معمای قیمت «منصفانه» در بازار مسکن
مصاحبه کوتاهی با روزنامه آرمان امروز داشتم و در آن به یک اشتباه نگرشی بسیار مهم دولتمردان و دست‌اندرکاران حوزه مسکن پرداختم:
ناصر ذاکری در گفت‌وگو با «آرمان امروز» اظهار کرد: با رشد سریع و مداوم قیمت زمین شهری و مسکن در طول چند دهه گذشته تحلیل‌گران شگفت‌زده، ایران‌دوستان نگران و مردم شاکی شده‌اند. این روند مخرب همچون یک بیماری خطرناک بنیان‌های تولیدی کشور را یکی پس از دیگری متلاشی کرده، و شرایطی را ایجاد کرده که بسیاری از فعالیت‌های اقتصادی سالم و مولّد دیگر مقرون به صرفه نباشند.
اما آنچه که بیشتر مایه شگفتی است، این است که در طول این دوره دولتمردان معمولاً با جریان رشد قیمت مسکن برخورد انفعالی داشته، و به‌عبارتی قیمت حاکم در بازار را یک قیمت واقعی و مناقشه‌ناپذیر تلقی کرده‌اند. از دید آنان با توجه به شرایط خاص اقتصادی کشور، رشد قیمت مسکن و رسیدن آن به سطح جدید تعجب‌آور نبوده، و منعکس‌کننده واقعیت‌های اقتصاد کشور است.
وی ادامه داد: تدابیری که در این سال‌ها برای حل مشکل مسکن به کار گرفته‌شده، همه به‌گونه‌ای متأثر از این پیش‌فرض بوده‌اند. به‌عنوان نمونه با افزایش قیمت مسکن تلاش شده‌است سقف وام مسکن هم تاحدودی متناسب با آن بالا برود. زیرا متقاضیان مسکن دیگر با سقف تعیین‌شده قبلی نمی‌توانستند موفق به خرید مسکن شوند. برنامه مسکن مهر را نیز می‌توان متأثر از این پیش‌فرض تلقی کرد: گران بودن قیمت مسکن ناشی از گران بودن قیمت زمین شهری است، پس اگر برنامه خانه‌سازی را به زمین‌های ارزان‌قیمت بیرون شهرها منتقل کنیم، مشکل حل خواهد شد.
این کارشناس حوزه مسکن تصریح کرد: نکته مهمی که متولیان امر در سالیان گذشته از آن غفلت نمودند، این بود که قیمت مسکن در بازار آشفته املاک هرگز همانند بسیاری کالاها و خدمات منعکس‌کننده هزینه تولید آن نیست؛ بلکه بخشی مهمّی از تغییرات آن فقط واکنشی به شرایط بازار سرمایه است. به بیان دیگر در طول دوره زمانی مورد اشاره بازار مسکن درواقع جور ناکارآمدی بازار سرمایه را کشیده، و نقدینگی سرگردانی را که فرصت سرمایه‌گذاری و ارزش‌آفرینی دیگری غیر از حضور در بازار املاک و مستغلات نداشت، جذب کرده است.
ذاکری گفت: با این دید رویکرد جایگزین برای مقابله با گسترش بحران مسکن این بود که دولتمردان به‌جای پذیرش وضع موجود و طبیعی تلقی کردن روند افزایش قیمت، تدابیری برای مقابله با این افزایش به‌کار بگیرند. به‌عنوان نمونه آنان می‌توانستند محدودیت‌هایی برای ورود سیلاب نقدینگی به بازار املاک اعمال کنند، فرصت‌های دیگر برای سرمایه‌گذاری و کسب سود به صاحبان نقدینگی عرضه کنند، و در قدمی فراتر از دمیدن بی‌مهابا در کوره نقدینگی و خلق پول خودداری کنند.
وی تصریح کرد: در چندماه گذشته مسؤولان و دولتمردان بارها از ضرورت جلوگیری از فعالیت‌های سوداگرانه در بازار مسکن سخن گفته‌اند. حتی مطرح شدن روش‌های اجرایی همچون مالیات بر معاملات مکرر واحدهای مسکونی، ساماندهی بازار مسکن استیجاری، و راه‌اندازی سامانه ملی املاک و اسکان نیز درواقع هدف محدود کردن سوداگری و دلالی را در این بازار مهم مدنظر دارد. این سیاست‌ها را در مقایسه با سیاست افزایش سقف وام مسکن می‌توان قدمی به جلو تلقی کرد که بی‌تردید شایسته تقدیر است. زیرا به استناد تجربه سه دهه گذشته، سیاست افزایش سقف وام مسکن کمک چندانی به نیازمندان مسکن نکرده، و حتی اغراق نیست اگر گفته‌شود اجرای آن بیشتر از این که به نفع متقاضیان مسکن باشد، منافع دلالان و سفته‌بازان را تأمین کرده‌است.
وی افزود: با این‌حال رویکرد جدید در سیاستگذاری مسکن نیز ایراد جدّی دارد. این درست است که همانند بازار هر کالای دیگری، در بازار مسکن نیز معامله‌گران و فعالانی حضور دارند و با به‌اصطلاح شلوغکاری و دادن اطلاعات نادرست به خریداران و فروشندگان، آنان را گمراه کرده، و سود فراوان کسب می‌کنند. این درست است که بازار املاک و مستغلات و بازار مسکن به‌عنوان بخشی مهم از آن با ناکارآمدی عمل کرده، و هزینه معاملاتی بالایی را به‌صورت مسنقیم و غیرمستقیم به خریداران و درواقع به کل جامعه تحمیل می‌کند؛ و حضور بیش از ۱۵۰هزار بنگاه مشاور املاک در کشور یکی از مصداق‌های آن است. اما بااین‌حال سهم این عامل در رشد چشمگیر قیمت مسکن برخلاف تصور دولتمردان در مقایسه با عامل دیگر چندان قابل‌اعتنا نیست.
ذاکری با بیان اینکه متولیان حوزه مسکن از قیمت «منصفانه» مسکن سخن می‌گویند، افزود: اما وقتی این جمله‌شان را رمزگشایی کنیم، معلوم می‌شود آنان قیمت منصفانه را صرفاً سطحی از قیمت می‌دانند که در فضایی دور از شلوغکاری و مداخله دلالان شکل بگیرد. به بیان دیگر اگر دلالان و واسطه‌ها دست از سر خریداران و فروشنده‌ها بردارند و با اطلاعات نادرست و اغواگرانه آنان را وادار به رفتار هیجانی نکنند، قیمتی در بازار املاک حاکم می‌شود که نشان‌دهنده شرایط واقعی اقتصاد ملی و بخش مسکن و ساختمان است و به همین دلیل «منصفانه» خواهد بود. تأکیدی که متولیان امر بر کارکرد اطلاع‌رسانی سامانه ملی املاک و نقش آن در رسیدن به قیمت منصفانه دارند، بر همین اساس است.
وی افزود: اما نکته مهمی که در رویکرد جدید مغفول مانده، این است که با حضور تقاضای سفته‌بازانه بسیار قدرتمند و تعیین‌کننده در بازار مسکن، سخن گفتن از قیمت منصفانه بیهوده است. قیمت در بازار مسکن نه بر اثر تغییرات قیمت عوامل تولید و به‌عبارت دیگر قیمت تمام‌شده، بلکه با توجه به شدت و ضعف سیلاب نقدینگی جاری‌شده به سوی بازار مسکن تعیین می‌شود، و چنین قیمتی هرگز نمی‌تواند «منصفانه» تلقی شود. زیرا خریداران واقعی مسکن برای رسیدن به کالای موردنیاز خود ازیک‌سو باید جریمه ناتوانی دولت در امر اصلاح و کارآمدتر کردن نظام مالیاتی کشور و بی‌اعتنایی دولتمردان به آثار سیاست کسری بودجه و در نتیجه دمیدن بر آتش تورم را بپردازند، و از سوی دیگر بابت کوتاهی دولتمردان در میدان ایجاد فرصت‌های سرمایه‌گذاری مولّد و بازگرداندن قطار اقتصاد کشور به ریل رونق و رشد اقتصادی با پرداخت قیمت بالاتر برای مسکن مجازات شوند. گفتنی است براساس اطلاعات موجود از مجموع واحدهای مسکونی فروش‌رفته در شهر تهران در فاصله سال‌های ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۰ فقط ۲۵درصد توسط نیازمندان واقعی مسکن و با هدف سکونت خریداری شده، و ۷۵درصد بقیه نصیب سفته‌بازانی شده که با هدف عرضه ملک در بازار املاک استیجاری اقدام به خرید کرده‌اند.
ذاکری در پایان تصریح کرد: دولتمردان باید توجه داشته‌باشند تا زمانی که تقاضای سفته‌بازانه قدرتمند در بازار مسکن حضور دارد، و تا زمانی که نیازمندان واقعی مسکن برای خرید ناگزیر از رقابت با سفته‌بازانی باشند که مدعی «سرمایه‌گذاری» در بخش مسکن هستند، قیمتی که در بازار مسکن حاکم می‌شود، حتی اگر تأثیری از تبلیغات اغواگرانه دلالان نپذیرد، بازهم منصفانه نیست. از این رو با قاطعیت اعلام می‌کنم، تا زمانی که دولتمردان تدبیر سنجیده‌ای برای خارج کردن تقاضای سفته‌بازانه از بازار مسکن به‌کار نگیرند، و تا زمانی که از تلاش سرسختانه خود برای حذف «حباب قیمت» در بازار مسکن پرده‌برداری نکنند، و تا زمانی که با قول و فعل خود این علامت را به «سرمایه‌گذاران» بازار مسکن ندهند که دوران کسب سود بی‌دردسر و معاف از مالیات از دسترنج جمعیت مستأجر در آستانه به‌سرآمدن است، بحران مسکن مهار نخواهدشد.
——————————-
* – این مصاحبه در آدرس زیر در دسترس است:
معمای قیمت «منصفانه» در بازار مسکن
دسته‌ها: سیاستگذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن