در فروردین ۱۳۹۸ و به مناسبت چهلمین سالگرد افتتاح حساب ۱۰۰ امام خمینی به‌عنوان اولین اقدام جدّی در حوزه مسکن که منتهی به تأسیس بنیاد مسکن انقلاب اسلامی شد، سخنرانی در مؤسسه دین و اقتصاد داشتم که متن آن در نشریات آن زمان منتشر نشد. اخیراً که مسائل حوزه مسکن باردیگر موردتوجه رسانه‌ها قرار گرفته‌است، چکیده همان سخنرانی را با قدری اصلاحات و بروز کردن اطلاعات در اختیار ماهنامه آینده‌نگر گذاشتم که در شماره ۱۳۰ ماهنامه چاپ شده‌است. متن زیر همان متن بروزشده است:

الف – طرح مسأله

“بدمسکنی” یا فقر مسکن را می‌توان وضعیتی دانست که یک خانوار ناگزیر از اقامت دائم در خانه‌ای فاقد حداقل امکانات ایمنی و رفاه باشد. فقر مسکن ارتباط نزدیکی با مفهوم فقر دارد. یک خانوار گرفتار فقر طبعاً به دلیل برخورداری از درآمد اندک، ناگزیر از حذف برخی موارد هزینه یا کاستن از هزینه‌های ضروری زندگی خویش است. ازاین‌رو می‌توان انتظار داشت میزان شیوع وضعیت‌هایی چون فقر مسکن، فقر آموزش و بهداشت، و فقر تغذیه رابطه نزدیک با میزان گستردگی فقر در یک جامعه داشته‌باشند. بدمسکنی در جامعه ما در طول سالیان گذشته رشد چشمگیری داشته، و به همین دلیل توجه کارشناسان و سخنوران را جلب کرده‌است. بااین‌حال نظر به گسترش ابعاد فقر در جامعه و افزایش سریع جمعیت زیر خط فقر، این رشد چشمگیر نباید مایه شگفتی باشد.

با تأمل در نظرات اهل فن و متولیان حوزه مسکن، می‌توان چنین برداشت کرد که اطلاعات و آمار مرتبط با پدیده بدمسکنی با روشی اصولی برآورد و ثبت و ضبط نمی‌شود، و دقیقاً به‌همین دلیل اعداد و ارقام متفاوتی در مورد میزان شیوع آن مطرح می‌گردد. علت بروز این وضعیت ازیک‌سو بی‌اعتنایی بلندمدت دولتمردان به مسائل حوزه مسکن، و از سوی دیگر نبود تعریفی روشن و مقبول عام از پدیده بدمسکنی است. اگر دولتمردان فقر مسکن و ضرورت برطرف ساختن آن را جزو دغدغه‌های اصلی خود طبقه‌بندی کنند، طبعاً نهادهای تحت امر خود را وادار می‌کنند گزارش‌هایی دقیق و مستند از تحولات پرونده بدمسکن و اندازه‌گیری ابعاد معضل تهیه کرده و در اختیارشان بگذارند. علاوه‌براین همانگونه که رقم حداقل درآمد تعیین‌شده برای خط فقر در بزرگتر یا کوچکتر شدن عدد جمعیت زیر خط فقر مؤثر است، تعریفی که از «سطح حداقل امکانات ایمنی و رفاه» ارائه می‌شود، نیز در برآورد ابعاد پدیده بدمسکنی و کم یا زیاد برآورد کردن آن بسیار حائز اهمیت است. در شرایطی که تعریفی یکتا و مقبول عام از این «سطح حداقل» وجود ندارد، مایه شگفتی نخواهدبود که هر کارشناس و ناظری با برآوردهای خود رقم متفاوتی را برای بیان ابعاد شیوع بدمسکنی اعلام کرده، و بر نظر خود پافشاری کند.

نکته بسیار قابل‌تأمل این است که دولتمردان بی‌میل نیستند که سطح حداقل امکانات ایمنی و رفاه یا خط فقر مسکن در سطحی نازل تعیین‌شود. زیرا با این‌کار جمعیت گرفتار بدمسکنی کم برآورد شده، و درنتیجه تعهدات دولت کوچکتر می‌شود. ازاین‌رو باید پذیرفت یکی از اولین گام‌ها در مطالعه پدیده بدمسکنی، رسیدن به تعریفی معقول و مقبول از خط فقر مسکن است.

همچنین اصل ۴۳ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران بر تأمین نیازهای اساسی از جمله مسکن تأکید کرده‌است، و قبل از آن، اصل ۳۱ داشتن مسکن متناسب با نیاز را حق هر فرد می‌داند، و دولت را موظف به فراهم ساختن زمینه تحقق این مهم می‌کند. با عنایت به این دو اصل، شناخت ابعاد بدمسکنی به منظور برآورد حدود تعهد دولت امری ضروری است.

نکته قابل‌تأمل در اینجا این است که دولت هم مثل یک بنگاه اقتصادی ناگزیر از برآورد میزان بدهی‌ها و تعهدات خود و تدوین برنامه زمانبندی‌شده برای ایفای این تعهدات است. ازاین‌رو اهتمام دولت به گردآوری اطلاعات پایه در مورد بدمسکنی و شناخت دقیق جغرافیای بدمسکنی را می‌توان نشانه‌ای از این امر مثبت و امیدوارکننده تلقی کرد که گویی اراده سیاسی جدی برای بازپرداخت این “بدهی” و ایفای تعهدات وجود دارد. به همین ترتیب، نبود این اطلاعات پایه را نیز می‌توان نشانه بی‌اعتنایی دولتمردان به پرونده فقر مسکن و عدم‌تعهدشان به تسویه این بدهی دانست.

ب – تعریف مقدماتی خط فقر مسکن

حداقل امکانات مسکن یا “خط فقر مسکن” را می‌توان در دو سطح تعریف کرد:

۱ – مسکن به‌عنوان سرپناه

واحد مسکونی باید سطحی قابل‌قبول از امنیت و آسایش را به ساکنانش عرضه کند. مصون ماندن از تعرض جانواران و افراد غیرمجاز، مصون ماندن از سرما و گرما و باد و باران، و ایمنی نسبی در مقابل سوانح طبیعی همچون طوفان، سیل و زلزله را می‌توان در این سطح موردتوجه قرار داد. ازاین‌رو اقامت واحدهای مسکونی ساخته‌شده از مصالح کم‌دوام مصداق بدمسکنی خواهدبود.

۲ – مسکن به‌عنوان محل آرامش

در سطحی بالاتر، می‌توان برای مسکن نقش و کارکردی بالاتر از عرضه ایمنی و مصونیت از سوانح طبیعی تعریف کرد. اقامت در مسکن باید راحتی و آرامش خیال ساکنان را فراهم سازد، و با گذراندن ساعات استراحت و فراغت در آن، آنان آماده حضور مجدد در عرصه پرتلاطم اجتماع و کار و تلاش بیشتر برای تأمین معاش خود بشوند. با این پیش‌فرض دیگر مسکن را نمی‌توان فقط یک «سرپناه» ساده تلقی کرد.

با مطالعه قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و تعمق در متن آن، می‌توان پذیرفت که تلقی تدوین‌کنندگان از مسکنی که حق هر شهروند است، مسکن فقط به‌‌عنوان سرپناه نبوده‌است.

پ – مصادیق بدمسکنی

۱ – استفاده از مصالح نامرغوب و ناایمن

در اولین قدم برای شناسایی مصداق‌های فقر مسکن، باید به واحدهای مسکونی که با استفاده از مصالح کم‌دوام ساخته‌می‌شوند، توجه کرد. اقامت در سکونتگاه‌هایی از نوع آلونک و کپر و حلبی‌آباد که در مناطق فقیرنشین یا حاشیه کلانشهرها ساخته‌می‌شوند، اولین مصداق‌های فقر مسکن هستند.

علاوه‌براین، واحدهای مسکونی که خارج از ضوابط شهری، بدون‌رعایت طرح تفصیلی و در حاشیه شهرها هرچند از مصالح بهتر و باکیفیت‌تر ساخته‌می‌شوند، نیز باید مصداق بدمسکنی تلقی ‌شوند. زیرا چنین مکان‌هایی بدون نظارت فنی و با مصالح غیراستاندارد ساخته‌شده، و فاقد هرگونه تسهیلات و امکانات رفاهی لازم هستند.

همچنین باید مناطقی از شهرها را هم که با عنوان بافت فرسوده شهری شناسایی می‌شوند، یا حداقل بخش بزرگی از این مناطق را جزو مصادیق بدمسکنی تلقی کنیم. زیرا ساختمانی که چنددهه از عمرش گذشته، به دلیل فرسودگی از حداقل ایمنی و امکانات رفاهی برخوردار نیست. بافت‌های فرسوده شهری به دلایل عدیده جزو آسیب‌پذیرترین بخش‌های شهرها در زمان بروز خطراتی مانند زلزله و آتش‌سوزی هستند. درحال‌حاضر بیش از ۳۰درصد کل واحدهای مسکونی کشور عمری بالای ۲۵سال دارند، و با عنایت به شیوه نامطلوب ساخت که باعث کاهش عمر مفید ساختمان می‌شود، باید فرسوده و ناایمن تلقی شوند.

بااین‌وجود بدمسکنی را نمی‌توانیم حتی در محدوده بافت فرسوده شهری و ساختمان‌های قدیمی خلاصه کنیم. ساخت‌وسازهای بیرویه و بدون نظارت کارآمد طی سالیان گذشته، انبوهی از ساختمان‌های فاقد کیفیت و ناایمن را به شهرها تحمیل کرده‌است که در عین نوساز بودن، از ارائه حداقل ایمنی و جمعیت خاطر به ساکنان خود ناتوان هستند. بخش قابل‌اعتنایی از ساختمان‌هایی که در قالب مسکن مهر ساخته و به موجودی ساختمان‌های مسکونی کشور اضافه شدند، به دلیل تلاش برای کاهش هزینه ساخت متهم به نداشتن ایمنی لازم هستند، به‌دنبال فاجعه زلزله سال ۱۳۹۷ استان کرمانشاه انتقادات فراوانی به نحوه ساخت این ساختمان‌ها مطرح شد.

در سرشماری سال ۱۳۹۵، فقط ۵۷٫۲درصد از کل واحدهای مسکونی کشور از نوع اسکلت فلزی یا بتون آرمه بوده‌اند. که طبعاً بخشی از آن‌ها از نوع مسکن مهر هستند. همچنین در ساخت ۲۵٫۶درصد دیگر از آهن استفاده شده‌است.

ناگفته پیداست که با اتکا به این ارقام نمی‌توان درصد دقیق واحدهای مسکونی کم‌دوام را به‌عنوان اولین مصداق بدمسکنی مشخص کرد، اما می‌توان پذیرفت که این عدد نمی‌تواند کمتر از ۳۰درصد باشد.

۲ – مشترک یا کوچک بودن سرانه فضای مسکونی

سکونت دو یا چند خانواده در یک واحد مسکونی یا سکونت یک خانواده پرجمعیت در واحد مسکونی با متراژ کم به‌گونه‌ای که اتاق کافی در اختیار اعضای خانوار نباشد، حتی اگر ساختمان از نظر مصالح و شیوه ساخت فاقد ایراد باشد، نیز باید از مصادیق بدمسکنی تلقی شود. زیرا چنین مسکنی طبعاً به‌دلیل محترم نشمردن حریم شخصی اعضای خانوار آرامش و آسایش کافی به ساکنان خود ارائه نمی‌کند.

در سرشماری سال ۹۵ تعداد خانوارها از تعداد واحدهای مسکونی ۱٫۳۷میلیون مورد بیشتر بوده‌، و از کل واحدهای مسکونی درحال‌استفاده ۱۱۴هزار واحد هرکدام پذیرای سه یا چهار خانوار و حتی بیشتر بوده‌اند. به بیان دیگر بیش از دو میلیون خانوار یعنی نزدیک به ۸٫۵درصد از کل خانوارهای کشور تجربه زیستن در یک واحدمسکونی به صورت اشتراکی و غیرمستقل را دارند. از سوی دیگر در همین سال ۳۱٫۴درصد واحدهای مسکونی درحال‌استفاده مساحتی کمتر از ۷۵مترمربع داشته‌اند. گفتنی است براساس اطلاعات منتشرشده سال ۱۴۰۰، و کمبود تعداد واحدهای مسکونی نسبت به تعداد خانوارها به ۱٫۲۱میلیون رسیده‌است.

نکته قابل‌تأمل این است که اگر در بررسی اطلاعات به‌دست‌آمده از سرشماری به محاسبه میانگین‌ها اکتفا کنیم، تصویر روشنی از واقعیات ارائه نمی‌شود. متوسط مساحت واحدهای مسکونی درحال‌استفاده در سال ۹۵ در دامنه ۹۰ الی ۱۰۰مترمربع قرار دارد. همچنین متوسط بعد خانوار در کل کشور در حدود ۳٫۳نفر است. با بررسی این دو میانگین می‌توان ادعا کرد با نادیده گرفتن شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی (۱٫۰۶خانوار) چندان کم و کسری در حوزه مسکن مشهود نیست. زیرا به طور متوسط هر خانوار ۳٫۳نفری ۹۰ الی ۱۰۰مترمربع فضای مسکونی در اختیار دارند. اما با توجه به این واقعیت که پرجمعیت‌ترین خانوارها معمولاً کوچکترین واحدهای مسکونی را در اختیار دارند، کاستی‌های موجود رخ نشان خواهندداد.

۳ – افزایش درصد اجاره‌نشینی

اجاره‌نشینی را هم تحت شرایطی باید جزو مصداق‌های فقر مسکن یا بدمسکنی تلقی کرد. ممکن است واحد مسکونی استیجاری از نظر ایمنی و اندازه و سایر معیارها حداقل کیفیت لازم را داشته‌باشد، اما در شرایط حاکمیت تورم دورقمی بسیاری از مستأجران نگران آینده خواهندبود که آیا سال‌بعد هم می‌توانند اقامت خود را در واحد مسکونی فعلی تمدید کنند، یا ناگزیر از نقل مکان به محله‌ای پایین‌تر هستند.

در سرشماری سال ۸۵ سهم خانوارهای مالک واحد مسکونی از کل خانوارها ۶۷٫۹درصد بود. اما این رقم در سال ۹۵ به ۶۰٫۵درصد کاهش یافته‌است. همچنین در این فاصله ده‌ساله تعداد خانوارها ۶٫۸۴۳٫۰۰۰ واحد افزایش یافته، که فقط کمتر از ۴۲درصد آن‌ها موفق به تملک واحد مسکونی شده‌اند. اینک گفته‌می‌شود بیش از ۴۰درصد جمعیت شهری کشور مستأجر هستند، و در شهر تهران این رقم از مرز ۵۰درصد گذشته‌است.

این بدان‌معنی است که جامعه درحال پیش‌روی به سمت مستأجر شدن است، و با شکل‌گیری نسخه جدیدی از نظام ارباب و رعیتی در عرصه املاک شهری، و رشد تدریجی جمعیت مستأجر با سرعت قابل‌توجه، ابعاد بدمسکنی هم درحال گسترش است.

برخی کارشناسان با استناد به سهم ۶۰درصدی جمعیت مستأجر در کشوری مثل آلمان، افزایش جمعیت مستأجر را نگران‌کننده نمی‌دانند. اما باید دانست بازار مسکن استیجاری در کشوری مثل آلمان با کشور ما تفاوت بنیادین دارد. بخش اعظم جمعیت مستأجر در جامعه ما صرفاً به دلیل نداشتن توان مالی ناگزیر از اجاره‌نشینی شده‌اند، زیرا افزایش حیرت‌انگیز تقاضای سفته‌بازانه در بازار املاک و مستغلات موجب رشد سریع قیمت مسکن شده، و درنتیجه بخش بزرگی از طبقه متوسط و خانوارهای تازه‌‌تأسیس اصلاً فکر خرید مسکن را از سر بیرون کرده‌اند. همچنین بخش اندکی از جمعیت مستأجر نیز به‌دلیل شرایط شغلی یا تحصیلی برنامه‌ای برای خرید مسکن در شهر محل اقامت فعلی خود ندارند، و اجاره‌نشینی را با اراده خود انتخاب کرده‌اند. درحالی‌که در جوامع موردمقایسه سهم عامل دوم خیلی بیشتر است.

۴ – افزایش ازدحام شهری

دشواری‌های مربوط به معماری شهری و تسهیلات زیربنایی، وضعیت شبکه معابر، نبود فضای کافی برای پارکینگ، نبود فضای سبز و زمین بازی و تفریحات سالم نیز می‌تواند و باید در تعریف و یافتن مصادیق بدمسکنی موردتوجه قرار گیرد. وقتی یکی از نگرانی‌ها و دلمشغولی‌های فرد رعایت محدودیت ساعت خروج از گذرگاه‌های محدود محله به منظور گیر نیفتادن در ترافیک صبحگاهی یا رسیدن به‌موقع و یافتن “جای پارک” باشد، یا نبود فضای سبز و زمین بازی محدودیت جدی برای سرگرمی و ورزش نوجوانان محله تلقی شود، طبعاً زیستن در چنین محله و منطقه‌ای آرامش و جمعیت خاطر لازم را به شهروندان ارائه نمی‌دهد. به‌دلیل عدم‌رعایت اصول طراحی شهری برای سالیان طولانی، بخش مهمی از مناطق شهری در کلانشهرها و شهرهای بزرگ گرفتار این‌گونه مشکلات هستند، و طبعاً باید در برآورد ابعاد بدمسکنی موردمحاسبه قرار گیرند.

در یکی از مناطق ۲۲گانه شهر تهران تراکم جمعیت درحدود ۳۰٫۰۰۰نفر در کیلومترمربع است. طبعاً این میزان از تراکم با برهم زدن آرامش و سلامت روان شهروندان باید به عنوان یکی از مصداق‌های بارز فقر مسکن تلقی شود.

به‌طوری‌که ملاحظه می‌شود، خط فقر مسکن را می‌توان به طرز بسیار متفاوتی با درنظر گرفتن معیارهای فوق ترسیم و تعیین کرد. با رویکرد اول (مسکن به‌عنوان سرپناه) ابعاد فقر مسکن یا بدمسکنی بسیار کمتر از رویکرد دوم (مسکن به‌عنوان محل آرامش) تعیین و لحاظ خواهدشد.

با بررسی اطلاعات موجود از وضعیت سکونت شهروندان و کیفیت واحدهای مسکونی موجود می‌توان نتیجه گرفت که نظام آماری موجود کاستی‌های فراوانی دارد، و به بیان دیگر اطلاعات دقیق و روشنی از ابعاد واقعی بدمسکنی نداریم، و فقط باید با استناد به اطلاعات موجود به حدس‌های کارشناسانه اکتفا کنیم، همانگونه که وزیر سابق راه و شهرسازی در شهریورماه سال ۹۶ تعداد افراد گرفتار معضل بدمسکنی را ۱۹میلیون نفر (۸میلیون نفر در بافت فرسوده شهری و ۱۱میلیون نفر در حاشیه شهرها ) اعلام کرده‌است.

با عنایت به آن‌چه گفته‌شد، به نظر می‌رسد یکی از اولین اقدامات ضروری متولیان بخش مسکن کشور، ارائه تعریفی جامع و مانع از بدمسکنی با توجه به مصادیق بالا و سپس برآورد دقیق ابعاد این معضل در سرتاسر کشور با هدف احصای درست و بدون‌تعارف ابعاد تعهد دولت در بخش مسکن است. برای ارائه تعریف درست “بدمسکنی” می‌توان مثلاً با تخصیص امتیاز به هریک از موارد بالا، به سنجش وضعیت هر ساختمان پرداخت. با استناد به چنین محاسباتی، متولیان امر به‌جای سخن گفتن در قالب خطابه‌های پرشور و احساسی، با شناخت دقیق اندازه معضل، خود را ملزم به تلاش درخور برای کاهش آلام شهروندان گرفتار بدمسکنی خواهنددانست، و با قدرت چانه‌زنی بالاتر در فصل تخصیص بودجه، از تعهدات اجتناب‌ناپذیر دولت در بخش مسکن سخن خواهندگفت.

ت – تغییرات میزان فقر مسکن در چند دهه اخیر

برای رسیدن به درک درستی از تغییرات ابعاد فقر مسکن در طول بیش از هشت دهه گذشته کافی است به چند مورد اطلاعات آماری مربوط توجه کنیم:

 1 – جمعیت شهر تهران در فاصله سال‌های ۱۳۱۸ تا ۱۳۵۵ سالانه به‌طور متوسط ۵٫۹۲% افزایش یافته‌است. درواقع در این دوره مقصد بسیاری از مهاجرت‌ها شهر تهران بوده‌است. رشد سریع جمعیت آن‌هم طی یک دوره طولانی طبعاً موجب رشد تقاضای مسکن در مقیاسی می‌گردد که برآورده‌ساختن آن به‌راحتی ممکن نیست، و نتیجه آن سقوط شاخص‌های مربوط به کیفیت سکونت است.

۲ – درصد جمعیت شهرنشین کشور در فاصله سال‌های ۱۳۳۵ تا ۱۳۵۵ از ۳۱٫۴درصد به ۴۷درصد رسید. این بدان‌معنی است که تقاضا برای مسکن شهری حتی در شهرهای متوسط و کوچک هم با سرعت افزایش یافته‌است.

۳ – در سال ۱۳۴۶ براساس مطالعات انجام‌گرفته برای تدوین برنامه عمرانی چهارم، ۴۰% خانوارهای شهری کشور فقط یک اتاق و ۳۰% دیگر که از موقعیت بهتری برخوردار بودند، فقط دو اتاق در اختیار داشتند. همین آمار وضعیت نامطلوب سکونت در شهرها را نشان می‌دهد.

۴ – برنامه عمرانی چهارم که از سال ۱۳۴۷ تا ۱۳۵۱ به‌طول انجامید، از نظر تحقق اهداف موفقترین برنامه دوران قبل از انقلاب است. بااین‌حال طی همین دوره شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی شهری از ۱٫۵۴ به ۱٫۶۰ خانوار رسید. به بیان دیگر سرعت سقوط شاخص‌های مرتبط با کیفیت سکونت به حدی بود که حتی برنامه چهارم هم با وجود موفقیت نسبی نتوانست این روند را متوقف کند.

۵ – در نتیجه در فاصله سال‌های ۱۳۵۳ تا ۱۳۵۷ قیمت مسکن به‌طور متوسط سالانه ۲۲٫۳۸درصد رشد کرد. درحالی‌که متوسط نرخ تورم در این دوره برابر با ۱۵٫۲۱درصد بود.

۶ – همچنین در سال ۱۳۵۵ اجاره‌بهای مسکن در شهر تهران رشد ۱۷٫۳درصدی را تجربه کرد. در همین سال نزدیک به ۱۷درصد جمعیت شهری کشور ناگزیر از اقامت در اماکن استیجاری یا مناطق حاشیه شهرهای بزرگ بودند.

۷ – با پیروزی انقلاب اسلامی در بهمن ۱۳۵۷، حکومت انقلابی در همان شش‌ماهه اول سال ۵۸ دو اقدام مهمّ مرتبط با حوزه مسکن انجام داد:

الف: افتتاح حساب ۱۰۰ امام خمینی که توجه همه مردم را به ضرورت خانه‌سازی برای محرومان و برچیدن بساط فقر مسکن آگاه کرد. افتتاح این حساب نقطه شروع جریانی مردمی بود که تصمیم داشت تا مرحله حل کامل معضل مسکن و خانه‌دار شدن تمام مردم ایران تداوم داشته‌باشد.

ب: در تابستان ۱۳۵۸ تدوین‌کنندگان قانون اساسی دقیقاً با همین طرز فکر و باور در اصل ۳۱ بر حق مسلم خانه‌دار شدن همه شهروندان تأکید کردند.

۸ – در دوران جنگ تحمیلی دولت با حمایت از شکل‌گیری و فعالیت گسترده تعاونی‌های مسکن و واگذاری اراضی شهری به متقاضیان واجد شرایط تاحدی توانست وضعیت نابسامان مسکن را بهبود ببخشد. کاستی مهم عرصه سیاست‌گذاری در این دوران این بود که لزوماً تمام متقاضیان واجد شرایط امکان تجمع در قالب تعاونی‌ها را نداشتند. بااین‌حال تأثیر تعاونی‌ها در بهبود شرایط بخش مسکن انکارناپذیر است. درواقع شرایط خاص جنگی کشور و محدودیت منابع امکان تحرک بیشتر در این میدان را به دولت وقت نمی‌داد. اما دولت تلاش کرد با گسترش تعاونی‌ها تا حد امکان از وخامت وضعیت مسکن شهروندان بکاهد، و کار تأمین مسکن همگانی را برای دولت بعدی آسانتر سازد. درنتیجه سهم جمعیت مستأجر از جمعیت شهری کشور از سطح ۱۷درصد در سال ۱۳۵۷ تا ۱۲درصد در سال ۱۳۶۲ کاهش یافت. این نتیجه مثبت در شرایطی کسب شد که مهاجرت گسترده و اجباری ساکنان مناطق جنگی کشور به شهرهای دور از میدان جنگ موجبات افزایش جمعیت مستأجر را فراهم آورده‌بود.

۹ – در سال‌های پس از جنگ تحمیلی، با به‌کارگیری سیاست تعدیل اقتصادی حمایت از تعاونی‌ها فراموش شد. دراصل پیش‌فرض مسؤولان این دوران این بود که با ایجاد رونق اقتصادی و بالا رفتن نرخ رشد اقتصاد ملی، طبعاً مقدمات رفع فقر فراهم شده، و بخش مسکن هم در مسیر پیشرفت حرکت خواهدکرد. به بیان دیگر آنان دولت را ملزم به انجام اقداماتی فراتر از تلاش برای رشد اقتصادی و تداوم رونق نمی‌دانستند.

سرفصل تغییرات بنیادینی را که از اول دهه ۷۰ تاکنون به‌تدریج در بخش مسکن اتفاق افتاده، به شرح زیر می‌توان خلاصه کرد:

الف – تعهدات دولت در عرصه مسکن روزبه‌روز کمرنگ‌تر شده‌، و به بیانی اصل ۳۱ قانون اساسی که مسکن را حق شهروندان و تأمین آن را تکلیف دولت می‌داند، فراموش شده‌است.

ب – در چهارچوب سیاست رسیدن به اقتصاد آزاد و کاهش محدودیت‌های دولتی، تأمین و عرضه و تقاضای مسکن نیز به بازار آزاد سپرده‌شده‌است. در چنین شرایطی هرکس درصورت داشتن قدرت خرید کافی می‌تواند وارد بازار شده، و به کالای موردنظر خود دسترسی پیدا کند.

پ – مسکن به‌عنوان یک کالا در اقتصاد کشور معرفی شده‌است، کالایی که می‌توان آن را خریداری و احتکار کرد، و با افزایش قیمت آن را فروخت. در چنین شرایطی بسیاری از فعالان اقتصادی با امید منتفع شدن از افزایش قیمت املاک وارد بازار شده، و با خرید گسترده املاک موجبات افزایش سریع قیمت املاک را فراهم آوردند.

نگاهی به وضعیت تقاضاهای موجود در بازار مسکن شهر تهران نیز نشان می‌دهد طی سال‌های ۱۳۵۵ تا ۱۳۶۵ سهم تقاضای سفته‌بازانه (سوداگری در بازار مسکن) ۲۲درصد بوده، حال آنکه طی سال‌های ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۰ این مقدار به ۷۵درصد رسیده‌است.

ت – سهم عامل زمین شهری در قیمت مسکن روزبه‌روز افزایش یافت. این اتفاق علاوه بر افزایش قیمت مسکن و تشدید جریان تورمی، موقعیت انحصاری در اختیار صاحبان املاک شهری قرار داد و خشت اول بنای مناسبات ارباب‌رعیتی نوین را بر زمین نهاد.

برنامه‌هایی که در این دوران در عرصه مسکن در پیش گرفته‌شد، ساخت شهرهای جدید برای جمع‌آوری سرریز جمعیتی کلانشهرها، افزودن بر سقف تسهیلات مسکن و تشویق ساخت‌وساز و انبوه‌سازی بود، بدون این‌که برنامه‌ای برای حمایت جدی از اقشار مستمند و نیازمند کمک طراحی و اجرا شود.

سال‌ها بعد طرح بلندپروازانه و نسنجیده مسکن مهر زمانی رونمایی شد که قیمت مسکن با رشدی حیرت‌انگیز بالارفته، و به‌ویژه سهم عامل زمین در این قیمت بسیار پررنگ شده‌بود. بااین‌حال دولت نهم به جای تلاش برای حل مسأله از طریق درست یعنی منع سفته‌بازی در بازار املاک و مستغلات و کاهش قیمت زمین شهری، به فکر احداث مجتمع‌های مسکونی در بیابان‌های اطراف شهرها افتاد. و در نتیجه مجموعه‌ای از پروژه‌های ساختمانی نیمه‌تمام را برای دولت‌های بعدی به ارث گذاشت که چاره‌ای جز تکمیل آن و عملاً صرف‌نظر از هرگونه برنامه جایگزین نداشند.

با مرور سریع عملکرد چهل سال گذشته می‌توان‌گفت تعهد حکومت در زمینه تأمین مسکن برای همه شهروندان کنار فراموش ‌شده، و درواقع اصل ۳۱ قانون اساسی مورد بی‌مهری قرار گرفته‌است.

بدین‌ترتیب با افزایش ابعاد اجاره‌نشینی و رشد جمعیت مستأجر، اقشار کم‌درآمد و محروم یا باید با توسل به شغل دوم و سوم اجاره‌بهای ماهانه مسکن خود را تأمین کنند، یا ناگزیر به شیوه‌هایی چون حاشیه‌نشینی و حتی گورخوابی روی بیاورند.

ث – چه باید کرد؟

برای جبران کم‌کاری گذشته و بهبود وضعیت مسکن اقشار کم‌درآمد و حل یکباره معضل فقر مسکن، در قدم اول باید بازگشت به ارزش‌های سال‌های نخست انقلاب و آشتی مجدد با آرمان‌های عدالتخواهانه آن ایام، بازگشت به قانون اساسی و مهم تلقی کردن هدف رفع فقر را مدنظر قرار داد.

دولتمردان و حاکمان باید در مورد وضعیت مسکن شهروندان خود را موظف و مسؤول بدانند، و بهبود وضعیت مسکن تک‌تک شهروندان را جزو وظایف و برنامه‌های دارای اولویت خود تلقی کنند. آنان باید این واقعیت را بپذیرند که مسکن یک “کالا” مشابه سایر کالاها نیست که جریان تولید و مصرف آن به دست نامرئی بازار سپرده‌شود. مسکن یکی از نیازهای اساسی شهروندان است و بدون تأمین آن نمی‌توان از کرامت ذاتی انسان و برابری و … سخن گفت.

شناخت دقیق ابعاد مشکل یک ضرورت است. ازاین‌رو مطالعه دقیق جغرافیای فقر مسکن، و شناسایی خانوارهای گرفتار بدمسکنی از اولویت خاصی برخوردار است. بسیاری از طرح‌هایی که متولیان امر ارائه‌ می‌کنند، هرچند ممکن است مشکل بخشی از اقشار نیازمند را رفع کند، اما همواره گروه قابل‌توجهی از شهروندان را به‌عنوان فراموش‌شدگان رها خواهدساخت. در این‌گونه طرح‌ها معمولاً هدف بهبود شاخص‌های بخش مسکن و دراصل بهبود میانگین‌ها مدنظر است. درحالی‌که در یک برنامه جامع رفع فقرمسکن باید از پایین‌ترین دهک شروع کرد و با شناسایی دقیق خانوارهایی که نامطلوب‌ترین وضعیت را دارند و با اولویت دادن به آنان، فاصله پایین‌ترین دهک را با دهک بالایی کاهش داد، و با تداوم این جریان، معضل بدمسکنی را از چهره جامعه زدود.

مقابله سرسختانه و البته گام‌به‌گام با تقاضای سفته‌بازانه در بازار املاک و مستغلات و اعمال محدودیت برای مالکیت واحدهای مسکونی در شهرها به‌ویژه شهرهای بزرگ، و درنهایت تلاش برای بازآرایی بازار مسکن یک ضرورت انکارناپذیر است. در این حرکت اصلاحی، باید هم جانب عرضه و هم جانب تقاضا مورد تجدیدنظر قرار گیرند؛ ازیک‌سو سازندگان و عرضه‌کنندگان غیرتخصصی و سنتی که بیشتر انگیزه سفته‌بازانه دارند، از بازار خارج شوند، و از سوی دیگر خریداران سفته‌باز به نفع متقاضیان واقعی از بازار کنار گذاشته‌شوند. با این اقدام امکان ارتقای کیفی فرایند ساخت‌وساز، کاهش هزینه اجرای پروژه و استفاده از فنآوری روز فراهم می‌گردد.

حضور شبکه بانکی در کنار خریداران و متقاضیان واقعی به‌گونه‌ای که آنان بتوانند به پشتوانه درآمد سال‌های آتی خود مسکن بخرند و به‌جای اجاره‌بهای ماهیانه، اقساط وام مسکن را بپردازند، نیز یک ضرورت است.

اما نکته محوری و مهم توجه هرچه بیشتر دولت به ضرورت بازگرداندن قطار اقتصاد به ریل رونق و درنتیجه محقق ساختن شعار نرخ بالای رشد اقتصادی است. زیرا بدون رونق گرفتن اقتصاد و افزایش تولید ناخالص داخلی، فقر از جامعه ریشه‌کن نخواهدشد، و همانطورکه در ابتدا بیان شد با تداوم فقر، فقر مسکن نیز همچنان درحال گسترش و مستحکم‌تر ساختن جایگاه خود در جامعه امروز ایران خواهدبود.

و در نهایت بازگشت به روح پیام تاریخی امام خمینی در ۲۱ فروردین ۱۳۵۸ که یکی از موارد مصرف مهم اموال جمع‌آوری‌شده از محل احکام مصادره را تأمین مسکن اقشار نیازمند و کم‌توان مالی اعلام کرده‌است، می‌تواند تحولی در بخش مسکن و پیشرفت چشمگیری در مسیر رفع معضل بدمسکنی ایجاد کند.

———————————-

* – این متن در شماره ۱۳۰ ماهنامه آینده‌نگر صفحات ۸۳ تا ۸۶ به چاپ رسیده‌است.

دسته‌ها: توزیع درآمد و رفاه, سیاست‌گذاری اقتصادی, شهر، زمین و مسکن