدینگی، بلاتکلیفی در بازار سرمایه و دشواری‌های بر سر راه بخش تولید موجب شده مسکن و ساختمان در اقتصاد ما نه به‌عنوان یک کالای اساسی موردنیاز همگان بلکه به‌عنوان یک دارایی سهل‌البیع و یک فرصت مناسب برای تبدیل به‌ احسن کردن نقدینگی به رسمیت شناخته‌شود. بدین‌ترتیب رفتار عرضه‌کنندگان و تقاضاکنندگان در این بازار بسیار متفاوت با بازار کالاها و محصولات دیگر شکل گرفته و با شرایط آن سازگاری یافته‌است. به‌عنوان نمونه تولیدکننده چندان ضرورتی احساس نمی‌کند که شیوه تولید را مدرن‌تر کند و با استفاده از فنآوری نوین از هزینه‌های تولید بکاهد. او همچنین امر افزایش بهره‌وری و اصلاح شیوه‌ مدیریت کارگاه را چندان جدی نمی‌گیرد، و صدالبته به ضرورت فروش سریعتر محصولات تولیدشده بی‌اعتنا است. علت این است که سود او نه از محل تولید محصول، بلکه از محل “داشتن” املاک تأمین می‌شود. همین که بخش مهم دارایی یک انبوه‌ساز به‌‌عنوان تولیدکننده کالایی به نام مسکن، در قالب املاک و مستغلات باشد، کافی است که سود سرشار او تضمین شود. به همین دلیل او برخلاف سایر تولیدکنندگان نه تعجیلی در ساخت از خود نشان خواهدداد و نه در دوران فروش شتابان عمل خواهدکرد.  

به‌طوری‌که ملاحظه می‌شود، شرایط خاص اقتصادی کشور توانسته بازار مسکن را به یک بازار “خاص” مبدّل کند که با سایر بازارها بسیار متفاوت است. یکی از مهم‌ترین آثار این “خاص” بودن، این است که در چنین بازاری مفهوم کمبود و مازاد با شکل مصطلح آن بسیار متفاوت است. دقیقاً به همین دلیل می‌توان ادعا کرد کارآمدترین سیاست برای حل معضل مسکن در کشور ساخت مسکن انبوه در اراضی حاشیه شهرها نیست. بلکه در قدم اول باید به ساماندهی و بازآرایی بازار مسکن و صنعت ساختمان پرداخت. زیرا در شرایط فعلی نه عرضه‌کننده و نه تقاضاکننده هیچکدام از نظر حرفه‌ای رفتاری متناسب با سمت خود ندارند و بدین‌ترتیب نه عرضه عرضه واقعی است، و نه تقاضا تقاضای واقعی.

اولین اثر این ساماندهی و بازآرایی به صورت تغییر در ترکیب مالکیت واحدهای مسکونی ظاهر خواهدشد و بسیاری از مالکانی که دارایی خود را صرف سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات کرده‌اند، از این بازار خارج خواهندشد. از سوی دیگر، انبوه‌سازان که با هدف فروش سریع محصولات خود فعالیت می‌کنند، با درنظر گرفتن قدرت خرید و امکانات متقاضیان واقعی مسکن برای تولید بیشتر برنامه‌ریزی خواهندکرد.

اگر اخبار یک ماه گذشته حوزه مسکن را موردتوجه قرار بدهیم، به نظر می‌رسد مسؤولان و دولتمردان بیشتر از گذشته به اهمیت مسأله مسکن و دشواری‌های جمعیت مستأجر پی‌برده، و به فکر اقدامات اصلاحی تأثیرگذارتر و پررنگ‌تر از گذشته افتاده‌اند. بااین‌حال با نگاهی مختصر به متغیرهای اقتصادکلان کشور می‌توان‌گفت نه وضعیت مالی دولت و نه شرایط خاص اجتماعی اجازه آزمون و خطا در چنین حوزه مهمی را نمی‌دهند، و متولیان امر باید با بهره‌گیری از نظرات کارشناسی برنامه سنجیده‌ای برای بخش مسکن تدوین کنند.

اصلاح ترکیب مالکیت در بازار مسکن و اخراج تدریجی تقاضای سفته‌بازانه از این بازار مهم یک ضرورت است و دولتمردان باید آن را در صدر برنامه‌های خود جای بدهند.

——————————–

* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره یکشنبه ۵ – ۴ – ۱۴۰۱ به چاپ رسیده‌است.

دسته‌ها: سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن