مالیات بر معاملات مکرّر مسکن؛ تدبیری بی‌تأثیر *
تدوین لایحه دوفوریتی مالیات بر معاملات مکرّر مسکن از طرف دولت را می‌توان شروعی برای دور جدید اقدامات با هدف مدیریت بازار مسکن تلقّی کرد. دولت امیدوار است با تصویب قانون در این میدان جلو معاملات سوداگرانه در این بازار را گرفته، و رشد احتمالی قیمت مسکن را مهار کند. در صورت تصویب مجلس، خریداران واحدهای مسکونی و زمین‌های با کاربری مسکونی اگر آن را در همان سال اول بفروشند، باید معادل ۶۰درصد سود ناشی از افزایش قیمت را به‌عنوان مالیات به دولت بپردازند. در سال دوم این رقم به ۴۰درصد کاهش می‌یابد.
صرف‌نظر از آثار و نتایج احتمالی اجرای این قانون جدید، این اقدام دولت به دو دلیل ارزشمند و درخور تقدیر است: تدوین لایحه بدین‌معنی است که دولت در حوزه مسکن وظایفی دارد، و باید از فاز بی‌عملی و بی‌اعتنایی به تحولات عمیق بازار خارج شده، و حداقل به بخشی از وظایف گسترده خود عمل کند. از سوی دیگر تلاش برای تصویب قانون و برطرف ساختن خلأ قانونی احتمالی را نیز باید به فال نیک گرفت. گفتنی است در طول چهار سال گذشته بازار مسکن استیجاری اعتنایی به مصوبات سران قوا در مورد ابلاغ سقف مجاز افزایش نکرد، و حتی همین بی‌اعتنایی هم متولیان امر را به این فکر نینداخت که با تصویب قوانین لازم ضمانت اجرای قوی برای این مصوبات فراهم بیاورند.
بااین‌حال به نظر می‌رسد تصویب و اجرای چنین قانونی لزوماً نمی‌تواند تغییری قابل‌اعتنا در شرایط بازار مسکن ایجاد کرده، و کمکی به مهار بحران بکند. پیش‌فرض دولت این است که معاملات مکرّر واحدهای مسکونی نقش مهمّی در افزایش سریع قیمت مسکن دارد. درحالی‌که اندک اطلاعات از شرایط بخش مسکن این پیش‌فرض را زیر سؤال خواهدبرد. تدوین کنندگان لایحه در همان قدم نخست باید به سه سؤال بنیادین زیر پاسخ مستند بدهند:
۱ – از مجموعه واحدهای مسکونی خریداری‌شده در طول ده سال گذشته، چنددرصد در همان سال اول یا در سال دوم مورد معامله مجدّد قرار گرفته‌اند؟ به بیان دیگر وزن عاملی به نام “معاملات مکرّر” واقعاً چقدر است؟
۲ – با فرض این‌که معاملات مکرّر واحدهای مسکونی واقعاً وزن بالایی دارد، چگونه این نتیجه برداشت شده‌است که حذف چنین عاملی می‌تواند تأثیر قابل‌اعتنایی در رشد قیمت مسکن بگذارد؟ یعنی آیا خریداران مسکن درصورتی که بدانند فروش سریع دارایی برایشان پرهزینه است، اقدام به خرید نخواهندکرد؟
۳ – ابزار مالیاتی با چه سازوکاری موجب خروج تقاضای سفته‌بازانه از بازار خواهدشد؟ آیا ممکن نیست واکنش سفته‌بازان به این قانون به‌صورت کاهش معاملات مکرر و خودداری از فروش در دو سال اول و نه خروج قطعی از بازار باشد؟ آیا در خارج از بازار مسکن فرصت مناسبی برای سرمایه‌گذاری و کسب سود وجود دارد که سفته‌بازان به‌دنبال کاهش سود احتمالی خود، نقدینگی‌شان را به آن بازار جایگزین ببرند؟
به نظر می‌رسد تدوین‌کنندگان لایحه تفاوتی بین دو بازار مسکن و خودرو قائل نیستند. در بازار خودرو دلالان با خرید محصولات کارخانه و عرضه مجدد آن به بازار سود قابل‌توجهی کسب می‌کنند و موجب افزایش قیمت خودرو نسبت به قیمت مصوب کارخانه می‌شوند. در این بازار اگر معاملات مکرّر محدود شود، دلالان انگیزه کمتری برای ورود خواهندداشت. زیرا هیچ دلالی خودرو را به نیّت نگهداری بلندمدت خریداری نمی‌کند. امّا در بازار مسکن این‌گونه نیست. سفته‌بازان بازار مسکن لزوماً با هدف فروش فوری اقدام به خرید نمی‌کنند، و بسیاری از آنان واحد خریداری‌شده را اجاره داده، یا با واگذاری آن به‌صورت رهن کامل، بخشی از قیمت ملک را تأمین می‌کنند. در چنین بازاری برخلاف بازار خودرو محدودیت معاملات مکرّر نمی‌تواند مانع از حضور سفته‌بازان بشود. علاوه‌براین، اعمال محدودیت مانع انجام فعالیت‌هایی از نوع بازسازی واحدهای قدیمی خواهدشد، و کمترین دستأورد منفی آن کاهش عمر مفید ساختمان‌ها و افزایش هزینه استهلاک است.
پدیده معاملات مکرّر یکی از مشکلات کم‌اهمیت بخش مسکن است. مشکل اصلی وجود تقاضای سفته‌بازانه قدرتمند است. اینک نیمی از واحدهای مسکونی موجود در شهر تهران یعنی بیش از ۱٫۶میلیون واحد توسط سفته‌بازان تملک شده، و در اختیار جمعیت مستأجر قرار گرفته‌است. ارزش روز این واحدها در حدود ۵۰درصد ارزش بازار بورس اوراق بهادار کشور است! ورود چنین حجم عظیمی از نقدینگی طبعاً جهش نجومی در قیمت مسکن ایجاد کرده‌است. بدین‌ترتیب منابع نقدی نیازمندان مسکن هرگز برای رقابت با منابع نقدی سفته‌بازان کافی نبوده‌است.
مهار بحران مسکن در گرو اخراج تدریجی تقاضای سفته‌بازانه از بازار مسکن و هدایت این حجم عظیم نقدینگی به سمت بخش مولّد اقتصاد است، و این مهمّ از لایحه مورداشاره برنمی‌آید. پیشنهاد مشفقانه نگارنده به دولت این است که با استفاده از ذخیره دانایی کشور برنامه‌ای مدبّرانه برای مهار تقاضای سفته‌بازانه مسکن تدوین کرده، و از این فرصت تاریخی و کم‌نظیر برای ثبت این اقدام ارزشمند در کارنامه خود استفاده کند.
—————————–
* – این یادداشت در روزنامه شرق شماره یکشنبه ۱۰ – ۲ – ۱۴۰۲ به چاپ رسیده است.
دسته‌ها: سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن